Ипотека и недвижимость - Квартира. когда ломать труднее, чем строить

ВТБ, который на днях повысил ставки по ипотечным кредитам, направил в правительство и Центробанк свои предложения по совершенствованию банковского ипотечного кредитования. Развитие ипотеки в России начало меняться не в пользу потребителя. Стоимость заемных ресурсов для банков выросла, поэтому банки начинают повышать ставки или переквалифицируются на предоставление других услуг. Позволить себе предоставлять ипотечные кредиты могут только крупные банки, располагающими длинными деньгами.

Мы внесли ряд предложений ЦБ и правительству по наращиванию ипотечного кредитования. Они направлены на то, чтобы банкам, в том числе и ВТБ, было проще заниматься ипотечными кредитами, сообщил журналистам в четверг президент председатель правления банка Андрей Костин.

В ближайшем будущем ипотечный рынок ожидает волна роста процентных ставок

По его словам, ВТБ предлагает привести нормативные требования ЦБ в соответствие с международными нормами Базель-2. Базель-2 предусматривает норматив достаточности капитала (отношение капитала к активам) для банков на уровне 8%. Сейчас данный норматив 10%. По мнению Андрея Костина, это позволит высвободить средства на развитие ипотечной системы. Также ВТБ-24 намерен выпустить в этом году ипотечные облигации. Мы готовимся к выпуску ипотечных облигаций для фондирования активных операций, заявил в четверг глава банка Михаил Задорнов.

Дело в том, что на днях ВТБ-24 повысил ставки по всей линейке ипотечных продуктов. Ставки по кредитам на покупку жилья выросли на 0,7% годовых. Таким образом, ипотеку в валюте теперь можно получить под 9,7 13,2% годовых, в рублях под 11,7 14,2% годовых. В самом банке повышение процентных ставок называют вынужденной мерой из-за удорожания заемных ресурсов, которые служат источником кредитования для большинства российских банков.

Ипотечный кризис в США нашел свое отражение в виде кризиса банковской ликвидности в других странах. Если в США и Европе центральные банки пошли по пути сохранения банковской ликвидности, то Центробанк России, поставленный перед задачей борьбы с инфляцией, повысил ставки и размеры обязательных резервов для банков. Поскольку стоимость заемных ресурсов для банков возросла, банки начали повышать ставки по кредитам для населения и ужесточать параметры ипотеки.

Уровень развития ипотеки в России и раньше не был высок, однако теперь агрессивная политика в отношении банков привела к тому, что теперь предоставлять ипотечные программы могут только банки, располагающие длинными деньгами, а таких помимо ВТБ немного, поясняет Ольга Веселова из ИК Тройка Диалог. Что касается собственно норм Базель-2, то, по словам аналитика, Центробанк ранее уже озвучивал свои намерения реализовать данные подходы и предложения ВТБ на ускорение процесса вряд ли повлияют.

В ближайшем будущем ипотечный рынок ожидает волна роста процентных ставок, утверждают эксперты. В то же время, например, Сбербанк позволил себе снизить ставки по трем видам кредитов на жилье. Если одни банки изменяют ставки, то менее крупные игроки попросту предпочитают диверсифицировать бизнес.

Москоммерцбанк, один из крупнейших банков, специализирующихся на ипотеке, принял решение существенно сократить долю профильного бизнеса. По данным Коммерсанта, долю ипотеки в кредитом портфеле банка в 65% планируется за три года сократить в 2 раза, сосредоточившись на кредитовании малого и среднего бизнеса и потребительском кредитовании.

Депутат Госдумы, член Комитета Госдумы по собственности Иван Грачев предлагает в связи с этим переходить на использование рублевых долгосрочных ресурсов. Сейчас вынуждены сворачивать ипотечные программы те банки, которые ориентировались на привлечение внешних ресурсов, говорит он. Однако нельзя этого сказать обо всех российских банках. Сбербанк, например, изначально опирался на использование средств внутри страны. Больше трети банков в стране тоже рассчитывают на рубли.

По мнению эксперта, собственные средства России позволяют сохранить темпы роста ипотечного кредитования неизменными еще года 3 4 при использовании механизмов привлечения длинных денег наряду с выпуском ценных бумаг.
В прошлый раз мы начали обсуждение темы перепланировки и переустройства жилых помещений, находящихся в собственности граждан. Как показала практика, самый первый этап бумажной работы - согласование дизайнерского проекта требует немалого количества времени и сил. Посмотрим, что нас ожидает дальше.

Квартиру с не узаконенной перепланировкой невозможно продать

Минимальный срок рассмотрения и утверждения проекта - 15 дней, максимальный, установленный законом, - 45 дней. Спустя 3 дня после принятия решения по проекту вас должны уведомить об этом. Но, как известно, на деле все происходит не так быстро. Обычно согласование проекта затягивается на долгие месяцы, редко кто тратит на него меньше полугода. На этапе согласования проекта, как правило, обнаруживается ряд мелких нарушений, которые приходится устранять. Поэтому еще раз подчеркнем, что гораздо эффективнее, когда изготовитель проекта и тот, кто его согласует, относятся к одной компании - это позволяет избежать бесконечных вопросов о том, кто в чем виноват и кому что переделывать?

Но, пойдем далее.

Ремонт под зорким оком!
Допустим, что на основании ст. 28 ЖК РФ приемочная комиссия наконец-то утвердила проект. Можно приступать к его осуществлению, то есть непосредственно к ремонту. Но и тут тоже немало волокиты, ибо ряд ремонтных работ приходится подвергать обязательному контролю. Иными словами, руководителю ремонтной бригады следует предоставить компании, осуществляющей технический надзор за ремонтом, акты на все скрытые работы, проводимые в ходе вашего капитального ремонта (например, проведение коммуникаций в закрытых коробах). На всякий случай, отметим, что фирма, осуществляющая технадзор должна иметь лицензию на проведение этого вида деятельности. Заказчику также следует заранее продумать, кто будет заниматься поиском такой компании - он сам или стороннее лицо.

Подписать протокол - дело тонкое!
Перед подписанием акта сдачи квартиры в эксплуатацию, то есть к моменту официального завершения всех ремонтных работ на руках у заказчика должны быть все необходимые акты на скрытые работы, подписанные строителями и представителями надзирающей организации. Данные акты дополняются копиями лицензий сторон их подписавших и передаются секретарю комиссии, проводившей согласование проекта. Далее комиссия в полном составе может выехать на место - то есть в отремонтированную квартиру и подписать протокол о соответствии проведенного ремонта утвержденному проекту, либо собственник (или его доверенное лицо) будет обходить каждого представителя комиссии по отдельности, пока не обойдет всех. Разумеется, мы рассмотрели ситуацию, когда расхождений между проектом и его исполнением не обнаружилось. В случае же если несоответствия обнаружены, комиссия выделяет время на их устранения и процедура подписания протокола повторяется. Итогом подписанного протокола является акт сдачи квартиры в эксплуатацию, который и направляется в БТИ.

И тут сразу же начинается заключительный юридический этап.

И на закуску!
Необходимо предоставить оформленные изменения по отремонтированной квартире в единый государственный реестр (для многих сие означает получение нового документа о праве собственности в обмен на старый). Затем внести те же изменения в технический паспорт квартиры и домовую книгу.

Важные дополнения
В заключение описания всех мытарств можно добавить, что при вынесении положительного решения при согласовании проекта, определяется срок его исполнения. В среднем его определяют одним годом. А это значит, что завершить ремонт следует не позже чем, через год, иначе могут возникнуть неприятности. Причем, эти неприятности могут трактоваться как несоответствие выполняемых и выполненных работ утвержденной проектной документации.

Кроме того, нелишним будет напомнить, что в силу ряда причин, согласующий орган может затребовать для рассмотрения проекта дополнительные документы, в частности технические заключения по состоянию межэтажных перекрытий, а также максимально возможной нагрузке на эти перекрытия (особенно в старых домах с деревянными перекрытиями), технические заключения по возможности проведения новой (в случае замены) или дополнительной электрической проводки.

Известен пример, когда в квартире с деревянным полом была сконструирована небольшая межкомнатная перегородка из кирпича. Ее веса хватило для того, чтобы у нижней квартиры образовалась мелкие трещинки на стыке несущей стены и потолка. Слава богу, трещина задела только штукатурку, но и этого было достаточно для судебного разбирательства. В итоге безграмотным строителям пришлось разобрать кирпичную перегородку и оплатить ремонт соседям.

Особо следует выделить такой показатель, как расчет инсоляции, то есть количества дневного света в ремонтируемых жилых помещениях. К сожалению, сегодня многие люди забывают об этом важном параметре. По закону определена норма естественного света в расчете на одну комнату (количество дневного света в течение светлого периода года). Уменьшать этот показатель в жилом помещении нельзя. И в случае, если, например, из двух комнат планируется сделать две или более, комиссия, занимающаяся согласованием проекта, имеет право попросить предоставить ей документ, содержащий расчет инсоляции в будущей комнате.

Незаконные собственники
К сожалению, очень часто собственники, приступают к ремонту, не дожидаясь решения по согласованию проекта, или забывают довести бумажный вопрос до конца. Тем самым им не удается придать законный статус своему переделанному жилищу. Хорошо, если это не приводит к серьезным проблемам, например, периодическому отключению электричества в подъезде, промерзанию стен или образованию грибка от конденсата, возникновению повышенного шума, проникновению неприятных запахов в свою и (или) соседские квартиры (перечисление можно продолжать довольно долго). Но, к сожалению, далеко не все переделки жилья остаются безболезненными.

В какой-то момент, с неприятностями все равно придется столкнуться. Как минимум квартиру с не узаконенной перепланировкой невозможно продать, сделать предметом залога, проблематично сдавать в аренду. Хозяевам фактически незаконной квартиры будет проблематично приглашать сюда таких мастеров, как сантехники, представители службы газа, персонал, обслуживающий кондиционеры. Вдруг кто из приходящих людей расскажет о том, что видел. Да и потом, можно ли считать полноправными хозяевами владельцев такого жилья, ведь у них в свидетельстве о собственности описано одно жилье, а на самом деле они проживают в другом. Да Как бы тут не потерять статус собственника!

Возможно, такой поворот событий несколько утрированный, но кто знает, как к подобным фокусам (имеется в виду незаконная перепланировка) будут относиться через 5-7 лет. Уже сегодня подобные случаи уже не проходят незамеченными.

Поэтому прежде, чем приступать к какой либо переделке помещения или коммуникации следует сто раз взвесить все За и Против и только после принятия положительного решения приступать к столь непростому с точки зрения юридического оформления делу.

Конечно, многим было бы интересно предварительно узнать, что можно делать в своей квартире, а что нет. И как поступать с приданием законного статуса уже переделанного жилья. Действительно существует ряд непреложных правил, с которыми непременно стоит ознакомиться каждому, кто задумал осуществить переустройство или перепланировку, равно, как и лучше заблаговременно узнать, как поступать в случаях, когда перестройка помещения уже проведена. Но об этом в следующий раз.