Ипотека и недвижимость - Квартиры дадут на раз-два

В последние годы многие специалисты стали фрилансерами: они не оформлены в штате какой-либо компании и зарабатывают на разовых заказах. Доход на вольных хлебах может быть вполне достаточным для получения ипотечного кредита, но есть ли шансы доказать это банку?

Ежемесячный заработок удаленных сотрудников порой даже в несколько раз больше, чем оклады специалистов, которые оформлены в штат. Загвоздка в том, что, как правило, работодатели не подкрепляют свои отношения с фрилансером записью в трудовой книжке. Договорные отношения далеко не всегда оформляются на бумаге, налоги не платятся. Деньги передаются из рук в руки или через электронные платежные системы. Получается, что официальное подтверждение занятости отсутствует.

Между тем кредитные организации предъявляют достаточно жесткие требования к трудовой занятости заемщика. Среди документов, которые нужно предъявить в банк для прохождения андеррайтинга, копия трудовой книжки, ее же заемщик обязан регулярно предоставлять в течение всего срока кредита.

По словам Андрея Трутько, специалиста отдела ипотечного брокериджа компании Кредит Макс, как правило, банки очень избирательно работают с такими клиентами, а некоторые не работают вообще. Отсутствие у потенциального заемщика трудовой книжки означает, что он не трудоустроен.

В свободное плавание чаще всего уходят представители профессий, которые не связаны с постоянным присутствием в офисе: адвокаты, программисты, дизайнеры, журналисты, переводчики, фотографы, художники, артисты. Алексей Дорош, директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка, подчеркивает, что у банков очень субъективный подход к такой категории заемщиков. Это связано с отсутствием какой-либо статистики по доходам представителей творческих профессий.

И все же фрилансерам отказывают не столько из-за отсутствия трудовой книжки, сколько из-за непрозрачности их доходов. В качестве подтверждения этого тезиса Юлия Полякова, руководитель отдела по связям с общественностью Фосборн Хоум, приводит такой пример: В России многие иностранцы не оформлены в штат, но они нередко покупают квартиры в кредит. Ведь у них практически всегда на руках контракт с работодателем, а зарплата полностью белая. Кирилл Суслов, руководитель ипотечного брокера Легкокредит, подтверждает, что иностранный специалист без трудовой книжки это не такой трудный случай: Сложнее получить кредит тем российским гражданам, которые доход получают от работы в другом государстве. Им нужно предоставить выписку со счета и нотариально заверенный перевод контракта. Но в целом по обеим категориям шансы намного выше, чем у фрилансеров, в силу того, что контракты обычно не разовые или на квартал, а, скажем, на год.

Значит, вольный художник даже при достаточном доходе не сможет получить ипотечный кредит? Все же выход найти можно. При отсутствии трудовой книжки подтверждением платежеспособности могут служить договора подряда, авторские или срочные трудовые договора. Желательно предоставить эти документы за достаточно долгий срок. Банками приветствуется продолжительная работа фрилансера с одними и теми же заказчиками. Большим плюсом служит тот факт, что работодатель выплачивает зарплату через банк (на карточку или сберкнижку). Если с документами все в порядке, если они предоставлены за продолжительный срок, если банк видит динамику развития или стабильность фрилансера, то проблем возникнуть не должно, обнадеживает заемщиков Андрей Трутько.

Юлия Полякова предупреждает, что банк обращает пристальное внимание на то, часто ли человек менял работу, на общий стаж, на характеристику фирм, с которыми сотрудничал потенциальный заемщик. Кстати, у сотрудника, работающего на основании контракта, могут возникнуть сложности со сбором документов с предыдущих мест работы, а эти бумаги, скорее всего, понадобятся. Банк будет очень внимательно изучать документы, особенно на какой срок заключен текущий договор и на каких условиях он продлевается. Кредитная организация сделает запрос руководству на предмет продления договора с потенциальным заемщиком.

Кирилл Суслов обращает внимание, что авторский договор принимается на рассмотрение, если он был заключен минимум за три (а лучше еще больше) месяца до подачи заявки в банк (отчасти по аналогии с испытательным сроком на основном месте работы, а также чтобы не было возможности сделать липовый договор прямо перед подачей документов в банк). Работодатели обязаны выдавать справку 2-НДФЛ даже тем, кто не оформлен по трудовой книжке. Должны быть налоговые отчисления с гонораров и договора, покрывающие весь последний год. Потребуется также выписка с банковского счета, где будут отражены регулярные поступления. Если по документам прослеживаются временные промежутки (то есть в какие-то моменты человек работал без договоров) или были договоры без налоговых отчислений, то, скорее всего, последует отказ в выдаче кредита.

Известность, или имя, в таких ситуациях помогает лишь отчасти. Благодаря известности можно добиться небольших поблажек (ускорение рассмотрения заявки, большее внимание к проблемам такого клиента со стороны банка), но не более того. Требования к заемщикам не могут изменяться в зависимости от их социального статуса. У банка четкая политика, которая распространяется на всех, подчеркивает Андрей Трутько.

Обратившись к ипотечным брокерам, фрилансер без регулярных официальных договоров получает шанс на оформление кредита, но процент будет заметно выше среднерыночного, потребуется большой первоначальный взнос (не менее 30%), кроме того, банк может не разрешить прописаться в купленной на кредитные средства квартире.

Алексей Дорош подсказывает, что существенно может облегчить получение кредита наличие созаемщика с более стабильными доходами. Для представителей творческих профессий существенную роль играет наличие активов в собственности как следствие успешности профессиональной деятельности или наличие средств на первый взнос.

Кирилл Суслов советует фрилансеру оформиться в качестве индивидуального предпринимателя: Это, конечно, тоже не лучший заемщик с точки зрения банка, но хотя бы не физическое лицо без постоянного места работы. В этом случае придется регулярно отчитываться перед налоговой инспекцией, зато и кредитные организации станут более лояльными, так как клиент перейдет в другую категорию заемщиков. Как рассказывает руководитель блока Ипотечное кредитование Альфа-Банка Илья Зибарев, в Альфа-Банке фрилансер с договорами на разовые работы не сможет получить ипотечный кредит. Если же фрилансер оформлен как предприниматель, то у него есть возможность получить кредит. Мы сможем предложить ему ипотечные программы, специально разработанные для предпринимателей.

Таким образом, если наемные работники с серой зарплатой уже получили возможность купить квартиру на заемные средства, то к фрилансерам кредитные организации пока предъявляют предельно жесткие требования. Поэтому, если вы вольный художник и хотите взять ипотеку, оформляйте отношения с заказчиками официально.
Жилье в России строится в интересах либо тех, кто может его купить, либо тех, кто имеет право на его бесплатное получение. Большинство граждан не относятся к малоимущим, имеющим право на получение муниципального жилья, но и купить квартиру не в состоянии. Им государство почти не помогает. Исходя из этого, Российский союз промышленников и предпринимателей (РСПП) в пятницу представил на суд общественности проект Концепции социальной жилищной политики и социального жилья Российской Федерации.

Кого бы поддержать
С начала проведения новой жилищной политики, с 2005 по 2007 год, лишь 0,1% российских семей ежегодно улучшали жилищные условия за счет всех видов государственной поддержки, сообщил вице-президент Ассоциации строителей России (АСР) Владимир Пономарев в ходе заседания комиссии РСПП по строительному комплексу в пятницу. Хотя ввод жилья в эти годы увеличивался: в 2005 году было введено в эксплуатацию около 560 тысяч квартир, или примерно 44 млн кв. м (на 7% больше, чем в 2004 году), в 2006-м - около 600 тысяч квартир, или чуть более 50 млн кв. м (на 16% больше, чем в 2005 году), а в 2007-м - около 700 тысяч квартир, или примерно 60 млн кв. м (на 20% больше, чем в 2006 году). Мы учитываем количество квадратных метров, а не количество помещений, - подчеркнул вице-президент АСР, считая некорректный учет результатов работы строителей одной из причин нехватки жилья. По мнению Пономарева, необходимо принять стандарты социального жилья - жилья, которое предоставляется исключительно в наем и только неимущим слоям населения.

Но бедность - понятие относительное даже в приложении к населению различных регионов России. Поэтому проект концепции РСПП предполагает помимо стандартов жилья разработать и законодательно закрепить стандарты признания гражданина малоимущим. Как считает Пономарев, среди россиян, не имеющих возможности приобрести квартиры, нужно выделить две категории граждан. Первая - нуждающиеся в социальной защите, вторая - нуждающиеся в социальной поддержке. Для первой категории надо предоставлять жилье по договору социального найма без возможности бесплатной приватизации жилья. Второй категории государство могло бы предлагать жилье либо в некоммерческий наем (арендные ставки на уровне себестоимости, куда входит содержание и капремонт дома), либо в собственность с использованием различных финансовых инструментов, уменьшающих траты: субсидий, скидок и т.д. По оценкам экспертов, к этим двум категориям относятся две трети россиян, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Остальные могут воспользоваться ипотекой, кооперативами или ссудо-сберегательными кассами.

Вопрос о том, кому и как должно помогать государство для строительного бизнеса, не праздный. Государство до сих пор не определилось, как ему действовать: либо продолжать распределять незаработанное, либо повышать доходы населения, либо компенсировать людям невозможность купить на существующие доходы, - отмечает гендиректор корпорации Главстрой (структура Базэла) Артур Маркарян. Он признается, что фактически не знает, для кого строить жилье. Мы не понимаем, кто наш клиент, - сокрушается он. Такая неопределенность для массового строительства чревата слишком большими неприятностями, чтобы пускать ситуацию на самотек.

Не до рынка
Финансировать строительство социального жилья предлагается по модели США, где целевая аудитория социального жилья насчитывает 20% населения. Центральным звеном, аккумулирующим и распределяющим финансы, должны стать дирекции, учреждаемые федеральным строительным ведомством. Но самое революционное предложение в концепции РСПП касается методов борьбы с ростом цен на жилье. Проект предлагает частичное государственное регулирование цен на стройматериалы. Для сегмента жилья экономкласса должно быть непрямое государственное регулирование цен, - считает Пономарев. - Должна быть государственная целевая программа, контролирующая ценообразование в строительной отрасли и цены на жилье для социально незащищенных слоев населения. Как объяснил корреспонденту Газеты председатель комиссии РСПП по стройкомплексу, президент АСР Николай Кошман, государство через созданные дирекции должно размещать госзаказы на стройматериалы и строительные услуги по фиксированным ценам. Правда, о том, что заплатят за это покупатели коммерческого жилья, авторы концепции умолчали. А все потому, что в основе концепции РСПП лежит лоббирование интересов крупных строительных трестов, считает председатель комиссии Общественной палаты по вопросам регионального развития и местного самоуправления Вячеслав Глазычев. Чтобы строить больше и чтобы цены на жилье стали адекватными заработкам, государству надо формировать условия для деятельности множества средних компаний, - сказал в интервью корреспонденту Газеты эксперт. - А не поддерживать исключительно крупнопанельное многоэтажное домостроение, крайне неэффективное, кстати, с экономической точки зрения и откровенно лукавое в финансовых расчетах.

Оценку проекту РСПП скоро дадут сенаторы и чиновники: по словам Кошмана, документ представлен в комитет Совета федерации и в Минфин. Причем у концепции РСПП есть серьезный конкурент. Как сообщили корреспонденту Газеты в Минрегионе, созданный в этом ведомстве проект Стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан сейчас также проходит согласование в Минфине и планируется к внесению в правительство 28 февраля.