Ипотека и недвижимость - Московское законодательство. декабрь 2007 года

Многие почитатели загородной жизни хотели бы построить или купить дом в лесу среди деревьев, но в настоящее время это практически невозможно. Хотя, казалось бы, лесных угодий Подмосковья, если руководствоваться цифрами, определяющими их площадь, хватит на каждого желающего.

Земельный фонд Московской области составляет около 4,58 млн га. Из них на лес приходится порядка 1,84 млн, а это практически 40 % всех территорий. Согласно федеральным и муниципальным законам какое-либо строительство на землях лесного фонда строго запрещено. Да и перевод такой земли в категорию под жилищное строительство практически невозможен

Как построить дом в лесу?
Исключения, конечно, случаются, если того захотят чиновники на федеральном уровне. Например, если правительство примет постановление о строительстве какого-то важного и крупного объекта санатория, дома отдыха, турбазы, которые будут использоваться для федеральных или муниципальных нужд. Все другие истории о первичном получении лесных участков либо из раздела детективов, либо из области фантастики.

Если и выделяются под застройку места с рощами или перелесками, то к лесному фонду они, как правило, не имеют никакого отношения, поясняет Алевтина Орешко, директор по развитию Vesco Consulting. Это могут быть поляны в непосредственной близости от ельника или сосняка, лесные опушки. Лакомым кусочком считаются территории заброшенных пионерских лагерей или баз отдыха, которые в давние советские времена обычно располагались в лесных угодьях.

Под застройку выделяются те участ-ки лесного фонда, выбор которых не противоречит законодательству и нормативным актам по переведению данных территорий в нелесные земли с последующей застройкой, добавляет Анастасия Кротова, ведущий специалист департамента загородной недвижимости компании Paul’s Yard. К сожалению, процесс перевода довольно кропотливая и трудоемкая работа и может растянуться на два-три года, что в свою очередь еще больше поднимет стоимость лесного надела для покупателей.

Впрочем, деревья ведь растут и на территориях, не относящихся к лесному фонду. Например, в составе подмосковных земель сельскохозяйственного назначения почти 152 тыс. га, покрытых лесом. Опыт перевода таких земель под застройку у крупных девелоперов наработан. Не зря же в перечне подмосковных поселков насчитывается более трех десятков поселений, где имеются лесопарковые зоны, состоящие из великовозрастных деревьев. И если на территории Истры Лэнд, Юлии-2, Бора или Благовещенки не больше 1 га леса, то в Резиденциях Бенилюкс под деревьями 132 га, в Пестово 100, в Метрополье и Павлово по 20 га.

Для того чтобы перевести лесные земли в другую категорию, юристы многих девелоперских компаний прибегают к такому ходу, как изменение статуса самого леса, делится опытом Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood. Лес сначала переводят в категорию кустарников, а затем уже в землю под жилищное строительство. Правда, есть один немаловажный нюанс: лес должен быть в частой собственности. В других случаях осуществить какую-либо юридическую операцию практически невозможно.

У кого-то может сложиться впечатление, что чем дальше лесной участок от Москвы, тем легче оформить его под застройку. На самом деле расстояние никак не влияет на перевод лесной земли в другую категорию. Под строительную площадку нереально подвести как лесной участок, расположенный рядом с МКАД, так и рощу на самой удаленной границе Московской области. Зато каждый девелопер знает, что в зависимости от мощности административного ресурса можно все-таки претендовать пусть не на земли лесного фонда, так хотя бы на участок, со всех сторон окруженный березняком или осинником. И потом не всегда территория, густо покрытая соснами и елями, считается лесным фондом. Нередко за 10 15 лет голая поляна превращается в рощу, а участок по-прежнему значится в категории промышленных или сельскохозяйственных земель. В таком случае перевести его в статус под жилищное строительство особого труда не представляет.

Есть еще один юридически обоснованный вариант, подсказывает Виктор Сюков, заместитель генерального директора компании Аллтек Девелопмент. Чтобы перевести лесные земли под застройку, теоретически можно увеличить общую площадь населенного пункта, прихватив лесные участки. Естественно, документы в этом случае необходимо утверждать на федеральном уровне. Правда, разжиться лесом таким образом настолько сложно, что в последние годы подобных попыток не предпринимала ни одна девелоперская компания. Себе дороже. Да и зачем огород городить, если на подмосковном рынке полно земель, которые вплотную примыкают не только к лесу, но и к воде?

Зонирование и лесоводство
У экспертов самые разные данные по поводу количества чисто лесных поселков. Например, М. Литинецкая уверена, что таковых не наберется и 15% от всех имеющихся в Подмосковье, А. Кротова подняла планку до 25%. А Петр Кирилловский, директор по маркетингу коттеджного поселка Величъ, считает, что если из списка исключить стародачные места, то под новыми поселками окажется не более 3 % лесной территории. Большая часть загородного жилья в подмосковных борах и рощах построена еще в советские времена. На лесные участки в Малаховке, Кратове, Старой Купавне, Немчиновке, Переделкине (и еще в десятке подобных мест) и сегодня спрос велик. Кроме того, тут и там возникали госдачи и ведомственные поселки, для которых советская власть даже вековых деревьев не жалела. Достаточно упомянуть о Барвихе, Николиной Горе, Десне, Боре, Ветеране, Вымпеле, Горках

Если говорить про лесные поселки, которые появились уже в новую российскую эпоху, то земля под ними имеет самое разное происхождение. Довольно часто она переходила к девелоперам и инвесторам от расформированных военных частей, вымерших деревень, исчезнувших колхозов. Можно насчитать сотни примеров, когда упразднялись станции МТС, больницы, санатории, дома отдыха, объекты связи и пр. Обычно в роли продавца через посредников выступают какие-то ведомства, организации, компании. Любой юрист в таких случаях предупредит, что документы на ведомственную землю всегда требуют самой тщательнейшей проверки.

Если уж не осталось никаких шансов заполучить лесные угодья, то вспоминают, что закон не запрещает создавать коттеджные поселки в тесном соседстве с зелеными легкими того или иного региона. Например, Графские Пруды со всех сторон окружены лесом, а дома и инфраструктурные объекты строят на огромной поляне, которая по документам значится как земли населенных пунктов. Кстати, застройщики при составлении генерального плана решили разбить зеленый парк внутри поселка. В его основу заложен партерный принцип. По задумке архитекторов и ландшафтных дизайнеров начнется парковая зона с низких газонов, постепенно перейдет в кустарник, а закончится соснами и елями.

Впрочем, не только девелоперы Графских Прудов ответственно подошли к реализации своего проекта. Любой грамотный застройщик приступает к озеленению поселка с лесопосадок. И не только на частных участках, чтобы повысить их стоимость, но и на общественных территориях, чтобы поднять ликвидность всего поселка. В Величе еще на начальном этапе строительства было высажено около 3 тыс. саженцев. За пять с небольшим лет 90% деревьев прижились и уже достигли шестиметровой высоты.

Довольно бережно относятся застройщики и к имеющимся на участках деревьям. В поселке Резиденции Бенилюкс из уст в уста пересказывают интереснейшую историю о том, как крупнейший лесной участок с сосновым лесом достался одному из акционеров. Ни у кого из строителей не поднялась рука рубить деревья, чтобы освободить место для дома. Тогда перед именитым архитектором поставили задачу: спроектировать такой дом, чтобы он не испортил корневую систему величавых сосен. И мастер создал шедевр без фундамента, вписав деревья в планировочное пространство самого строения. Дом же распластался на огромной площади. Путь из спальни в кабинет занимал несколько минут. Стволы деревьев оказались в стеклянных аквариумах, которые, в свою очередь, были, вмурованы в конструкцию здания. Объект стоил баснословных денег, но хозяин и члены семьи были несказанно рады.

Удовольствие не из дешевых
Если построить дом в лесу сегодня сродни установлению мирового рекорда по прыжкам в высоту, то купить лесной дом на вторичном рынке вполне возможно. Правда, стоимость такого удовольствия в зависимости от расположения и качества деревьев, окажется несоизмеримо выше. Если сотку голой земли, к примеру, на 20-м километре Рублево-Успенского шоссе можно купить за 40 60 тыс. долл., то сотка с лесом в том же районе обойдется в 80 100 тыс. долл., комментирует Сергей Гоз, генеральный директор компании Элит-Строй. А в таких престижных местах, как Барвиха и Жуковка, лес уже стоит вдвое дороже. За участок с деревьями здесь запрашивают 200 тыс. долл., в то время как за поле 80 100 тыс. От Жуковки до Горок-2 цены на землю с лесом выше на 30 150%, на Новой Риге, до бетонки, на 20 200%, по Калужскому направлению на 20 50%, на всем протяжении Киевской магистрали до 30%.

Интерес девелоперов к лесным участкам не иссякает, поскольку стоимость возводимых на них домовладений увеличивается если не вдвое, то по крайней мере процентов на 40 50. Хотя в среднем по рынку удорожание земли в зависимости от наличия леса составляет порядка 20 30%, резюмирует М. Литинецкая.

Даже если на приусадебном участке нет ни одного деревца, но дом стоит на окраине, за которой простирается реликтовый бор, то можно рассчитывать на его кусочек. Правда, приобрести его навечно в частную собственность никто не позволит, а вот оформить в аренду лет на 49 закон не возбраняет. Аренда земельного участка в лесном фонде понятный и отработанный процесс. Но взятую в аренду часть бора или рощи разрешено использовать только для рекреационных целей, уточняет В. Сюков. Здесь можно мостить и прокладывать дорожки, устанавливать скамейки и беседки, но ничего более.

Что касается последующего приобретения лесного участка в собственность, делится мнением А. Кротова, то достаточно внимательно прочитать положения нового Лесного кодекса и можно сделать вывод, что готовится юридическая база для выкупа лесных земель в частную собственность. Естественно, с полной гарантией, что участок останется в категории лесфонда.

Выдержки из Лесного кодекса РФ, вступившего в действие 1 января 2007 года
Статья 25. Виды использования лесов

1. Использование лесов может быть следующих видов:

* заготовка древесины;
* заготовка живицы;
* заготовка и сбор недревесных лесных ресурсов;
* заготовка пищевых лесных ресурсов и сбор лекарственных растений;
* ведение охотничьего хозяйства и осуществление охоты;
* ведение сельского хозяйства;
* осуществление научно-исследовательской деятельности, образовательной деятельности;
* осуществление рекреационной деятельности;
* создание лесных плантаций и их эксплуатация;
* выращивание лесных плодовых, ягодных, декоративных растений, лекарственных растений;
* выполнение работ по геологическому изучению недр, разработка месторождений полезных ископаемых;
* строительство и эксплуатация водохранилищ и иных искусственных водных объектов, а также гидротехнических сооружений и специализированных портов;
* строительство, реконструкция, эксплуатация линий электропередачи, линий связи, дорог, трубопроводов и других линейных объектов;
* переработка древесины и иных лесных ресурсов;
* осуществление религиозной деятельности;
* иные виды, определенные в соответствии с частью 2 статьи 6 настоящего Кодекса.

2. Леса могут использоваться для одной или нескольких целей, предусмотренных частью 1 настоящей статьи, если иное не установлено настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

3. Использование лесов, представляющее собой предпринимательскую деятельность, осуществляется на землях лесного фонда лицами, зарегистрированными в Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом от 08.08.2001 г. № 129-ФЗ О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

Статья 6. Земли, на которых располагаются леса

1. Леса располагаются на землях лесного фонда и землях иных категорий.

2. Использование, охрана, защита, воспроизводство лесов осуществляются в соответствии с целевым назначением земель, на которых эти леса располагаются.

3. Границы земель лесного фонда и границы земель иных категорий, на которых располагаются леса, определяются в соответствии с земельным законодательством, лесным законодательством и законодательством о градостроительной деятельности.
Конец года был отмечен активной законотворческой деятельностью в сфере недвижимости. Так, в декабре появились новые нормативные документы о землепользовании в Москве, об управлении собственностью, а также утвержден бюджет столицы на 2008 год. Важными следует признать принятые постановления об особенностях капитального ремонта домов и урегулировании вопросов переселения граждан из жилых помещений (домов), подлежащих освобождению. Кроме того, были внесены некоторые изменения в организацию административных структур, отвечающих за управление собственностью и землепользование в городе, продолжена работа по решению проблем обманутых дольщиков, поставлены вопросы об энергосбережении и упорядочивании разрытий.

Закон города Москвы от 05.12.07 № 47 О бюджете города Москвы на 2008 год

Только в декабре удалось принять главный финансовый документ столицы. Прогнозируемый объем доходов бюджета города составляет 998,7 млрд руб., из которых 2,8 млрд поступления от уплаты земельного налога, 42 млрд доходы от арендной платы, 7,9 млрд доходы от продажи квартир. Общий объем расходов московского бюджета утвержден в сумме 1169,3 млрд руб., из них на реализацию городской целевой программы по капитальному ремонту многоквартирных домов Ответственным собственникам отремонтированный дом пойдет 40 млрд.

Закон города Москвы от 19.12.07 № 48 О землепользовании в городе Москве

Законом установлена цена земельных участков, приобретаемых собственниками объектов капитального строительства и обладателями права постоянного (бессрочного) пользования, и порядок ее определения. Например, до 1 января 2010 года для граждан она будет составлять 20% кадастровой стоимости земельного участка. После названной даты станет равна кадастровой стоимости. Закон определил условия предоставления земельных участков в аренду, в том числе случаи, когда это происходит без проведения торгов. Землю для размещения строений и сооружений, не являющихся объектами капитального строительства, передают исключительно в аренду на срок не более пяти лет. Если участок находится в границах земель общего пользования, то его можно сдавать внаем на срок не более одного года. Договор аренды земельного участка, занятого объектом капитального строительства, заключают на срок от 25 до 49 лет.

Закон содержит перечень случаев, когда возможно изъятие участков для государственных нужд города Москвы. Он включает реализацию городских целевых программ; выполнение обязательств города Москвы по соглашениям и договорам; застройку в соответствии с Генеральным планом города Москвы, правилами землепользования и застройки в городе Москве. С вступлением в силу данного закона утратили силу некоторые законы, принятые ранее.

Закон города Москвы от 19.12.07 № 49 Об основах управления собственностью города Москвы

Закон регулирует отношения, возникающие в процессе управления и распоряжения объектами собственности города Москвы. В частности, он устанавливает полномочия правительства столицы в сфере управления собственностью города Москвы, а также особенности учета объектов в Едином реестре собственности города Москвы, их страхование, правила передачи в безвозмездное пользование, возможности использования в качестве залога.

Постановление правительства Москвы от 04.12.07 № 1031-ПП Об упорядочении разрытий в городе Москве и усилении ответственности балансодержателей инженерных сетей, заказчиков и подрядных организаций за их своевременное завершение

Ремонт коммуникаций может причинять всевозможные неудобства гражданам, блокировать движение транспорта и портить вид. Поэтому столичное правительство своим постановлением поручило префектурам административных округов создать окружные комиссии по упорядочению разрытий. Эти комиссии должны обеспечить координацию действий заказчиков и подрядных организаций при проведении подобных работ.

Постановление правительства Москвы от 04.12.07 № 1032-ПП О городской целевой программе по капитальному ремонту многоквартирных домов города Москвы Ответственным собственникам отремонтированный дом на 2008 2014 годы

Постановление устанавливает очередность проведения капремонта многоквартирных домов в Москве. С 2008 по 2014 год капитальный ремонт предстоит сделать в многоквартирных домах, построенных и принятых в эксплуатацию до 1991 года, в которых созданы ТСЖ и иные объединения собственников помещений, а также в домах, имеющих наи-большую степень износа конструктивных элементов на основании данных мониторинга Мосжилинспекции.

С 2015 по 2021 год ТСЖ и иным объединениям собственников, а также управляющим организациям будут предоставлять субсидии из бюджета города для проведения капремонта. Это коснется домов, принятых в эксплуатацию до 1991 года, при условии, что собственники помещений производили отчисления на капремонт. Кроме того, эти дома должны иметь помещения, находящиеся или в собственности города, или в собственности физических лиц, или в собственности граждан, имеющих звание Герой Советского Союза или Российской Федерации, полных кавалеров ордена Славы и других категорий лиц в соответствии с законодательством Российской Федерации и города Москвы.

Начиная с 2009 года работы по выполнению капремонта, предусмотренные постановлением, будут осуществлять только при наличии принятого в установленном порядке решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Постановление правительства Москвы от 04.12.07 № 1035-ПП О порядке переселения граждан из жилых помещений (жилых домов), подлежащих освобождению в городе Москве

Постановление своего рода инструкция для городских структур, инвесторов и переселяемых граждан. В частности, освобождение жилого дома осуществляют в следующих случаях: проведение капремонта или реконструкции; перевод жилых помещений, признанных непригодными для проживания, в нежилой фонд; признание жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции; изъятие части или всего земельного участка для государственных (городских) нужд. Жилье взамен освобождаемого предоставляют собственникам и нанимателям, но с определенными условиями. Если граждане с ними не согласны, спор решает конфликтная комиссия или суд.

Постановление правительства Москвы от 11.12.07 № 1075-ПП О внесении изменений в Постановление правительства Москвы от 20.06.06 № 419-ПП

Постановление принято для развития сети предприятий потребительского рынка и услуг шаговой (пешеходной) доступности. В соответствие с ним плата за право заключить договор аренды земельных участков, предоставляемых для целей строительства и реконструкции этих объектов, будет снижена в два раза.

Постановление правительства Москвы от 11.12.07 № 1078-ПП О концепции городской целевой программы Энергосбережение в городе Москве на 2009 2013 годы и на перспективу до 2020 года и о первоочередных мероприятиях на 2008 год

В 2008 году основные усилия решено сосредоточить на вопросах эффективного управления энергосбережением в масштабах города, создания рыночных механизмов перераспределения присоединенных мощностей и потребляемых нагрузок, кадровой подготовки специалистов.

Постановление правительства Москвы от 25.12.07 № 1117-ПП О предельных ценах на услуги по техническому обслуживанию запирающих устройств, установленных в подъездах жилых домов

Постановлением определены цены на услуги по техническому обслуживанию запирающих устройств, установленных в подъездах жилых домов. С 1 января 2008 года эти тарифы используют при расчете размера субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Обслуживание домофона подорожало с 37,90 до 43 руб., автоматического запирающего устройства с электромагнитным замком с 29,20 до 33 руб., механического кодового замка с 17,60 до 20 руб.

Распоряжение правительства Москвы от 10.12.07 № 2717-РП О мерах по обеспечению финансирования в 2008 году переходящих объектов строительства Адресной инвестиционной программы города Москвы

Для того чтобы финансирование строительства, осуществляемое за счет столичного бюджета, было непрерывным и не зависело от бюджетных циклов, распоряжением разрешено резервировать объемы бюджетных ассигнований в размере до 5% цены государственного контракта по объектам 2007 года в целях их использования в 2008 году.

Распоряжение правительства Москвы от 26.12.07 № 2921-РП Об утверждении Плана очередности установки памятников на 2007 2009 годы

В течение трех лет в Москве появится 15 новых памятников, а расходы на их проектирование и сооружение составят 201,6 млн руб. Некоторые из них переданы в дар городу.