Ипотека и недвижимость

Россию вполне можно назвать большой стройкой, и это не будет журналистской гиперболой - наша страна занимает 14-е место по объемам инвестиций в строительство, которые составляют 43,4 миллиарда долларов. В то же время предполагается, что к 2010 году рост инвестиций в строительство увеличится на 8-10 процентов в год. Причем эксперты отмечают, что российская стройиндустрия представляет интерес не только для отечественных, но и для иностранных инвесторов, особенно когда дело касается туристического комплекса и офисных центров.

Между тем на мировом строительном рынке суммарные инвестиции составили 3,41 триллиона долларов. Ситуация в течение двух лет менялась в разных регионах мира, но в 2000 году на общемировом строительном рынке отмечен рост на 5,8 процента. Хорошие показатели были достигнуты главным образом благодаря расширению рынка США, на долю которого приходится 90 процентов всего прироста. Общемировой рост инвестиций в строительство в денежном выражении составил 190 миллиардов долларов. Нужно отметить, что лидерами азиатского регионального строительного рынка являются Япония и Китай. На их долю приходится около 1,1 триллиона долларов.

Что касается строительных инвестиций, то здесь лидирует старушка Европа. В 2000 году она инвестировала в эту отрасль более триллиона долларов. Кстати, один из самых последних прогнозов Европейской федерации строительной промышленности предполагает, что активность этой отрасли в Европе к концу 2003 года возрастет лишь на 0,5 процента. Причем в Испании и Великобритании ожидается увеличение объемов строительства соответственно на 3,8 и 4,4 процента. Не отстанет и Италия, где также прогнозируется рост на 1,7 процента. А вот строительную отрасль Германии ожидает снижение на 2,5 процента.

В строительном секторе Европы в этом году наблюдается снижение в строительстве нового жилья и частного нежилого строительства соответственно на 0,8 процента и 1,5 процента.

Следующее место после Европы по инвестициям в строительство занимает Северная Америка. США и Канада выделили на строительные работы 884 миллиарда долларов. А вот инвестиции в Латинской Америке, где лидируют Бразилия и Мексика, составили 241 миллиард долларов.

Строительный комплекс России - это свыше 132 тысяч строительных организаций и 14 тысяч предприятий стройиндустрии. В результате приватизации резко изменилась структура строительных организаций по формам собственности. По данным экспертов, общая численность занятых в строительной индустрии сократилась за годы реформ на 1,6 миллиона человек и составляет сейчас 6,7 миллиона человек.

Многие специалисты возлагают надежды на жилищное строительство как на локомотив экономического роста. Кстати, о такой возможности свидетельствует и зарубежный опыт. На самом деле острота жилищной проблемы в стране могла бы стать веским побудительным мотивом такого подъема. Однако пока такие надежды не оправдываются, поскольку у большинства населения довольно низкая платежеспособность, а ипотечная система, несмотря на усилия местных властей, так и не запущена. Впрочем, в 2002 году количество построенного жилья все же увеличилось в восьми регионах. В то же время в Пермской, Ульяновской, Кировской, Нижегородской областях, Мордовии и Татарии объемы строительства жилья сократились. В Татарии также отмечается наиболее высокая стоимость строительства жилья.

По данным Госстроя РФ, удельный вес строительства в ВВП страны в 2002 году составил 7,3 процента. В 2002 году было построено 126,6 тысячи зданий, из них 94,1 процента - жилые дома. К 2005 году планируется довести объемы ввода жилья в РФ приблизительно до 60 миллионов квадратных метров в год, а к 2010 году увеличить их в 2-3 раза. В Госстрое убеждены, что основой увеличения объема строительства должна стать ипотека. Вместе с тем Правительство РФ в 2005 году намерено полностью прекратить свое участие в предприятиях строительного комплекса.
У меня под окнами днем и ночью идет стройка. Точнее, сразу несколько. Поскольку окна нашей квартиры выходят на площадь Карла Маркса, то инвестиционный бум в сфере коммерческой недвижимости я имею возможность наблюдать ежедневно невооруженным, что называется, глазом. Сегодня здесь одновременно возводятся пять торгово-развлекательных комплексов, и (но это строго между нами) под строительство выделено еще две площадки под офисные здания. В общем, скоро между всеми этими огромными торгово-офисно-развлекательными колоссами можно будет размещать рекламные растяжки пространство между ними будет напоминать улицы в каком-нибудь старом городе с плотной застройкой.

Не стану утруждать читателя занудной статистикой, скажу только, что совокупная площадь всех заявленных проектов только крупных торговых центров сегодня в Новосибирске превышает миллион квадратных метров. Это почти вдвое больше, чем было в городе еще каких-нибудь полтора года назад. А ведь за это время было уже много чего построено и сдано, да и старые магазины с торговыми центрами никто ломать вроде не собирается. В общем, назревает резонный вопрос куда их столько?

Назревает он, надо сказать, не только у журналистов и досужих обывателей. С некоторых пор озаботились им и чиновники, которые нет-нет да и вставят что-то критическое на этот счет. Дескать, хватит строить торговые центры в черте города! Хватит-то, оно, может, и хватит, только участков под такую застройку мэрия уже столько понавыделяла, что мама не горюй. За них немалые деньги, между прочим, заплачены, и ждать, что благодарные инвесторы одумаются и разобьют на этой земле парки и скверы, как-то не приходится.

В общем, торговым центрам наверняка быть. Возникает наивный вопрос кто будет туда ходить в таком количестве, чтобы позволить всем и инвесторам этих объектов, и их арендаторам зарабатывать не только на пропитание, но и на что-нибудь еще. Не будут ли эти замечательные торгово-развлекательные супермегапроекты стоять полупустыми, немым укором нашей недостаточной платежеспособности? Ведь первые примеры подобных магазинов-призраков в городе уже есть.

Но вы знаете, что я думаю? А пусть строят. В конце концов, финансовые перспективы инвесторов этих объектов меня волнуют меньше всего. Эти уважаемые физические и юридические лица решили заработать на растущем рынке и должны понимать, что высокая доходность неминуемым образом предполагает и высокий риск.

Но, вне зависимости от того, как быстро многочисленные девелоперы смогут вернуть вложенные средства, построенные ими объекты останутся в городе. В них будут свет, вода и тепло, и даже если покупателей для очередного супермаркета или дюжины-другой одежных бутиков в достаточном количестве уже не найдется, эти помещения все равно можно будет как-то использовать.

Конструктивной особенностью такого рода зданий является предельная широта вариаций внутреннего устройства. Высокие потолки и большой шаг колонн позволяют с минимальными дополнительными вложениями приспособить помещение в современном торговом центре хоть под спортивный зал, хоть под танцевальный класс, хоть под кружок мягкой игрушки. Было бы, как говорится, только желание, подкрепленное соответствующими материальными ресурсами.

В конце концов, все эти торгово-развлекательные центры на бюрократическом языке зовутся сооружениями общественного назначения. И что общество назначит им в качестве области применения, тем они и займутся. Пока общество занято преимущественно шопингом, эти объекты и заполняются в основном магазинами.

Но при желании в крупных ТЦ можно разместить все что угодно было бы только равновесие между платежеспособным спросом и существующим уровнем арендных ставок. Скажем, пустующие площади можно уже хоть завтра отдать под всевозможные фитнес-центры и тренажерные залы. А ведь банальная качалка далеко не единственное, что может заинтересовать современного горожанина.

Мировой опыт развития торговых комплексов говорит о том, что на определенном этапе эти сооружения перестают быть просто точкой распределения товаров и услуг, а становятся местом проведения досуга в самом широком смысле этого слова. И ничего принципиально нового в этом нет, ведь веками значительная часть общественной жизни человека проходила именно на ярмарках и базарах.

И уже от конкретного сообщества зависит, чем этот досуг будет заполнен одним только хождением по магазинам с потягиванием пива в боулинге или чем-то еще. Поверьте, на определенном этапе владельцы помещений без проблем отдадут часть простаивающих площадей хоть под японский театр Кабуки, если только это привлечет в их ТЦ дополнительную публику или позволит получить за них хоть какие-то деньги.

Классическая советская модель Дворца культуры с огромным зданием, которое вместе с многочисленным коллективом находится на полном государственном пансионе, в новых экономических условиях вряд ли будет работать. А вот привлечь средства для отдельных нишевых проектов, которые хотя бы частично жили за свой счет, вполне реально. Не верите? Приходите в выходные в МЕГУ и попробуйте взять напрокат коньки, чтобы покататься на до смешного маленьком катке. Ну просто в порядке эксперимента.

В общем, пусть плодят и умножают в городском хозяйстве сгодится. Хотя площадь Маркса откровенно жаль. Деньги, полученные от продажи участков на ней, город уже давно потратил, а с этим железобетонным лесом, который растет сегодня, придется жить не только мне, но и моим детям. Ведь прояви в свое время городские власти хоть чуть-чуть больше дальновидности (или чуть меньше жадности), два-три крупных объекта здесь можно было дополнить хотя бы небольшим парком (который с удовольствием бы разбили владельцы этих ТЦ), сделав центр левобережья куда как привлекательней. Глядишь, и у девелоперов бы в будущем меньше болела бы голова по поводу того, чем заполнить пустующие пространства.

Пускай строят