Ипотека и недвижимость - Земля цвета хаки

Солнечная долина такое название получил новый город-спутник, который будет построен компанией Ренова-СтройГруп рядом с Челябинском. В 2025 году (срок окончания строительства) на территории в 1200 га будут проживать 115-120 тыс. человек. Всего будет построено 3 млн кв. м жилья и около 1,8 млн кв. м коммерческих и социальных объектов. Объем инвестиций составит $8 млрд.

Лесное окружение
Надо было иметь немалую смелость, чтобы дать солнечное имя объекту, расположенному в Челябинской области. Здесь, в степном климате, холодные зимы, и даже в разгар лета бывают очень низкие температуры. Но надо признать, что это название имеет под собой вполне реальную основу. Солнечная долина будет находиться на северо-западе от Челябинска, и роза ветров расположена таким образом, что в основном эта территория обдувается западными ветрами из сельских районов. Ветры с востока и северо-востока, несущие загрязнение воздуха с территорий промышленных предприятий Челябинска, практически не попадают в зону будущей застройки. Кроме того, для максимальной защиты Солнечной долины планируются специальные зеленые посадки, чтобы частично попадающие в район ветры северного направления очищались и наполнялись свежестью.

Впрочем, главной особенностью Солнечной долины является как раз естественное лесное окружение. Значительную часть территории города-спутника занимает охраняемая зона лесного массива, где в некоторых местах произведена расчистка. Эти расчистки и лесной массив формируют границы, в рамках которых возможно создание населенных пунктов. Большая часть лесного массива при этом будет сохранена. К нему будет обеспечен доступ всем желающим, а внутри лесной зоны планируется проложить пешеходные и велосипедные дорожки.

Место застройки было выбрано исходя из следующих факторов: экологически благоприятное направление, отсутствие крупных промышленных объектов, наличие современных транспортных магистралей, большой природный потенциал, говорит Сергей Ланцов, директор филиала компании Ренова-СтройГруп в Челябинской области. Единая стратегия городской планировки позволяет добиться оптимальной плотности и состава населения, создать материально-техническую базу и социальную инфраструктуру, тем самым способствуя созданию наилучших условий для общения и взаимодействия жителей города. Внимательное и заботливое отношение к окружающей среде и постройка объектов с минимальным для нее ущербом позволяет максимально сохранить первозданный облик окружающей среды.

Внутри городской среды предусмотрено много места для зеленых насаждений. В центре Солнечной долины раскинется большой парк, с которым будут связаны все кварталы. К этому парку от естественных лесных массивов по краям района будут проложены зеленые коридоры, которые одновременно будут служить границами микрорайонов. Устойчивая парково-лесная структура будет подкреплять все остальные градостроительные решения.

Система осей и центров
Районы нового города будут как бы нанизаны на центральный бульвар, который застройщики называют осью активности. Солнечная долина будет иметь концентрическую структуру, формирующуюся вокруг городского центра и локальных центров районных и местных.

Центр расположится в самом оживленном месте в непосредственной близости от главной автотрассы, связывающей Солнечную долину с Челябинском. Кроме того, на некотором удалении расположатся центры районного значения, от которых будут ответвляться малые оси, ведущие к центрам местного значения. Вдоль северной автотрассы предполагается разместить зоны коммерческого или производственного назначения.

Оживленный городской центр будет иметь плотность населения до 500 чел./га и общую площадь 220 га (из которых менее половины отводятся под жилую застройку). Таким образом, общее число населения городского центра составит приблизительно 40 тыс. человек. Центр будет включать в себя жилую и офисную застройку высокой плотности, а также несколько периферийных малоэтажных жилых кварталов, расположенных ближе к лесопарковым зонам и сельской местности. Кроме того, в городском центре разместятся места отдыха, культурные объекты, коммунальные службы.

Центры районного значения будут иметь плотность населения до 300 чел./га, центры местного и смешанного типа до 150 чел./га. Радиус шаговой доступности составит 500 м (или 5 минут ходьбы) для каждого из этих центров. В центре районного значения будет проживать приблизительно 10 тыс. человек, в центрах местного значения смешанного типа 7 тыс.

В центрах смешанного типа будут преобладать офисные здания и сопутствующая инфраструктура. Предусмотрено также размещение там производственных площадей легкой промышленности, складских помещений, учреждений сферы услуг. Жилые кварталы расположатся там в небольших количествах, но и для них на месте будет создана социальная инфраструктура.

Таким образом, будущим жителям Солнечной долины представится возможность выбирать тот образ жизни и ту плотность застройки, которая больше нравится. Кто-то предпочитает оживленный центр, кто-то более спокойный образ жизни, сопутствующий малоэтажной застройке. Но и в том, и в другом случае жители будут находиться внутри единой организованной городской среды, в которой есть все необходимое для жизни.

Дома всех типов
Пожалуй, главная особенность челябинского проекта в том, что он сочетает преимущества загородного проживания с продуманной и организованной городской средой.

Разнообразие типов жилых построек будет способствовать удовлетворению потребностей разных секторов рынка и нужд владельцев жилья. Солнечная долина будет застроена преимущественно мало- и среднеэтажным жильем (2-10 этажей), Всего здесь планируется построить 3,23 млн. кв. м жилой площади и 1,8 млн. кв. м нежилой недвижимости (инфраструктурные, социальные и коммерческие объекты). Строительство будет осуществляться поэтапно с максимальными возможностями для дальнейшего развития.

В соответствии с концепцией комплексного освоения территории, Солнечная долина предложит своим жителям весь спектр объектов недвижимости различных классов и назначений. Они будут располагаться на шести участках, отведенных под застройку в рамках проекта. При этом большая часть коммерческой и социальной недвижимости сосредоточится в центре Солнечной долины.

Считается, что хаотичная пригородная и городская застройка, являющаяся отличительной особенностью многих зон интенсивного роста, ведет к неустойчивости населенного пункта. При этом реформирование таких зон часто вступает в противоречие с индивидуальными устремлениями и пожеланиями жителей.

С учетом этого проект Солнечной долины предусматривает различную плотность и высотность, а также типологию жилой застройки. Спектр предполагаемого жилья от квартир в высотных домах, квартир в домах малой и средней этажности до таунхаусов и частных вилл на отдельных участках.

Использование городских архитектурных форм и сосредоточение их в специально подобранных местах таких, как центральная часть города, центры районного и местного значения поможет добиться пространственного определения каждого микрорайона.

В зависимости от типов домов будет определена и престижность объектов недвижимости. Экономкласс (наибольшая плотность застройки) высотные здания (до 10 этажей) и многоквартирные дома малой и средней этажности, расположенные по периметру. Бизнес-класс (средняя плотность) дома малой и средней этажности (до 5 этажей). Наконец, элита таунхаусы и виллы (до 2 этажей).

Дорожная карта
Дорожно-уличная сеть будет спроектирована с учетом необходимости оптимизировать транспортные потоки, идущие в направлении от основной скоростной магистрали к низкоскоростным улицам внутри жилых кварталов Солнечной долины. Строительство крупных дорог внутри района будет вестись с учетом необходимости обеспечить достаточное количество безопасных перекрестков и создать красивый уличный пейзаж.

Для того чтобы увеличить количество пешеходных прогулок жителей и снизить зависимость от автотранспорта, на территории всего района будет создана сеть тротуаров и крытых пешеходных переходов и галерей, связанных с общественными зонами. Вдоль всех дорог будут высажены деревья, ограждающие дома и тротуары. Основные пешеходные пути будут проходить через сеть крытых галерей, двориков-атриумов и зимних садов. Дороги будут обеспечены надземными и подземными пешеходными переходами на перекрестках.

В Солнечной долине будет построена специальная трамвайная линия (с остановками вдоль основной оси активности через каждые 300 м), а также организованы местные автобусные маршруты (с остановками через каждые 200 м). Автобусы смогут доставить пассажиров в любую точку города-спутника.

Трамвайный и автобусные маршруты будут также обеспечивать связь с центром Челябинска.

Недалекое будущее
Несмотря на то, что челябинский проект комплексного освоения территории находится еще на ранней стадии реализации, можно с большой долей вероятности прогнозировать: они состоятся. Для Реновы-СтройГруп это не первый опыт подобного уровня: амбициозные планы комплексного освоения территории в Екатеринбурге выполняются в срок.

Уверенности в успехе проекта добавляют и подвижки, которые произошли в этом году в области государственно-частного партнерства при осуществлении проектов комплексного освоения территорий. Напомним, первый подобный конкурс прошел этим летом. Было отобрано 22 проекта, отвечающих следующим условиям: объем строительства не менее 1 млн кв. м общей площади; запроектированные объекты социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры; начало реализации не позднее 2007 года. Проекты получили ряд преференций от государства: субсидии субъектам РФ на возмещение части затрат на уплату процентов по кредитам, полученным на строительство коммунальной инфраструктуры и автодорог, а также гарантии по заимствованиям, осуществляемым для обеспечения земельных участков инженерной инфраструктурой и для модернизации объектов коммунальной инфраструктуры.

Челябинский проект Солнечной долины будет участвовать в следующих конкурсах, и вероятность победы в них достаточно высока его параметры полностью соответствуют выставленным условиям.
Сейчас Минобороны объявило о том, что готово расстаться с частью своих владений. Военные надеются реализовать около трети имеющейся недвижимости. Это не только поможет снизить расходы казны (сейчас на содержание более 7000 военных городков ежегодно уходит около 30 млрд руб.), но и даст дополнительные средства для строительства жилья для офицеров и контрактников. По заявлению источников в Минобороны, ориентировочная стоимость земельных участков и расположенных на них строений, которые оно намерено реализовать, примерно 300 млрд руб.

В ведомстве заверяют, что обороноспособности страны будущая распродажа не повредит: земля и здания будут продаваться в уже расформированных воинских частях и учреждениях.

Как относиться к реализации жилого фонда, заводов и складов, территорий полигонов и подсобных хозяйств, ненужных Минобороны? Некоторые опасаются, что наиболее привлекательные земли военного ведомства будут проданы за бесценок бизнесменам, аффилированным с командованием или местными властями, а на остальные не найдется покупателей и они будут заброшены.

Однако и консервировать ситуацию, при которой владения Минобороны находятся в положении ни мира, ни войны, нельзя. Инфраструктурные объекты военного ведомства склады, мастерские, заводы, подъездные пути к ним и даже полигоны зачастую превращались в настоящие внутрироссийские офшоры, деятельность которых не подчинялась никаким законам. Тыловики устраивали на их территории теневой бизнес.

Правоохранительные органы не раз сообщали о подпольных заводах по производству контрафактной продукции, нелегальных стоянках для ворованных автомобилей за бетонными заборами и колючей проволокой секретных объектов. А на полигонах военные прокуроры неожиданно обнаруживали формально не существующие пашни и сенокосы и даже небольшие коттеджные поселки. Поэтому передачу этих угодий в открытый хозяйственный оборот стоит приветствовать. Важно только, чтобы сама продажа была организована открыто для общества и бизнеса и выгодно для бюджета.

Чтобы защитить интересы казны и очередников, организаторам необходимо избежать проведения аукционов с одним участником, где продавцам легче занизить стоимость лота и свести конкурс к формальности. В этом случае пострадавшими окажутся военные очередники сейчас их насчитывается 122 000 человек. Минобороны и прежде неоднократно передавало под мирное использование значительные площади в крупных городах, но не получало компенсацию, которая позволяла бы возводить новые современные объекты или выполнять социальные программы для действующих и отставных военных. В частности, исторический квартал Новая Голландия на острове в центре Петербурга был освобожден военными в 2004 г. за 100 млн руб. Одна сотка обошлась покупателям в 142 857 руб., или $4900. В текущем году люди в погонах намерены реализовать более 20 военных городков в обеих столицах, Перми, Краснодаре, Калининградской области и Владивостоке.

Первые аукционы по продаже военных городков в столице и ее ближайших окрестностях, назначенные на 8 апреля, планируются открытыми. К ним, по словам представителей управления расквартирования Минобороны, допустят всех претендентов, вовремя направивших заявки и подтвердивших свою состоятельность. Но чтобы не допустить сговора, важно знать истинных, а не подставных участников конкурса. Для бюджета выгоднее, когда конкуренты подают заявки в закрытых конвертах. В этом случае легче избежать договоренностей между участниками они, опасаясь возможного проигрыша, будут называть высокие цены с самого начала.

Если правила соблюдаются, это позволяет избежать сговора между торгующимися участниками, готовыми платить настоящую цену за золотые сотки земли с подведенными коммуникациями в крупных городах и их пригородах. Начальная цена первых приватизируемых военных городков названа. Участок со строениями на Левобережной улице (северная окраина Москвы неподалеку от ст. м. Речной вокзал) площадью 2,8 га будет выставлен за 1,14 млрд руб. это более 4 млн руб., или $167 250, за сотку. Городок на Рублевском шоссе непосредственно за МКАД с территорией более 12,1 га оценен в 2,6 млрд руб. это 2,14 млн руб., или $87 000, за сотку. Потенциальных инвесторов обременяют обязательством построить или купить для военных определенное количество жилья. Как обещают в управлении расквартирования, это не будут коттеджи для генералов инвесторы приобретут для бесквартирных военных жилплощадь на окраинах или в обычном Подмосковье.