Ипотека и недвижимость - Четвертое кольцо в москве начнет открываться для движения в 2011 году

Часть игроков будет прибегать к помощи франчайзинга, другие критики этого метода предпочитают развиваться, открывая представительства. В этой ситуации эксперты прогнозируют, что через пять лет федеральные и международные бренды завоюют 30-40% регионального рынка. Однако сворачивать бизнес или вставать под известный бренд придется прежде всего небольшим компаниям из регионов крупные не пострадают. А дальше время покажет.

Разными путями
Толки о перспективах федеральной экспансии среди агентств недвижимости столицы и компаний с мировым именем не прекращаются как минимум 1,5 года. Желание выйти на всероссийский уровень подогревается в том числе растущей популярностью франчайзинга как способа быстро и не слишком затратно охватить территорию страны сетью офисов под своим брендом. Некоторые из нацеленных на такую глобализацию бизнеса, например МИАН, отдают предпочтение развитию собственной сети, но готовы рассматривать и франчайзинг как инструмент выхода на российский рынок. Для других продажа франшиз это единственная широкая дорога на федеральный уровень.

По пути смешанного развития идет Миэль в Москве и Московской области. Здесь компания как открывает собственные офисы, так и продает франшизы. Если точнее, то внутри Третьего кольца находятся собственные офисы, а за его пределами только франчайзи Миэля. Председатель совета директоров Миэля Григорий Куликов сказал Ведомостям, что идеология федерального развития холдинга подразумевает два направления. В городах с населением более 300 000 человек компания планирует открывать мастер-франчайзи, который впоследствии сможет сам продавать франшизы Миэля. В менее крупных городах Миэль будет продавать франшизы в розницу.

В 2008 г. Миэль-Недвижимость планирует открыть в Московском регионе 35 новых офисов, а также освоить пять новых регионов (имеются в виду как города-миллионники, так и небольшие города) путем продажи франшиз. В качестве франчайзи компанию интересуют владельцы бизнесов, связанных с брокериджем, девелопментом или сферой услуг.

МИАН хочет вывести бизнес на первую ступень российского уровня в апреле текущего года: первые региональные филиалы этой компании откроются на Урале. Первый этап развития сети предполагает открытие 50 офисов в 24 городах в течение 2008 г. К концу 2012 г. наша сеть охватит всю Россию, поделился планами руководитель проекта МИАН-Регионы Борис Егоров. Для открываемых на Урале офисов компания уже набрала технический и клиентский персонал, в марте завершится ремонт офисных помещений. Франчайзинг компания не применяет, но и не отказывается полностью от возможности его использовать. Как говорит Борис Егоров, решение о том, будет ли МИАН заключать франчайзинговые договоры наряду с продолжением открытия своих офисов в регионах, будет принято летом 2008 г.

Самой франчайзинговой, если так можно выразиться, является стратегия Century 21. Глава компании Нури Катц говорит, что они ищут франчайзи в разных городах, среди лидеров разных регионов. Например, сейчас ведем переговоры с четырьмя самыми крупными фирмами Перми, рассказал он в интервью Ведомостям.

К сторонникам развития собственной сети филиалов можно отнести Бест-Недвижимость и Инком. Существует ошибочное мнение, что Инком когда-либо занимался франшизой. Мы франшизой никогда не занимались и не планируем этого в ближайшей перспективе, в настоящее время наша политика развития это открытие собственных офисов с системой централизованного управления и осуществлением соответствующего контроля качества, поделился с Ведомостями источник в топ-менеджменте Инкома. В компании считают, что всюду, докуда дотягивается рука, нужно создавать централизованную систему, а создание франчайзинговой сети может иметь смысл, если рука не достает.

К слабым сторонам франчайзинга эксперты относят невозможность франчайзера получать большую прибыль, неподготовленность потенциальных франчайзи, а также слабый контроль над деятельностью франчайзи, ведущий к банальному воровству, двойным продажам, например. Так, Григорий Куликов говорит, что головная компания не получает прибыли, а только роялти. Поскольку франчайзи это самостоятельное предприятие, есть риск, что его руководство пойдет своим путем, что может навредить бренду. Однако возможность такого вреда это болезнь не только в сфере real estate, продолжает Григорий Куликов.

С мнением о вероятности высоких рисков в отсутствие механизмов контроля соглашается Сергей Крячков, директор департамента маркетинга Открытой компании. Он уверен, что в действительности франшизой интересуются в подавляющем большинстве люди из крупных компаний, решившие в какой-то момент уйти в свободное плавание, но заручиться поддержкой известной торговой марки. Самым простым выходом они видят покупку франшизы за $5000-20 000. А дальше качество их работы никто не контролирует, печалится Крячков.

В Инкоме уверены, что такая схема чревата сложностями в дальнейшем, поэтому если владелец бизнеса руководствуется амбициями, то, когда он встанет на ноги, его желание работать под чужим брендом может уменьшиться. Поэтому я не исключаю вариантов перепродаж или аннулирования франшиз, говорит топ-менеджер Инкома.

Тем не менее, по словам Григория Куликова, риск потерять контроль над региональным офисом есть и в случае развития собственных филиалов. Печальный опыт, когда наемные менеджеры на местах, будем говорить прямо, воровали, размывая бизнес, есть у многих моих знакомых, делится Куликов.

Заметно, что большинство участников рынка говорят о франчайзинге в России преимущественно в будущем времени. Для эффективной работы франшизы, для того чтобы она стала тем самым инструментом завоевания российского рынка, должна сформироваться определенная культура потребления франшиз, считает Сергей Крячков. Пока это не столько эффективный бизнес, сколько амбициозные попытки мультинациональных сетей обозначить свое присутствие в новых для себя регионах, чтобы укрепить свой вес в транснациональном масштабе, делится источник в Инкоме.

Правда, есть и исключения. Так, Григорий Куликов приводит в пример успешных франчайзи Миэля, работающих уже 10 лет в Омске (шесть офисов под этой торговой маркой), Барнауле (три офиса) и Тюмени. Все три города вышли на нас по собственной инициативе и сами инвестировали в обучение своих сотрудников, вспоминает Григорий Куликов. Но такой успех не повсеместен. Миэль пытался открыть свое агентство в Новосибирске. Оно не прижилось не хватило доверия покупателей и знания особенностей местного рынка, рассказала руководитель аналитического центра Сибакадемстрой. Недвижимость Татьяна Высоцкая.

В Сочи работает франчайзи Century 21, открывший летом прошлого года два офиса. Яна Бердникова, руководитель сочинского Century 21 Sun Realty, говорит, что они приобрели франшизу ради экономии на рекламе в других регионах. К тому же мы получали от франчайзера стандарты обслуживания, добавляет она, замечая, впрочем, что поддержка могла бы быть более существенной. По словам Бердниковой, переговоры велись и c Миэлем, и с компанией Хирш. У Хирш уже есть офисы в Сочи, Миэль на тот момент интересовало развитие только Москвы и Подмосковья, а Century 21, хотя видели свое развитие в Москве и Санкт-Петербурге, после долгих переговоров согласились продать франшизу в Сочи, заключает Бердникова.

Региональный передел
Тем или иным путем, но риэлторская глобализация в пределах России должна произойти. Риэлторов, развивающих сети, интересуют прежде всего города-миллионники, после них города с населением 500 000 человек, имеющие большой потенциал, а затем и более мелкие (с населением 200 000 человек).

До 2006 г. региональные агентства чувствовали себя хорошо и о будущем не задумывались. Сейчас они столкнулись со снижением доходов, с появлением на региональных рынках международных и федеральных игроков. Происходящие изменения не улучшили жизнь небольшим риэлторским компаниям, рассуждает Борис Егоров. С этим согласна Татьяна Высоцкая: В связи со стабилизацией рынка для некоторых сделок им может просто не хватать профессионализма, а простых сделок сейчас не слишком-то много. Поэтому для них, наоборот, может быть в радость такое предложение от масштабных компаний.

У каждой риэлторской компании, выходящей на федеральный уровень, свои методы поиска кадров для региональных представительств. Мы не ставили целью перекупать риэлторов, и зарплата, которую предлагает МИАН, не намного выше среднерыночного уровня, делится Борис Егоров. Он говорит, что козыри МИАН в том, что компания предлагает условия работы, отличные от тех, что распространены на местных рынках труда: У нас достаточно высокая фиксированная часть заработка, в то время как в местных агентствах недвижимости она обычно минимальна или отсутствует. Все доходы полностью белые. В итоге на одно рабочее место у нас претендуют 4-5 человек.

В связи с наметившейся федеральной экспансией эксперты прогнозируют и перераспределение сил на региональных риэлторских рынках, которое может произойти в ближайшие пять лет. В России через несколько лет ситуация на риэлторском рынке станет похожа на ту, что мы наблюдаем на рынках других стран: большинство риэлторов будет работать в одной или нескольких франчайзинговых сетях, прогнозирует Катц. В том же, например, уверен и Борис Егоров. Федеральные и международные бренды через пять лет завоюют 30-40% регионального рынка, прогнозирует он. В большей степени от этого перераспределения пострадают мелкие и средние компании (именно они в первую очередь будут вытесняться с рынка), а также частные маклеры. Крупные местные компании будут чувствовать себя уверенно и устойчиво, уверяет Егоров.

Более осторожно о возможности перераспределения сил на региональных рынках брокериджа в связи с развитием сетей высказывается Григорий Куликов. Он полагает, что общего закона развития этих рынков нет. Есть города, в которых лидирующие компании сумеют сохранить и укрепить свои позиции, несмотря на приход известных брендов. В небольших городах более вероятна перестановка сил не в пользу местных риэлторских компаний, говорит бизнесмен.
Московские власти уже приступили к строительству Четвертого транспортного кольца, которое, по их мнению, должно существенно сократить количество автомобильных пробок в городе. Первые участки строители рассчитывают открыть для движения в 2011 году, а полностью завершить сооружение новой кольцевой автомагистрали намечено к 2015 году.

О том, по каким территориям столицы будет проходить новая трасса, какие участки первыми откроются для автомобилистов, в каких районах появятся тоннели и эстакады, в интервью РИА Новости рассказала главный инженер проектов НПО транспорта и дорог ГУП НИиПИ Генплана Москвы Татьяна Сигаева.

Татьяна Викторовна, какой участок Четвертого транспортного кольца планируется первым открыть для движения автомобилей и когда это произойдет?

Первый участок четвертого транспортного кольца, от шоссе Энтузиастов до Щелковского шоссе, строители планируют сдать в эксплуатацию в 2011 году. Затем поэтапно на востоке столицы для движения транспорта будут открываться новые участки этой скоростной магистрали. Предполагается, что один за другим будут открыты участки от Щелковского до Открытого шоссе, от шоссе Энтузиастов до Рязанского проспекта, а затем и до Волгоградского проспекта.

Одновременно с этой работой будет построен и один из участков дублера Волгоградского проспекта, который также будет соединяться с Четвертым кольцом и забирать на себя часть автотранспорта с перегруженной Волгоградки. Таким образом, в первую очередь будет полностью сформирована восточная часть Четвертого транспортного кольца.

А какова будет общая протяженность четвертого кольца?
Протяженность кольца составит 63 километра. Проект предусматривает, что на кольце будет не менее четырех полос движения в каждую сторону. При этом по возможности мы будем стараться, чтобы у нас на пересечении с основными радиальными магистралями было поворотное движение.

Это очень важно, так как кольцо играет распределительную роль, и нам необходимо подхватить те транспортные потоки, которые следуют из области в центр: доезжая до кольца машины должны иметь возможность ехать уже в любом нужном им направлении, не разворачиваясь в центре города.

В отличие от Третьего кольца, на Четвертом транспортном будет предусмотрена и так называемая разгоночная полоса, благодаря которой, автомобили смогут на скорости встраиваться в поток, идущий по кольцевой магистрали.

Третье кольцо проходит практически в центральной части города, в зоне уже сложившейся плотной застройки и при его проектировании мы были зажаты жилыми домами, в том числе памятниками архитектуры, поэтому организовать там разгоночную полосу не получилось. Четвертое кольцо в этом отношении проектировать проще, потому что оно проходит по периферийной территории города.

Появятся ли на Четвертом кольце крупные сооружения, сравнимые, например, с Лефортовским тоннелем на Третьем кольце?

На самом деле тоннелей будет не так много, правда, все они представляют собой масштабные сооружения. В основном же на пересечении Четвертого кольца с другими дорогами мы предусматриваем разные варианты эстакадных решений.

Скорое всего, на протяжении Четвертого транспортного кольца появится три крупных тоннеля, в каждом из которых будет по четыре полосы движения в одну сторону.

Все тоннели, которые предполагается соорудить на Четвертом кольце, будут проходить под московскими парковыми зонами, и это их в некотором роде объединяет.

Южная дуга кольца будет проходить от Минской улицы до Балаклавского проспекта. Это сложный участок: он пройдет, в частности, по недавно возведенному тоннелю под Варшавским и Каширским шоссе, через который автомобили будут выскакивать на Коломенский проспект. Но дальше на пути у строителей находится Коломенский парк, обладающий статусом особо охраняемой природной территории, поэтому уже принято решение, что под парком будет строиться тоннель. Сейчас ведутся предпроектные проработки строительства тоннеля под Коломенским.

Еще один крупный тоннель предполагается соорудить на западе города, под Филевским парком. Кроме того, тоннель появится и под национальным парком Лосиный остров. Другого пути решения транспортных проблем, без ущерба этим уникальным парковым зонам, здесь просто нет.

Вопрос о том, как кольцо должно проходить через Лосиный остров - под землей или по эстакаде - дискутировался до последнего времени, но теперь мэр Москвы Юрий Лужков принял решение о таком строительстве тоннеля, чтобы не затрагивать эту особо охраняемую природную территорию.

Причем все эти тоннели будут глубокого залегания, и строить их планируется закрытым способом, без вскрытия поверхности. Я не исключаю, что при строительстве этих тоннелей будет использован новый проходческий комплекс, а не тот который применялся для сооружения тоннеля под Серебряным бором, так как он рассчитан на три полосы движения, а на четвертом кольце их предусмотрено четыре.

Вы рассказали, что первым откроется восточный участок Четвертого кольца. Когда планируется полностью завершить строительство этой кольцевой магистрали?

Замкнуть кольцо полностью намечено к 2015 году. При проектировании его северной части мы рассчитываем, что уже будет введен в эксплуатацию головной участок скоростной трассы Москва - Санкт-Петербург, что позволит вписать кольцевую магистраль в уже готовую современную автодорогу.

Таким образом, часть Четвертого кольца пройдет от новой скоростной трассы Москва - Санкт-Петербург до Ярославского шоссе. Дальше от Ярославского шоссе мы должны выйти к Открытому шоссе и в результате соединиться с восточным участком. Я уже говорила, что на этом участке появится еще один тоннель, по которому Четвертое кольцо пойдет под территорией национального парка Лосиный остров.

Еще один участок кольца на севере столицы будет проложен от Ленинградского до Волоколамского шоссе. Его трасса пройдет вдоль малого кольца Московской железной дороги и выйдет на улицу Народного ополчения, которая должна быть серьезно реконструирована. Правда, пока проект ее реконструкции еще не подготовлен.

Северные участки Четвертого транспортного кольца первоочередными не являются, поэтому их открытия автомобилисты могут ожидать только к 2015 году.

Какие еще крупные автомагистрали, помимо Четвертого кольца, намечено построить в Москве в ближайшие годы?

Согласно программе развития дорожной отрасли города до 2015 года, в Москве планируется построить две рокады - северную и южную. Северная рокада со стороны области подойдет к трассе Москва - Санкт-Петербург, дальше протянется вдоль Октябрьской железной дороги, выйдет на улицу Королева, пройдет по Ростокинскому проспекту, проспекту Буденного, затем вдоль Рязанского направления железной дороги и выскочит в Кожухово на магистраль Москва - Ногинск. То есть будет сформировано хордовое направление на севере, северо-востоке и юго-востоке столицы.

Южная рокада пройдет через Рублевское шоссе, Балаклавский проспект и выйдет к Волгоградскому проспекту. Обе рокады, также как и Четвертое транспортное кольцо, будут открываться для движения транспорта поэтапно.

Например, на северной рокаде, в первую очередь откроются участки от МКАД до Фестивальной улицы, и от Четвертого кольца до района Кожухово: запустить движение здесь планируется уже к 2011 году. Полностью же сформировать северную и южную рокады планируется до 2015 года, но все будет зависеть от того, сколько денег выделят на их строительство.