Ипотека и недвижимость - Цены на жилье в москве в 2008 году будут на 13% выше «справедливых»

Надежда Митрохина, заместитель генерального директора инвестиционной компании МГСН, рассказала Собственнику, что сейчас происходит на рынке вторичного жилья и новостроек, а также о том, кто покупает в инвестиционных целях хрущевки.

Каковы итоги 2007 года на вторичном рынке недвижимости и с чем мы вошли в 2008-й?
Если проанализировать итоги 2007 года, то очевидно, что год запомнится участникам рынка как период стагнации или даже частичного понижения цен в некоторых сегментах по сравнению с 2006 годом. Если в 2006-м стоимость квадрата на вторичном рынке составляла примерно $4 тыс., то по эконом-сегменту в 2007-м она составила $3,6-3,7 тыс. По элите такого снижения не произошло, но можно было торговаться, и за счет этого цены на некоторые предложения могли снижаться. В итоге 2007 год во многом сформировал тенденции 2008-го, но наступивший год уже с января начал показывать собственное лицо. Так, резко выросли цены на свободные квартиры, и новые предложения поступают по более высокой цене. В сложившейся ситуации наиболее сложно стало проводить альтернативные сделки (поскольку свободные квартиры стоят в конце каждой альтернативной цепочки и повышение цены может привести к ее распаду).
Возвращаясь к итогам 2007 года, могу отметить и еще один факт: мы почувствовали, что с рынка ушли инвесторы и примерно на 10% снизилась активность обычных покупателей. Рынок оживился со второй половины года, в том числе и благодаря ипотечным покупателям.

По данным статистики, ипотечных сделок было всего 10%
И тем не менее ипотека сделала свое дело. Активизировавшись примерно с лета (на рынок вернулись те ипотечные покупатели, которые не смогли реализовать свои потребности в 2006 году, когда цены на жилье росли слишком высокими темпами), она позволила сложиться многим сделкам. К концу года рынок вернулся в состояние нормальной активности и позволил неплохо закончить год многим участникам рынка.

Что происходит на рынке сейчас?
На рынке сегодня много слухов, в том числе о дефолтах и деноминациях. В этой связи люди, которые собиралась выставлять свои квартиры на рынок сейчас, снизили активность и создали некоторый дефицит предложения. На этом фоне оживилась ситуация на первичном рынке, уже сейчас на рынок возвращаются инвесторы. Люди продолжают вкладываться в новостройки по итогам января в сегменте новостроек очень хорошие продажи. Однако, чтобы купить новостройку, нужно иметь не просто свободные деньги, но и возможность проживания, пока новая квартира не будет построена. Именно поэтому трудно предположить, что спрос на вторичном рынке снизится, что, в свою очередь, будет также способствовать увеличению цен в этом сегменте.

Какие еще факторы могут вызывать рост цен на рынке вторичного жилья?
Рост цен, который наблюдается уже сегодня, вероятнее всего обусловлен приходом на рынок среднего класса и тех граждан, которые хотят сохранить и приумножить свои деньги. Несколько факторов сошлись это разговоры о деноминациях и дефолтах, а еще конец года, выплата бонусов и премий. А если учесть, что среди основных потребителей рынка жилья много молодых образованных людей в возрасте до 30-35 лет, которые получили недвижимость в наследство от бабушек и дедушек, то при наличии такого задела и части свободных денег вполне логично с их стороны, например, продав имеющееся жилье, приобрести квартиру в новостройке, как для личного проживания, так и в инвестиционных целях.

А как обстоят дела с хрущевками интересуют ли они сегодняшних покупателей?
Интересуют. Сколько бы ни говорили, что такое жилье устарело, оно продаваемо, на него есть спрос и оно продолжает дорожать, так же как и остальное жилье на рынке. К тому же многие надеются в результате сноса получить новое, комфортабельное жилье. Так что плюсы, безусловно, есть.

Можете ли вы дать свой прогноз на этот год по вторичному рынку?
Прогнозы давать трудно, потому что рынок недвижимости (как и многие секторы нашей экономики) слишком подвержен эмоциональному влиянию. К примеру, помните, в 2004 году, когда был банковский кризис? Тогда чиновники заговорили о стоимости квадратного метра в $300, и на фоне тех выступлений мы получили неживой рынок. А потом в 2006 году цены на рынке превзошли все мыслимые и немыслимые ожидания Так что трудно с большой долей уверенности что-либо прогнозировать, хотя, конечно, большинство аналитиков хотят верить в то, что рост цен в этом году будет постепенным и в пределах среднегодовой инфляции, то есть не превысит планку в 15-20% за год.

Будет ли активность на рынке увеличиваться? Повлияют ли на нее выборы?
Возможно, выборы отодвинут интерес к рынку на некоторое время, однако если через месяц после выборов ничего радикального не произойдет, активность восстановится и продавцы выйдут на рынок.

С вашей точки зрения, есть ли какой-то новый психологический предел цены, который остановит рынок?
Сейчас мы имеем примерно $5,3 тыс. за кв. м в среднем по рынку. Очевидно, что эта цена не пик напряжения, но, возможно, усталость от повышения цен наступит скорее, чем в 2006 году. Однако до чего мы дорастем, пока непонятно. Могу сказать одно: несмотря ни на что, рынок живет, спрос на вторичное и первичное жилье только увеличивается, доля ипотечных покупателей на рынке не снижается, банки продолжают давать кредиты, причем на все более выгодных условиях. Естественно, все это не может не приводить к общему увеличению цен на рынке жилья.

Насколько Подмосковье следует московской тенденции к росту?
Пока на подмосковном рынке вторичной недвижимости существенного роста не наблюдается, а вот на первичном рынке, особенно в сегменте жилья повышенной комфортности в ближайшем Подмосковье, тенденции к ценовому росту проявятся наверняка.
Конец января - начало февраля - время прогнозов на рынке жилья: заканчиваются затяжные новогодние каникулы, рынок пробуждается от праздничной спячки, а эксперты подводят итоги предыдущего года. По мнению специалистов, опрошенных РИА Новости, 2008 год не принесет сенсаций в сфере жилой недвижимости в Москве, а средний рост цен не превысит 2% в месяц. Доходы тех, кто желает купить квартиру в столице, подчеркивают специалисты, еще не выросли настолько, чтобы на московском рынке жилья вновь возник ажиотажный спрос, характерный для позапрошлого года.

Курсовой рост
Пытаясь предсказать, как поведет себя рынок жилья в новом году, аналитики, как правило, обращаются к основным тенденциям года прошедшего.

Весь 2007 год мы наблюдали затишье на рынке недвижимости. Перегретый рынок отдыхал, цены практически не изменились. Заметные колебания стоимости жилья, которые в среднем привели к 13-процентному росту в год, наблюдались по причине падения доллара, - характеризует главный тренд прошлого года пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании КомСтрин Алина Андреева.

По данным управляющего директора Vesco Realty Сергея Салниса, московские квартиры эконом-класса подорожали в 2007 году на 7,01% до 3,709 тысяч долларов за квадратный метр, бизнес-класса - на 9,42% до 4,113 тысяч долларов за квадратный метр, а элит-класса - на 15,02% до 13,452 тысяч долларов за квадратный метр.

В пресс-службе Главмосстрой-Недвижимость отмечают похожую ценовую динамику: По итогам года, морально устаревшие квартиры подешевели примерно на 2 - 5% по сравнению с 2006 годом. Цены на современную панель первые полгода фактически держались на одном уровне, а затем начали расти и по году в номинальном исчислении увеличились примерно на 7 - 10%. А с учетом ближнего Подмосковья, рынок недвижимости которого в принципе уже, наверное, нельзя отделять от московского, прирост в этом сегменте был еще больше. Жилье бизнес-категории увеличилось в цене на 10 - 12%. Существенный рост обеспечило элитное жилье, подорожавшее более чем на 40%. В целом средняя температура по больнице составила около 20%.

В то же время, обращает внимание специалист информационно-аналитического отдела головной компании ГК Пересвет-Групп ЗАО Пересвет-Инвест Ольга Юматова, фактическое увеличение стоимости квартир в столице было меньше номинального.

Как указывает Юматова, в течение прошлого года долларовое изменение цены квадратного метра в новостройках в Москве действительно было достаточно значительным - около 8,7%.

Однако на фоне снижения курса доллара этот показатель даже отрицателен - минус 0,2%, - говорит эксперт, констатируя, что в результате этого реальная рублевая цена квартир в столичных новостройках достигла стоимости зафиксированной в конце 2006 года только в ноябре прошлого года.

Стагнация спроса
Практически все представители риэлтерских и строительных компаний единодушны в характеристике столичного рынка жилья в 2007 году как не очень активного.

В 2007 году потребитель оказался в непростой ситуации: на вторичном рынке был представлен широкий выбор квартир, но по достаточно высоким ценам, при этом значительно сократилось предложение квартир в новостройках, в которых цены были ниже при сравнимых характеристиках квартир, - отмечают специалисты ЗАО Интеко.

Между тем, к концу года, приводит пример Юматова, объем предложений новостроек снизился до 349 заявленных адресов, а объем предложений вторичного жилья - до 13,309 тысяч объектов по сравнению с пиковыми значениями предложений на первичке и вторичке в апреле - мае 2005 года в 1,12 тысяч и 23,106 тысяч адресов и объектов соответственно.

На рынке сильно заметен тренд сдерживания роста цен платежеспособностью населения. Большинству людей среднего дохода даже с ипотечными кредитами все равно не хватает денег на покупку квартиры, - соглашается пресс-секретарь компании С-Холдинг Оксана Басова.

А ведущий аналитик агентства недвижимости DOKI Александр Скобкин признается, что из проведенного среди клиентов его компании анализа спроса очевидно, что по-прежнему 80% клиентских заявок приходится на съем или покупку дешевых квартир эконом-класса и стандартного панельного жилья в отдаленных от центра районах.

Подобную ситуацию руководитель аналитической службы МИАН-агентство недвижимости Алексей Кудрявцев связывает с отложенным после скачка цен на жилье в 2006 году спросом на московские квартиры.

Активной оставалась только та часть населения, которая не могла откладывать решение своих жилищных проблем, - поясняет он.

Директор аналитического консалтингового центра холдинга МИЭЛЬ Владимир Луцков называет такую ситуацию на рынке стагнацией спроса: Многие ждали, что рынок рухнет, что на продажу будет выставлено слишком большое количество инвестиционных квартир. Но в большинстве случаев этого не случилось.

То, что покупатели в 2007 году перешли в режим ожидания, подтверждает и коммерческий директор ОАО Межрегиональная девелоперская компания Алексей Остробородов, подчеркивая, что даже спад после рывка цен-2006 в прошлого году выражался, прежде всего, в уменьшении спроса.

Ипотека и аренда: ничья
Как указывают специалисты, общее снижение объема спроса на жилье в Москве сопровождается и повышением недоступности ипотеки в столице на фоне кризиса ликвидности на мировых рынках, а также ростом ставок аренды квартир.

Доля ипотечных сделок составила порядка 10 - 15% от общего объема. Темпы прироста выдачи в Москве ипотечных кредитов в прошлом году по сравнению с 2006 годом сократились. Отдельные банки либо приостановили выдачу кредитов, либо сократили количество ипотечных программ, либо повысили ипотечные ставки, - говорит, в частности, генеральный директор управляющей компании ЗАО БЕСТ-Недвижимость Лариса Патлух.

Представители Гламосстрой-Недвижимость также отмечают снижение темпов ипотечного кредитования в столице. Дальнейшее поступательное развитие этого сегмента находится под вопросом. Большинству людей при нынешних ценах заемных денег все равно не хватает, - утверждают в компании.

В то же время, по словам Салниса, частота использования ипотеки зависит от категории жилья. Чаще всего, по его наблюдениям, она бывает доступна покупателям квартир в домах бизнес-класса, где количество сделок с использованием жилищного кредита банка достигает 40%.

При этом эксперты признают, что альтернативой ипотеке уже перестает быть и аренда квартиры, еще годом ранее представлявшая собой вполне бюджетный вариант отдельного проживания для тех, кто пока не в состоянии приобрести собственную жилплощадь.

Рассматривая варианты ипотеки или аренды, нетрудно заметить, что сейчас плата за аренду постепенно приближается к размеру ежемесячных выплат по кредиту, - указывает Остробородов. - Например, можно купить однокомнатную квартиру площадью 56,6 квадратных метров в монолитно-кирпичном доме в Химках за 3,792 миллиона рублей в кредит на 25 лет под 9,5% годовых. Ежемесячный платеж за такую квартиру составит примерно 32 тысячи рублей. А сумма арендной платы в этом же районе будет составлять 27 тысяч рублей в месяц. Разница в цене меньше, чем пять тысяч рублей, а с учетом роста арендных ставок может и вовсе сойти на нет.

По данным начальника отдела аренды компании Пересвет-недвижимость Галины Фабрицкой, в среднем арендные ставки на однокомнатные квартиры в Москве выросли с 650 до 800 долларов в месяц в эконом-классе и с 1,2 тысяч до 1,4 тысяч долларов в месяц в бизнес-классе, на двухкомнатные - с 700 долларов до 1,1 тысяч долларов в месяц в эконом-классе и с 1,4 тысяч до 1,5 тысяч долларов в месяц в бизнес-классе, а на трехкомнатные - с 800 долларов до 1,4 тысяч долларов в месяц в эконом-классе и с 1,6 тысяч до двух тысяч долларов в месяц в бизнес-классе.

При этом спрос на аренду квартир эконом-класса в три раза превышает предложение, - констатирует эксперт.

Когда цены на жилье станут справедливыми
В ситуации, когда цена аренды приближаются к стоимости ипотеки, а количество предлагаемых к продаже квартир падает, цена квадратного метра на жилую недвижимость в столице неизбежно будет расти хотя бы на 1,5% - 2,5% в месяц, убеждают участники рынка.

После весеннее-летнего затишья в октябре 2007 года спрос на жилье вырос почти на 15%, и вслед за этим тут же выросли цены в рублевом эквиваленте. Складывается ощущение, что цены готовы взлететь в любой момент, как только возникнет спрос, - говорит Андреева.

При этом, признают собеседники РИА Новости в Главмосстрой-Недвижимость, в настоящее время рынок уже активизировался с точки зрения объемов продаж и стремится к показателям 2006 года.

Сейчас основной вопрос даже не столько в потребительском спросе, сколько в предложении. Жилья в Москве мало, и наиболее остро ощущается нехватка готовых домов или близких к завершению строительства, - подчеркивает генеральный директор Первой Ипотечной Компании Даромир Обуханич.

В целом в 2008 году, ожидают специалисты ЗАО Интеко, на первичном рынке жилья рост цен не превысит 15% на обычные жилые комплексы и 30% на жилые комплексы в престижных районах города с удачной архитектурной концепцией и сбалансированными потребительскими характеристиками.

Схоже будут вести себя и цены на вторичном рынке жилья, считает Скобкин: Как минимум, цены могут быть скорректированы с учетом инфляции, то есть не меньше 8 - 10% в год. Второе - курсовая разница, если доллар будет продолжать падать.

Таким образом, резюмирует Кудрявцев из МИАНа, в 2008 году рыночная стоимость квадратного метра в Москве вряд ли сравняется со справедливой ценой на столичное жилье - то есть ценой, наиболее благоприятной для совершения максимального количества сделок по купле-продаже. По словам эксперта, стоимость квадратного метра приближается к справедливому уровню, когда средние доходы потенциальных покупателей жилой недвижимости не более, чем в 2,13 раза, меньше цены квадратного метра.

В настоящее же время, напоминает Андреева, соотношение среднего дохода и средней стоимости квадратного метра в Москве составляет примерно один к пяти.

В 2006 году равновесная, или справедливая цена составляла 2,838 тысяч долларов за средний квадратный метр московской недвижимости, в 2007 году - 3,68 тысяч долларов за квадратный метр, а отклонение от нее фактической цены достигало 43% и 23% соответственно, - утверждает Кудрявцев.

Согласно его подсчетам, уровень справедливой цены 2008 года составит 4,295 тысяч долларов за квадратный метр, а 2009 года - 5,437 тысячам долларов за квадратный метр. При этом, по мнению аналитика, в этом году фактическая стоимость квадратного метра будет отклоняться от справедливой всего на 13%, а в 2009 - 2011 годах при сохранении тех же тенденций в экономике России - может даже сравняться с ней.

Подобный сценарий кажется весьма оптимистичным для московского рынка жилья, который с 1998 года уже испытал на себя несколько ценовых скачков. Вместе с тем, даже если экономическая справедливость восторжествует, это совсем не будет означать, что московская недвижимость станет доступной для всех желающих обзавестись квартирой в столице. Ведь и справедливая цена квадратного метра в столице, согласно прогнозам экспертов, будет расти и в 2010 году достигнет уровня 6,215 тысяч долларов за квадратный метр, в 2011 году - 7,778 тысяч долларов за квадратный метр, в 2012 году - 9,333 тысяч долларов за квадратный метр.