Ипотека и недвижимость - Limitless и rdi group вложат $1,5 млрд в строительство мини-города в подмосковье

Москва окончательно свернула эксперимент по введению единой рыночной ставки на аренду муниципальных помещений. Столичное правительство с нового года возвращается к назначению повышательных коэффициентов в зависимости от вида деятельности арендатора. Но в основу методики будет положена "рыночная цена недвижимости", поэтому аренда подорожает на 25 - 300%.

Правительство Москвы 14 октября утвердило новую методику расчета арендной платы на 2004 г. По новой методике ставка аренды муниципальных нежилых помещений будет вновь зависеть от вида деятельности арендатора. С казино город будет брать плату по четырехкратной ставке, с коммерческих банков - по тройной, с торговых центров - по двойной. Зато для малого бизнеса цена уменьшится вполовину, а с бюджетников станут брать минимальную ставку. "Система коэффициентов должна снизить арендную плату для предприятий, несущих социальную нагрузку", - поясняет вице-мэр Москвы Валерий Шанцев.

Аналогичные коэффициенты и раньше учитывались при расчете арендной ставки. Правда, за основу бралась не рыночная стоимость помещения, как сейчас, а инвентаризационная оценка БТИ, которая гораздо ниже. В январе 2002 г. правительство Москвы решило заменить инвентаризационную оценку на рыночную, чтобы повысить доходы от аренды. Новую методику ввели с 1 июля 2002 г. для организаций, заключающих новые договоры аренды, а с 1 января 2003 г. на нее перевели и остальных арендаторов.

Сейчас арендная плата складывается из двух составляющих: затрат собственника (в 2003 г. 238 руб. на 1 кв. м) и чистого дохода города. Чистый доход включает в себя отчисления на реновацию (на 2003 г. 2,5% инвентаризационной стоимости объекта) , расходы города на оформление помещения для сдачи в аренду (на 2003 г. 50 руб. за 1 кв. м) , страховой взнос и собственно доходную часть. Доходная часть определяется как рыночная стоимость объекта (она зависит от района и качества помещения) , помноженная на единый коэффициент доходности 1 кв. м (на 2003 г. 15% годовых).

Переход на новую методику дорого обошелся арендаторам. По данным столичного департамента имущества, по сравнению с 2002 г. некоторые ставки выросли в 100 - 500 раз. Арендаторы завалили мэрию жалобами, и вскоре городские власти пошли на попятную: они ввели отдельными постановлениями примерно четыре десятка льготных ставок для конкретных организаций и восстановили понижающие коэффициенты для малого бизнеса и предприятий бытового обслуживания.

Согласно новому постановлению коэффициенты, которые повышают плату, будут действовать для вновь заключаемых договоров. А для тех бизнесменов, кто уже арендует площади у города, нынешняя цена не может быть повышена более чем на 25%. Предприниматели считают, что и это немало. "До сих пор снимать муниципальные помещения было заметно выгоднее, чем коммерческие", - рассказывает вице-президент сети магазинов "Пятерочка" Феликс Стетой. "После всех последних повышений цены почти сравнялись. Например, мы сейчас платим $200 за квадратный метр в год, а с нового года будем платить $250. Эта цифра уже приближается к коммерческим ставкам. Поэтому мы начинаем задумываться, так ли выгодно иметь дело с городом", - говорит бизнесмен. По данным столичных риэлторов, ставки аренды коммерческих помещений в зависимости от их класса колеблются на уровне $300 - 420 за 1 кв. м в год.

"[Новый порядок] не снизит ставку для "бедных" - малого бизнеса и предприятий бытового обслуживания, но однозначно повысит цену для "богатых" арендаторов в несколько раз", - констатирует юрисконсульт компании ФБК Елена Пронина.

А директор юридической компании Corpus Juris Денис Балакин полагает, что единая ставка была более экономически обоснованной. "Менее доходные предприятия все равно будут снимать помещения похуже, потому что в формуле осталась серьезная рыночная составляющая, - поясняет юрист. - Получается, что система коэффициентов - это просто новый способ получения дополнительных доходов в бюджет Москвы. Это напоминает ситуацию, когда торговец на базаре запрашивает более высокую цену с человека в норковой шубе, а одетый в потертую куртку платит меньше".
Арабский девелопер Limitless, не сумевший договориться с Coalco Василия Анисимова о соинвестировании в проект Большое Домодедово (строительство 10 млн кв. м жилья), нашел нового партнера. Вместе с российской Regional Development Investment (RDI Group) компания построит на 113 га в Химкинском районе Подмосковья мини-город площадью 734,8 тыс. кв. м. Иностранным инвесторам работа в связке с российским девелопером позволяет с минимальными потерями адаптироваться к специфике местного рынка, отмечают эксперты.

RDI Group и Limitless, девелоперское подразделение корпорации Dubai World (ОАЭ), договорились о создании СП по строительству города-спутника в Химкинском районе Подмосковья рядом с поселками Ивакино и Старбеево (8 км от МКАД), сообщается в совместном пресс-релизе сторон. Доли партнеров в СП будут равны, уточнила представитель Limitless Ребекка Риз. По данным источника, близкого к СП, 113 га были куплены российской компанией на открытом рынке. Назвать сумму сделки он отказался. Коммерческий директор Межрегиональной девелоперской компании (МДК, строит жилье в Химках) Алексей Остробородов оценивает затраты на приобретение участков в $169,5 млн (из расчета $1,5 млн за га), гендиректор Комстрин Максим Сотников -- в $226 млн ($2 млн за га).

Гендиректор RDI Group Александр Резников сообщил, что общая площадь застройки нового мини-города, рассчитанного на 12 тыс. человек, составит 734,8 тыс. кв. м, из них 550 тыс. кв. м займет жилье. Оставшиеся 184 тыс. кв. м планируется отвести под инфраструктуру и коммерческую недвижимость. Строительство начнется в 2009 году, а завершить проект планируется за семь лет.

Объем инвестиций в проект достигнет $1,5 млрд, подсчитал господин Сотников. Минимум 5% от этих средств (около $75 млн) пойдут на подготовку разрешительной документации, говорит Алексей Остробородов из МДК. Почти 30% или $450 млн -- на создание инженерных сетей и строительство дорог, добавляет директор департамента инвестпроектов компании Евразийский Дмитрий Пузанов.

RDI Group, основанная в 2005 году, специализируется на девелопменте и комплексном освоении территории. Площадь проектов девелоперского портфеля -- более 9 млн кв. м. Среди планируемых проектов -- строительство таунхаусов в Южном Видном (1,6 млн кв. м жилья), логопарка Горки на Каширском шоссе (104 тыс. кв. м) и др. Бенефициары и финансовые показатели группы не разглашаются.

Limitless, созданный в 2005 году, является девелоперским подразделением государственной корпорации Dubai World (ОАЭ). Работает в пяти странах мира -- ОАЭ (инвестирует $63 млрд), Саудовской Аравии (инвестирует $12 млрд), Индии ($12 млрд), Малайзии ($450 млн), Вьетнаме ($220 млн). Общая стоимость реализуемых девелоперских проектов -- около $100 млрд.

СП с RDI Group для Limitless -- первый проект на российском рынке недвижимости. В ноябре 2006 года арабский девелопер сообщал о возможном участии в проекте Coalco Василия Анисимова по строительству целого города в Домодедово (общая площадь более 10 млн кв. м, объем инвестиций -- $11 млрд). Стороны не смогли договориться о схеме финансирования проекта, сообщил Ъ один из девелоперов, знакомый с ходом переговоров. Проект Coalco не соответствует нашим стратегическим планам,-- подтвердила Ребекка Риз. В пресс-службе Coalco отношения с Limitless не комментируют.

В отличие от Limitless для RDI Group строительство мини-города -- не единственный проект, реализуемый с партнером. В июне 2007 года вместе с британским инвестфондом Raven Russia компания создала на паритетных началах СП по строительству в России сети логистических комплексов. Первым проектом партнеров стало возведение на Каширском шоссе склада общей площадью 104 тыс. кв. м с объемом инвестиций $117 млн. Привлекая зарубежных партнеров в СП, российские девелоперы получают доступ к длинным финансовым ресурсам, объясняет преимущества такой формы сотрудничества директор по инвестициям Raven Russia Виктор Мелеванкин. По его словам, иностранные инвесторы, работая в связке с российскими партнерами, с минимальными потерями адаптируются к специфике российского рынка недвижимости, где длительные сроки согласования предпроектной документации и высокий административный барьер.