Ипотека и недвижимость - Ikea подаст арендаторам челобитьево

По данным управления Федеральной регистрационной службы (УФРС) по Москве, в 2007 г. зарегистрировано 77 393 договора купли-продажи недвижимости немногим больше, чем в 2006 г. (75 576), но существенно меньше, чем в 2005 г. (84 186). Цифры отражают тенденцию, говорит вице-президент корпорации Бест-недвижимость Михаил Гороховский. Люди отложили покупку, считая, что так дорого квартиры в Москве не стоят.

С рынка ушли те, чьих накоплений оказалось недостаточно для приобретения жилья даже с ипотечной поддержкой. Хотя ее объемы растут: по данным УФРС по Москве, в 2005 г. было зарегистрировано 2283 договора ипотеки, в 2006 г. 4396, в 2007 г. 5787. Гороховский считает, что влияние ипотеки на московский рынок недооценено: Зачастую кредитные деньги стоят в начале альтернативных цепочек из 10-15 сделок.

Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании Новый город, характеризует ситуацию на вторичном рынке в 2007 начале 2008 г. как нервозную. По ее информации, до 30% сделок откладываются продавцы и покупатели не могут принять решение. При нормальном состоянии рынка этот показатель, по ее оценке, не превышает 10-15%.

В феврале марте 2007 г., делятся аналитики МИАН агентство недвижимости, поползли слухи о грядущем обвале цен на жилье в Москве. И в разы упали продажи любого жилья. Но в декабре некоторые риэлторы отмечали на рынке даже что-то вроде ажиотажа, приведшего в том числе к росту цен. Вадим Мартыненко, директор департамента корпорации Рескор, добавляет: С 24 декабря в Москве отменили срочную регистрацию, сейчас зарегистрировать сделку можно только за месяц. Многие хотели успеть, и продавцы подкручивали цены.

Мало недвижимости
Объем предложения вторичного жилья аналитики и активные участники рынка оценивают по-разному, однако тенденция к его уменьшению налицо.

По подсчетам независимого аналитика Андрея Бекетова, предложение к концу декабря 2007 г. составило 10 348 объектов это в 1,7 раза меньше, чем в декабре 2006 г. (18 120). Максимальный для 2007 г. уровень отмечался весной (более 24 000 объектов), затем он в основном снижался. Оценки Нины Кузнецовой, гендиректора МИАН агентство недвижимости, куда щедрее: около 25 000 квартир и комнат предлагалось в декабре, говорит она. Но в целом за 2007 г. рынок сжался более чем на треть (36%), соглашается Кузнецова.

Гороховский убежден, что в Москве мало хорошей недвижимости, и много морально устаревших объектов. Очередного удвоения цен можно избежать только при значительном увеличении объемов строительства и предложения на рынке, говорит и главный аналитик Российской гильдии риэлторов Геннадий Стерник.

Ненормальная цена
Цена 1 кв. м по всем классам столичного жилья догнала, а то и превысила европейский уровень при более низком качестве, говорится в отчете аналитического центра ирн.ru: в большинстве европейских столиц ее разброс в пределах $2000-5000, дороже элитное жилье в престижных местах. В Москве $4000-5000 за 1 кв. м средняя цена квартир в панельных домах, пятиэтажках, жилье в спальных районах города. Жилье бизнес-класса стоит уже $7000-10 000 за 1 кв. м и выше, элита предлагается от $20 000 до $50 000 за 1 кв. м, подытоживают аналитики ирн.ru.

По оценкам ряда риэлторских компаний, средние цены в долларах все-таки повысились. За год жилье на вторичном рынке подорожало на 9% в долларах и около 3% в рублях, уточняет Кузнецова. По данным Стерника, с декабря 2006 по декабрь 2007 г. средняя цена предложения на вторичном рынке выросла в Москве с $4828 до $5429 за 1 кв. м (прирост 12%), или с 126 930 до 133 000 руб. за 1 кв. м (+5%); в Московской области с $2522 до $2536 за 1 кв. м (+1%), или с 66 300 до 62 130 руб. за 1 кв. м (-6%). Аналитики ирн.ru, напротив, считают, что с учетом ослабления американской валюты и российской инфляции цены за первое полугодие откатились вниз: на 5-10% (с учетом скрытой коррекции до 15%), в целом же остались на уровне конца 2006 начала 2007 г. Изменение цен в долларах и рублях получается разное, констатируют в ирн.ru.

Большую часть года, по словам Кузнецовой, изменения стоимости 1 кв. м составляли плюс-минус 1,5%, варьируясь от месяца к месяцу в зависимости от категории жилья. Аналитики Миэля выделяют три этапа: стагнацию спроса и стабилизацию цен с осени 2006 г. вплоть до весны 2007 г.; коррекцию с марта по июнь и снижение цен на 2%; плавный рост с середины лета, который уже к концу осени набирает обороты до 3-4% в месяц.

Декабрь порадовал сторонников роста цен, увеличение было самым большим за год, отмечает Бекетов, уточняя, что в декабре на рынке просто стало больше очень дорогих квартир. Для разговоров о том, что рынок со дня на день рванет вверх, оснований нет, считает он.

Стерник, впрочем, прогнозирует, что к декабрю 2008 г. 1 кв. м будет стоить $8000. Прогнозы МИАН скромнее: подорожание на 10-15% за год. Но москвичи и гости столицы уверены, что дороже и так уже некуда.
Чтобы равномерно окольцевать Москву, шведской IKEA был необходим участок на северо-востоке столицы (три комплекса Мега уже построены за МКАД на юго-востоке, юго- и северо-западе). Как стало известно Ъ, компания нашла замену площадке в Абрамцеве (рядом с национальным парком Лосиный остров), проданной осенью Спортмастеру: всего в 10 км от нее по МКАД (рядом с деревней Челобитьево Мытищинского района) IKEA покупает 50 га. На этом участке шведы построят около 400-500 тыс. кв. м торговых, офисных и гостиничных площадей.

О том, что IKEA завершает сделку по покупке земельного участка площадью несколько десятков гектаров рядом с подмосковными Мытищами, Ъ рассказал один из столичных девелоперов. Здесь, по его словам, шведский концерн планирует строительство многофункционального комплекса общей площадью 400-500 тыс. кв. м, в состав которого войдут мебельный магазин IKEA, семейный торговый центр Мега, бизнес-центр, гостиница и, возможно, жилье. Также для крупных арендаторов -- магазинов формата DIY, продуктовых ритейлеров и сетей спорттоваров будет построен ритейл-парк из отдельно стоящих зданий площадью от 5 тыс. до 10 тыс. кв. м, сообщал собеседник Ъ. Запуск первой очереди комплекса запланирован на 2010 год.

Руководитель службы по связям с общественностью IKEA в России и СНГ Оксана Белайчук подтвердила, что компания ведет переговоры о покупке земли рядом с Мытищами, но сделка еще не закрыта. Для реализации этого проекта нам необходимо около 50 га,-- отметила госпожа Белайчук.

С новым проектом IKEA на северо-востоке от МКАД знакомы начальник отдела торговой недвижимости DTZ Дмитрий Хечумов и старший консультант отдела торговых помещений Jones Lang LaSalle Анна Совенко (компании сопровождают все проекты IKEA в России).

А гендиректор ГЕО Девелопмент Максим Лещев осведомлен, что IKEA выкупает участок у деревни Челобитьево Мытищинского района. По его оценкам, 50 га здесь обойдутся шведской компании не менее чем в $75 млн. Руководитель отдела маркетинга Абсолют менеджмент (дочерняя структура ИК Абсолют) Анна Шишкина полагает, что сумма сделки будет выше -- $125 млн. Еще более $520 млн (минимум $1,3 тыс. за 1 кв. м) IKEA инвестирует в строительство комплекса, уверен региональный директор по торговой недвижимости Colliers International Максим Гасиев.

Сеть IKEA принадлежит шведской группе Ingka, которой владеет Ингвар Кампрад, чье состояние журнал Forbes оценивает примерно в $23 млрд. Управляет приблизительно 250 торгцентрами в 34 странах (в России у IKEA десять объектов). Прогноз продаж на 2007 год -- €19,8 млрд (на 14% больше, чем в 2006 году).

Многофункциональный комплекс в Мытищах по размеру должен превзойти существующие в Европе объекты ритейлера, полагает директор департамента торговой недвижимости Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko Наталья Орешина, также знакомая с планами шведского концерна на северо-востоке от МКАД. Новый проект станет для IKEA четвертым реализованным с начала 2000-х годов в Подмосковье и позволит компании охватить последний незадействованный субрынок. Сейчас комплексы IKEA располагаются на юго-западе (Мега -- Теплый стан, открыт в 2000 году, площадь 200 тыс. кв. м), северо-западе (Мега -- Химки, 2004 год, 220 тыс. кв. м) и юго-востоке столицы (Мега -- Белая дача, 2006 год, 300 тыс. кв. м).

Построить комплекс на северо-востоке Москвы IKEA пыталась еще с 2003 года. Шведский концерн приобрел 8 га в деревне Абрамцево (103-й километр МКАД). Но согласовать строительство здесь компании не удалось, так как участок оказался частью территории, оспариваемой парком Лосиный остров. Заручившись поддержкой прокуратуры Московской области, парк пытался получить эту землю через федеральный арбитражный суд Московского округа. Осенью 2007 года IKEA удалось найти покупателя на проблемную землю: 8 га было продано ГК Спортмастер (см. Ъ от 20 ноября 2007 года).