Ипотека и недвижимость - Продавцы удержали цены

Элитное жилье в Лондоне постоянно растет в цене, достигая всех мыслимых пределов. Однако российского покупателя это не пугает. Россияне по-прежнему скупают самую дорогое жилье Лондона, порой даже занимая очередь за особенно престижной недвижимостью.

На чем еще можно заработать?
Как отмечает директор компании Ashton Rose Василий Мяделец, рынок недвижимости Великобритании, и в особенности Лондона, является одним из самых масштабных в мире. Объекты недвижимости, выставленные на продажу, в среднем, дольше месяца-полутора бесхозными не остаются. Эта существенная деталь в целом накладывает отпечаток на динамичность и, в то же время, респектабельность лондонского рынка недвижимости.

Однако востребованность жилой недвижимости напрямую зависит от района, где она находится. Как отмечает ведущий специалист по зарубежной недвижимости Ostogenka Real Estate Суслова Валерия, в сегменте дорогой недвижимости в Лондоне востребованы сейчас все виды жилья и все районы, в которых оно находится и которые называют престижными. Здесь все зависит от предпочтения и вкуса покупателей, количество которых, как известно, с каждым годом только растет. Например, Белгравия это исторически престижный район, популярный среди дипломатов и аристократических англичан. Челси пользуется популярностью у самих англичан, а так же у американцев и русских. Южный Кенсингтон популярен среди французов и европейцев. Модным районом считается немного богемный Нотинг Хилл, где живет много актеров и шоуменов.

По данным международного исследовательского центра Global Property Guide (GPG), средняя стоимость 1 кв. м. в вышеперечисленных районах начинается от 11 000 англ. фунтов стерлингов (около $22 000). Это стоимость одного квадратного метра в 50-метровой однокомнатной квартире. Если же речь идет о трехкомнатных квартирах и более, то стоимость одного квадратного метра достигает 18 000-19 000 тыс. англ. фунтов стерлингов (около $36 000-38 000).

Не меньшим спросом пользуются менее раскрученные, но более комфортабельные и спокойные Hampstead и Golders Green на севере, и Richmond на юге, уточняет директор компании Ashton Rose Василий Мяделец. - Это непосредственно те районы, где рост цен на недвижимость за год составил 40 70%. Соответственно, будь то квартира или дом, если они расположены в престижных и популярных районах, цены на них за год не только не упадут, но еще и значительно вырастут.

Естественно, прежде всего, это элитная недвижимость (поместья и пентхаусы), которая выставляется в очень небольшом количестве и, соответственно, пользуется наибольшим спросом. Если элитная недвижимость модернизирована и находится в охраняемом комплексе, то за возможность ее приобрести могут соревноваться сразу несколько покупателей. Большим спросом также пользуются новостройки, квартиры в которых оборудуются современной интегрированной техникой, нередко продаются с подземными гаражами и доступом в находящийся в комплексе спортивный зал, бассейн или сауну. Спрос на новое жилье в центре не падает никогда, поскольку современных комплексов там возводится очень немного.

Однако при этом, как отмечают в компании Adelanta consulting, не стоит забывать о желании покупателя роскоши и стремлению потратить как можно больше, а это означает целесообразность инвестиции в большие дома в близлежащих от Лондона графствах.

Однако не стоит думать, что Лондон это сплошные кварталы элитной недвижимости. В столице Англии есть и менее престижные районы, но именно в них жилье более доступно для россиян. Так, по данным компании Ashton Rose, средняя стоимость однокомнатной квартиры в спальном районе начинается от 250 тыс. англ. фунтов стерлингов (около $500 тыс.), стоимость двухкомнатной от 350 тыс. англ. фунтов стерлингов (около $700 тыс.), а трехкомнатные квартиры можно купить, начиная от 500 тыс. англ. фунтов стерлингов (около $1 млн.)

В какие стороны смотреть?
Рынок недвижимости в Лондоне является чрезвычайно привлекательным объектом для инвестиции. Доказательством этого может служить высокая юридическая защищенность инвестиций, которая сопровождается практически полным отсутствием коррупции и бюрократии, - отмечает Василий Мяделец.

Однако, как отмечает партнер, директор отдела жилой элитной недвижимости компании Knight Frank Екатерина Тейн, несмотря на то, что цены на элитную недвижимость Лондона стабильно растут уже много лет, темпы роста цен на жилье не так велики, как на развивающихся рынках. Недвижимость в Лондоне - это в большей степени имиджевая покупка, стабильный рост цен рассчитан преимущественно на долгосрочные инвестиции.

Тем не мене, в целом стоимость жилья, например, в элитных районах, за последние годы выросла в Лондоне почти в 10 раз. В то время как среднее удорожание цен произошло примерно в два-три раза. (По данным британских банков HBOS и Halifax, цены на недвижимость выросли за 10 лет в Великобритании на 187%, а в Лондоне - на 240%). Поэтому вложения в покупку дома или квартиры в престижных районах Лондона остаются рентабельными.

Сегодня крайне интересными для инвестиций являются новые проекты в районах массовой застройки, поскольку в этом сегменте предложение не успевает за растущим спросом. Особенно привлекательны несколько проектов, находящихся на ранних этапах строительства. Их объединяет удачное расположение и очень привлекательные цены, - уверена руководитель департамента зарубежной недвижимости компании IntermarkSavills Рената Матяш. Эксперты компании Ashton Rose выделяют несколько побудительных причин для инвестиций в новостройки. Во-первых, очень комфортные условия оплаты. Сначала выплачивается 10% стоимости на момент заключения контракта на покупку. Оставшиеся 90% - на момент окончания строительства. Во-вторых, сроки сдачи под ключ очень строго соблюдаются. В-третьих, на момент окончания строительства стоимость жилья возрастает минимум на 40%.
В 2007 г. цены на типовое жилье поднялись не более чем на 12%, говорит руководитель отдела консалтинга и оценки Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Зося Захарова. По ее данным, средняя цена 1 кв. м за год выросла с 70 000 руб. до 78 500 руб.

По данным Петербургской недвижимости, за 2007 г. квартиры подорожали в долларах на 22%; прирост в рублях аналитики оценивают так же, как и в АРИН, примерно в два раза меньше, чем в долларах. По подсчетам Петербургской недвижимости, 1 кв. м в декабре предлагали по $3300 или по 77 000 руб. Наибольший прирост за год, по информации аналитиков, обеспечил IV квартал, когда ежемесячно цены поднимались на 2%. Захарова объясняет это оживлением спроса.

Ипотека помогла спросу
В первой половине года покупатели были неактивны, подтверждает руководитель отдела маркетинга Центрального агентства недвижимости (ЦАН) Михаил Васильев, а в июне число заявок выросло по сравнению с маем на 20%. Он объясняет это тем, что покупатели устали ждать падения цен продавцы выстояли и отложенный спрос стал возвращаться на рынок. Да и ипотечные банки в этот период увеличили лояльность к заемщикам.

Стало больше ипотечных программ, в том числе с нулевым первоначальным взносом, процентные ставки в среднем были снижены на 1-2%, а сроки кредитования увеличены до 25-30 лет, рассказывает зампредседателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. Все больше банков стали принимать справки о доходах в заявительной форме, появились программы, позволяющие учитывать доходы родственников или знакомых заемщика, добавляет он. В 2007 г. стала доступна ипотека комнат, земельных участков и загородной недвижимости, говорит гендиректор компании Недвижимость и кредит Дмитрий Захаров.

По данным Городского ипотечного банка, доля сделок с привлечением ипотечного кредита в Санкт-Петербурге в 2007 г. увеличилась вдвое по сравнению с 2006 г. и составила около 20% от общего объема операций купли-продажи. К концу 2008 г., прогнозируют аналитики банка, этот показатель может вырасти до 30%. Игорь Жигунов, ссылаясь на данные участников рынка, полагает, что за 2007 г. объем ипотечных сделок в Санкт-Петербурге составил около 40 млрд руб., а количество выданных кредитов превысило 16 000.

Такие высокие показатели были достигнуты несмотря на то, что во второй половине года в Санкт-Петербурге заговорили о возможном влиянии на местный рынок американского ипотечного кризиса. Но банки стали строже только к неблагонадежным заемщикам, признают риэлторы, а некоторые, как, например, ВТБ 24, объявили о специальных предложениях для тех, кому отказали другие кредиторы. Средняя сумма выдаваемого в Санкт-Петербурге в 2007 г. ипотечного кредита составила 2,5 млн руб., сообщил начальник отдела развития Санкт-Петербургского ипотечного агентства Сергей Милютин.

Что брали в 2007 г.
По словам гендиректора Петербургской недвижимости Сергея Дроздова, в 2007 г. больше всего заявок от покупателей было на одно- и двухкомнатные квартиры, особенно в кирпичных домах, а также некоторых видах старой панели. Пользовались спросом и квартиры в сданных новостройках, которые вышли на вторичный рынок. Непопулярны были хрущевки и дома 1970-1980-х гг. постройки, т. е. самые дешевые и неликвидные объекты.

По мнению Васильева, в 2007 г. стали востребованы спальные районы и пригороды, где находится недорогое жилье. В Петербурге это Приморский, Выборгский и Невский районы, где большое число домов типовых серий, говорит Сергей Себелев, замдиректора департамента маркетинга Петербургской недвижимости, около него Всеволожск и Шлиссельбург. С ним соглашается гендиректор АРИН Алексей Бегунов: Самыми популярными стали Приморский, Невский, чаще стали спрашивать Коломяги, Выборгский район, в силу ценовой доступности спросом пользуются пригороды. Жилье в пригородах изначально было дешевле, да и цены на него растут медленнее, чем в городе, добавляет Васильев.

Городские же покупатели, утверждает Васильев, стали более разборчивы и предпочитают приобретать более качественное жилье. Так же думает Захарова. По ее словам, одна из причин снижения спроса в первой половине года на вторичном рынке отток клиентов на первичный.

Элита всегда в цене
Единственный сегмент, который в 2007 г. не страдал от отсутствия клиентов, говорят аналитики Knight Frank Санкт-Петербург, это элитное жилье. Лучше всего продавались эксклюзивные видовые квартиры, рассказывает руководитель отдела Knight Frank Санкт-Петербург Полина Яковлева. Основные покупатели москвичи, для которых квартира во второй столице выполняет представительскую функцию, и иностранцы. За 1 кв. м они отдавали в 2007 г. $6000-6500. Яковлева говорит, что в 2007 г. элитное жилье подорожало на 38%, в 2008 г. прирост составит 10-15%, такие квартиры на вторичном рынке будут продаваться по 8000-15 000 евро за 1 кв. м. Однако, она не исключает, что подорожание будет больше: После вступления в силу закона о приватизации памятников на рынке появятся реконструированные особняки.