Ипотека и недвижимость - На рынке недвижимости грядет смена регулятора

В Госстрое подготовили изменения в законодательство, которые позволят выселять граждан из квартир, являющихся залогом ипотечного кредита, в случае, если заемщики не погашают кредит. Правда, банки, которые долго лоббировали эти поправки, считают, что они все равно слишком мягки, а депутаты сомневаются, что Дума пойдет на то, чтобы проводить столь непопулярные меры непосредственно перед выборами. К тому же ни «социального фонда жилья», куда предполагается переселять неплательщиков, ни реальных возможностей его формирования в России не существует.

Госстрой внес в правительство предложения по развитию ипотечного кредитования. Один из документов меняет законодательство в той части, где говорится «об обращении взысканий на заложенное имущество с должников», проще говоря - позволяет выселять из квартир неплательщиков по ипотечному кредиту. Сегодняшняя статья 446 Гражданско-процессуального кодекса запрещает выселять граждан из квартир, являющихся их единственным жильем, во всех случаях. Новый законопроект аннулирует эту норму для ипотечного кредитования. Правда, как уверяют в Госстрое, без крыши над головой никто не останется. Во-первых, банк, которому задолжал неплательщик, должен будет вернуть сумму, которую тот уже успел выплатить по кредиту. Во-вторых, поблажкой для тех, у кого заложенное жилье является единственным, может стать решение суда об отсрочке платежей на целый год. Только после этого в судебном порядке «право собственности на квартиру может быть отобрано». Пока квартиру будут выставлять на аукцион, ее жильцы по-прежнему могут пользоваться ею. Лишь после завершения всех процедур государство берет на себя обязательство переселить на время граждан в специальный фонд жилья, принадлежащий, как правило, муниципальным властям, «где можно один-два года пережить трудности». Как пояснил ГАЗЕТЕ зампредседателя Госстроя Владимир Пономарев, «в законопроекте прописана сложная и длительная процедура: банк, выдавший кредит, заинтересован в получении денег, а не в выселении, поэтому сначала будет заключаться мировое соглашение».

«Никто не хочет быть жестоким, - подчеркнул Пономарев, - но надо сопоставлять свои желания со своими возможностями, а таким образом законодательство отсечет малоимущих».

По мнению авторов поправок, без норм, регулирующих выселение неплательщиков из квартир, ипотека не заработает. С ними согласен и глава думской ипотечной комиссии Иван Грачев: «Мы обязаны это сделать, иначе ипотека мертва". Между тем жилищная политика, где главная ставка делается именно на развитие ипотеки, наряду с борьбой с бедностью объявлена Владимиром Путиным основным приоритетом государства. 60% россиян нуждаются в улучшении жилищных условий, а финансовому рынку необходимы ипотечные ценные бумаги, которые являются одним из наиболее эффективных инструментов долгосрочных вложений.

"У нас делают вид, что Россия - социально ориентированная страна"
Участники рынка, однако, считают предложения Госстроя слишком либеральными. «По мировым стандартам предоставление жилья - это чрезмерная забота о неплательщике, - заявил ГАЗЕТЕ глава Ассоциации российских банков Гарегин Тосунян. - Но у нас делают вид, что Россия - социально ориентированная страна, потому и достигнут такой компромисс». Тем не менее новые правила существенно облегчат жизнь банкам, которые выдают ипотечные кредиты. «Мы обязаны принять норму о выселении из квартир, иначе ипотека невозможна», - заявил ГАЗЕТЕ глава думской ипотечной комиссии Иван Грачев. С ним согласен и Гарегин Тосунян: сейчас, по его словам, если вы хотите выселить из квартиры неплательщика, «вы муки адовы должны пройти», ведь ГПК фактически лишает банк защиты, разрешая заемщику оформить квартиру в собственность, не дожидаясь окончания выплат. «Мы, конечно, можем составить с клиентом договор, что он не станет регистрироваться в квартире, но никто из заемщиков этого не выполняет», - пожаловались ГАЗЕТЕ в одном из банков, работающих с ипотекой.

«Я десять раз подумаю, стоит ли выдавать кредит, если у меня нет гарантий возврата средств, - говорит Гарегин Тосунян. - В результате из-за одного недобросовестного заемщика я не выдам кредит сотне или тысяче добросовестных».

'Найти баланс между платежеспособностью ответственных граждан и откровенным паразитизмом'
Когда новые законодательные поправки могут вступить в действие, неизвестно. В Госстрое говорят о необходимости ввести их уже до июля 2004 года, но есть сложности прежде всего организационного характера, в частности отсутствие «социального фонда жилья», куда предполагается переселять неплательщиков. В марте этого года председатель комиссии по жилищной политике Москвы Галина Хованская заявила, что теоретически это должно быть жилое помещение по нормам общежития, и вспомнила западный опыт, где «формы жилищного фонда под выселение располагаются, как правило, за городом и находятся под охраной полиции». Некоторые эксперты, в частности тот же Гарегин Тосунян, и вовсе считают, что заботиться о "социальном жилье" должен Госстрой, который вносит в закон не обеспеченные материальной базой предложения.

Помимо технических трудностей имеются и политические. «Нынешние депутаты не будут принимать эти поправки, - сказал ГАЗЕТЕ зампред думского бюджетного комитета Валерий Драганов. - А новый состав Госдумы тоже не станет торопиться это делать, он постарается закрепить ответственность перед избирателями «сладкими», то есть популярными решениями. Никто не пойдет сразу на принятие жестких налоговых или социальных мер». К тому же, как полагает Драганов, перед тем как пойти на такие меры, как выселение, необходимо еще раз попытаться найти баланс между платежеспособностью ответственных граждан и откровенным паразитизмом».

СПРАВКА

"Законопроект об обязательном страховании жилья представляется несколько преждевременным"
Госстрой решил пока не вносить в Думу законопроект "Об обязательном страховании жилья". Он обязывает всех граждан страховать дома и квартиры, за исключением аварийных, вне зависимости от того, являются ли они частными или муниципальными. Проект не одобрили ни Минфин, ни сам вице-премьер Владимир Яковлев, которому введение закона "представляется несколько преждевременным". В итоге зампредседателя Госстроя Владимиру Пономареву пришлось признать, что Дума, которая "в предвыборных целях" хочет перенести на год введение обязательного страхования автогражданской ответственности, очень похожий закон об обязательном страховании жилья не примет ни в каком виде.
Правительство приостановило сделки, связанные с земельными участками, находящимися в распоряжении федеральных органов исполнительной власти до конца 2008 года. Соответствующее постановление (№ 234 от 3 апреля Об обеспечении жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности) было подписано в прошлый четверг, на следующий день после выступления Дмитрия Медведева на президиуме совета по нацпроектам.

Как ожидают эксперты, следствием постановления могут стать перемены и в целевом использовании федеральных земель, и в составе игроков девелоперского рынка. Наиболее смелое предположение аналитиков: началась долгожданная смена стратегии развития рынка жилья России, следствием чего станет снижение цены квадратного метра жилья.

Я уверен, что принятое правительством решение означает смену стратегии в жилищном строительстве с формулы строить мало и продавать дорого на другую - строить много и продавать дешево, - заявил корреспонденту Газеты аналитик рынка недвижимости, гендиректор информационно-аналитического агентства RWAY Александр Крапин, знакомый с выпущенным документом. А он касается участков, во-первых, предоставленных федеральным государственным учреждениям и унитарным предприятиям (ФГУПы и ФГУ) Российской академии наук, а во-вторых, расположенных, как сказано в постановлении, в границах населенных пунктов либо в пределах 30 км от границ населенных пунктов с численностью населения более 1 млн человек, 15 км от границ населенных пунктов с численностью населения от 100 тысяч до 1 млн человек, 5 км от границ населенных пунктов с численностью населения до 100 тысяч человек.

Эксперты рынка член Общественной палаты Вячеслав Глазычев и специалист по загородному рынку компании Penny Lane Realty Алексей Пащенко считают, что постановление почти не коснется Подмосковья: здесь осталось мало земель, подпадающих под 234-е постановление. Ведущий юрист компании Пепеляев, Гольцблат и партнеры Максим Попов заявил корреспонденту Газеты, что речь идет прежде всего о землях, предоставленных ФГУПам и ФГУ, относящимся к Российской академии сельскохозяйственных наук. В узких кругах операторов рынка земли общеизвестно, что при академии сельхознаук работает много довольно активных организаций, распоряжающихся землями совхозов и колхозов, - объяснил источник Газеты, пожелавший остаться анонимным.

Максим Попов был несколько удивлен завидной оперативностью чиновников и, как и Александр Крапин, предположил, что поспешность связана с решимостью федеральной исполнительной власти довести до победного конца проект Доступное жилье. Управление земельным ресурсом - это лишь одна из двух наболевших проблем, препятствующих реализации идеи национального жилищного проекта, - считает Глазычев. - Довольно успешно распорядились землей белгородские областные власти, создав областной земельный фонд в целях именно жилищного строительства. Не углубляясь в подробности работы этой структуры, эксперт Общественной палаты отметил, что вторая, не менее сложная проблема на пути решения жилищного вопроса: организация доступа на рынок большого числа малых и средних предприятий. Но крайне важно, чтобы строительство малоэтажного жилья - таунхаусов, а также сблокированных и малоэтажных многоквартирных домов - не превратилось в шабашку, - добавил Глазычев.

Вопрос качества и технологий строительства малоэтажного жилья встанет в полный рост сразу же после формирования земельных участков под строительство жилья. Крапин из RWAY настаивает, что формирование пригородов, о чем недавно говорили и уходящий, и вновь избранный президенты России, относится к комплексной застройке, посильной лишь крупным игрокам рынка. Такая застройка началась в рамках 22 проектов по всей России, но, как признались корреспонденту Газеты сразу несколько чиновников Минрегиона, из них реально работают лишь семь проектов комплексной застройки территорий близ крупных городов. Это, в частности, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Воронеж. Для реализации этих пилотных проектов, надо думать, земли зарегистрированы, - предположил Крапин. По его мнению, на рынке строительства новый тренд: федеральный центр указывает, где и что надо строить, а частные застройщики выполняют. То есть, во-первых, роль регулятора рынка переходит с местного на федеральный уровень, во-вторых, влияние государства на сектор усиливается.