Ипотека и недвижимость - Аренда столичного жилья дорожает из-за спроса на элитные квартиры

Мэрия Москвы хочет предложить горожанам новый вариант решения квартирного вопроса. Осознав, что так называемый социальный наем жилья по законодательству доступен лишь немногим, чиновники разработали программу развития некоммерческой аренды квартир. Закрепленные в собственности у города, они могли бы предоставляться не только очередникам, официально признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий и декларирующим низкие доходы, но и другим коренным москвичам, не способным самостоятельно приобрести себе квадратные метры. О необходимости предоставить горожанам наряду с социальным наймом еще и аренду жилья заявил вчера на заседании московского правительства мэр столицы Юрий Лужков.

Есть социальное жилье, социальный наем, есть коммерческое, есть квазикоммерческое, городская ипотека, например. Но этого недостаточно, -- пояснил градоначальник. -- Все, что мы строим в социальном режиме, имеет ограничения, поэтому мы вводим в эту систему возможностей приобретения жилья еще один институт, так называемые доходные дома.

По своему целевому назначению жилфонд новой формы, по словам г-на Лужкова, рассчитан исключительно на коренных москвичей, проживших в столице не менее десяти лет. Кроме того, учитывая достаточно жесткие условия для претендентов на место в 164-тысячной городской очереди на улучшение жилищных условий и острую нехватку жилья для молодых семей, еще не располагающих средствами для покупки собственной квартиры, мэр предложил расширить круг потенциальных арендаторов. По сути, новая форма найма жилья должна стать альтернативой рынку обычной аренды квартир, на котором цены растут столь же стремительно, как и на рынке купли-продажи жилья.

Хотя г-н Лужков и использовал термин доходные дома (а таковые действительно строились городом), он уточнил, что в данном случае они скорее должны называться бездоходными. Градоначальник особо подчеркнул для руководителей департамента жилищной политики и жилищного фонда (которые, собственно, и предложили расширять сеть доходных домов), что проект не должен быть коммерческим. Строить мы их должны за деньги города, -- разом зарубил г-н Лужков главную идею главы жилищного департамента Петра Сапрыкина, предлагавшего привлечь для возведения доходных домов частные капиталы. -- Пусть инвесторы строят свое жилье и сами его продают. Они также могут реализовать его не для продажи в частную собственность, а в режиме аренды, никто им этот механизм не запрещает. Но наша концепция должна касаться доходных домов, строящихся за счет города.

По словам мэра, если в 2003 году, когда в качестве эксперимента в городе появился первый предназначенный для сдачи в аренду дом повышенной комфортности, чиновники действительно ориентировались на получение доходов, то сейчас речь идет о решении иной задачи. Нам этими домами надо обеспечивать нуждающихся москвичей, которые не могут позволить себе даже ипотеку, -- пояснил градоначальник. Причем наряду с комфортабельными доходными домами чиновники во имя социальных целей готовы строить и типовые многоэтажки без какой-либо улучшенной планировки. Предполагается, что это значительно снизит стоимость арендной платы для проживающих в таких квартирах. Это должно быть жилье с оплатой, не превышающей расходов города на его обслуживание, -- считает г-н Лужков.

Разработчики Концепции формирования в городе Москве сети жилых домов коммерческого использования и доходных домов обещали все замечания мэра учесть, тем более что, по их мнению, градоначальник лишь сделал акцент на социальной составляющей этой жилищной инициативы. Петр Сапрыкин заверил, что концепция изначально предполагала создание городской сети домов коммерческого использования, ориентированной как на население с низкими доходами, так и на средний класс, представителям которого, по подсчетам чиновников департамента, понадобится не менее 20 лет, чтобы при нынешнем уровне цен накопить на собственную квартиру. Глава департамента пообещал при доработке документа убрать из концепции упоминание о частных инвесторах (хотя за их счет предполагалось к 2012 году построить 214 доходных домов) и конкретизировать социальную направленность идеи, сохранив основной ее принцип, который, по мнению Юрия Лужкова, заключается в том, что это жилье навсегда принадлежит муниципалитету и строить его нужно достаточно много.

Как рассказал Времени новостей заместитель руководителя департамента жилищной политики и жилищного фонда города Николай Федосеев, в результате растянувшейся на годы приватизации из более чем 3,5 млн городских квартир сегодня в муниципальной собственности осталось только 900 тысяч. Порядка 90% из них, по его словам, находится в социальном найме. Главное отличие социального найма от аренды в городском доходном доме заключается в том, что первый бессрочен и не исключает право жильца на приватизацию, в то время как в домах коммерческого использования договор аренды заключается только на пять лет с правом пролонгации, -- пояснил г-н Федосеев.

По его словам, с нынешними темпами приватизации, когда в год в частную собственность переходит 70--80 тыс. квартир (завершится процесс приватизации в марте 2010 года), городским властям куда выгоднее строить именно доходные дома. Тем более что в ближайшее время федеральные законодатели могут де-юре вообще снять запрет на перевод в частную собственность квартир, полученных от муниципалитетов после вступления в силу Жилищного кодекса РФ, то есть после марта 2005 года. Эта норма, предусмотренная федеральным законом №189-ФЗ О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, еще в 2006 году была признана Конституционным судом не соответствующей Основному закону страны. Вчера же комитет по законодательству Госдумы рекомендовал принять в первом чтении проект закона, снимающий этот запрет. Об этом сообщил глава комитета Павел Крашенинников.

Однако, по словам г-на Федосеева, переориентацию московского стройкомплекса на массовое возведение доходных домов сдерживает федеральное жилищное законодательство, отдающее приоритет социальному найму и, соответственно, обеспечению жильем беднейших слоев населения. Поэтому в ближайшие четыре года в городе появится лишь 23 доходных дома на 260 тыс. квадратных метров жилья, что, по самым оптимистичным подсчетам, покроет не более 10% реальной потребности Москвы. Арендная плата, согласно концепции, будет исчисляться исходя из комфортности жилья с учетом понижающих коэффициентов в зависимости от количества в семье детей и профессии арендаторов. Например, для очередников -- семей молодых преподавателей, талантливых ученых и аспирантов государственных вузов и институтов города Москвы понижающий коэффициент составит 0,33 от нормативной ставки за наем 1 квадратного метра.

Как рассказал г-н Федосеев, сославшись на сложившуюся практику сдачи в аренду жилья в уже существующих в Москве доходных домах, это позволяет существенно снижать стоимость аренды. Так, для семьи с одним ребенком стоимость найма двухкомнатной квартиры составляет примерно 1 тыс. руб., кроме того, арендаторы обязаны оплачивать 100% коммунальных услуг, то есть еще порядка 2,5 тыс. рублей.

Впрочем, не исключено, что и федеральные чиновники прельстятся идеей строительства социального жилья исключительно для сдачи его в аренду. По крайней мере, как вчера заявил приглашенный в мэрию заместитель руководителя Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Андрей Старовойтов, его первое впечатление от документа -- что Москва хочет заработать -- в процессе обсуждения сменилось глубокой убежденностью в социальной значимости проекта. Особенно его вдохновила эта идея на фоне явных диспропорций между площадями, находящимися в собственности и в арендном фонде. В своем стремлении хоть что-то получить от государства мы опередили Запад по числу жилья в частной собственности, -- сетовал г-н Старовойтов, напомнив, что в европейских городах преобладает арендный жилищный фонд. В условиях растущих цен на жилье и стройматериалы расширение арендного фонда представляется чиновникам Росстроя вполне реальным механизмом решения квартирного вопроса горожан. Фокус в том, что публичная власть может отказаться от прибыли при формировании квартплаты, -- уверен Андрей Старовойтов. -- Мне активно не нравится термин доходный дом, но в целом идеология заслуживает внимания и развития.

Но если власти действительно заинтересованы в строительстве доходных социальных домов, квартиры в которых должны оставаться в муниципальных жилфондах, необходимо серьезно корректировать федеральное законодательство, пояснила в беседе с корреспондентом Времени новостей член комитета по строительству и земельным отношениям Госдумы Галина Хованская. По ее мнению, городских чиновников заставляют маневрировать между понятиями жилье на основе договора социального найма и доходные дома лакуны в Жилищном кодексе. По сути же, речь идет о государственном жилищном фонде некоммерческого использования, который мог бы стать альтернативой жилью на основе социального найма, доступному сегодня далеко не всем нуждающимся. Между малоимущими, которые сегодня, согласно ЖК, только и могут претендовать на социальное жилье, и обеспеченными россиянами, способными снять и даже приобрести квартиру на рынке, есть колоссальная масса граждан, в том числе бюджетников. Их и к малоимущим отнести трудно, но снять квартиру в частном жилфонде они себе позволить не могут, -- говорит г-жа Хованская. Подготовленные ею поправки в федеральное жилищное законодательство, позволяющие создавать для этой прослойки арендный фонд, были приняты Госдумой в первом чтении полтора года назад. Второго рассмотрения документа автор пока не дождалась. Впрочем, депутат надеется, что инициатива московских чиновников, а также аналогичные заявления глав других региональных администраций позволят в итоге внести в ЖК необходимые коррективы.
Рост ставок аренды элитного жилья в Москве превышает темпы роста стоимости самой недвижимости. А все потому, что в столице все больше ощущается недостаток пригодных для аренды квартир европейского качества. С середины прошлого года их и без того недостаточное количество стало сокращаться: хозяева квартир не желают вкладываться в их ремонт и это жилье переходит из элитного в более низкую категорию. В результате, прошлогодний рост ставок аренды составил 30%. В этом году рост ожидается не меньший - ведь уже за первый квартал цена аренды элитного жилья выросла на 10%.

Рынок арендуемого в Москве жилья не имеет единой среди риэлторов классификации. Поэтому все экспертные оценки, приводимые в прессе - и этот текст не исключение - субъективны. Подсчитать количество сдаваемых квартир на сегодняшний день не представляется возможным, поскольку договоры аренды не подлежат обязательной регистрации. Остается только догадываться, - говорит гендиректор компании Пересвет-Недвижимость Николай Андреев. - Я считаю, что в Москве сдаётся около 5% существующего жилого фонда. А директор департамента аренды квартир компании Penny Lane Realty Андрей Садо оценил парк арендуемых столичных квартир в 250 тысяч штук. Порядка 25-30% из них риэлторы не выпускают из поля зрения. Именно эта часть предложения представляет собой дорогой сегмент - от $3 тысяч в месяц и выше. Основную массу сдаваемого городского жилья представляют квартиры эконом-класса ценой 25-40 тысяч рублей в месяц. И совсем мало на рынке представлено квартир, условно говоря, бизнес-класса по 50-100 тысяч рублей, - добавляет руководитель отдела аренды компании Контакт - Элитная недвижимость Мария Пехтерева, согласная с количественной оценкой предложения в Москве. Правда, оборот на нашем рынке в денежном выражении, оцениваемый прессой примерно в $4 млрд в год, я думаю занижен раза в полтора, - добавляет она,

Привычка к роскоши
Впрочем, в определении нынешнего тренда эксперты солидарны. Одна из главных тенденций рынка элитной аренды, проявившаяся в прошлом году - сокращение предложения квартир из-за увеличения неликвидного жилья, - говорит Садо. Примерно треть, казалось бы, пригодных для успешной аренды жилья квартир, не соответствует ожиданиям арендаторов, - горюет Пехтерева. - У арендаторов все чаще проявляется любовь к luxory. Дело в том, что хозяева дорого оцененных квартир поднимают цены, не сопровождая новые цены улучшением предложения, объясняют эксперты. Основанием для повышения цен зачастую служит простое желание хозяина, который ориентируется на свои инфляционные ожидания. К увеличенной на величину годовой инфляции цене аренды, арендодатель приплюсовывает свои индивидуальные фантазии - вот и получается нереальная цена на объект. Она фактически запретительная для квартиры хотя бы без свежего ремонта, - утверждает Пехтерева.

Неликвидные предложения стоят на рынке месяцами, говорит Пехтерева, а собственники не только не снижают своих цен, но и ничего не делают для улучшения качества своих объектов. Их позиция в вопросе ценообразования, как правило, заключается в том, что дом имеет уникальное расположение, а качество среды внутри жилища - вторично. Арендаторы же сегодня ценят состояние квартиры гораздо выше, нежели раньше. Поэтому солидная часть квартир простаивает невостребованными.

Дефицит скромности
Сокращение объема предложения касается не только дорогого, но и дешевого сегмента рынка. По данным компании Миэль-Аренда на протяжении последнего полугодия на рынке городской аренды сохранялась тенденция по снижению объема предложения квартир и в эконом-классе. Многолетний лидер по объему спроса на рынке городской аренды - дешевый сегмент, начал уступать позиции следующей ценовой категории - квартирам бизнес-класса, - заявила Газете первый замдиректора компании Миэль-Аренда Мария Жукова. По ее словам, спрос на аренду квартир нижней ценовой категории начал сокращаться, зато спрос в сегменте бизнес-класса вырос. И здесь причина та же: дешевые московские квартиры не могут стоить тысячу долларов, как бы ни хотели этого их хозяева, не улучшая качества своего предложения. А построенные за последние годы квартиры бизнес-класса частично заместили некачественное предложение в эконом-классе. Но только частично - вот и образовался дефицит предложения.

В результате, по словам Садо, в прошлом году ставки аренды росли на 20-30% в зависимости от сегмента рынка. И это касается не только городского жилья. Садо рассказал Газете, как в прошлом году в процессе сдачи таунхауса в коттеджном поселке Росинка два иностранца устроили аукцион, и подняли цену со стартовых $25 тысяч до $32 тысяч. Такие аукционы - явление не редкое на рынке. Правда, очень скоро победитель аукциона сбежал из своего жилья из-за транспортных проблем. То направление теперь слишком перегружено для ежедневных визитов в московский офис, - иронизирует Садо.

Самым дорогим в текущий момент предложением по данным компании Контакт - Элитная недвижимость является 7-комнатная квартира в Алых Парусах (500-метровый пентхаус), за которую хозяева просят 35 тысяч евро (около $52 тысяч) в месяц. Уйдет. Вне всяких сомнений, - уверена Пехтерева. Никаких причин к перемене тенденции роста цен на рынке она не видит, как и ее коллеги из других компаний. Все эксперты считают, что в этом году тенденция к росту арендных ставок подтвердится. Но если специалисты Penny Lane и Контакта прочат рынку рост арендных ставок на треть по итогам года, то Андреев из Пересвет-Недвижимость ждет только 15% .

Заплати налоги - и подними цену
Другая заметная тенденция последнего времени связана с поведением арендодателей, которые все чаще сдают квартиры вбелую, дабы представить представить честные налоговые декларации фискальным органам. В первую очередь, это касается рынка элитного жилья и бизнес-класса. Причиной такой непривычной для России законопослушности, по версии одного из экспертов, может быть стремление арендодателей отмыть часть своих доходов. Но с этим решением арендодателей - жить на честные доходы - в частности, и связан рост арендных ставок.

Еще один фактор роста ставок аренды - рост цен на рынке купли-продажи столичных квартир и необходимость возврата инвестиций в расчетный срок. Удорожание квартир в сегментах элитного и бизнес-класса было в последнее время настолько значительно, что доходность вложений в объекты элитного сегмента жилья начала превышать доходность инвестиций в ПИФы. Например, открытый ПИФ Альфа-Капитал Металлургия, являющийся лидером доходности в 2007 году в своем классе фондов ценных бумаг, по итогам 8 месяцев показал доходность всего лишь в 22,3%, а как отмечается в пресс-релизе компании Мосстройреконструкция, квартира в одном из строящихся этой компанией домов с весны прошлого года по настоящее время выросла в цене на 34%.

Когда прекратится рост стоимости аренды, никто из экспертов ответить не смог, но опрошенные специалисты не увидели причин для торможения роста цен. Качественное предложение не может вырасти в объеме мгновенно, объясняет Андрей Садо из Penny Lane. Потому что в Москве сейчас дефицит и строительных рабочих - по словам эксперта, на бригады, делающие качественные ремонты и - что не маловажно - в срок, собственники квартир даже в очереди стоят.

В результате, столичный рынок жилья перегрет - как в области купли-продажи, так и аренды. В общемировой практике адекватной признается стоимость среднестатистической квартиры, если она не превышает совокупного дохода среднего домохозяйства за 3,5-4 года, - комментирует Андреев. - В свою очередь, стоимость аренды должна составлять не более половины ежемесячного дохода. В Москве оба этих показателя выше принятых в международной практике. Но стоимость аренды жилья будет расти, пока продолжается рост цен на его покупку, говорят эксперты.