Ипотека и недвижимость - Московская земля бесценна

В 2006 году глава департамента земельных ресурсов Москвы Виктор Дамурчиев на отчетной пресс-конференции рапортовал, что из 6,5 тысячи частных домовладельцев в Москве 11 человек уже получили кадастровые планы и распоряжения о безвозмездном предоставлении в их собственность земельных участков. Среди счастливчиков числилось и семейство Погребенских, владеющее участком в садоводческом некоммерческом товариществе Транспортник-1 на территории городского поселка Толстопальцево (район Восточное Дегунино Западного округа столицы). Но, как выяснили Известия, до сих пор Погребенские, как и их соседи, не получили главного документа, подтверждающего права граждан на землю, - гербового свидетельства о частной собственности.

- У нас стародавняя земельная история, - рассказывает глава семейства Погребенских Лев Аркадьевич. - В 1950 году 8 соток в бессрочное пользование получил отец супруги. Тогда земля еще была в границах Московской области. И с 2002 года, как только вышел закон о земле, мы пытаемся выправить все документы. Когда услышали по телевизору выступление Дамурчиева, обрадовались -наконец-то!

Несмотря на прогнозы знакомых пессимистов, земельные дела действительно сдвинулись с мертвой точки. Супруги получили распоряжение префектуры Западного округа о безвозмездной передаче участка земли в пользование. Правда, не в 2006-м, как отчитывался Дамурчиев, а в мае 2007 года. Чуть позже между чиновниками и семейством Погребенских был подписан акт приема-передачи дачных соток. В честь этого эпохального для Москвы события префект ЗАО Юрий Алпатов выступил перед телекамерами: дескать, вот впервые в Москве земля переходит в руки простых граждан.

- Параллельно с нами оформлением земли занимались и другие наши соседи из Транспортника, - продолжает Погребенский. - Мы держали друг друга в курсе бюрократических похождений, делились опытом.

До определенного момента дела у всех толстопальцевских садоводов продвигались более-менее успешно. Лев Аркадьевич, как полагается, оформил межевание на своем участке.

-Первая закавыка случилась в Роснедвижимости, где нам надо было получить кадастровый номер, - поясняет он.- Документ выдали, но в бумаге неправильно указали адрес домовладения. После нашего протеста выдали новый кадастровый план. Адрес был верный, однако сам чертеж выполнен неверно. Мы с супругой не стали в третий раз жаловаться. Жалко времени. Ведь на исправление каждой ошибки уходит не меньше месяца. А просто взяли эти два документа и объединили скрепкой.

До получения заветной гербовой бумажки пенсионерам Погребенским оставалось пройти последний этап - регистрацию в Управлении федеральной регистрационной службы по Москве. Многие дачники почему-то считают эту процедуру формальной. Ведь главные мучения уже позади - собраны все разрешения , а в случае с Толстопальцевом даже дана прилюдная отмашка властей. Но нет - из регистрационной службы дела Льва Погребенского возвращали назад три раза. То одной справки не хватало, то бумажка не по форме заполнена. Дачник оказался настырным - дотошно выполнял все предписания. В конце концов к основному пакету ему пришлось собрать и сдать 15 дополнительных документов.

Пенсионер морально был готов и дальше собирать требуемые бумажки, но тут чиновники поднапряглись и задали заведомо невыполнимую задачу. По закону, если члены садового кооператива намерены отделиться и оформить частную собственность на землю, то из кооперативных владений минусуются земли частников. Росрегистрация потребовала обновленный кадастровый план садоводства, из которого был бы исключен участок Погребенских. В свою очередь Роснедвижимость такой план выдавать отказалась. Мол, чтобы документ выполнить, требуется... свидетельство о частной собственности на землю. А на наивный вопрос пенсионера, что без кадастра свидетельство о собственности не выписывают, девушка - приемщица бумаг в одной из чиновничьих контор добродушно посоветовала идти в суд.

- Почти год как на работу каждый день в разные инспекции ходил. Там ведь даже ради пустякового повода приходится целый день в очереди толкаться, - разводит руками Лев Аркадьевич. - А теперь тупик, не знаю что делать. Сижу на корвалоле и валерьянке. А жена у меня от постоянных стрессов вообще слегла в постель - давление. Соседей, так же как и нас, срезали - хотя поводы у каждого разные. Председатель нашего Транспортника ходил на прием к спикеру Мосгордумы Владимиру Платонову. Депутат у нас по соседству обитает, правда, его садоводство стоит на территории Мособласти. Но областные дачники у нас электричество одалживают - поэтому спикер в аудиенции не отказал. Однако как услышал, о чем речь, сразу помрачнел. Ничем, говорит, помочь не могу. Такая, мол, политическая обстановка в Москве.

По данным Всероссийской сельскохозяйственной переписи, сегодня на территории Москвы расположены около 40 садоводств и дач. В общей сложности они занимают 500 гектаров. Корреспонденты Известий решили узнать, удалось ли кому-нибудь из городских дачников стать земельными собственниками, но в столичном департаменте земельных ресурсов газете пояснили, что эта информация ...конфиденциальна. Заверив при этом, что в столице, как и по всей России, никаких препятствий к официальному оформлению участков под частными домовладениями нет. Надо лишь собрать установленный законом пакет документов.

- Пока случаи, когда частным лицам удалось получить свидетельство о собственности на землю, единичны, - говорит специалист по земельным вопросам адвокат Захар Едакин. - Властям невыгодно раздавать московскую землю простым гражданам. Совет здесь один - нужно бороться. И действительно идти в суд. Процесс трудоемкий и затратный. Но это - единственный путь.

Звонок председателю Мосгордумы Владимиру Платонову
вопрос: Владимир Михайлович, в качестве своего основного хобби вы называете работу на даче. А документы на участок у вас оформлены по всем правилам?

ответ: Да. Я приобретал дачу уже с готовыми документами.

в: А вот ваши соседи из Толстопальцево жалуются, что не работает в Москве закон о дачной амнистии. Никак люди не могут получить свидетельства о собственности на свои земельные наделы. И полагают, что власти нарочно вставляют им палки в колеса. Вы им по-соседски не поможете?

о: Своим избирателям я всегда готов прийти на помощь. Путь пишут официальные обращения в Мосгордуму. Насколько я знаю, закон о дачной амнистии практически во всех регионах сталкивается с теми или иными проблемами. Надо преодолевать трудности.

в: Неужели в Мосгордуму не поступало ни одного обращения от москвичей по земельным вопросам?

о: Что-то не припомню. А те, что были, мы обязательно пересылаем для ознакомления органам исполнительной власти.
На Деловом завтраке в РГ побывал министр правительства Москвы, руководитель департамента земельных ресурсов Виктор Дамурчиев. О столичной земле, за каждую сотку которой дело порой доходит чуть не до настоящей схватки, и шел с ним разговор в редакции.

На том стоим
Российская газета: Виктор Назарович! В Плане Путина говорится о том, что к 2020 году доля среднего класса в стране должна увеличиться до 60-70 процентов. Для Москвы это реально?

Виктор Дамурчиев: Я думаю, что это может произойти даже раньше - в 2012-2015 годы. Москва ведь и сейчас является лидером в повышении жизненного уровня населения и уступать позиций не собирается. По крайней мере, как заявил мэр города Юрий Лужков на недавней конференции московского регионального отделения Единой России, средняя зарплата у москвичей в ближайшие четыре года должна вырасти с нынешних 27 тысяч до 43 тысяч рублей.

РГ: А количество землевладельцев в столице тоже увеличится?

Дамурчиев: Это произойдет еще быстрее. Картина кардинально изменится в самое ближайшее время. Если сейчас в городе насчитывается 677 собственников земли, включая и юридические, и физические лица, то к концу года их будет не менее 2,5 тысячи.

РГ: За счет кого же произойдет такой рост?

Дамурчиев: В основном за счет среднего и малого бизнеса. В результате той активной поддержки, которую столица всегда ему оказывала, на малых и средних предприятиях трудятся почти 2,6 миллиона москвичей. Владельцы всех этих автомоек, химчисток, кафе и множества других предприятий теперь при желании смогут выкупить землю, на которых они стоят. Им самим это придаст уверенность за свое будущее и будущее своих детей, а производству - новый импульс для развития. К тому же не стоит забывать и о том, что более 30 процентов москвичей уже являются собственниками земли - пусть не в самой Москве, а в Московской и других близлежащих областях, где имеют дачи и загородные дома.

Бег без препятствий
РГ: Чем объясняются такие перемены в политике столичных властей? Ведь, как известно, много лет они упорно противодействовали продаже земли, мотивируя это тем, что не хотят спускать ее за бесценок.

Дамурчиев: Причина одна - юридических препятствий для продажи московской земли в собственность больше не осталось.

РГ: Говоря о продаже, вы не оговорились по Фрейду? До сих пор правительство города делало ставку на аренду...

Дамурчиев: Не оговорился. Москва продает землю, не делая из этого секрета. Дело в том, что с 6 января текущего года вступил в силу 48-й федеральный закон. Закон не просто инициированный Москвой, выстраданный ею. Благодаря ему никто больше не вынуждает правительство Москвы торговать землей заведомо себе в убыток. Действует главный принцип, который все эти годы отстаивало московское правительство. Суть его в том, что если предприятие, приватизированное из государственной собственности, продолжает функционировать, не меняет своего профиля и сохраняет рабочие места, то оно может выкупить землю, на которой расположено, за 20 процентов кадастровой стоимости. Это позволило кондитерскому холдингу Красный Октябрь, например, приобрести свой участок за 180 миллионов рублей. А вот инвестору, который намерен избавиться от производства и перепрофилировать участок в Москве-Сити, придется выкупать его на 80 процентов дороже - то есть по 100-процентной кадастровой стоимости. Такой подход помогает городу сохранять рабочие места и развивать производство. И заявители, которые приходят в департамент оформить землю, как правило, уже знают, сколько она стоит, так как сами могут подсчитать. Собственно, такой прозрачности и ясности для потенциального землевладельца и добивалась Москва.

РГ: И сколько же реально будет продано земли?

Дамурчиев: Давайте считать вместе. Вся территория Москвы составляет 108 тысяч гектаров. Из них более 30 тысяч занято под жилыми зданиями, более 12 тысяч - под существующей улично-дорожной сетью, почти 6 тысяч - учреждениями образования, земли природного комплекса. Получается, что реально на продажу и в оформление частным собственникам может быть выставлено 6-7 тысяч гектаров.

РГ: Это свободные участки?

Дамурчиев: Покажите мне хотя бы один такой! Любой пустырь, как правило, кому-то принадлежит и под что-то предназначен, но не хватает либо денег, либо просто руки у хозяина еще не дошли. Основной резерв, на который город рассчитывает, связан с реформированием производственных зон - вот они-то, собственно, и добавят в пределах 10 тысяч гектаров земли. Согласитесь, глупо было бы в столице выращивать, скажем, овощи, когда на этом участке можно построить микрорайон, как, например, в Марфине.

Несносная Валентина
РГ: А есть земля, которую город ни при каких обстоятельствах не продаст?

Дамурчиев: Безусловно. Это природоохранный комплекс, мемориальные зоны, территории, зарезервированные под развитие улично-дорожной сети. Каждая ошибка, когда-либо допущенная чиновниками на этих землях, обходится слишком дорого. Приведу лишь один пример. В свое время на Ленинградском проспекте разрешили поставить торговый павильон под названием Валентина. Казалось бы, и всего-то - 400 квадратных метров. Но именно этот киоск сейчас встал на пути реконструкции магистрали. Понимая, что город стремится как можно скорее завершить работы и избавить москвичей от плена пробок, владельцы киоска за досрочное прекращение договора аренды занимаемого ими участка заломили сумасшедшие деньги. И длится этот конфликт уже целых шесть месяцев!

РГ: Но это же шантаж!

Дамурчиев: Нет. Это собственность, причем оформленная. Но будь это даже незаконное строение, снести его без решения суда все равно нельзя.

РГ: Где же выход?

Дамурчиев: Выход один - искать компромисс. А главное, в будущем помнить о том, что если поспешить с передачей земли в частные руки, то в любом другом месте может повториться история с Валентиной. Выгадав копейки на сдаче в аренду куска земли, потом придется выкупать ее, быть может, за сотни тысяч долларов.

РГ: Значит, частная собственность на землю для такого развивающегося города в какой-то момент может стать препятствием?

Дамурчиев: Заявить так значит навлечь на себя звание тормоза на пути прогресса. Скажу иначе: к институту частной собственности следует подходить разумно и взвешенно. Главное, не стоит пускаться в гонку за любыми рекордами - хоть по времени появления, хоть по количеству землевладельцев.

Дело о собственниках
РГ: И все-таки хотелось бы узнать: кто же они, реальные землевладельцы в Москве в наши дни?

Дамурчиев: Более половины из 677- физические лица.

РГ: Они оформили землю уже в этом году?

Дамурчиев: Нет. За период начиная с 2001 года, когда вступил в силу Земельный кодекс РФ. Сейчас на рассмотрении находятся еще 1250 заявок. На последнем заседании рабочей группы, которая собирается дважды в неделю, было рассмотрено 44 заявки. По 26 приняты положительные решения.

РГ: Прямо скажем, негусто...Особенно если учесть, что одних многоквартирных домов, жители которых по Жилищному кодексу РФ тоже имеют право на землю в собственность, 39 тысяч...

Дамурчиев: Да, в прошлые годы нас обвиняли в том, что мы сдерживаем процесс передачи участков ТСЖ. Мы и в самом деле оформили придомовую территорию 75 товариществам и, несмотря на критику, вынуждены были остановить эту работу. Произошло это потому, что поняли: сначала необходимо понять принцип формирования участка под многоквартирный дом. Ведь что получилось? Стоят, например, два абсолютно одинаковых дома по 60 квартир. Но одному в процессе межевания нарезали 0,3 гектара, а другому - в два раза больше. Стали разбираться, почему это происходит. Выяснилось, что длительное время архитекторы в Москве закладывали спортивную площадку, площадку для выгула собак и т.д. не для каждого дома, а по одной на микрорайон или группу домов. Никому ведь не приходило в голову, что снова могут появиться частные домовладельцы. Поэтому отдавая эти площадки в собственность одному дому, сейчас невольно обездоливаешь другие. Но это же в корне неверно! Поэтому Москва обратилась к правительству РФ с предложением внести изменения в нормативы, установленные для оформления собственности ТСЖ.

РГ: Какие именно?

Дамурчиев: Мы предлагаем оформлять в собственность ТСЖ лишь абсолютно бесспорную территорию, прилегающую к дому. А земли общего пользования такими и оставлять, не ущемляя интересов соседей.

РГ: А пока вопрос решается, межевание прекращено?

Дамурчиев: Почему же? Ведется. На рассмотрении в департаменте находится 47 заявлений от многоквартирных домов, думаю, что 90 процентов из них будут удовлетворены.

РГ: Судя по интересу, высказываемому горожанами, казалось, что желающих оформить землю будет больше. Может быть, москвичей пугает земельный налог?

Дамурчиев: Но он не так и велик - всего одна десятая часть кадастровой стоимости земли. В многоквартирном доме это по 300-400 рублей на семью.

РГ: Но уж владельцев частных домовладений, а их в Москве 6,5 тысячи, не упрекнешь в нежелании иметь землю в собственности. Что им мешает заполучить ее?

Дамурчиев: Чаще всего - отсутствие согласия между родственниками. Наши специалисты сталкиваются с этим чуть не в каждом втором из 600 домов, владельцы которых выразили желание оформить землю в собственность. Если они договорятся между собой и их участки не окажутся на пути развития города, реализовать им свое право ничто не помешает.

РГ: И сколько же из частных домовладельцев, по вашим оценкам, станут в итоге собственниками земли?

Дамурчиев: Процентов 70-75.

РГ: А раздел земли с федеральными органами власти, расположенными в Москве, произошел?

Дамурчиев: Механизм разграничения полностью отработан. При этом прописано условие, что неразграниченными участками занимается субъект Федерации. Разграничивать что-либо без нужды нет необходимости. Мы ушли от конфликтов с Роснедвижимостью, появилось полное взаимопонимание. РФ может беспрепятственно решить свои задачи в любой момент.

Деньги - не самоцель
РГ: Теперь, когда продаже земли в столице уже ничто не мешает, воспринимает ли правительство Москвы ее как один из источников дохода для городского бюджета?

Дамурчиев: Деньги лишними никогда не бывают, хотя их получение и не самоцель. Если в минувшем году в городской бюджет поступило от использования земли 24,5 миллиарда рублей, причем от оформления в собственность - всего 600 миллионов, то в текущем планируется получить порядка 80 миллиардов именно за счет передачи в собственность. Таков самый пессимистический прогноз, а при благоприятных условиях доход города увеличится в два-два с половиной раза.

РГ: Но и люди, получившие землю, в свою очередь тоже станут вполне состоятельными гражданами. Насколько же? Давайте прикинем, например, какова в среднем рыночная цена традиционных российских шести соток в случае, если они расположены в Москве.

Дамурчиев: В среднем нельзя. В столице 22 тысячи коэффициентов кадастровой стоимости на землю. Своя цена в каждом округе, каждом районе. Но если очень-очень грубо, то шесть соток голой земли - без дома, без строений, на самой окраине Москвы стоят до 800 тысяч долларов.

РГ: А сколько может стоить вся московская земля, если ее выставить на продажу?

Дамурчиев: Москва не продается. Существует лишь кадастровая оценка набора территорий.

РГ: И все-таки если прикинуть хотя бы гипотетически?

Дамурчиев: Чисто гипотетически? Давайте попробуем оценить только те условно свободные территории, о которых я говорил. Они могут дать до 250 миллиардов долларов. Но на полную распродажу даже этих участков никто никогда не пойдет, хотя бы потому что земля - товар, который со временем становится все дороже. Например, в 90-е годы под представительство Форда в Москве был предоставлен участок размером около одного гектара на Автозаводской улице за 12 тысяч долларов. Тогда это были большие деньги. Сейчас же я думаю, что за ту же землю сегодня мы, образно говоря, раздели бы компанию. Но по большому счету я искренне убежден: московская земля бесценна.

Кусочек Москвы в Люберцах
РГ: Виктор Назарович! На днях состоялся очередной суд по вопросу, чья же все-таки Щербинка. Сколько может длиться этот спор между Москвой и Московской областью?

Дамурчиев: Суды в этом споре уже поставили точку. Во всех инстанциях вынесено решение: Щербинка - земля московская. Такое же заключение дал и Институт государства и права РАН. Что, впрочем, не удивительно. Ведь решение о передаче этой территории столице было принято еще при советской власти, в 1988 году. За прошедшее с тех пор время в Щербинке выросло целое поколение москвичей. И попробуй объясни теперь его представителям, что никакие они не жители столицы!

Последний же суд состоялся уже по иску областного прокурора, чей долг защищать как раз интересы Подмосковья. Он потребовал от администрации Подольского района привести нормативные акты, связанные с территориальной принадлежностью города Щербинки, в соответствие с действующим законодательством.

РГ: Есть ли еще спорные вопросы, касающиеся границ столицы и области?

Дамурчиев: Нет ничего такого, что нельзя было бы снять на заседании объединенной коллегии двух субъектов РФ. И это понятно, так как Москву с областью гораздо больше объединяет, чем разъединяет. Один регион, одни и те же задачи и проблемы.

РГ: Недавно появилась информация о том, что Москва покупает землю в области для строительства на ней жилья. Это действительно так?

Дамурчиев: Да. Рассматриваются разные варианты оформления с этой целью участков, например в Люберцах...

РГ: Сослать туда планируется очередников?

Дамурчиев: Почему же сослать? Заиметь хорошую квартиру в ближнем Подмосковье при нормально развитом общественном транспорте не самый плохой вариант.

РГ: Но ведь москвичи, получившие ее, помимо собственной воли окажутся уже не столичными жителями, а жителями Люберец!

Дамурчиев: Сегодня вопрос регистрации для населения московского региона утрачивает былую актуальность в силу объективных процессов, свидетелями которых мы становимся. Многие жители ближнего Подмосковья работают в Москве и наоборот. И тут и там на первый план выходит задача обеспечения комфортным и современным жильем, отвечающим самым строгим требованиям и стандартам.

РГ: А в какую поликлинику пойдут в случае болезни жители этих домов? В какие школы и детсады они поведут своих детей?

Дамурчиев: В те, что будут расположены в шаговой доступности от их дома. Районы будут строиться комплексно, с полным набором необходимой по нормативам инфраструктуры.

РГ: Следовательно, это будет, образно говоря, кусочек Москвы в Люберцах?

Дамурчиев: Точнее - не Москвы, а московских подходов и стандартов. И собственность будет московской, хотя и расположенной на территории соседнего субъекта Федерации, но оформленной в полном соответствии с Земельным кодексом и другими гражданско-правовыми актами.

Дом для большой семьи
РГ: Коттеджам, которые правительство Москвы пообещало построить для многодетных семей, место тоже в Подмосковье?

Дамурчиев: Нет. Мэр поручил подыскать для них участки в каждом из десяти округов города. На них не распространяются даже ограничения, введенные по отношению к так называемой точечной застройке.

РГ: Другими словами, семья может получить дом на пятачке, где для прогулок в распоряжении детей только соседский двор, а чтобы было куда приткнуть машину не стоит и мечтать?

Дамурчиев: Нет. Эти дома будут обеспечены всем необходимым по нормативам. В конце концов, не так уж и много у нас их, многодетных семей, чтобы столица не позаботилась о них в полной мере.