Ипотека и недвижимость - С новым спросом

В четверг члены правительства на очередном заседании пытались разобраться в причинах, препятствующих развитию рынка жилищных ипотечных кредитов. Премьер Михаил Касьянов выразил удивление и разочарованность тем, что банки, накопившие за четыре года экономической стабильности значительные средства, не хотят давать ипотечные кредиты. Через неделю вице-премьер Владимир Яковлев должен представить список проблем, которые мешают банкирам.

Возможностями для покупки квартиры или дома располагают лишь 1.2% семей
По данным соцопросов, 70% российских семей нуждается в улучшении жилищных условий. Финансовыми возможностями для покупки квартиры или дома располагают лишь 1.2% семей. В Госстрое подсчитали, что полноценная система ипотечного кредитования может увеличить платежеспособный спрос на жилье в 5-6 раз. Сейчас рынок ипотеки развит очень слабо - вчера это в очередной раз констатировали члены кабинета министров.

В 2002 году объем выданных банками кредитов на покупку жилья вырос по сравнению с 2001 годом в два раза и составил 3.7 млрд. рублей. Тем не менее доля ипотечного жилищного кредитования в потребительском кредитовании не превышает 0.9%. А ведь в Кремле и в Белом доме рассматривают ипотечное кредитование как верный способ ускорения экономического роста.

Увеличение спроса на жилье даст толчок развитию строительства и смежных отраслей. Развитие ипотеки находится под личным контролем главы президентской администрации Александра Волошина. Созданная при Кремле группа помощника президента Игоря Шувалова, более известная как "группа по удвоению ВВП", определила развитие ипотеки одним из приоритетных, стратегических направлений своей работы.

Правительство намерено запустить полноценный механизм ипотечного кредитования в 2004 году и готово в текущую думскую сессию внести все необходимые поправки в законодательство. Главная задача - сделать ипотечное кредитование дешевым и доступным, чтобы оно удовлетворяло потребность в жилье так называемого среднего класса, к которому Госстрой относит людей с доходом до 8 тыс. руб. в месяц.

У банков деньги коротки
"Деньги у банковских учреждений есть. Нужно понять, почему финансовые институты не дают в такой ситуации кредиты людям", - заявил Касьянов и поручил Госстрою вместе с другими ведомствами в ближайшие дни провести совещание с пятью-шестью банками, которые активно работают с ипотечными схемами. На основе рекомендаций банкиров министерства должны составить предложения по развитию рынка ипотечного кредитования. Возглавить работу по сбору и анализу информации поручено вице-премьеру Владимиру Яковлеву.

Встречи уже назначены руководству Сбербанка, Дельта-банка, Промстройбанка и Внешторгбанка На самом деле банкиры уже не один раз рассказывали премьеру о сложностях работы с ипотечными кредитами. Кредиты нужно выдавать "длинные", а ресурсы у банков в основном - "короткие". Банкиры активно лоббируют выпуск ипотечных ценных бумаг, которые позволят привлекать длинные ресурсы специально для раздачи ипотечных кредитов.

Одного разрешения на выпуск бумаг недостаточно. "Нужно внести поправку в закон "О банкротстве кредитных организаций" о том, что ипотечное покрытие выводится из конкурсной массы, - говорит президент банка "Московское ипотечное агентство" Дмитрий Будаков. - Только тогда инвесторы будут покупать ипотечные облигации". Пока такой поправки нет, инвесторы справедливо опасаются, что при банкротстве банка их деньги достанутся вкладчикам, которых закон защищает в первую очередь. Сами банкиры не считают, что кредитуют мало.

"Вы посмотрите на наш рост ипотечных кредитов - он немаленький", - делится информацией глава Сбербанка Андрей Казьмин. "Сколько платежеспособного спроса, сколько и кредитов", - отмечает Будаков. Говорить о том, что платежеспособный спрос ограничивается высокими ставками, излишне. Государственное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию предлагает рефинансирование ипотечных кредитов, выданных под 15% годовых в рублях, однако банки им пока не пользуются. Они предпочитают выдать кредиты в валюте - круг заемщиков, способных платить 15% в долларах США, еще не исчерпан.

Еще один "тормоз ипотеки" - ограниченный круг продавцов жилья, готовых связаться с ипотекой. "Не всякий продавец захочет светиться, - объясняет вице-президент ВТБ Андрей Сучков. - Продавцы не хотят объявлять реальную цену и не хотят платить налоги.

Эта страшная ипотека
Банки выдают ипотечные кредиты на срок от 10 до 20 лет. Большинство кредитов номинированы в долларах, и процентная ставка по ним колеблется от 12 до 15% годовых.

Чем лучше ставка, тем жестче условия. Досрочное погашение (если на вас свалились незапланированные деньги, и вы решили сэкономить на процентах) карается штрафом. 30% стоимости квартиры придется заплатить самому, хотя сейчас наблюдается тенденция к снижению суммы первоначального взноса. Нужно помнить о "побочных расходах": придется застраховать квартиру, право собственности на нее, свою жизнь и дееспособность. Банку необходимо заплатить за рассмотрение заявки, оформление документов, открытие расчетного счета, снятие с него наличных, за аренду сейфа.

Если трудности не пугают, алгоритм действий таков. Главное - подтвержденный официальный доход. Если он есть, проблемы сводятся к минимуму - кроме паспорта и заполненной анкеты, потребуются лишь копия трудовой книжки и справка из бухгалтерии о доходах. Правда, в некоторых случаях банки требуют поручительства от лиц с официальным доходом, превышающим доход заемщика. Если доход "не вполне подтвержден" - все не так безнадежно.

Некоторые банки готовы прикинуть, сколько может получать специалист независимо от того, за какую сумму он расписывается в ведомости в бухгалтерии. Принимают во внимание "косвенные улики", свидетельствующие об уровне достатка: счета за мобильный телефон, выписку с кредитной карточки. После того как кредитный комитет одобрит выдачу кредита, вам за 3 месяца придется найти квартиру и оформить сделку. При этом самое главное - не найти то, что годится заемщику по цене и удобству.

Гораздо важнее, чтобы квартира "подошла" банку. Пятиэтажки отпадают всегда. Очень солидные банки не хотят ничего слышать и о девятиэтажках. Равно как и о домах, которые могут быть причислены к аварийным или пойти под снос по другим причинам. Если находится квартира, которая не входит в перечисленные категории, вас ждет "бюрократическая часть" процедуры. Ее прелесть придется прочувствовать не только покупателю, но и продавцу.

Ему придется нести в банк кучу документов (копии лицевого счета, справку из БТИ и т.п.), срок действия которых ограничен двумя неделями. Сейчас, когда рынок недвижимости "перегрет" и квартиры по сходной цене улетают за день-два, продавцы чаще всего отказываются от ипотечных покупателей. А если все-таки соглашаются "на весь этот кошмар", то только за отдельные деньги, которые придется прибавить к изначальной стоимости квартиры.
В декабре и январе рынок недвижимости в столице, как обычно, не проявлял особенной активности. Количество выставленных на продажу объектов уменьшилось, а цены на них увеличились: в декабре рост цен составил, по разным оценкам, 2-3%, в январе -- около 1% при продолжавшемся до середины месяца падении курса доллара.

Продолжающееся увеличение цен наиболее заметно на первичном рынке, где с наступлением нового года закончились предновогодние распродажи и появились новые расценки.

Необычайная покупательская активность наблюдалась в декабре и даже в январе на рынке элитной недвижимости. Как утверждают риэлтеры, просмотры вторичных элитных квартир продолжались вплоть до 31 декабря, а возобновились чуть ли не 2 января. Это можно частично объяснить нехваткой качественных проектов на первичном рынке. Масштабные эксклюзивные проекты, которые были заявлены в 2007 году, не вышли на рынок, точечной застройки также мало (а в свете последних принятых законов ее количество будет сокращаться), поэтому на вторичном рынке наблюдался высокий спрос. При этом довольно большое количество элитного жилья приобреталось с использованием ипотечных кредитов -- предполагается, что это было связано с ожиданием повышения ставок по ипотеке в начале 2008 года.

Мнения участников рынка

Евгений Якубовский, заместитель генерального директора компании Новая площадь:
-- В связи с малым количеством объектов, представленных на рынке в начале января, индексы средних цен по сегментам рынка продолжили рост. В каждом классе объектов наблюдалась своя динамика цен в течение декабря--января.

Цены на объекты экономкласса поднялись на 1,7%, до $4565 за 1 кв. м. Можно прогнозировать, что при росте предложения средняя цена в данном сегменте, скорее всего, изменится в сторону уменьшения. Цены на объекты бизнес-класса и квартиры с низкими потребительскими свойствами не очень отличаются от декабрьских. В сегменте бизнес-класса средняя цена предложения в начале января составила $5897 за 1 кв. м (+0,3% к декабрю 2007 года). Цена за 1 кв. м квартир с низкими потребительскими свойствами также практически не изменилась -- $3651 (+0,2% к декабрю 2007 года). В перспективе на данные объекты ценовой уровень останется на прежних отметках.

Сергей Лядов, пресс-секретарь компании Сити -- XXI век:
-- В декабре--январе повышение стоимости квадратного метра жилья в новостройках компании составило от 1% до 5%. Это связано с увеличением строительной готовности объектов, а также с дефицитом отдельных типов квартир при повышенном покупательском спросе на них. Ситуация на рынке недвижимости в 2008 году останется предсказуемой. Результаты выборов в Госдуму позволяют говорить о сохранении в стране политической и экономической стабильности. Более того, вслед за ростом иностранных инвестиций в производство строительных материалов стоит ожидать значительного поступления из-за рубежа денежных средств и в сферу девелопмента. Мы прогнозируем активизацию спроса, поскольку сохраняются высокие темпы экономического развития и значительные средства направляются в национальные проекты, банковскую и социальную сферы. Все это ведет к росту доходов и накоплений граждан. Годовой рост цен на рынке жилья составит порядка 20-25%.

Анжела Кузьмина, директор департамента продаж компании IntermarkSavills:
-- Уже сейчас с уверенностью можно сказать, что цены на недвижимость в элитном сегменте не упали. Более того, можно говорить о достаточно высокой активности в январе, что вообще не характерно для рынка недвижимости. Также по итогам последних месяцев наблюдается тенденция к сокращению срока экспозиции квартир. В декабре на некоторые загородные и городские проекты первичного рынка существовали новогодние предложения с дисконтом от ноябрьской цены примерно на 5%. Однако в январе с окончанием предновогодних распродаж цены не только восстановились на прежнем уровне, но даже выросли за эти два месяца примерно на 3%. Если говорить о вторичном рынке, то здесь в декабре наблюдался высокий коэффициент роста: владельцы недвижимости увеличивали стоимость в некоторых случаях на 10%, но в итоге сделки совершались при определенном торге, так что в целом можно сказать, что повышение цен на квартиры составило от 5 до 7%.

Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Consulting:
-- В декабре цены на жилую недвижимость по-прежнему продолжали расти, причем как в долларовом, так и в рублевом эквиваленте. Тем не менее динамика роста цен была незначительной -- так, по итогам месяца стоимость квадратного метра элитной жилой недвижимости в Москве выросла в среднем на 2,5-3%, тогда как предложение бизнес-класса подорожало на 2,5%, а в сегменте экономкласса рост стоимости квадратного метра был более активный и составил порядка 3-3,5%. Данная ценовая динамика была спровоцирована активностью со стороны покупателей в преддверии новогодних праздников: большинство наших клиентов хотели приобрести жилье до Нового года. В результате наблюдалось сокращение объемов предложения, тогда как новых объектов в продажу не поступало, что во многом объяснялось отсутствием свободных строительных площадок. Вместе с тем ряд собственников снял с продажи объекты в ожидании нового витка роста цен. Таким образом, зафиксированная в декабре ценовая динамика сохранилась и в первой половине января. Многие покупатели, по тем или иным причинам не успевшие приобрести жилую недвижимость в 2007 году, продолжали активный поиск жилья в первых числах января. По итогам первой половины месяца стоимость квадратного метра на жилую недвижимость в столице увеличилась в среднем на 1-1,5%.

Нина Кузнецова, генеральный директор МИАН-агентство недвижимости:
-- Достаточно динамичный рост цен в последние месяцы прошлого года немного попридержал традиционную для конца года активизацию спроса. К сожалению, в декабре не произошло ожидаемого всплеска интереса ни к городскому, ни к загородному жилью. Наоборот, наши аналитики зафиксировали снижение спроса на 10-15% в зависимости от сегмента рынка.

По итогам декабря можно констатировать общую тенденцию к росту долларовых цен в Москве -- около 2% по сравнению с ноябрем как в сегменте новостроек, так и в сегменте вторичной недвижимости (1,7% и 2,1% соответственно). В целом за год стоимость жилья в новостройках увеличилась на 12% в Москве в долларовом эквиваленте и на 4,7% в рублевом исчислении, на вторичном рынке -- на 9% в долларах и около 3% в рублях.

В качестве одной из тенденций развития рынка жилья в прошлом году можно отметить сокращение инвестиционных покупок: недвижимость приобреталась в основном для личного пользования. Кроме того, покупатели стали более требовательны в выборе недвижимости.

Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty:
-- Многие покупатели элитной недвижимости вышли на рынок в последние месяцы 2007 года. Количество сделок по продаже квартир в этом сегменте рынка заметно выросло, что привело к сокращению объема предложения. С рынка довольно быстро уходили не только объекты невысокой ценовой категории (до $2 млн), но и квартиры стоимостью свыше $3 млн. Это подтверждает, что покупатели готовы к росту цен на качественное жилье.

На сегодняшний день диапазон цен на элитное жилье составляет от $9 тыс. до $40 тыс. за 1 кв. м для квартир без отделки и от $12 тыс. до $50 тыс. за 1 кв. м для объектов с ремонтом. По оценкам экспертов нашей компании, за 2007 год стоимость недвижимости класса люкс увеличилась в среднем на 20-30%. Цены продолжат расти уже в первые месяцы 2008 года. Причиной тому, как всегда, станет острый дефицит качественных предложений: большинство квартир, выставленных на продажу в конце прошлого года, были распроданы, а ждать появления новых объектов придется довольно долго.