Ипотека и недвижимость - Конституционный суд разберется с налоговыми вычетами

Вложения в недвижимость в долгосрочной перспективе гарантируют по меньшей мере сохранность средств инвестора. Это один из факторов инвестиционной популярности этого актива. Но рост цен поднял порог первоначальных вложений на высоту, недосягаемую для массового инвестирования. Выход есть - закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН). Недаром они занимают третье место в мире по капитализации среди финансовых инструментов, уступая лишь рынкам акций и облигаций. В России такие фонды пока остаются экзотикой. Но лед тронулся.

По мнению большинства экспертов, фонды недвижимости, по сути, стали для застройщиков альтернативой долевому строительству и банковским кредитам на строительство. Причины этого вполне очевидны. Во-первых, столкновение застройщиков и дольщиков, неизбежное, если следовать букве закона о долевом строительстве, в ЗПИФН невозможно. Управляющие компании будут единственным и при этом квалифицированным дольщиком. При этом ПИФы недвижимости могут работать в любых сегментах рынка: инвестировать средства в строительство жилья, загородной недвижимости, в покупку коммерческой недвижимости с последующей сдачей ее в аренду, земли и т.д. Во-вторых, важное преимущество фондов недвижимости - налоговые льготы.

По закону ЗПИФН - это имущественный комплекс без образования юридического лица, не облагающийся налогом на прибыль. Так что все доходы, полученные от реализации проектов в сфере недвижимости, могут быть реинвестированы фондом в новые проекты без уплаты налога на прибыль, - поясняет ведущий юрист компании IMAC Евгений Жук. Правда, после получения дохода (например, при погашении паев после окончания срока действия фонда, при выплате регулярного дохода или продаже пая на бирже) корпоративному пайщику придется заплатить налог на прибыль, а частному лицу - подоходный налог.

В результате ажиотажный рост стоимости недвижимости вызвал рост ЗПИФН с 78 в 2006 году до примерно 240 в настоящее время. Сегодня на российском рынке практически каждый четвертый паевой фонд - ЗПИФН.

Есть у таких ПИФов и недостатки. Во-первых, банки не выдают кредиты под залог паев ЗПИФа недвижимости. Во-вторых, продать пай можно либо при ликвидации фонда (обычно через три - пять лет), либо другим пайщикам фонда. Наконец, паи ЗПИФН, как правило, имеют более высокую стоимость, чем паи отрытых паевых фондов.

Однако в ближайшее время ситуация может измениться. По словам экспертов, все больше фондов недвижимости, не аффилированных с крупными компаниями, предпочитают привлекать средства частных инвесторов, выводя свои паи на биржу. Правда, из двух десятков фондов, чьи паи котируются на российских биржах, регулярные торги идут лишь с паями половины из них. Наиболее популярными являются паи фондов Югра фонд недвижимость (УК Регион Эссет Менеджмент), Коммерческая недвижимость (УК Тройка Диалог), Инвесткапитал - фонд недвижимости (УК Инвестиционный капитал). При этом, как правило, число ежедневных сделок составляет в среднем не более 10, однако объем торгов может составлять 5-15 млн рублей. Исключением являются паи фонда Интерра, с которыми заключаются 30-50 сделок в день. Летом компания произвела дробление паев, в результате их стоимость оказалась сравнима со стоимостью акции РАО ЕЭС России. Как отметил Антон Кузин из Национальной лиги управляющих, это позволяет торговать паями на бирже большому числу мелких инвесторов. Вместе с тем при проведении допэмиссий паев фонда управляющая компания ставит нижнюю планку в 2 млн рублей, тем самым отсекая совсем уж мелких пайщиков.

ЗПИФН делятся на рентные, девелоперские и смешанные. Рентных фондов у нас пока немного, они приобретают в собственность недвижимость и получают доход от сдачи ее в аренду. По мнению экспертов, такие фонды более надежны и прозрачны, но их доходность не особенно высока - около 15-25%. Большинство ЗПИФов недвижимости на нашем рынке - девелоперские. Такие ПИФы могут обеспечить доходность более 30% годовых, но пайщик несет все риски, сопутствующие застройщику. Аналитик ИК Финам Владислав Кочетков отмечает, что в прошлом году серьезный импульс в развитии ЗПИФов недвижимости получили фонды, наполняемые земельными участками.

Наиболее активно торговля фондами недвижимости - REIT´s (Real Estate Investment Trusts) осуществляется азиатскими, американскими и британскими банковскими институтами. Биржевые обороты крупнейших REIT сопоставимы с оборотами голубых фишек. Это и наше будущее, считает председатель правления УК Арсагера Василий Соловьев. И кризис на рынке ипотечных закладных в США этому не помешает.

Некоторые нормы налогового законодательства, призванные по идее облегчить жизнь и финансовое положение россиян, сталкивающихся с продажей или покупкой жилья, стали предметом рассмотрения Конституционного суда. Судьям предстоит решить, насколько соответствует Основному закону страны нынешний порядок предоставления так называемого налогового вычета -- возврата налога на доходы физических лиц (НДФЛ) -- при операциях с имуществом, находящимся в долевой собственности.

Несовершенство той части Налогового кодекса, в которой упоминается о возможности граждан, совершивших покупку недвижимости, вернуть часть налогов или избежать их дополнительного начисления, уже послужило поводом для судебных разбирательств. И КС стал не первой высшей судебной инстанцией, до которой дошли недовольные россияне. В ноябре прошлого года похожее дело, касающееся налогового вычета, рассматривал Высший арбитражный суд.

Поводом для разбирательства в обоих судах стала статья 220 НК, позволяющая покупателю или продавцу уменьшить свои налогооблагаемые доходы. Считается, что при продаже недвижимости граждане получают дополнительный доход, с которого необходимо отдать в казну обычный НДФЛ -- 13% от суммы сделки. Однако подпункт 1 пункта 1 статьи 220 НК устанавливает, что налогоплательщик имеет право на вычеты при продаже жилых домов, квартир, дач, садовых домиков или земельных участков (а также долей в этом имуществе). Подпункт 2 дает право на налоговые вычеты из суммы, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство или на приобретение жилья (дома, квартиры или доли в них). Как пояснил Времени новостей адвокат по вопросам недвижимости Алексей Шевченко, согласно Налоговому кодексу, максимальная сумма вычета, на которую может претендовать налогоплательщик при продаже, не должна превышать 1 млн руб. Точнее, если цена жилья -- свыше 1 млн и квартира находится менее трех лет в собственности, тогда налоговый вычет составляет 1 млн., -- добавил адвокат.

На первый взгляд, эта норма закона должна облегчить жизнь, в частности, участникам жилищных сделок. Но ситуация осложняется, когда за причитающейся им льготой обращаются граждане, владеющие жильем в долевой собственности. Тогда возвращаемая сумма делится на количество участников сделки, что, естественно, вызывает их недовольство. Не нравится налогоплательщикам и другой вариант -- когда имущество приобретается на имя одного из законных супругов, а другому отказывают в праве на вычет. Именно второй случай и рассматривал в ноябре 2007 года Высший арбитражный суд. Тогда ВАС подтвердил право обоих супругов на вычет при покупке квартиры, поскольку имущество, приобретенное в браке, считается совместной собственностью, на кого бы оно ни было оформлено. КС разбирает первый случай, касающийся долевой собственности.

Жалобщики утверждают, что нормы НК, требующие делить вычет, нарушают право граждан на жилище, гарантированное Конституцией РФ. Правовая неопределенность обжалуемой нормы допускает ее произвольное применение налоговиками, утверждается в обращении в КС. Произволом, судя по всему, истцы считают распределение налогового вычета между налогоплательщиками-собственниками без учета их фактических доходов или затрат.

В частности, обратившаяся в КС семья Козловых из Омска продала жилье, принадлежавшее троим в равных долях, -- треть квартиры каждому. После чего все члены семьи приобрели себе отдельное жилье. В данном случае чиновники налоговой инспекции заявили, что всем может быть предоставлен один единый налоговый вычет -- в размере 1 млн руб., так что каждый член семьи мог уменьшить доход, полученный от продажи квартиры, на 333,3 тыс. руб. Однако, по мнению господ Козловых, налоговый вычет должен быть предоставлен каждому из них, исходя из стоимости их долей, а не всей квартиры.

Это нарушение принципа равенства, -- заявил после изучения жалобы полномочный представитель президента в КС Михаил Кротов. Примечательно, что вопреки обыкновению президентский полпред вчера с легкостью соглашался с доводами жалобщиков, так же, как, впрочем, и представитель правительства Михаил Барщевский и Александр Калугин, представляющий в КС Генпрокуратуру.

Жительница карельского города Сегежа Наталья Иванова продала свою квартиру и приобрела другую -- большей площади. Местные органы опеки и попечительства сочли, что эта сделка затрагивает законные интересы шестилетнего Глеба -- сына Натальи, и поэтому поставили условие: приобретаемое жилье должно быть оформлено в долевую собственность с ребенком. Поскольку сын находится на моем иждивении, расходы на приобретение жилья я понесла в полном объеме, -- пишет г-жа Иванова в своем заявлении. Тем не менее, когда она решила воспользоваться своим правом на льготу, местная налоговая инспекция отказалась предоставить вычет со всей суммы, израсходованной на покупку квартиры, так как он распределяется между совладельцами в соответствии с их долей. Совладельцем по закону является в том числе и шестилетний ребенок.

С несправедливостью в отношении г-жи Ивановой полпред президента в КС тоже согласился. Требование оформить жилье в долевую собственность выходит за пределы полномочий органов опеки, -- отметил г-н Кротов. -- Закон предписывает этим органам контролировать только сделки по реализации имущества, но не устанавливать условия -- это прерогатива законных представителей несовершеннолетнего, в данном случае его матери. Кроме того, он отметил, что налоговое законодательство -- весьма специфическая сфера, поскольку не учитывает состояние правоспособности и дееспособности лица. С одной стороны, подразумевается, что за ребенка, у которого по определению собственных доходов нет, должен платить законный представитель, то есть мать. Но, с другой стороны, законные представители не имеют права на налоговые вычеты. По мнению президентского полпреда в КС, это нелогично.

Данный казус, по словам Михаила Кротова, заставляет задаться вопросом о том, каким образом несовершеннолетние, малолетние и недееспособные лица должны реализовывать свои права в сфере налогообложения. Конечно, можно вовсе освободить малолетних от налоговых обязательств. Но тогда собственники станут переписывать квартиры на детей, чтобы увильнуть от налогов. Чтобы прояснить ситуацию, считает г-н Кротов, законодателю следует уточнить положения закона: если в доле оказывается несовершеннолетний член семьи, то право на весь налоговый вычет должно принадлежать родителям.

Учитывая единодушную поддержку, которую жалобщикам оказали представители стороны-ответчика, можно ожидать, что КС обяжет законодателя конкретизировать нормы статьи о вычетах в той части, которая касается долевой собственности. Возможно, тогда и россияне будут чаще обращаться в налоговые органы за причитающимися по закону льготами и к юристам с просьбой о защите их законных прав. Пока же, как свидетельствует адвокат Алексей Шевченко, дела, связанные с налоговыми вычетами, остаются редкостью.