Ипотека и недвижимость - Загородная демократия

Банк ВТБ 24 один из лидеров рынка ипотечного кредитования со вчерашнего дня повысил ставки по всей линейке ипотечных продуктов. Пересмотр процентных ставок в банке называют вынужденной мерой, вызванной удорожанием заемных ресурсов, которые служат источником кредитования для большинства российских банков. В ближайшем будущем ипотечный рынок ожидает волна роста процентных ставок, утверждают эксперты.

Ставки по кредитным продуктам ВТБ 24 на покупку жилья выросли на 0,7% годовых. Теперь ипотеку в валюте можно получить под 9,7-13,2% годовых, в рублях под 11,7-14,2% годовых. Эти изменения действуют у нас с утра, пояснила вчера сотруднику Ъ оператор единой справочной службы ВТБ 24. Однако афишировать удорожание ипотеки, на которую приходится более 30% кредитного портфеля ($3 млрд), банк не торопится. Автоответчик единой справочной службы ВТБ 24 продолжал вчера указывать устаревшие условия по ипотеке: 9,0-12,5% годовых по валютным программам, 11,0-13,5% годовых по рублевым.

В пресс-службе ВТБ 24 Ъ подтвердили изменения условий работы с физическими лицами. Банк повысил процентные ставки по всем ипотечным кредитным продуктам, за исключением кредитов на потребительские цели под залог имеющегося жилья, пояснила начальник пресс-службы ВТБ 24 Анна Амелькина.

В банке признали, что пересмотр процентных ставок для заемщиков стал вынужденной мерой, вызванной ограниченностью и удорожанием ресурсов для банков. Мы не имеем права забывать об интересах акционеров, а они заинтересованы в максимальной эффективности нашего бизнеса, говорится в ответе пресс-службы ВТБ 24.

Согласно статистике Банка России, последние несколько лет на российском рынке ипотечного кредитования наблюдалась устойчивая тенденция к снижению ставок (см. график). Осеннее ужесточение ипотечных программ несколькими банками не повлияло на общую ситуацию. Однако повышение ставок по ипотеке лидерами рынка в результате кризиса ликвидности может радикально ее изменить.

Участники рынка считают причины повышения кредитных ставок в ВТБ 24 убедительными. Вряд ли банк пытался таким способом увеличить собственную маржу, говорит руководитель блока ипотечного кредитования Альфа-банка Илья Зибарев. Примерно на эту же величину (0,7% годовых) выросла стоимость привлечения ресурсов для крупных российских банков. Даже такому банку, как ВТБ, сложно в текущих рыночных условиях секьюритизировать ипотечные активы на докризисных условиях, добавляет аналитик инвесткомпании Ренессанс Капитал Максим Раскоснов. А занимая дороже за рубежом, банк перекладывает свои дополнительные расходы на плечи заемщиков, считает он.

По мнению участников рынка, вслед за ВТБ 24 ставки по ипотеке поднимут и другие банки. Пример Сбербанка, недавно снизившего ставки по валютным ипотечным программам (см. Ъ от 25 марта), эксперты показательным не считают. Весной прошлого года Сбербанк сознательно завысил стоимость валютных кредитов, стимулируя тем самым заемщиков на рублевые займы, вспоминает старший аналитик инвесткомпании Метрополь Марк Рубинштейн. А теперь просто привел ставки в соответствие с общерыночными. Сейчас получить кредит на покупку жилья в Сбербанке можно по ставке от 11% годовых.

Повышением ставок по ипотечным кредитам банки не ограничатся. Дальнейшее удорожание стоимости ресурсов для банков приведет к вынужденному отказу от работы в данном сегменте более мелких игроков, уверены эксперты. Ипотека требует длинных денег, а они сейчас доступны далеко не всем банкам, говорит Марк Рубинштейн.

Впрочем, повышение ипотечных ставок не вызовет существенного оттока клиентов из ВТБ 24. На конец третьего квартала прошлого года доля ВТБ составляла 4,1% российского рынка ипотечного кредитования. Новый размер ставок член правления Райффайзенбанка Роман Воробьев называет разумным пределом стоимости ипотечных кредитов, и потенциальные заемщики, по его мнению, не откажутся от кредитных продуктов ВТБ 24. А с уходом небольших игроков крупные банки и вовсе будут диктовать условия заемщикам, прогнозирует Марк Рубинштейн.
Дом за МКАД по цене столичной квартиры тот сегмент рынка, который интересен многим, но пока весьма ограничен. Предложений мало.

Вижу землю!
При всем том аналитики назвали 2007-й годом прорыва в демократичную загородную сферу. Ну а прогноз о повороте застройщиков в эту сторону прозвучал еще в 2006-м. Правда, сбылся он лишь отчасти. Девелоперы, обратив взоры на демократичные проекты, проанонсировали сразу десять поселков такого плана, расположенных в зоне от МКАД до А107 (московского Малого кольца, опоясывающего столицу на расстоянии 25 километров, Икша Ногинск Бронницы Голицыно Истра). Предполагается, что такие предложения будут выходить еще и еще.

Однако возникают вопросы. Можно ли считать подобные предложения эконом-классом? Укладывается ли цена такого жилья в ценовые габариты московской квартиры?

Алексей Липскеров, руководитель одного из аналитических агентств считает, что рынок эконом-класса находится в пределах от $500 000 до $800 000 за готовый к проживанию дом с участком. Но это определенно дороже двух- или трехкомнатной квартиры. Причем вряд ли за такие деньги можно рассчитывать на что-то ближе 35 км от МКАД, если ориентироваться на Киевкое, Минское и Новорижское направления и на размер дома до 300 кв. метров. Если же приобрести дом под отделку с участком в десять соток по цене $400 000, то потребуется еще сама отделка дома, меблировка и благоустройство приусадебного участка. Стоимость таких работ может доходить до $200 000-250 000. А это уже не дом эконом-класса. Это дороже.

Пока эконом-класс развивается исключительно на рынке таунхаусов, отмечает А. Липскеров, где человек покупает, по сути, квартиру с отдельным входом. Что же касается загородных домов, львиная доля их стоимости приходится на сами участки. А учитывая, что земля в Подмосковье только дорожает, ожидать подвижек в области эконом-класса не приходится. А. Липскеров вообще считает спорным тезис о том, что застройщики испытывают серьезный интерес к подобному строительству.

Схожим образом оценивает ситуацию Мария Литинецкая, исполнительный директор одной из компаний. По ее мнению, основные характеристики поселка эконом-класса следующие: расположение до 45 км от МКАД (по Южным и Восточным направлениям до 30 км), площадь дома 100-250 кв. метров, площадь участка до 20 соток, цена не выше $500 000. При этом покупатели не выдвигают особых требований к инфраструктуре поселка эконом-класса и не рассматривают подобного рода жилье как альтернативу городской квартире.

$100 000 это дешево
Таунхаусы и дальние дачи это то, что в Подмосковье можно купить относительно недорого. К примеру, одна из компаний планирует застроить малоэтажным жильем участок в четыре тысячи гектаров на правом берегу Оки на 75-м километре Симферопольского шоссе (недалеко от Пущина). Всего здесь намечается возвести 1,2 млн. кв. метров жилья, часть застройки составят деревянно-щитовые дома, собранные по австрийской технологии и вполне доступные по цене. Стоить объекты небольших размеров будут от $100 000.

Другое предложение поселок таунхаусов, расположенный в 11 км от МКАД по Ленинградскому шоссе. На территории площадью 9,1 гектара разместятся 278 таунхаусов пяти типов, отличающихся друг от друга площадью квартир от 139,5 до 195,5 кв. метра. Сравнительно невысокая ценовая планка (от $330 000 до $445 000) выдерживается, прежде всего, за счет скромного метража. При этом набор объектов инфраструктуры довольно широк детский сад, супермаркет, центр бытового обслуживания (с химчисткой, прачечной, мастерской ремонта обуви, кафе, медицинским и аптечным пунктами).

Шанхай областного разлива
Иногда говорят, что отсутствие недорогих организованных поселков заменяет неорганизованная застройка шанхай. Речь идет о домах в дачных поселках, где объекты давно уже строят и перестраивают с целью жить на лоне природы круглый год. То есть считать такие поселки дачными можно лишь условно.

По оценке риэлторов, процент оформленных в собственность домов здесь пока невелик. Поэтому, рассматривая подобные предложения, надо обращать внимание на эту юридическую сторону вопроса. А еще следует иметь в виду низкое качество коммуникаций. (Хотя в данной ситуации можно все коммуникации сделать самим. Воду брать из собственной скважины, канализацию организовать свою, а вместо, например, отсутствующего газа сделать отопление на солярке.)

Есть и другие негативные моменты. Застройка в поселках подобного рода, как правило, не однородная так же, как и состав жителей. Здесь практически отсутствуют внутренние объекты инфраструктуры.

С другой стороны, покупка дома с участком в нецентрализованном, хотя уже годами сложившемся поселке, обходится значительно дешевле.

Максимум спроса, минимум конкурентов
Как будет развиваться демократичный сегмент дачной недвижимости? Возможно ли это вообще, если цены на землю постоянно растут?

Развитие могла бы обеспечить поддержка со стороны государства, считают некоторые аналитики. Прежде всего, имеется в виду подключение поселков к коммунальным сетям. Ведь при строительстве загородной недвижимости именно это подключение становится весьма емкой статьей расхода.

Однако есть факторы, которые будут способствовать развитию сегмента эконом-класса и пробуждению интереса к нему со стороны застройщиков. И первый из таких факторов ограниченность платежеспособного спроса в сегментах бизнес- и премиум-класса. Уже сейчас некоторые девелоперы, ранее специализировавшиеся на строительстве элитной недвижимости, объявили о намерениях осваивать низкий ценовой сегмент. Сегмент бизнес-класса перенасыщен, что приводит к падению темпов продаж: в лучшем случае реализуются два-четыре дома в месяц. На этом фоне поселки эконом-класса выглядят куда более привлекательно. В среднем, в них продаются от десяти до 17 домов в месяц. Безусловно, этот показатель положительно влияет на экономику проекта.

Невысокая стоимость земли в дальнем Подмосковье также увеличивает доходность проекта, делая его более выгодным. Сейчас в сегменте эконом-класса низкий уровень конкуренции и высокий уровень спроса. А в Подмосковье пока достаточно свободной земли, которую можно застраивать демократичными поселками и распродавать их буквально за год.

В 2008-м доля сегмента эконом-класса будет увеличиваться, выражают уверенность аналитики одной из компаний. Основной объем предложения начнет сдвигаться за 50 километров от МКАД, кроме того, ожидается развитие сегмента дальних дач. Уже наметилось увеличение активности застройщиков в восточных районах Подмосковья, в первую очередь на южных и северо-восточных направлениях Симферопольском, Каширском, Егорьевском, Ярославском.

Развивать проекты эконом-класса в 70-150 километрах от Москвы тоже нужно. Многие девелоперы уже успели заявить о подобных планах. Однако здесь могут возникнуть некоторые проблемы, поскольку в радиусе 80-100 км от МКАД наблюдается существенный дефицит предприятий торговли и сервиса, медицинских, спортивных и развлекательных центров. Да и коммуникации в отдаленных районах находятся, как правило, в плачевном состоянии. Основное развитие, по мнению аналитиков, данный сегмент получит в следующие три-пять лет.