Ипотека и недвижимость - Рынок жилья санкт-петербурга: плавный рост цен

Мосгорсуд вчера отказался продлить срок содержания под стражей председателя совета директоров компании Вашъ финансовый попечитель (ВПФ) Василия Бойко. Это неожиданное решение суд мотивировал тем, что следователь неправильно оформил документы на продление ареста. Теперь бизнесмен, обвиняемый в мошенничестве при покупке крупных земельных участков в Рузском районе Подмосковья, может выйти из СИЗО 22 февраля. Впрочем, следственный комитет (СК) при МВД РФ, расследующий дело Василия Бойко, намерен опротестовать решение Мосгорсуда.

От вчерашнего заседания суда мало кто ждал сенсационных решений: в течение года, прошедшего со дня задержания и ареста господина Бойко оперативниками столичного УБОП в клубе Next Door, суд неизменно удовлетворял ходатайства СК о продлении сроков содержания подследственного под стражей. На этот раз судья Дмитрий Монекин, приступив 25 января к рассмотрению очередного ходатайства следствия о продлении ареста (на этот раз до 15 июня), сначала отложил вынесение решения до 28 января, сославшись на обилие представленных в суд материалов, а вчера отказал в ходатайстве. Теперь Василий Бойко может выйти на свободу 22 февраля, когда истекает его нынешний срок содержания под стражей. Как пояснили в Мосгорсуде, неожиданное решение было вызвано тем, что следователь СК не представил в суд надлежащим образом оформленное представление на продление сроков содержания подследственного в СИЗО.

Напомним, что против Василия Бойко СК возбудил несколько уголовных дел. Суть обвинения во всех случаях практически одинакова: бизнесмену инкриминируются крупномасштабные махинации, совершенные в составе группы лиц при покупке земельных участков в Рузском районе Подмосковья, а также легализация имущества, нажитого преступным путем. Помимо председателя совета директоров ВПФ по этим же уголовным делам под стражей также находится практически все руководство компании -- гендиректор Мария Лобода, глава юридического департамента Олег Чудновский и директор по стратегическому маркетингу УК Альфа-капитал Кирилл Савицкий, который в ВФП занимал пост заместителя гендиректора. По версии следствия, в 2003 году все они участвовали в подделке учредительных документов бывших совхозов имени Доватора, Прогресс и имени Зои Космодемьянской, расположенных в Рузском районе, после чего земельные паи оказались в компаниях, подконтрольных господину Бойко.

В компании Вашъ финансовый попечитель вчера решение Мосгорсуда назвали маленькой победой. Там сказали Ъ, что, хотя уверены в невиновности и освобождении господина Бойко, в случае необходимости компания готова внести залог за своего руководителя в размере 50 млн руб.

В следственном комитете между тем не разделяют оптимизма коллег господина Бойко, считая, что, несмотря на решение Мосгорсуда, подозреваемому не удастся выйти на свободу в конце февраля: отсутствие правильно оформленного представления в СК объяснили технической накладкой и заявили, что намерены опротестовать решение суда в ближайшие дни.

Это мрак! -- воскликнул депутат ивановского сельсовета Николай Клюев, узнав от Ъ о вчерашнем решении суда. Напомним, что именно обращения господина Клюева в правоохранительные органы и стали поводом для возбуждения уголовных дел против Василия Бойко. По словам депутата Клюева, если Бойко отпустят, то в районе сложится угрожающая обстановка -- начнутся подкупы и гонения на тех, кто писал заявления на него.
Рынок жилой недвижимости Санкт-Петербурга после ажиотажа 2006 года вошел в стадию плавного ценового роста. По итогам 2007 года квадратный метр жилья подорожал на 10 15%. Наибольшей популярностью у покупателей пользовались малогабаритные квартиры.

Подводя общий итог 2007 года, можно сказать, что петербургский рынок жилой недвижимости сумел преодолеть постажиотажный синдром, считает Алексей Бегунов, генеральный директор Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН). Стабильный рынок выгоден всем. Ведь уверенность в завтрашнем дне необходима и риелтору, и застройщику, и гражданину, продающему и приобретающему жилье.

Первичный рынок жилья: теория и практика
По данным корпорации Петербургская недвижимость, за первые 10 месяцев 2007 года город получил порядка 1,85 млн кв. м жилья (по сравнению с прошлым годом больше примерно на 17%).

В конце октября 2007 года более 950 тыс. кв. м было выставлено на продажу в Приморском районе, что составляет приблизительно 19% от всех новостроек Санкт-Петербурга, рассказывает Сергей Себелев, заместитель директора департамента маркетинга и развития корпорации Петербургская недвижимость. Второе место по названному показателю занял Московский район (более 650 тыс. кв. м жилья, или 13%), третье Выборгский (более 620 тыс. кв. м, или 12,5%).

По данным специалистов холдинга Миэль, на первичном рынке квадратный метр подорожал за год примерно на 11 14%. При этом фактического увеличения цен не произошло. Дело в том, что застройщики проводили различные акции, благодаря которым стоимость жилья снижалась до 20%, разъясняет А. Бегунов. С ним согласны и специалисты корпорации Адвекс. Недвижимость. Продавцы, стараясь не допустить значительного снижения цен, шли на уступки клиентам, объявляли о скидках до 15 20% при условии единовременной оплаты всей стоимости квартиры, снижали ипотечный процент, говорит Владимир Гаврильчук, генеральный директор корпорации Адвекс. Недвижимость. Были предложены также и различные подарки. Например, застройщики некоторых элитных домов бесплатно предоставляли покупателям квартир машино-место в паркинге. Продавцы, действующие в других сегментах жилья, вычитали из стоимости квартир стоимость лоджии или балкона. Или проводили разнообразные розыгрыши путевок, бытовой техники. Отмечу, что застройщики и риелторы зачастую выставляли слишком высокие цены на объекты без отделки. При этом они не учитывали, что ремонт весьма существенная статья затрат для тех, кто, например, берет ипотечный кредит, добавляет Сергей Дроздов, генеральный директор корпорации Петербургская недвижимость. Естественно, чтобы продать такую квартиру, приходилось снижать ее стоимость.

В корпорации Адвекс. Недвижимость сообщают, что в конце октября на первичном рынке квадратный метр жилья экономкласса стоил свыше 2 тыс. долл., бизнес-класса 3 тыс. долл., элиткласса от 6 тыс. долл. Более всего на 20% с начала года подорожало жилье в Московском районе Санкт-Петербурга.

Вторичный рынок жилья: качество выходит на первый план
В этом сегменте петербургского рынка недвижимости ситуация почти не менялась в течение года. Квартиры экономкласса подорожали за 2007 год на 7 9%. Максимальное повышение стоимости объектов наблюдалось в наиболее популярных районах Василеостровском и Московском. В то же время рост цен дифференцировался по качеству жилья, отмечает А. Бегунов. Так, в среднем квадратный метр в пятиэтажных панельных зданиях, хрущевках и брежневках подорожал за год лишь на 2 3%, а в сталинках и домах старого фонда, где был проведен капитальный ремонт, примерно на 9%. Сейчас в среднем квадратный метр жилья в Питере продают за 2,8 тыс. долл. По информации АРИН, в конце года средняя стоимость однокомнатных квартир составляла 2,87 тыс. долл. за 1 кв. м, двухкомнатных 2,81 тыс. долл., трехкомнатных 2,78 тыс. долл., четырехкомнатных 2,75 тыс. долл.

Что касается жилья бизнес- и элит-класса, то, по сведениям АН Бекар, в конце года стоимость квадрата в нем достигла 4 тыс. долл. (рост за год 24%) и 7 тыс. долл. (12%) соответственно.

По данным корпорации Адвекс. Недвижимость в конце 2007 года наибольшее количество квартир было выставлено на продажу в Центральном районе (около 15% от общего числа предложений на вторичном рынке). Ему немного уступает Приморский район (12%). Меньше всего объектов поступило на рынок в Красносельском (5%), Кировском (5%) и Красногвардейском (6%) районах. При этом более 30% предложенного жилья трехкомнатные квартиры, далее следуют двух- и однокомнатные (30% и 23% соответственно).

Умеренная активность
После ажиотажа 2006 года рынок жилья Санкт-Петербурга перешел в стадию плавного ценового роста. Граждане могли спокойно взвешивать все за и против и только потом приобретать понравившиеся квартиры. По словам А. Бегунова, постоянное увеличение покупательской активности наблюдалось с марта и до конца 2007 года. Это связано с тем, что люди перестали ждать падения цен, и в результате на рынке был зафиксирован приток отложенного спроса. Кроме того, в 2007 году банки стали намного лояльнее по отношению к потенциальным заемщикам, считает он.

В то же время, как отметили специалисты АН Итака, спрос на недвижимость в течение года все больше смещался в сегмент экономкласса. Чаще всего клиенты приобретали малогабаритные однокомнатные квартиры и комнаты на вторичном рынке, студии и однушки в новостройках. Пытаясь компенсировать нехватку средств на покупку, граждане жертвуют площадью жилья. Так, если в 2006 году в Приморском районе были востребованы объекты средней площадью 38 кв. м, то в 2007 году этот показатель снизился до 36,5 кв. м, заметила Яна Долотова, руководитель отдела аналитики и консалтинга АН Итака. Похожего мнения придерживаются специалисты корпорации Адвекс. Недвижимость. В течение всего года наибольшей популярностью пользовались одно-, двухкомнатные квартиры средних размеров, рассказывает В. Гаврильчук. По сравнению с 2006 годом структура покупательских предпочтений несколько изменилась. Дело в том, что большинство клиентов приобретали квартиру не для извлечения дохода (перепродажи), а для собственного проживания. Поэтому в основном они интересовались пусть и маленькой, но двушкой, а не крупногабаритной однушкой.

Одной из причин роста покупательской активности специалисты называют развитие ипотечных программ. В 2007 году кредит стал действительно работающим инструментом покупки, считает Ирина Пряхина, занимающая должность заместителя генерального директора по развитию в Центральном агентстве недвижимости. Если в 2006 году доля сделок, совершенных с использованием ипотечного кредита, составляла 30% от общего объема продаж, то сегодня уже 80%. По данным корпорации Адвекс. Недвижимость, за весь 2006 год было выдано 11 тыс. кредитов на 19 млрд руб., а только за III квартал 2007-го их количество увеличилось на 154, а общая сумма достигла 26 млрд руб. В 2008 году по сравнению с предыдущим ожидается удвоение числа ипотечных сделок. И это несмотря на ужесточение требований к заемщику со стороны банков, а также небольшое повышение ипотечных ставок после кризиса в американской ипотечной системе, заметил В. Гаврильчук.

Плавный рост
По мнению экспертов рынка недвижимости Санкт-Петербурга, в 2008 году не следует ожидать резкого увеличения стоимости жилья. Цены медленно, но все же будут ползти вверх, считает В. Гаврильчук. В целом же за год прогнозируют подорожание объектов приблизительно на 15%. С ним согласны и специалисты АН Итака. Средний ежемесячный темп роста стоимости квадратного метра в 2008 году будет в пределах 3% в долларовом эквиваленте и до 2% в рублевом, говорит Я. Долотова.

В то же время, как предполагают специалисты корпорации Петербургская недвижимость, уже в первом полугодии в сегменте жилья бизнес-класса усилится расслоение, что означает неравномерный рост цен. Объекты, соответствующие этой категории недвижимости по местоположению и качеству, будут дорожать быстрее, чем те, что имеют недостатки по ряду параметров, но позиционируются застройщиками в бизнес-классе, говорит Михаил Бимон, директор департамента маркетинга и развития корпорации Петербургская недвижимость. В течение первого полугодия 2008 года в данном сегменте рынка цены предположительно повысятся на 4 6%, заявляет он.

Наиболее же существенно подорожает элитное жилье (7 10% за полгода) за счет выхода на рынок новых объектов, где цена квадрата составит 15 20 тыс. долл. и выше.

В ближайший год не ожидают снижения стоимости жилья, считает М. Бимон. Однако корректировка цен на квартиры в типовых домах может произойти в течение полугода после выхода на рынок масштабных проектов комплексной застройки. В то же время ситуация на вновь образованных территориях вряд ли окажется одинаковой. Цены здесь будут различаться в зависимости от характеристик и местоположения каждого объекта в отдельности. Например, квартиры в новых жилых массивах, расположенных рядом со сложившимися городскими районами с развитой инфраструктурой (Ново-Девяткино, Кудрово), могут стоить больше, чем находящиеся в отрыве от существующих объектов социальной инфраструктуры. По мнению А. Бегунова, после введения в эксплуатацию всех заявленных проектов комплексной застройки расслоение рынка пойдет по географическому признаку. Разница в стоимости однотипных квартир в зависимости от их местоположения (популярности территории) будет достигать 30 40%, а то и 50%, говорит он. Сегодня же местоположение диктует не более чем 15-процентный разрыв в цене.