Ипотека и недвижимость - "кому удобно, что на курской не стало площади? это не добавило красоты городу"

Девелоперское подразделение нефтегазовой компании Итера, уже строящее два коттеджных поселка в Подмосковье, начинает подобный проект в Ленобласти: как стало известно Ъ, Итера-Инвест-Строй договаривается об аренде 328 га на берегу Мичуринского озера на Карельском перешейке (90 км от Санкт-Петербурга). По степени насыщенности рынка загородной недвижимости Ленинградскую область можно сравнить с Московской областью начала 2000-х годов, говорят эксперты: сейчас здесь продается только 90 поселков, а в Подмосковье -- 450.

О том, что Итера-Инвест-Строй планирует реализовать проект малоэтажной загородной застройки на 328 га в Ленинградской области, Ъ узнал из информационных материалов компании. Согласно тексту презентации, участок располагается на северо-восточном берегу Мичуринского озера рядом с поселением Мичуринское на Карельском перешейке в 90 км от Санкт-Петербурга. Как пояснили в пресс-службе Итеры, на данный момент уточняются границы и размеры территории застройки, проводится оценка стоимости земли, ведутся предпроектные работы. Эта земля еще не является собственностью компании,-- уточнил руководитель департамента по связям со СМИ Итеры Виктор Черемухин.

Председатель ГУ Фонд имущества Ленинградской области Василий Батьянов подтвердил Ъ, что знает об интересе Итеры к земельному участку на берегу Мичуринского озера. Сейчас фонд ведет подготовку участка, что может занять около двух месяцев. Это земли сельхозназначения, которые предаются инвестору на условиях долгосрочной аренды для производства сельхозпродукции. Но новый собственник может изменить статус разрешенного использования участка под дачное некоммерческое партнерство,-- пояснил Василий Батьянов. По его словам, решение об изменении назначения земли будут принимать органы муниципальной власти. Василий Батьянов отметил, что если этот участок заинтересует других инвесторов, то будет проведен аукцион -- в ином случае земля будет передана Итере. Участник рынка, знакомый с ситуацией, сообщил Ъ, что на данный момент нефтегазовая компания является единственным претендентом на 328 га на берегу Мичуринского озера.

Девелоперская компания Итера-Инвест-Строй зарегистрирована в начале 2006 года. Является 100-процентной дочкой IteraInvest Holding. Общий объем девелоперского портфеля достигает 8 млн кв. м. Стоимость активов оценивается в $3 млрд.

Для Итера-Инвест-Строя коттеджный поселок в 90 км от Санкт-Петербурга станет третьим загородным проектом в девелоперском портфеле компании (не считая проектов в Татарии и на Украине). Первые два реализуются в Подмосковье: уже начаты продажи коттеджей в поселке Павловы озера на 14-м км Новорижского шоссе (180 га, площадь 240 тыс. кв. м), ведутся предпроектные работы по 1,9 га земли рядом с деревней Онуфриево в Истринском районе. На берегу Мичуринского озера девелопер сможет построить более 300 тыс. кв. м, оценивает руководитель группы загородной недвижимости петербургского отделения Миэль-Недвижимости Игорь Мазурин. Около $16,4 млн будет стоить аренда земельного участка, еще от $6,5 млн до $16 млн компании придется инвестировать в перевод земли, добавляет эксперт.

По ценам на землю и степени насыщенности рынка загородной недвижимости Ленинградскую область можно сравнить с Подмосковьем начала 2000-х годов, отмечает Игорь Мазурин. По данным Миэль-Недвижимости, сейчас на рынке Московского региона присутствует 450 поселков. По подсчетам руководителя отдела загородной недвижимости департамента маркетинга ЦРП Петербургская недвижимость Ольги Трошевой, в Ленобласти продажи открыты примерно по 90 поселкам. Спрос на загородное жилье эконом- и бизнес-класса в Ленобласти очень большой, он не будет удовлетворен до 2015 года,-- уверена замдиректора департамента консалтинга и оценки коммерческой недвижимости АРИН Зося Захарова.
Столичные вокзалы стремительно меняют ориентацию. Рижский обещают закрыть и превратить в музей - поезда переведут на другие вокзалы, электрички спрячут под землю, на освободившемся месте построят офисы и жилье. Курский в нынешнем виде также исчезнет - его собираются встроить в торговый центр, который появится над железнодорожными путями. Киевский, Павелецкий и Белорусский на глазах теряют свои главные градостроительные достоинства - привокзальные площади, превратившись в необязательные приложения к возведенным и возводимым там торговым комплексам. Чего в этом процессе больше - потерь или приобретений, Известия спросили у экспертов.

Мария Нащокина, историк архитектуры:
- Почти все здания московских вокзалов - памятники архитектуры, некоторые - выдающиеся, например, Казанский, Ярославский, Киевский. Для того чтобы продолжать существовать в этом качестве, они должны сохранять вокруг себя ту же пространственную среду, которая была характерна для них изначально. Ведь не случайно вокзалы строились такими заметными: с башенками, причудливыми высокими крышами. Это здания-ориентиры. Когда застраиваются привокзальные площади, нарушаются и историческая логика их появления, и элементарная сигнальная функция вокзалов.

Какие здания строятся на площадях, к которым мы привыкли? Торговые, развлекательные, зрелищные центры. Это огромная нагрузка. Мало того что вокзал является центром притяжения людей и машин - эти сооружения также начинают привлекать транспорт. Что создает сложные узлы в городской застройке и грозит трудно решаемыми транспортными проблемами. Торговля в здании вокзала, наверное, должна быть - во время ожидания поездов людей нужно занимать. Но одно дело - занимать пассажиров, другое - привлекать людей со всего города. Это два разных типа задачи. Тенденция нагружения вокзалов общегородскими функциями, на мой взгляд, разрушительна. Она создает неудобство для всех. Кому удобно, что на Курской не стало площади? Это не добавило красоты городу и сделало запутанным это место. Я сама несколько раз, бывая там, слышала растерянные вопросы от людей с чемоданами: А где вокзал? Для города в целом это неудобно. На Курский, честно говоря, даже страшно ехать. Ладно бы, мы научились на этом отрицательном примере - так не учимся: Павелецкий, похоже, скоро будет иметь те же проблемы...

Михаил Хазанов, архитектор:

- В том, что Павелецкий вокзал будет скоро невозможно увидеть издалека, на мой взгляд, ничего страшного нет. Привокзальная площадь сама по себе довольно унылое зрелище, а Павелецкая - особенно. Она никогда и площадью-то особо не была - на этом пустыре когда-то размещались городские кварталы. Город в этом месте не вполне благополучен, а площадь-карман, обращенная к Садовому кольцу, немасштабна. К самому вокзалу, кстати, я отношусь не без тепла - сам принимал участие в его реконструкции. Но то, что он будет менее обозрим, для города абсолютно ничего не значит. Опять же, смотря что будет построено: если что-то приличное, то не жалко. Город по-разному развивается: одно закрывается - другое обнаруживается. Что касается судьбы исторических вокзалов, одна из общемировых тенденций - превращать старые здания в торговые и культурные центры, как это произошло с вокзалом Д'Орсэ в Париже, а новые размещать на окраинах. Есть и другой вариант развития - оставить все вокзалы на своих местах, перекрыть подъездные пути мегаструктурами, включающими автодороги, торговые и досуговые комплексы, разместив сверху пешеходные променады и бульвары. Произойдет ли это в Москве, зависит от общей градостроительной стратегии развития города и агломерации.

Олег Баевский, замдиректора НИиПИ Генплана Москвы:

- Привокзальные площади не имеют отношения к территории вокзалов. Федеральное законодательство очень четко делит: есть территории общего пользования, которые находятся в собственности города и не подлежат отчуждению, а есть земельные участки, здания и сооружения. Вокзал - это сооружение, которое находится у определенного правообладателя. Хозяин может решить, сдать ли ему помещения в аренду или еще как-то их развивать. А вот как использовать территории общего пользования, решает городское правительство. Перед тем как застроить какую-либо площадь, надо получить разрешение на размещение на ней объекта. А это - разработка градостроительной документации, экспертизы, согласования, публичные слушания. Если такое решение принимается, то де-юре оно принято по общему согласию. Другое дело, что приходится все время выбирать - хотим мы получить торгово-развлекательный комплекс или сохранить систему открытых пространств. На мой взгляд, город, если он хочет сохранить какие-то пространства как городскую ценность, должен закреплять их линиями регулирования и следить за ними. Надо придавать им культурный, охранный статус. Задача города - следить за сохранностью общей комнаты. Сейчас в новом Генплане мы пытаемся зафиксировать внимание на этих зонах. Мы называем это системой общественных центров. Впереди два закона: о генеральном плане и о правилах землепользования и застройки. До 2010 года надеемся завершить эту работу.

Киевский вокзал, построенный в строгом стиле неоклассицизма, считается одним из заметных памятников столицы. В Генплане реконструкции Москвы 1935 года для того, чтобы подчеркнуть его величие, было решено расширить площадь Киевского вокзала до Дорогомиловской улицы, чтобы архитектурно оформить ее с учетом ансамбля Москвы-реки

Сегодня эту площадь уже никак нельзя назвать величественной. Только привокзальной - всю панораму съел построенный здесь гигантский торговый комплекс

***

Как театр начинается с вешалки, а квартира - с прихожей, так город начинается и заканчивается вокзалом. Это первое и последнее, что видят гости столицы, путешествующие по железной дороге. И не исключено, что степень неприязни провинциалов к Москве, фиксируемая социологами, не в последнюю очередь зависит от того, на какой именно вокзал они приезжают. Подробнее о рейтингах столичных вокзалов читайте здесь