Ипотека и недвижимость - Красноречивая статистика, или почему откладываются сделки

Уже через месяц законопроект об ипотечных ценных бумагах при условии успешного прохождения через Совет Федерации ляжет на стол Президенту. При этом предсказать, как примут сенаторы этот закон, в Госдуме не берутся. В его разработке члены Совета Федерации участия не принимали, и каким окажется их отношение к свежеиспеченному документу, пока неясно.

Напомним, что неделю назад закон об ипотечных ценных бумагах был принят депутатами в третьем чтении и теперь в Думе ему осталось только пройти лингвистическую экспертизу. Похоже, двухлетние мытарства закона закончились, хотя и третье чтение оказалось непростым. Перед рассмотрением в окончательной редакции он экстренно был возвращен во второе чтение для внесения поправки, подготовленной заместителем председателя Комитета Госдумы по кредитным организациям и финансовым рынкам Павлом Медведевым. Он предложил указать в законе критерии, согласно которым ЦБ будет давать кредитным организациям право на выпуск ипотечных ценных бумаг. По мнению Медведева, эти критерии позволят добиться большей надежности бумаг.

Вместе с тем не все считают внесение поправок в закон положительным фактором. По мнению председателя Комиссии ГД по развитию ипотечного кредитования Ивана Грачева, это может отодвинуть начало выпуска ценных бумаг на неопределенный срок. Если ранее начало выпуска ценных бумаг планировалось на начало 2004 года, то сейчас это невозможно, считает Грачев.

"Сегодня в законе зафиксировано, что Центробанк должен издать ряд нормативов, прежде чем банки начнут выпускать ценные бумаги. Например, связанные с соотношением собственных или привлеченных средств. В принципе, может быть, это и неплохо для банков, которые только начинают работать с ипотекой, - отмечает депутат, - но у нас же есть банки чисто ипотечные. Без сомнения, они пройдут через любые нормативы, но пока этих нормативов нет, работать нельзя. Придется ждать, когда их выдаст ЦБ".

Напомним, что проект федерального закона "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах" направлен на создание в России условий, способствующих развитию ипотечного жилищного кредитования за счет привлечения в эту сферу средств частных и институциональных инвесторов. По мнению экспертов, существующие в настоящее время в российском законодательстве виды ценных бумаг не удовлетворяют в полной мере условиям, предъявляемым к финансовым инструментам, с помощью которых возможно реализовать подобные механизмы.

В принятом депутатами законе устанавливаются виды ипотечных ценных бумаг и удостоверяемые ими права, требования к их форме, порядок и процедура их эмиссии, особенности обращения, а также особый способ обеспечения исполнения обязательств эмитента по ипотечным ценным бумагам и правовые основы деятельности эмитентов. Отличительной особенностью ипотечных ценных бумаг является особый способ их обеспечения - обеспечение покрытием ипотечных ценных бумаг (ипотечным покрытием).

Закон обязывает эмитента до начала выпуска любого из видов ипотечных ценных бумаг сформировать ипотечное покрытие, которое, с одной стороны, является источником получения инвесторами причитающихся им денежных платежей по ипотечным ценным бумагам, а с другой стороны, обеспечивает исполнение обязательств эмитента перед ними. Владельцы ипотечных ценных бумаг получают право не только требовать от эмитента выплаты номинальной стоимости и процентных платежей по ценным бумагам, но также наделяются особыми правами в отношении имущества, составляющего ипотечное покрытие. Указанные права зависят от вида выпущенной ипотечной ценной бумаги.

В соответствии с законопроектом допускается эмиссия двух основных видов ипотечных ценных бумаг: закладных листов, а также ипотечных сертификатов участия.

Закладными листами признаются обеспеченные покрытием эмиссионные ценные бумаги, удостоверяющие право их владельцев на получение от эмитента в предусмотренные им сроки, номинальной стоимости и процентов по закладным листам, а также на получение удовлетворения, в случае неисполнения эмитентом принятых на себя обязательств, из стоимости имущества, входящего в состав покрытия ипотечных ценных бумаг, преимущественно перед другими кредиторами эмитента.

Выплата номинальной стоимости по закладным листам может производиться в конце срока их обращения единоразовым платежом либо, как это происходит в сквозных закладных листах, по частям, в соответствии с планом погашения, установленным эмитентом в решении о выпуске и в проспекте эмиссии ипотечных ценных бумаг. Владелец сквозного закладного листа будет получать периодические, например, ежемесячные выплаты, включающие в себя платежи в счет погашения части основного долга и процентов, в течение всего срока обращения этих ценных бумаг. По идее, это должно сделать их привлекательными для таких инвеституциональных инвесторов, как страховые компании и пенсионные фонды. Таким образом, законопроект позволяет эмитентам, учитывая интересы различных потенциальных инвесторов, выпускать обеспеченные ипотечным покрытием эмиссионные ценные бумаги - закладные листы с различными схемами выплат по ним.
По данным на конец 2007 года число отложенных и распавшихся сделок составляло примерно 30% в 3 раза больше, чем обычно на рынке. Статистика в сущности ужасающая: примерно треть (!) сделок распадаются уже при внесенном авансе.

По словам риелторов, в январе ситуация несколько улучшилась, однако количество заключенных договоров аванса и число свершенных сделок остается различным. Равенства не будет никогда, это понятно, но почему же сделки не складываются сейчас, на вполне стабильном рынке? Понятна цифра статистики 2006 года (75 576* зарегистрированных сделок, по данным управления Федеральной регистрационной службы (УФРС) по Москве, что на 10% меньше, чем в 2005 году) был небывалый рост, который рушил почти все альтернативные сделки. А вот цифра 77 393 зарегистрированных сделки за 2007 год удивляет, ибо отличается она от 2006 года ровно на 2,4%.

Ничто же не мешало обменивать квартиры, никакого роста не была, на рынке царил полный штиль. И риелторы из года в год говорят, что 80% рынка альтернативные сделки, для которых стагнация только в радость. Ан нет! Не совершались сделки, и разговоры с бывалыми риелторами подтверждают, что сделок в 2007 году было мало. Кто же в этом виноват?

Когда покупатель, которому уже понравилась квартира, вносит аванс (задаток, бывают и другие варианты), он морально уже готов купить квартиру. Он (или его риелтор) получает на руки документы на покупаемую недвижимость и тут начинается самое интересное. Во-первых, зачастую оказывается, что пакет документов не полон, и надо добирать справки. Более того, если сделка совершается по ипотеке, то документов требуется больше: у каждого банка есть специфические требования. (А на рынке, кстати, число таких сделок возросло на 31%, по данным статистики: в 2006 году их было 4396, в 2007 году 5787, что в общем числе сделок составляет 7,5% и не достигает даже 10%. Сравните с теми данными, которые приводят в итогах года многие специалисты: они считают, что на рынке происходило от 15 до 50% сделок по ипотеке).

Так вот, получив документы на покупаемую квартиру а до внесения аванса их никто не предоставит (даже банальный план квартиры, хотя, кажется, как без него решиться на покупку?), покупатели приступают к проверке юридической чистоты гипотетического приобретения. Делают ли они это с помощью риелтора, юриста, или страховаой компании, не столь важно. Важно, что в результате проверки отсеиваются примерно 5% квартир, которые, мягко говоря, не стоило и смотреть.

Еще 5% в обычное время приходятся на внезапно открывшиеся жизненные обстоятельства: то в больницу кто-то слег, то родственники отказались денег дать, то на работе в командировку послали. В сущности, сделки происходят внутри вполне обычной жизни, где никто не застрахован от неожиданностей. Тем более что в альтернативных сделках задействовано довольно много сторон, а по теории статистики, на больших числах реализуются даже очень невысокие вероятности событий.

Однако остаются еще загадочные 20% сделок, которые вполне совершились бы на слабо растущем рынке, как в 2005 году, однако не сложились во время стагнации.
Одна из причин отмена с 24 декабря 2008 года срочной регистрации сделок, и до сих пор она пока не открыта. Естественно, месяц ждать регистрации сделки мало кому хочется, поэтому, видимо, половина сделок просто откладывается до введения срочной регистрации по некоторым данным, это произойдет в середине февраля.

А еще 10% сделок распадается по чисто психологической причине. Жадность и страх двигают рынком, писал Роберт Кийосаки, и он был более чем прав. Продавцы весь 2007 год ожидали роста цен, и при малейшей активности покупателей они были готовы вздернуть цену, невзирая ни на какие объективные обстоятельства. Покупатели же вполне хорошо ориентируются в ценах (в том числе и мировых) и никак не могут понять, почему за панельную квартиру в Бутово приходится платить дороже, чем за квартиру в одном из нормальных районов Парижа Да и масштаб цен уже таков, что поднятие даже на 1% означает от $2 тыс. А средний московский доход, напомню, едва превышает $1 тыс.

Вот эта неумеренная жадность продавцов, привыкших к безоговорочной гегемонии на рынке, в итоге останавливает сделку, она распадается. Квартира продается через полгода или позже, выигрыш отсутствует, нервы у всех вымотаны, поскольку справки действуют по большей части месяц, их приходится собирать заново, риелтор хочет дополнительной комиссии и пр.
Рынок изменился, и изменился в первую очередь покупатель, который действует с умом. Для нормального функционирования рынка становится важен интеллект, благодаря которому люди совершают обдуманные, просчитанные поступки, а не голые эмоции вроде жадности. И, на мой взгляд, риелторы, как никто другой, должны этим интеллектом обладать и, более того, воспитывать его в своих клиентах, которыми они числят отнюдь не покупателей, а продавцов так уж сложилось на нашем рынке.

Воспитают и цифры растущих сделок будут радовать всех: и покупателей, и продавцов, и самих риелторов. Нет будут скучать у телефонов из-за несложившейся гармонии между спросом и предложением.