Ипотека и недвижимость - Сергей лупашко: «цены на недвижимость зависят от трубы»

Состояние рынка недвижимости и тенденции его развития в очередной раз стали темой заседания Международного ипотечного клуба (МИК), в работе которого приняли участие юристы, риелторы, страховщики, представители власти, банков и коллекторских агентств. Поводов для обсуждения оказалось предостаточно, и в первую очередь новая волна роста цен на недвижимость.

После периода ценовой стабильности 2007 года изменения первых трех месяцев текущего года воспринимаются многими как начало нового витка роста цен. Однако есть и те, кто в этом сомневается, и небезосновательно.

Квартиры опять начали дорожать, это заметно по ценам предложения. Но дорожать относительно чего? Относительно стоимости недвижимости в декабре прошлого года? Да. Относительно ряда сегодняшних экономических показателей, в частности, уровня инфляции? Пожалуй, нет.

Председатель совета директоров компании Миэль Григорий Куликов уверен, что можно говорить о новом подъеме цен на жилье. Ситуация, по его мнению, внушает беспокойство, поскольку вызвана дисбалансом спроса и предложения. Спрос по-прежнему высок, а предложение сократилось почти в два раза. Если в 2007 году, по словам Г. Куликова, было выставлено на продажу 35 40 тыс. объектов, то сейчас на рынке их примерно 23 тыс. Неудивительно, что цены выросли, причем, как обычно на самый ходовой товар на жилье низкого качества, построенное в 60 70-х годах прошлого века, а также в целом на недвижимость экономкласса. Это неслучайно, ведь в Москве именно такого жилья и не хватает. В последнее время в городе преимущественно строят монолитные дома, а более доступная по цене панель вытеснена в Московскую область. Панельные объекты, которые все-таки появляются в столице, предназначены для выполнения социальных программ и на рынок не поступают. Жилье бизнес класса и элитное демонстрирует пока большую ценовую стабильность.

На заметную разницу в динамике цен на недвижимость обратил внимание председатель Фора-банка Александр Синельников. Активное повышение стоимости жилья одного из сегментов создает иллюзию общего роста. На самом же деле говорить о какой-либо тенденции на рынке некорректно. Речь может идти только об увеличении дисперсии, разброса ценовых показателей, поскольку все колебания не выходят за рамки математической погрешности, то есть являются событиями достаточно случайными.

Квартир нижнего ценового диапазона действительно мало, а потому покупатели готовы переплачивать за подобные объекты. По данным Фора-банка, на долю кредитов до 250 тыс. долл. сегодня приходится 60 %, тогда как раньше этот процент был существенно ниже. Цены на более дорогие квартиры в новостройках (в пределах 450 600 тыс. долл.) тоже растут, но их, по словам А. Синельникова, повышают сами застройщики, готовые, впрочем, сделать покупателю десятипроцентную скидку.

Неожиданный тезис о намеренном подталкивании цен участники заседания отвергли: жилье дорожает по всей России, а в таком масштабном сговоре инвесторов трудно заподозрить. Скорее всего, на ценовом всплеске сказалась инфляция, а также изменение соотношения сил на валютном рынке. Одна лишь смена единицы измерения (в рублях, долларах, евро) существенно влияет на результат. Даже сегодняшний рубль уже совсем не такой, каким он был год назад. Инфляция к концу 2007 года выросла с запланированных 9% до тревожных 12% это официально. А реально, вероятно, до 15% и выше. Если рынок при нормальном развитии должен немного опережать инфляцию, напомнил генеральный директор компании Терра-недвижимость Тимур Сайфутдинов, то сегодняшний рост цен на недвижимость в пределах 20% вполне естественен. А превышение инфляционной планки на 2% никак нельзя назвать доходным.

Делая анализ сегмента загородной недвижимости за 2007 год, Т. Сайфутдинов отметил, что прирост составил около 25%, но инвестиционных покупок стало меньше. Граждане приобретают коттеджи для своего проживания, а не на продажу. Увеличился срок экспозиции неликвидных объектов бизнес-класса. Неприятным фактом стало снижение ипотечных сделок, вызванное дефицитом долгосрочных банковских ресурсов. Если в 2006 году Терра-недвижимость проводила по пять семь крупных сделок в месяц, и они составляли 10% всего объема работы компании, то 2007 год вообще не принес ни одной значимой сделки. Банки отказывают в ипотеке покупателям загородной недвижимости.

Лучшим сценарием развития рынка недвижимости, по мнению Г.Куликова, был бы умеренный рост цен, процентов на пять опережающий инфляцию. А вот ее хотелось бы снизить. Если же вместо намеченных 12% инфляция поднимется до 15 20%, то и цены на жилье прибавят за год процентов 25.

Стоимость квадратных метров будет расти уже потому, что рынок испытывает ощутимую нехватку средств на строительство, отметил Владимир Пономарев, вице-президент АСР. Банки в силу недостаточности ликвидности сократили объемы кредитования застройщиков, а закон ограничил возможности привлечения дешевых денег населения (готовятся поправки, предусматривающие уголовную ответственность застройщиков за использование любых схем, кроме долевого участия). Вкупе с ростом цен на строительные материалы и энергоносители все это будет способствовать дальнейшему удорожанию жилья.

Тем не менее оснований для дефолта нет, считает Евгений Чепенко, заместитель председателя комитета по ипотечному кредитованию Ассоциации российских банков, а проблемы, которые возникли у нас в банковской сфере, вполне решаемы. Дефицит ликвидности будет преодолен к концу текущего началу следующего года, считает Е. Чепенко. Инвестиционная привлекательность нашего рынка для иностранных компаний позволяет делать подобные оптимистические прогнозы. В Россию устремились зарубежные инвесторы, поверившие в политическую стабильность страны, обеспеченную новым тандемом государственных лидеров. Как отметил гость клуба из США советник генерального директора компании Тайфи Илья Миллер, западные партнеры, потеряв в Европе и Америке часть доходов в связи с финансовым кризисом, надеются на хороший бизнес в России.

Особое мнение о прогнозах на ближайшее будущее высказал А.Синельников, полагающий, что отечественный рынок недвижимости ожидает стагнация. Впрочем, вряд ли стоит придавать этому негативный оттенок. Напротив, плавное следование за инфляцией лучше непредсказуемых скачков цен, разогревающих рынок и снижающих доступность жилья.

Законодательные инициативы
В поле внимания законодателей оказались взаимоотношения участников кредитного рынка. Гостям клуба предложили обсудить законопроект О потребительском кредитовании, подготовкой которого заняты депутаты Госдумы РФ. Мало кто из присутствующих был знаком с полным текстом документа, однако некоторые его новеллы, зачитанные вице-президентом МИК Ириной Радченко, вызвали недоумение. В частности, среди обязанностей кредитного (в том числе и ипотечного) брокера значится не только проверка полноты и достоверности предоставленных потребителем сведений, но также малопонятная в юридическом документе фраза о проявлении заботливости и осмотрительности. Причем за ошибки брокер несет серьезное наказание, которое не ограничивается штрафом, а может повлечь уголовную ответственность вплоть до лишения свободы сроком на пять лет. А вот права кредитного брокера в законопроекте почему-то с той же тщательностью не перечислены.

После обсуждения некоторые участники заседания отметили явно лоббистский характер документа, ориентированного прежде всего на уменьшение рисков банков. Однако представители банков заметили, что не видят необходимости в принятии этого закона и могли бы вполне обойтись существующими. Зато в его поддержку высказались коллекторы. Пока эта профессия еще мало понятна нашим гражданам, чаще всего она ассоциируется с грубой силой, применяемой для выбивания долгов. Хотя это далеко не так. Алексей Пешков, председатель совета директоров бюро кредитной безопасности РуссКоллектор, подчеркнул, что коллекторы выполняют посредническую миссию между банком и заемщиком, но в первую очередь помогают должнику, попавшему в сложную финансовую ситуацию, подбирая удобные схемы погашения задолженности.

Еще два-три года тому назад был бум на инвестиции в сооружаемое жилье. За период возведения дома квартиры в нем дорожали на 30%, а после оформления права собственности на все 50. Сегодня рынок городского жилья уже не приносит такого дохода. Куда же следует вкладывать деньги? На этот вопрос отвечает президент корпорации Рескор Сергей Лупашко.

Сейчас люди все больше вкладывают средства в коммерческую и загородную недвижимость. Привлекает в последние годы инвесторов и зарубежный жилой сектор. Тем более что цены на недвижимость в некоторых странах пока ниже чем в Подмосковье, не говоря уже о столице. Инвестиции в любой из вышеперечисленных сегментов эффективны, они гарантируют почти 25% дохода.

Сегодня активно развивается коммерческая недвижимость в пригороде. В российской столице непросто найти площадку под офис или торговый центр, еще труднее все согласовать. Издержки большие. А в городах Подмосковья, в чистом поле, на пересечении магистралей строят технопарки, крупные торговые центры. Это перспективное направление, и инвестиции туда в настоящее время максимальны.

Что касается коттеджных поселков, то, с одной стороны, область ими перенасыщена. Но с другой стороны, поселков, сбалансированных по основному критерию цена качество, не хватает. Долгое время девелоперы не обращали внимания на объекты экономкласса. Строили все больше для богатых. Сейчас секторы бизнес и элит наполнены, продажи идут не столь активно, поэтому многие компании, почувствовав потребности москвичей, стали сооружать более скромные поселки с домами меньшей площади. И такие предложения находят своего покупателя, ведь в настоящее время цены на столичные квартиры сопоставимы со стоимостью загородных домов. Другими словами, продав городское жилье, граждане, не прибегая к доплатам, сменят многоквартирный дом на загородный. Можно взять ломбардный кредит, чтобы купить еще не совсем готовое жилье. И дешевле, и выбор больше.

Сергей Валентинович, может ли не компания, а частник инвестировать средства в коммерческую недвижимость? Еще совсем недавно хороший бизнес люди делали, приобретая квартиры на первых этажах

Дело в том, что порог вхождения в этот сегмент довольно высокий не менее 1 млн долл. Но купить квартиру на первом этаже и затем перевести ее в нежилой фонд вполне реально и, безусловно, выгодно. Допустим, квадратный метр жилой недвижимости на Ленинском проспекте стоит 7 8 тыс. долл., но после перевода квартиры, например, в категорию офисных помещений, ее можно продать уже по 20 тыс. долл. за квадрат. Так что игра стоит свеч. Покупать квартиру нужно на первой линии, чтобы окна выходили на улицу, имелась возможность сделать отдельный вход и т. д. Тогда сделка будет выгодной. Хотя время таких операций уходит. Интересных вариантов почти не осталось.

А если сдать в аренду?

Существует и такой вариант. За 1 млн долл. купить офис площадью 100 кв. м и сдавать его в аренду. Теоретически затраты окупятся за пять лет, а если считать со всеми налогами, то за семь. Очень даже неплохо.

Прошедшая недавно выставка, посвященная зарубежной недвижимости, показала высокий интерес к этому сегменту рынка. Кто-то даже говорит о буме на зарубежку. Как вы оцениваете ситуацию?

Особого бума, я считаю, нет. Зарубежная недвижимость привлекательна сегодня тем, что она постоянно растет в цене, оставаясь дешевле московской. Естественно, инвестиции в нее выгодны. Однако надо знать законы той страны, в которой хотите купить недвижимость, иначе можно попасть в неприятную ситуацию. Поэтому прежде чем что-то приобрести за рубежом, нужно проконсультироваться. И лучше не в Москве, а на месте: найти хорошую и надежную компанию и работать с ней, а потом полученную информацию проверить у других юристов. Только после этого надо принимать решение: покупать или нет виллу на берегу моря.

Скажите, а цены на нефть влияют на коммерческую недвижимость?

Безусловно, влияют. Вся недвижимость зависит от трубы. Если цены на нефть растут, то жди подорожания квадратных метров. Но это, как правило, происходит не сразу, а с интервалом в три-четыре месяца. А если цены на нефть падают, то в силу инертности рынка стоимость недвижимости какое-то время не изменяется и лишь потом уменьшается.

Поскольку общий тренд в нефтяном секторе только восходящий, и кризисов не предвидится, по крайней мере, в ближайшие два года, то ожидать снижения цен на коммерческую недвижимость тоже не стоит. Единственное, что способно повлиять на рынок, это политическая нестабильность.

На рынке жилой недвижимости немало аферистов, обманывающих доверчивых граждан. А на рынке коммерческой недвижимости, где при заключении сделки присутствуют юристы, которые все проверяют, возможно мошенничество?

Возможно, если бизнесмен не соблюдает определенные правила. Неопытные граждане попадаются на желании сэкономить. Если вам сулят большие прибыли от покупаемого объекта, при том что его цена низкая, это должно настораживать. Но человек иногда склонен авантюрно бросаться в пучину сделки, надеясь на авось или какие-то устные договоренности. Продавец, к примеру, ему говорит, что документы имеются пока не все, но префект мой друг и все будет нормально. Не исключено. Но если чиновника завтра переведут на другой участок работы или снимут, что тогда? Если все будет нормально, то риск себя оправдает. Но вероятность неблагоприятного исхода дела ведь тоже достаточно высока. Когда действуют неформальные связи, объект можно купить дешевле. Риски велики, но и заработать можно. Если покупаешь объект на рынке, то на него уже есть все согласования, только строй. Но и прибылей больших не будет. Поэтому каждый выбирает свой путь.