Ипотека и недвижимость - Растет как на дрожжах

Участники рынка недвижимости и продавцы, и покупатели еще не забыли рекордного скачка цен на недвижимость в 2006 году, и теперь он стал своеобразной точкой отсчета для аналитиков. Зато в прошлом году цены на жилье росли в пределах инфляции и в первой половине года вообще стояли на месте. На 2008 год аналитики ожидали постепенного роста цен на 15 20%, однако январь и начало февраля показали, что у рынка недвижимости свои планы.

По данным аналитического центра ирн.RU, прошедший январь оказался неожиданно активным. Индекс стоимости жилья в Москве вырос почти на 4%, а в рублях это увеличение оказалось еще выше.

Основной причиной повышения цен специалисты называют кризис на мировых фондовых рынках, который повлиял и на снижение котировок российских ценных бумаг. При этом предположения о возможном перетекании инвестиций на рынок недвижимости продавцы приняли как сигнал к действию.

В начале февраля цены продолжили рост. Индекс стоимости жилья поднялся еще на 1,3%. Радует только то, что аналитики обещают такой рост долго не продолжится, и имеет психологические, а не объективные причины. Следуя логике, к весне продавцы должны успокоиться, а цены на жилье приостановиться, и в дальнейшем расти не более чем на 1 2%. Тем не менее по итогам года увеличение снова окажется существенным, кроме того, никто не застрахован от новых кризисов.

Только на вторичном рынке столицы за месяц стоимость жилья увеличивалась еженедельно на 1%, а в Московской области на 0,4 0,5%, подтверждает директор аналитического консалтингового центра холдинга Миэль Владислав Луцков.

Сейчас активно дорожает жилье экономкласса. Это связано с тем, что после бурного роста цен в первом полугодии 2006 года во втором они были скорректированы, и теперь, благодаря активному спросу, цены как бы наверстывают упущенное, говорит он. Что касается более дорогого жилья, то его стоимость плавно росла на протяжении всего 2007 года и на данный момент эта тенденция не изменилась

По прогнозам компании Миэль, в 2008 продолжатся все тенденции года ушедшего. Рост цен в конце концов ограничится внутренними факторами спросом и предложением. К концу года специалисты ожидают значительного роста числа новостроек. Цены при этом вырастут не менее чем на 15% и, скорее всего, поднимутся еще выше.

Повышение цен на недвижимость после Нового года ничуть не удивляет первого вице-президента Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования Валерия Казейкина. По его словам, дал о себе знать отложенный спрос, который накопился за предновогодние две недели в декабре и за полмесяца зимних каникул, когда квартиры раскупались мало.

К фактору отложенного спроса добавляется инфляция, считает он. Во второй половине года стоимость недвижимости будет расти быстрее, и по итогам года это увеличение может достигнуть 15 25%. Причины для этого объективны это рост тарифов на газ, электричество, цен на металл, а также дефицит предложения жилья, особенно для среднего класса.

Эксперт считает, что ситуация этого года будет напоминать прошлогоднюю. В первую половину текущего года цены, скорее всего, не будут расти так быстро, как в январе, но во втором полугодии придется снова готовиться к подорожанию недвижимости.

Более радикальный прогноз делает один из авторов Закона об ипотеке депутат Госдумы Иван Грачев. Он называет январский скачок индексов ожидаемым и уверен, что подорожание жилья может составить в 2008 году 30% и более.

В прошлом году коррекция цен была вызвана тем, что в 2006 жилье подорожало в среднем на 70%. В нынешнем рост будет выше, и недвижимость может подорожать на 30 40%, уверен он.

Ведь, несмотря ни на что, в последние 10 лет предложение не успевает за спросом. Причины такой несбалансированности объективны, поясняет Грачев: в стране нет возможностей увеличить объемы строительства. Речь идет о проблеме энергодефицита, особенно в столице, где невозможно подключить к электричеству вдвое больше домов, чем строится сейчас.

Играют свою роль и спекуляции на обмене валют. Если доллары обменять на рубли, купить недвижимость и снова продать за доллары, то можно на это получить до 20% прибыли, говорят знатоки.

Кроме того, как выразился Иван Грачев, в России пока нет бизнес-проектов, в которые можно было бы столь же успешно вкладывать деньги. А потому существенного изменения скорости роста цен на недвижимость ждать не стоит это слишком выгодная инвестиционная площадка.

Что же касается рынка загородной недвижимости как альтернативы городской, то тут большого роста стоимости жилья не будет из-за сравнительно небольшого спроса, считает генеральный директор компании по работе с недвижимостью и инвестициями Предместье Андрей Сабуров. Однако некоторое влияние может оказать подорожание строительных материалов. Если раньше люди предпочитали покупать участок и сами строить дом, то теперь, вероятно, некоторые купят готовую недвижимость.

Уже в июне этого года новый проект генплана столицы может быть представлен для рассмотрения в Московскую городскую думу. План развития города до 2025 года уже прошел общественные слушания и даже был одобрен столичным правительством. Основные проблемы, которые пытались решить в документе московские проектировщики, это нехватка места для строительства и перегрузка транспортных сетей. Новый генплан предполагает активный снос ветхого жилищного фонда, застройку промзон, создание новых наземных транспортных узлов и строительство хордовых веток метрополитена.

Столичные проектировщики торжественно объявили: новый генплан базируется на принципах социальной ответственности перед москвичами. Действительно, основные его задачи звучат претенциозно: увеличить объемы строительства социального жилья, полностью отказаться от точечной застройки, обеспечить полноценную работу столичной инфраструктуры

Звучит красиво. Только вот далеко не все вышеперечисленные пункты будет легко выполнить. Это признал на заседании столичного правительства даже мэр Москвы Юрий Лужков. Сравнивая проект генплана развития Москвы до 2025 года с аналогичным документом середины 1990-х годов, он отметил, что тогда над нами довлело одно обстоятельство полное отсутствие средств для развития города. Сегодня, пояснил мэр, у города другая проблема: средства есть, нет свободных земельных участков под застройку. Это один из самых важных ограничителей для развития города, преодоление которого является важнейшей задачей генплана, подчеркнул мэр столицы. Согласно генеральному плану, в Москве предстоит построить 90, 6 млн. кв. м жилой площади. Но где найти территории под строительство?

Проект генплана предполагает, что одним из главных источников земли для строительства жилья станут территории освобождаемых промзон, которые занимают сегодня порядка 20% территории города. Предприятия будут перенесены в три новые промышленные резервации, которые займут не более 15 тыс. гектаров земли. Стоит заметить, что вывод предприятий не является синонимом простого перевоза старого оборудования в новые здания. Смысл этой операции заключается в том, что перенос производств в промышленные резервации сопровождается их полным технологическим переоснащением.

Изыскать место под застройки столичные власти планируют за счет сноса ветхого жилищного фонда. На освободившихся территориях будут возведены новые, более современные, просторные и надежные дома. Объемы сносимого жилья будут увеличены, пояснил заместитель директора НИиПИ генплана Москвы Олег Баевский. Вслед за пятиэтажными хрущевками будут снесены и ветхие панельные или блочные девятиэтажки. И даже некоторые 12-этажные здания, находящие в неудовлетворительном состоянии.

Что касается транспортной проблемы, то ее столичные власти планируют решать, прежде всего, за счет строительства новых подземных и наземных коммуникаций. Так, к 2025 году будет завершено строительство Четвертого транспортного кольца, должны появиться Митино-Бабушкинская магистраль, Звенигородский проспект, войти в строй новые трассы Куркино ул. Свободы ул. Берзарина набережные Москвы-реки. К тому же сроку протяженность линий столичного метро возрастет до 600 км. Причем, скорее всего, строители не будут дотягивать существующие ветки до периферийных районов, а станут создавать систему параллельных и хордовых линий, которые напрямую свяжут отдаленные районы с центром или друг с другом.