Ипотека и недвижимость - Квартир больше, чем покупателей

Вы хотите решить жилищный вопрос, но не знаете, что выбрать: арендовать жилье или взять ипотечный кредит? Казалось бы, ответ очевидный: в первом случае вы ежемесячно платите довольно крупную сумму за съемную квартиру, которая никогда вашей не станет, во втором также отдаете деньги, но уже банку и за собственное жилье. Однако если размер ипотечных платежей будет значительно выше арендных, то экономия на съемном жилье позволит приобрести квартиру гораздо быстрее, чем по ипотеке.

Конечно, сразу следует предупредить читателя о том, что все расчеты условны. Предусмотреть, как будут расти (или падать) цены на жилье и аренду в течение 20 лет, невозможно, так же как и спрогнозировать рост зарплат. В качестве объекта исследования берем однокомнатную квартиру в панельном доме в спальном районе Москвы стоимостью $200 тыс. Предположим, что $10 тыс. мы вносим в качестве первоначального взноса, остальную сумму дает банк под 11% (в долларах или рублях ставки сейчас близки). Будем считать в долларах для уменьшения количества нулей. При таких условиях ежемесячно мы будем отдавать банку почти $2 тыс. Снять же такую же однушку можно и за половину этой суммы. Для упрощения расчетов примем, что возможный возврат подоходного налога с процентов по кредиту примерно равен стоимости ипотечного страхования, поэтому возврат подоходного налога мы учитывать не будем. Также не принимаем в расчет и возврат налога с покупки жилья (130 тыс. руб.), который будет покрыт расходами по получению кредита, регистрации и оценке залога и сделке с недвижимостью (минимум 3 5% от стоимости жилья).

В случае если мы принимаем решение снимать жилье, то сэкономленную $1000 будем инвестировать (в депозиты, ПИФы и другие инструменты). В долгосрочной перспективе можно рассчитывать на среднегодовую доходность порядка 11 15% годовых. В то же время цена жилья также будет меняться: допустим, она будет расти в среднем на 5% в год, что приведет к индексации арендной платы, пусть и с опозданием. (Сравнительные результаты приведены в таблице.) Мы видим, что к концу 20−го года накопленный капитал при заданных условиях аренды и ипотеки составит около $518 тыс., а цена квартиры примерно $505 тыс. С 15−го года арендные платежи превысят кредитные выплаты по ипотеке, и придется расходовать накопленный капитал. На финиш мы приходим с финансовым результатом +$12 тыс.

Как показывают расчеты, аренда выгоднее ипотеки только до определенного уровня роста цен на жилье: при снижении стоимости 1 кв. м или среднегодовом росте на него менее 6% в год. В противном случае ипотека гораздо выгоднее, при этом эффективность инвестирования личного капитала практически не влияет на конечный результат.

Правда, если внимательно посмотреть на таблицу, то увидим, что при тех условиях, которые мы рассматриваем, арендатор сможет накопить на собственное жилье уже через 11 лет. Ему не придется платить все 20 лет как ипотечному заемщику. Очевидно, что при падении или стагнации цен ипотека будет невыгодна, поскольку заемщик переплачивает завышенную сумму кредита. Но как только ставки по займу уменьшаются до 7 8% (например, при использовании японских иен) и/или более интенсивно начинают расти цены на жилье (на 7% в год и выше), ипотека становится предпочтительнее.

Помимо экономических факторов есть и психологические, учитывать которые не менее важно. Для одних съемная квартира не нарушает душевного равновесия, другие же испытывают резкий дискомфорт, а иногда просто не могут обитать не в своем жилье. То же самое и с кредитом: многие люди психологически не готовы взять на себя 20−летнюю кабалу в виде банковского займа, для них важнее сохранение возможности уехать в любой момент в другой город или иную страну. Если нет желания привязываться к одному месту или долговое бремя психологически неприемлемо, то предпочтительнее аренда. Правда, ипотека не предполагает абсолютной привязки к одному месту. Жилье, как и кредитора, можно поменять, но это сопряжено с дополнительными издержками и потерей налогового вычета по дальнейшим выплатам процентов.

Резюме: аренда против ипотеки:
1. Арендатор может выиграть, но в ограниченном диапазоне роста цен, вероятность которого невелика для периода больше семи-десяти лет. Если в среднем цены растут на 2% в год, то арендатор уже через восемь лет покупает квартиру, а сумма ипотечных платежей в итоге будет больше рыночной стоимости квартиры в финале. В случае 5−процентного роста арендатор может купить квартиру за счет собственных средств через 12 лет, а затраты ипотечных заемщиков близки к рыночной стоимости жилья. При росте стоимости 1 кв. м на 10% и выше капитал арендатора не позволяет купить квартиру, а затраты на ипотеку меньше ее рыночной цены.
2. Не стоит исключать стагнации рынка жилья. У цен на недвижимость тоже есть определенный потолок, а пузыри имеют свойство лопаться. Сейчас на фоне кризиса в Англии можно купить дом за $350 тыс. Квартиры по такой цене в Москве выглядят абсурдно. Москвичам лучше искать альтернативные варианты приобретения жилья в городах-спутниках.
3. Получение ипотечного кредита при наличии лишь 5 15% от общей стоимости жилья имеет смыл отложить ввиду высоких рисков. Или взять кредит по минимальной ставке например, в японских иенах, но тут следует учитывать валютный риск (см. Ипотека по-японски, D’ №3 за февраль 2008 года). В любом случае необходимо минимизировать дополнительные расходы по кредиту.
4. Преимущества аренды в меньшем размере платежа и возможности менять место жительства (мобильности). Ее недостатки плата за жилье ежегодно увеличивается на 5 7% и уходит арендодателю.
5. Преимущества ипотеки в том, что оплачивается собственное жилье, а платеж фиксируется на весь срок ипотечного кредита. Ее недостатки платеж по кредиту, как правило, выше арендной платы. Ипотека выглядит более привлекательной, чем аренда, но при условии, что семейный бюджет заемщика справится с платежами по кредиту. Это долгосрочный инвестиционный проект, который требует более эффективного управления личными финансами.
По данным администрации Екатеринбурга, в 2007 г. в городе было введено в эксплуатацию 900 000 кв. м новостроек это на 22% больше, чем в 2006 г. Всего было построено 103 многоквартирных жилых дома, 100 малоэтажных и 680 индивидуальных домов.

Много вводят

Лидером по вводу новостроек стал Чкаловский район (204 000 кв. м), на втором месте Ленинский (189 000 кв. м), за ним Верх-Исетский (144 000 кв. м). В Орджоникидзевском районе было построено 100 000 кв. м. По планам администрации в 2008 г. в Екатеринбурге объем ввода будет увеличен на 7-10%.

Но увеличившееся предложение не было поддержано адекватным спросом, сетуют риэлторы. Платежеспособных покупателей больше не стало, и застройщики вынуждены были снижать цены, рассказывает исполнительный директор центра недвижимости и права Аккорд-2000 Дмитрий Пыхтеев.

Он говорит, что с весны до осени 2007 г. на первичном рынке шла ценовая коррекция: активнее всего дешевели квартиры в домах на нулевой стадии строительства, особенно в удаленных от центра районах, а жилье в готовых новостройках дорожало.

Специалисты КБ Ярмарка, наоборот, считают, что стабилизация цен произошла за счет выравнивания стоимости объектов на разных этапах строительства. По информации Лилии Файзуллиной, аналитика Ярмарки, число готовых объектов за 2007 г. выросло более чем в два раза и цены на них остались на прежнем уровне (59 840 руб. за 1 кв. м). А новое жилье на этапе котлована подорожало за год на 8%: с 49 600 до 53 700 руб. за 1 кв. м.

В среднем по рынку цена на новостройки за 2007 г. практически не изменилась и составила 55 500 руб. за 1 кв. м, резюмирует аналитик риэлторского информационного центра Уральской палаты недвижимости (РИЦ УПН) Гурам Тухашвили.

Брали для себя

По словам Пыхтеева, в 2007 г. наиболее востребованным было жилье экономкласса и элитное. По данным справочника Недвижимость, в 2007 г. наиболее заметно выросла цена предложения 1 кв. м в многокомнатных квартирах: с 55 900 до 57 800 руб. за 1 кв. м (+3,4%). По версии Ярмарки, многокомнатные квартиры (от четырех комнат и более), наоборот, подешевели с 63 000 до 57 800 руб. за 1 кв. м (-8%). В агентстве такую разницу в цифрах объясняют разной методикой подсчета средней стоимости квадратного метра в новостройках. По версии директора департамента реализации новостроек центра недвижимости МАН Натальи Рогожниковой, в уходящем году наибольшим спросом пользовались двух-трехкомнатные квартиры, которые покупатели приобретали для собственных нужд. Инвесторы, как правило, предпочитают однокомнатное жилье как наиболее ликвидный товар. В марте цены пошли вниз, и в глазах инвесторов новостройки перестали быть привлекательными. Их стали брать с целью улучшения жилищных условий, объясняет она.

Новогодняя распродажа

Ближе к концу года застройщики почувствовали оживление спроса. Квартиры стали расходиться как пирожки, говорит коммерческий директор Олипса Евгений Мельников. Он объясняет это активизацией инвесторов, свою роль сыграли и ожидание выборов, и слухи о грядущем росте цен. Пыхтеев добавляет, что люди стремились потратить на недвижимость полученные новогодние бонусы и оставить проблему старого жилья в уходящем году. Генеральный директор ООО Недвижимость Екатеринбурга Татьяна Кутишенко объясняет предновогодний всплеск сезонной активностью инвесторов. Есть определенная прослойка людей, которые приобретают недвижимость именно в конце года, рассказывает она. По словам Кутишенко, развивающийся кризис на финансовых рынках может поддержать рост спроса на недвижимость в Екатеринбурге: оглядываясь на мировой опыт, люди воспринимают недвижимость как надежный объект для инвестиций.

Тухашвили отмечает, что оживление спроса на новостройки обеспечили покупатели, пришедшие со вторичного рынка. Аналитик объясняет перераспределение спроса большим выбором на первичном рынке, а также оперативной коррекцией цен застройщиками в отличие от продавцов готового жилья. В 2007 г., по данным УПН, 1 кв. м на вторичном рынке стоил в среднем 64 000 руб., а жилье более высокого уровня комфорта в новостройке можно было приобрести по 55 500 руб. за 1 кв. м. Особенно это важно для покупателей квартир экономкласса, у которых вопрос цены по-прежнему на первом месте, говорит аналитик.

Гендиректор некоммерческого партнерства Управление строительства Атомстройкомплекс Валерий Ананьев отмечает, что ситуация на первичном рынке стала наконец нормальной: Люди предпочитают покупать современное жилье, а не десятилетнюю вторичку.

Масштабное освоение территории

В Екатеринбурге появляется все больше проектов комплексной застройки территории. Кроме Реновы-стройгруп (район Академический на 9 млн кв. м) о таких проектах заявили группа Синара (4-5 млн кв. м), Итера (1,5 млн кв. м). Уральская горно-металлургическая компания участвует в строительстве ЖК Итальянский квартал на 50 000 жителей.

В конце 2007 г. стали известны подробности реализации проекта микрорайона Зеленая долина, который разместится между Екатеринбургом и г. Березовский. Общая площадь земельного участка, на котором до 2025 г. будет построено 4-5 млн кв. м жилья для 82 000 человек, составит 1800 га. Инвесторами выступят Свердловский губернский банк, компании Академ-град и СНГ. Строительство начнется уже в 2008 г., а к 2016 г. планируется возвести 2,4 млн кв. м на 750 га. Как объявили инвесторы, отличительной особенностью нового поселения будет создание нескольких поселков-кластеров, разделенных лесопарками. 73% территории застроят домами средней и малой этажности. Остальное займут усадьбы с участками площадью от 0,1 до 0,25 га.

В декабре 2007 г. стало известно еще об одном крупном проекте. Санкт-петербургская группа ЛСР приобрела 100% уставного капитала ООО Инвестпроект екатеринбургской компании, владеющей двумя земельными участками общей площадью 50 га в одном из спальных районов Екатеринбурга. По данным пресс-службы ЛСР, сумма сделки составила 50 млн евро. По оценкам специалистов ЛСР, на приобретенных площадках можно построить до 600 000 кв. м жилья.