Ипотека и недвижимость - Отцов и детей уравняют в праве на налоговые вычеты

Паника на фондовом рынке привела к оттоку инвесторов. В поисках новых финансовых инструментов они обратили внимание на рынок недвижимости. Этим не замедлили воспользоваться продавцы квадратных метров. В конце января, как свидетельствуют аналитики, рост цен на столичные квартиры превысил прогнозные показатели и составил в среднем 1,5%. Эксперты не исключают, что в ближайшее время жилье будет дорожать ежемесячно на 3-5%, однако позже цены вновь замрут. Эта тенденция укрепилась и на региональных рынках жилой недвижимости.

Рынок продавца

В свете последних событий на финансовых рынках жилая недвижимость вновь обратила на себя внимание как на надежный инвестиционный инструмент. Тенденция перераспределения финансовых потоков в пользу рынка жилой недвижимости уже начала формироваться в Москве и Санкт-Петербурге.

Рынок жилой недвижимости демонстрирует разворот в сторону продавца, и эта тенденция, скорее, продолжится. На то существует несколько причин. Падение индексов фондового рынка и ожидаемый высокий уровень инфляции, возможно, вызовут переход капитала из банковской сферы и рынка акций на рынок недвижимости. Рынок жилой недвижимости Москвы, несмотря на некоторое затишье в 2007 году, остается надежным инструментом для вложения и сохранения денежных средств, как для частных (мелких инвесторов), так и для крупных, - рассуждает директор по продажам БН Агент 002 Валерий Барнинец.

В аналитической службе Фосборн Хоум сообщили ИФ-Недвижимость, что недвижимость Санкт-Петербурга также рассматривается как реальная альтернатива фондовому рынку. Так, в течение последних двух недель существенно возрос поток заявок от москвичей с просьбой подобрать недвижимость в Северной столице, сообщили в Фосборн Хоум. Заявки поступают на покупку именно тех объектов, которые традиционно приобретаются с целью инвестиций - ликвидные новостройки бизнес-класса среднего метража, - пояснил собеседник ИФ-Недвижимость.

Однако некоторые эксперты, опрошенные ИФ-Недвижимость, не склонны преувеличивать влияние кризиса на фондовом рынке на развитие рынка недвижимости. Такой вывод они делают на основании динамики продаж в конце прошлого - начале этого года. По их словам, оживление на столичном рынке жилья началось еще до того, как стали приходить тревожные биржевые сводки.

Рынок жилья Москвы активизировался уже в середине прошлого года, а в декабре 2007 показал рекордные темпы продаж, - рассказала Интерфакс-Недвижимость управляющий партнер компании МИЭЛЬ-Новостройки Наталия Тихоновская.

Для сравнения: в ноябре компания продала 40 тыс. кв. метров в новых домах, в декабре - около 60 тыс. кв. метров.

В январе 2008 года темпы продаж сохранились на таком же уровне, и у нас есть все основания рассчитывать, что февраль и март тоже покажут высокие результаты по продажам новостроек, - утверждает эксперт. При этом она добавляет: Нельзя забывать, что помимо частных лиц, жилую недвижимость покупают и юридические лица, которые используют такие приобретения для реализации государственных программ переселения очередников, а также расселения военнослужащих.

Об оживлении рынка говорят и другие эксперты. Вопреки традиционному сезонному затишью на рынке, которое характерно было для периода с начала января до примерно середины февраля, рынок сейчас активен. Не успели закончиться новогодние каникулы, как тут же возобновился покупательский интерес, причем в совершенно разных сегментах жилья, - рассказала ИФ-Недвижимость руководитель группы заключения договоров Открытой Компании Валерия Косенкова.

Эту информацию подтверждает и Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty: Да, в этом году рынок недвижимости активизировался практически сразу же после окончания новогодних каникул. Многие эксперты связывают это с нестабильностью фондовых рынков. На мой взгляд, более значимым фактором является неудовлетворенный спрос последних месяцев прошлого года.

Собеседник ИФ-Недвижимость пояснил, что после праздников на рынок сразу же вышли покупатели, которые планировали приобрести квартиры еще в прошлом году, но не смогли этого сделать из-за существенного сокращения объема предложения.

Редкий продавец при наличии хотя бы двух желающих купить его квартиру не воспользуется ситуацией для повышения цены. В итоге имеем ситуацию, отдаленно напоминающую 2006 год, когда квартира выставляется по одной цене, а при просмотре и внесении аванса продавец поднимает цену на 1-3%. И хотя темпы роста отстают от аналогичных показателей 2006 года, тенденция к повышению цен уже просматривается отчетливо, - говорит эксперт.

Что толкает цены вверх

Комментируя ситуацию на рынке московских квартир в январе, директор по маркетингу БН Агент 002 Ольга Побединская приводит следующие данные: По итогам января цены в среднем выросли на 4,7%. Максимальный рост (5,3%) наблюдался в сегменте бизнес-класса и на квартиры стоимостью свыше $ 500 тыс. В сегменте эконом-класса цены выросли на 5%.

По итогам января, средняя цена квадратного метра на первичном рынке жилья Москвы составила $5600, на вторичном - $5650 (данные компании Blackwood).

Специалисты поясняют, что кривая цен поползла вверх по причине сокращения объема предложения.

По данным БН Агент 002, предложение в эконом-классе снизилось на 21% и составило 24776 квартир, в бизнес-классе на 17,3% (4795 объектов), количество элитных объектов уменьшилось на 16,6% (3389 объектов) по сравнению с декабрем 2007 года.

Такая ситуация провоцирует превышение спроса над предложением, что, в свою очередь, запускает механизм поднятия цен на недвижимость, - говорит В. Барнинец.

На сегодняшний день, по данным столичных риэлторов, фаворитами спроса являются дешевые квартиры в панельных и кирпичных домах типовой планировки. Этот самый спрос, по мнению В. Косенковой, разогревает спрос на предлагаемые к продаже квартиры.

Второй причиной дальнейшего роста цен на квартиры в Москве О. Побединская считает удорожание строительных материалов. Уже сейчас некоторые специалисты предрекают рост стоимости цемента в этом году на 70%. Это вызвано нехваткой производственных мощностей и ростом объемов строительства. В связи с этим, вряд ли строительные компании пойдут на снижение своей прибыли, - аргументирует собеседник ИФ-Недвижимость.

Эксперты указывают и на ряд других факторов, влияющих на цены. Это и предполагаемая смена политического курса, и недоверие основной массы наших соотечественников к каким-либо инвестициям, не связанным с недвижимостью, и постоянный спрос населения регионов на московскую недвижимость, и то, что площадей под застройку в городе остается все меньше, - говорит В.Косенкова.

Как уже говорилось выше, уход части инвесторов, ранее пользовавшихся инструментами фондового рынка, на рынок жилья сыграл на руку продавцам жилья. В последние две недели продавцы резко повысили цены предложения. Не исключено, что в ближайшее время жилье в Москве будет дорожать на 3-5% ежемесячно, однако потом цены вновь остановятся, - рассказывает Олег Репченко, руководитель аналитического центра ирн.

Аналогичная ситуация, по данным Фосборн Хоум наблюдается и в Санкт-Петербурге: в январе квартиры подорожали в среднем на 5-7%. По прогнозу, в 2008 году на рынке жилья Петербурга цены вырастут на 20-30%.

Чего ждать от квадратного метра

Неудовлетворенный спрос, безусловно, провоцирует рост цен. С этой точки зрения вполне объяснимо желание владельцев недвижимости создавать и поддерживать искусственный дефицит.

Не секрет, что на пике роста цен, который пришелся на 2006 год, застройщики и риэлторы придерживали квартиры в надежде получить максимальную прибыль. Если учесть, что львиная доля московских новостроек уходила под реализацию социальных программ города, а часть пряталась под прилавком, становится понятным заметное сужение сегмента предложений.

Но сейчас ситуация стала меняться. В течение 2007 года позиции продавцов на рынке жилья новостроек значительно изменились - политика придерживания квартир потеряла актуальность. Это связано с невысокими темпами роста цен на жилье - в настоящее время держать квартиры стало просто невыгодно. Кроме того, в настоящее время значительная часть новостроек возводится с привлечением кредитных ресурсов, стоимость обслуживания которых (процент по кредиту) превышает текущую скорость роста цен, - поясняет Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood.

Выход квадратных метров из тени, по мнению некоторых экспертов, может снизить ценовую планку. Такая ситуация (увеличение числа предложений - ИФ-Недвижимость) может привести к тому, что в продажу в недалеком будущем будут выброшены большие объемы жилья. Что, в свою очередь, приведет к переизбытку предложения и увеличению сроков продажи квартир. Со всеми вытекающими отсюда последствиями - торгом, неявным снижением цены, застаиванию квартир на рынке, - делает прогноз В. Косенкова.

На какие квартиры обратить внимание

Если рассматривать недвижимость как инвестиционной инструмент, то определяющим фактором при выборе является оценка ликвидности объекта.

В настоящее время, советует Н. Тихоновская, имеет смысл инвестировать свои капиталы в крупные проекты, имеющие удобное месторасположение и развитую инфраструктуру. Квартиры в таких объектах всегда в цене, и оснований рассчитывать на рост их стоимости, несомненно, больше, чем на рентабельность вложений в менее удачные проекты, - говорит эксперт. Например, в Гранд-Паркъ и Академдоме, говорит она, осталось мало непроданных квартир, а когда их не останется вовсе, на вторичном рынке недвижимость в этих комплексах будет дорожать быстрыми темпами.

Сейчас ситуация просто идеальна для альтернатив с опережающей покупкой, утверждает В. Косенкова.

Покупаем необходимое жилье сейчас, спокойно делаем ремонт, переезжаем, и на растущем рынке продаем старую квартиру более выгодно: за счет роста цен - раз, и за счет изменения ситуации продажи (свободная) - два, - говорит собеседница ИФ-Недвижимость. При этом она предупреждает, что в марте-апреле ожидается переизбыток квартир на рынке, поэтому затягивать не стоит.

К. Ковалев рекомендует тем, кто готов вкладывать деньги в жилье в надежде на рост его стоимости, обратить внимание на сегмент бизнес-класса. При этом эксперт отмечает, что число инвестиционных сделок в начале 2008 года сократилось до 10%, в то время как в период ажиотажа в 2006 году инвестиционные покупки составляли около 30%.

Наиболее привлекательным с точки зрения инвестиций по-прежнему остается качественное жилье, - подчеркивает А. Зиминский. - Так, например, в первом полугодии 2007 года цены на жилье эконом-класса корректировались, а стоимость наименее востребованных объектов даже незначительно снизилась. В то же время недвижимость высокой ценовой категории демонстрировала стабильный рост на 2-3% в месяц.

У экспертов рынка нет сомнений в том, что недвижимость бизнес-класса и элитное будет стабильно расти в цене. Причин несколько. Во-первых, такие объекты постоянно пользуются повышенным спросом. Во-вторых, платежеспособность потенциальных покупателей также остается неизменной, утверждают они.

Большинство аналитиков придерживаются мнения, что активность, как продавцов, так и покупателей будет расти в ближайшие месяцы. Рост стоимости квадратного метра составит 2-5% в месяц.

Итоги грядущих выборов видятся достаточно прозрачными, так как преемник настоящего Президента РФ уже был официально провозглашен. В связи с этим участники рынка уже сейчас получили достаточную определенность в отношении дальнейших политический перспектив. Эти перспективы связаны с сохранением намеченного курса и дальнейшей реализацией уже осуществляемых национальных проектов и программ, в том числе жилищного проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России.

На этом основании эксперты склонны считать, что снижения цен на рынке жилой недвижимости ждать не стоит, так как подобная политика сможет спровоцировать системный кризис, который затронет и смежные финансовые рынки - в первую очередь банковский сектор.

Конституционный суд (КС) приступил к проверке правил, по которым рассчитываются налоговые вычеты при сделках с недвижимостью. Сразу несколько граждан обратились в КС с заявлениями. Истории у всех разные, но их объединяет одно - все они являются долевыми собственниками и все уверены, что не могут в полной мере воспользоваться правом на налоговые вычеты при продаже жилья. Если КС встанет на их сторону, то это может стать одним из самых громких решений за последнее время. Более того, обращение граждан уже сделало свое дело. После вчерашнего заседания суда встал вопрос о пересмотре размеров налогового вычета.

Несмотря на то что львиная доля недвижимости сейчас приобретается гражданами самостоятельно, полностью от решения пресловутого квартирного вопроса государство не устранилось. Например, оно предоставило людям право на налоговые вычеты при покупке или продаже недвижимости. Так, если вы приобретаете жилье, то можете, собрав кучу бумажек и получив добро налоговой инспекции, получить назад 13% от стоимости недвижимости. Но стоимость эта не должна превышать миллиона рублей, так что получить вы можете максимум 130 тысяч.При продаже недвижимости - немного другая ситуация. Если вы владеете жильем меньше трех лет, то за миллион рублей можете продать жилье без проблем, а вот за все, что получили сверху, придется уплатить налог - 13%. Для тех, кто владел более трех лет, таких ограничений нет.

Можно спорить о том, законны эти правила или нет, но они, по крайней мере, понятны. Но настоящие проблемы начинаются у тех, кто не является единоличным собственником жилья. Как правило, недвижимость приобретают в собственность целыми семьями, и у одной квартиры бывает несколько долевых собственников. И они не имеют возможности получить полноценные налоговые вычеты. Поэтому семья Козловых из Омска, Наталья Иванова из карельского города Сегежа и москвич Сергей Аникин обратились в КС с просьбой проверить, насколько положение с налоговыми вычетами при купле-продаже недвижимости, находящейся в долевой собственности, соответствует Основному закону.

В семье Козловых три человека. Когда они продали квартиру, каждый получил по 833 тысячи рублей. Но налоговые органы отказались предоставить каждому из них налоговый вычет с этой суммы. Налоговики указали, что им троим может быть предоставлен вычет от продажи всей квартиры. Если умножить долю каждого на три, то получается, что они продали квартиру примерно за 2,5 млн рублей. Поскольку недвижимость находилась в собственности менее трех лет, то с 1,5 млн рублей пришлось уплатить налог. Истцы же считают, что 1 млн следует вычитать не из цены квартиры в целом, а из стоимости доли (в этом случае налога к уплате не будет вовсе).

Наталья Иванова купила квартиру, оформив ее в долевую собственность с сыном. Но налоговая инспекция после совершения сделки отказалась предоставить налоговый вычет со всей суммы, израсходованной на приобретение недвижимости.

Представитель президента в КС Михаил Кротов поддержал позицию заявительницы, указав, что в данном случае законодательством не урегулирован вопрос о предоставлении права на налоговый вычет законному представителю несовершеннолетнего. По его словам, ребенок - владелец квартиры - должен платить налог, и законодатель молчаливо соглашается с тем, что законный представитель несовершеннолетнего должен этот налог заплатить.

Правда, для того чтобы справедливость возобладала, нужно внести поправки в Налоговый кодекс. Кроме того, в случае положительного решения КС должен отметить, что именно родители в таких ситуациях имеют право на полный налоговый вычет. Ведь воспользоваться этим правом на послабление можно только один раз в жизни. Поэтому очень важно, чтобы оно сохранилось у ребенка, если он, когда вырастет, захочет приобрести собственное жилье.

Позицию обоих заявителей поддержали также представители правительства в КС Михаил Барщевский и Генпрокуратуры Александр Калугин. Так что их требование скорее всего будет удовлетворено. Более того, по мнению представителя правительства в КС, размер максимального налогового вычета для продающих имущество, находящееся в пользовании менее трех лет, может быть увеличен с 1 млн до 1,5 млн рублей.

Что касается дела третьего заявителя, Сергея Аникина, то оно вызывает множество вопросов. Михаил Барщевский вообще отказался от комментариев. А юристы говорят, что Аникин немного опоздал с обращением в КС. Но все-таки и его история весьма поучительна (см. интервью с заявителем). Как ожидается, решение по данному делу КС вынесет в течение месяца. Известия будут следить за развитием событий.

Заявитель Наталья Иванова: Мне сказали: давай дерзай, доведи дело до конца

Заявление жительницы карельского города Сегежа Натальи Ивановой в КС назвали самым выразительным. Что неудивительно. Ведь Наталья Васильевна по образованию юрист и работает в суде. Вчера она поведала Известиям свою историю.

вопрос: Что заставило вас обратиться в КС?

ответ: В 2003 году я приобрела квартиру за 335 тысяч рублей, оформив ее в долевую собственность с трехлетним на тот момент сыном. Причем это был принципиальный момент. Для того чтобы купить новую квартиру, мы продали старую. По закону, когда затрагиваются интересы несовершеннолетних детей, нужно получить разрешение органа опеки и попечительства. Он такое разрешение дал, но с условием, что новая квартира будет оформлена в собственность в равных долях с сыном. Но когда я обратилась за имущественным вычетом, то мне отказали уплатить его с доли ребенка. То есть вычет оказался вдвое меньше. Поскольку на покупку квартиры я брала кредит в банке - более 100 тысяч рублей, то деньги лишними не были.

в: Почему, на ваш взгляд, решение налоговых органов не соответствует Конституции?

о: Был нарушен конституционный принцип равенства всех перед законом и судом, поскольку другому налогоплательщику, оформившему имущество не в долевую собственность, налоговый вычет будет предоставлен в полном объеме. Я считаю, что из-за подобных решений страдают родители-налогоплательщики. Почему не учитывается то, что сособственником выступают родители, а не посторонние люди? И на них лежит ответственность, в том числе и материальная, за детей. Например, почему если родители оплачивают образование ребенка до 24 лет, то ограничений на вычеты нет, а в моем случае - есть?

в: Вы надеетесь, что вам компенсируют деньги, которые не доплатили?

о: Смысл не только в том, чтобы вернуть деньги. Просто это довольно распространенная проблема. Многие люди сейчас обращаются ко мне и спрашивают, что им делать: оформлять долю собственности на детей, чтобы максимально защитить их, или получить полный вычет? Вот мне и сказали: Давай дерзай, все равно уже столько прошла. Доведи дело до конца. Ведь у меня за спиной 4 года судебных разбирательств.

в: То есть суды вас не поддержали?

о: Суд первой инстанции удовлетворил мой иск, но налоговый орган обжаловал решение на основании того, что несовершеннолетний не является субъектом налоговых правоотношений (проще говоря, не получает доходов и не платит с них налогов. - Известия). Поэтому с его доли налоговые вычеты не положены.

Заявитель Сергей Аникин: Вычеты должны зависеть от дохода

Менеджер из Москвы Сергей Аникин тоже дошел со своим иском до Конституционного суда. Он считает, что статья 220 Налогового кодекса, посвященная имущественным налоговым вычетам, противоречит конституционному принципу равенства налогообложения. По его мнению, при начислении вычета нужно учитывать не только срок владения имуществом, с которого получен доход, но и величину этого самого дохода.

вопрос: Сергей Иванович, что заставило вас обратиться в Конституционный суд?

ответ: В 2003 году была продана квартира, в которой мне принадлежала десятая доля. Стоимость ее составила около трех миллионов рублей, из которых я получил 287 тысяч рублей. Остальная сумма - более двух миллионов - досталась второму собственнику. После продажи встал вопрос о налоговых вычетах. И оказалось, что по решению налоговой инспекции моему партнеру полагаются вычеты в размере дохода, то есть он ничего не должен был платить, а для меня величина вычета была установлена в размере 100 тысяч рублей. С оставшихся 187 тысяч я обязывался уплатить 13%-ный налог - приблизительно 24,5 тысячи рублей.

в: Почему это произошло?

о: Дело в том, что налоговые вычеты в размере дохода полагались тем, кто владел собственностью не менее пяти лет (сейчас этот срок сокращен до трех лет). И второй собственник действительно являлся хозяином жилья дольше этого времени. А мне часть квартиры принадлежала всего год. Однако в законе ничего не было сказано относительно того, как распределяются вычеты в том случае, если имущество, с которого получен доход, находилось в собственности нескольких человек с разными сроками владения. Иными словами, я не понимаю, чем руководствовалась налоговая инспекция, освобождая от налога лишь 100 тысяч.

в: А как они все-таки объяснили свое решение?

о: Согласно той же ст. 220 Налогового кодекса максимальный вычет, положенный при сделке с недвижимостью, составляет миллион рублей. Узнав, что в проданной квартире я являлся собственником лишь десятой части, налоговая присудила вычеты на десятую часть миллиона, то есть на 100 тысяч рублей. Однако, повторяю, законом не был предусмотрен такой способ разделения вычета. Он вообще не давал разъяснений, как делить налоговые вычеты между несколькими собственниками, если имущество продается не долями.

в: А как вы предлагаете это делать?

о: Я считаю, что вычеты должны зависеть от дохода и рассчитываться пропорционально долям, полученным от продажи имущества.

Комментарий юриста

Гендиректор компании Налоговая помощь Сергей Шаповалов:

- Что может сделать КС - трудно прогнозировать. Ведь он проверяет те или иные законы на соответствие Конституции. Усмотрит ли он несоответствие в данных ситуациях - большой вопрос. Довольно часто бывает, что закон является несправедливым, но Конституции не противоречит. Что касается обращения Натальи Ивановой, то я думаю, что тут КС может решить по совести. На мой взгляд, вопрос этот совершенно лишен политической подоплеки, не наносит ущерба бюджету. Для казны налоговые вычеты, которые получают люди, - копейки. При этом несправедливость по отношению к ней явно просматривается. Ведь законодатель дает налогоплательщику право на вычет, но тут же загоняет в условия, когда человек не может воспользоваться этим правом в полной мере.

Случай с Сергеем Аникиным требует уточнения. Если сделка была оформлена как купля-продажа квартиры, то проблема по-прежнему актуальна. Дело в том, что Налоговый кодекс не объясняет, какие именно вычеты он предлагает распределять - 1 млн рублей (вычет, который полагается тем, кто провладел недвижимостью недостаточно долго), или сумму, вырученную от продажи квартиры (такой вычет полагается тем, кто провладел продаваемой квартирой свыше 3 лет). Поскольку в деле Аникина один сособственник провладел квартирой менее 3 лет, а другой более, то распределение между ними любого из вычетов было бы неправильным. В этой ситуации КС может помочь, так как на лицо неопределенность законодательства, что является нарушением Конституции.

Однако возможен и иной исход. Если КС посчитает, что в ситуации Аникина каждый из сособственников продавал не квартиру, а лишь долю в квартире, то с точки зрения действующего НК каждая такая доля является самостоятельным объектом, при реализации которого продавцу полагается отдельный (а не общий) вычет, который не нужно распределять. Следовательно, при таком подходе в настоящий момент проблемы у налогоплательщиков, которые попали в ситуацию, аналогичную ситуации Аникина, не имеется. А раз так, то КС может формально отказать Аникину в защите только потому, что проблема утратила актуальность, как это бывало уже не раз.