Ипотека и недвижимость - Как квартира становится ничьей

Российский фондовый рынок после кризиса уже показал положительную динамику. Но опасения у инвесторов все же остались: слишком мало прошло времени, чтобы можно было говорить об устойчивой тенденции. Окажется ли российская жилая недвижимость снова в фокусе внимания инвесторов в связи с последними событиями на мировых фондовых рынках? Как это отразится на ценах купли-продажи жилья? Наблюдается ли уже сейчас повышение покупательской активности? С этими вопросами корреспондент ПРАЙМ-ТАСС обратился к участникам рынка недвижимости агентствам и девелоперам.

Покупатели и аналитики, которые следят за ценовой политикой на рынке недвижимости, смогли отметить рост цен на жилье, что называется, в пределах нормы. Причем нормы, характерной именно для этого, постновогоднего периода. Традиционно весьма инертный, рынок пока не демонстрирует очевидной реакции на события на фондовом рынке. Все показатели спроса и предложения понемногу прирастают обычными для этого времени года темпами , цены плавно повышаются в пределах 0,5% в неделю, прокомментировал изменения начальник отдела аналитики корпорации ИНКОМ Дмитрий Таганов.

Раз так, то вроде бы и нет повода для волнения. Рынок недвижимости кажется самым стабильным финансовым рынком. Люди, которых привлек растущий в течение года фондовый рынок, играли на нем по большей части непрофессионально. Они могут испугаться текущей ситуации и вернуться к понятному для них активу, замечает директор по связям с общественностью корпорации Главстрой Иван Слепцов. С другой стороны, финансовый кризис может значительно снизить платежеспособность потенциальных покупателей и, соответственно, спрос на рынке недвижимости. В этом случае продавцы будут вынуждены прибегнуть к снижению или хотя бы коррекции цен на недвижимость, отмечает ведущий аналитик агентства недвижимости DOKI Александр Скобкин.

Велика ли доля частных инвесторов на Российском фондовом рынке, тех инвесторов, перемещение финансов которых из одной ниши в другую может существенно повлиять на российский девелопмент?

Основу фондового рынка составляют персональные участники, средства которых, как правило, размещаются в самых ликвидных активах экономики, проводит границу между инвесторами коммерческий директор Межрегиональной девелоперской компании Алексей Остробородов. Снижение котировок может привести к увеличению интереса к рынку недвижимости, так как падение доходности одного из активов приводит к перераспределению средств в другие. Однако кардинально изменить ситуацию на рынке недвижимости возникший интерес не сможет, потому что основной спрос на нашем рынке формируется за счет обычных покупателей, заключает он.

В такой ситуации можно ожидать спроса со стороны спекулянтов а это повод для очередного роста цен. Увеличение доходов населения и доступность ипотеки приводят к росту цен на уровне 2 3% в месяц. По моему мнению, проблемы на фондовых рынках могут в краткосрочном периоде увеличить эту цифру до 4 5%, продолжает убеждать А. Остробородов.

Пока мы говорили о возможном ближайшем будущем в условиях краткосрочной нестабильности. Тем не менее существует возможность системного кризиса. В случае перерастания финансовой нестабильности в системный кризис прочие равные изменятся. В частности, рынок массового жилья в условиях системного кризиса становится более уязвимым, так как такой кризис сказывается и на девелоперах ( снижение объемов финансирования) , и на покупателях (снижение платежеспособности и доступности кредитов) , отмечает О. Широкова. В качестве возможной тихой гавани при обвале фондового рынка может выступить элитная недвижимость данный сегмент традиционно более стабилен, менее подвержен паническим настроениям. Поэтому в случае с элитной недвижимостью эффект перетока действительно может иметь место, приходит к заключению она.

Люди состоятельные сейчас уходят с рынка акций и прочих финансовых инструментов, чтобы вложить деньги во что-то более стабильное и понятное, например в недвижимость, которая может приносить доход как за счет роста цен, так и за счет аренды, анализирует ситуацию заместитель председателя правления корпорации MIRAX GROUP Александр Паперно. В крайнем случае в доме всегда можно жить в отличие от ценных бумаг, которые в крайнем случае всегда можно сжечь и погреться у этого костра, остроумно замечает он. И добавляет: по моим оценкам, часть инвесторов сейчас придет на рынок недвижимости.

Что касается самих строительных компаний, то для них последствия могут быть разными. В ближайшее время будет, вероятно, происходить сокращение рабочих мест в мире, что снизит покупательскую способность нижних слоев населения. Соответственно, так называемый low level строительного рынка ( панельное и прочее недорогое жилье) может столкнуться с проблемами, отмечает А. Паперно.

И тем не менее большинство экспертов смотрит на будущее российского рынка недвижимости с оптимизмом. А. Паперно считает, что российский рынок как развивающийся недооценен и сохранил потенциал роста. Д. Таганов со 100%-ной уверенностью советует покупать недвижимость. Генеральный директор Дом.ру Столица Михаил Мазаев с насмешкой отмечает, что население сейчас занято более распространившимися слухами о дефолте, чем ситуацией на фондовых рынках. Что бы ни говорили аналитики до предстоящих выборов, влияние мирового финансового кризиса россияне вряд ли ощутят, а после выборов вопреки мировой практике цены будут расти. Но и это можно будет объяснить. Чем? Ежегодным весенним ростом цен на жилье.

До недавнего времени выморочное недвижимое имущество жилого назначения переходило в собственность Российской Федерации. Но с вступлением в силу Федерального закона от 29.11.2007 года № 281-ФЗ О внесении изменений в ч. 3 Гражданского кодекса РФ сложилась другая ситуация. Теперь в соответствии с поправками выморочное жилое помещение будут получать муниципалитеты и субъекты РФ. Владельцем столичных объектов недвижимости этой категории становится правительство Москвы. Или продолжает им оставаться, если квартира была предоставлена по договору найма.

Выгода для города очевидна он использует выморочное помещение для предоставления его очередникам и другим категориям граждан, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Правда, далеко не все невостребованные наследниками квартиры попадают в распоряжение столичных властей. По словам первого заместителя руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Николая Федосеева, примерно 25 % квартир, наниматели которых умерли, до недавнего времени утаивалось недобросовестными сотрудниками паспортных столов и эксплуатирующих организаций. Информация об освобождающемся жилье задерживалась на уровне районов. В итоге квартиры становились источником наживы для мошенников. Но незаконный увод объектов недвижимости у города тема другого разговора. В данной статье мы попробуем разобраться, в каких случаях жилье может стать выморочным.

Как гласит Гражданский кодекс
В соответствии со ст. 1151 ч. 3 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) имущество (не только жилье) становится выморочным, если наследники: отсутствуют (наследники как по закону, так и по завещанию); отказались от наследства; не имеют права наследовать; отстранены от наследства; не приняли наследство.

В таких случаях имущество получает в собственность Российская Федерация. Исключение составляет выморочное жилое помещение. Согласно новым поправкам в ГК РФ оно переходит в порядке наследования по закону в собственность муниципального образования, в котором находится, а если оно расположено в субъекте Российской Федерации городе федерального значения Москве или Санкт-Петербурге, в собственность такого субъекта.

Новый порядок начал действовать с 15 декабря 2007 года. Именно с этого момента поправки относительно выморочного жилого помещения вступили в силу.

Если свидетельство о праве наследования выморочного жилого помещения не выдано до дня вступления в силу Федерального закона от 29.11.2007 года № 281-ФЗ, то это недвижимое имущество переходит в порядке наследования в собственность муниципалитета и субъекта РФ, где оно расположено.

Рассмотрим подробнее случаи, когда жилье может отойти государству или, другими словами, стать выморочным.

Отсутствие наследников
Если квартира или жилой дом принадлежит одинокому человеку, не оставившему завещание, а своих детей, внуков, родителей и других родственников у него нет, то недвижимое имущество отойдет государству.

Отказ от наследства
Закон предусматривает право наследника отказаться от наследства. Не всегда доставшееся имущество приносит материальную выгоду. Иногда вместе с ним переходят и долги наследодателя, которые могут быть больше, чем само наследство. В таком случае многие граждане считают правильным отказаться от него.

Объявить об этом решении можно в течение шести месяцев со дня открытия наследства, в том числе когда наследство уже принято. Но, отказавшись от наследства, принять его снова уже не получится. Отказ не может быть изменен или взят обратно. Если наследником является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный гражданин, то отказ допускается только с предварительного разрешения органов опеки и попечительства.

Отказаться от наследства можно в пользу других лиц или без указания лиц, в пользу которых гражданин от него отказывается. Имущество становится выморочным в том случае, если все наследники отказались от наследства, и при этом никто из них не заявил, что отказывается в пользу другого наследника. По закону отказаться нельзя в пользу кого угодно, надо, чтобы этот человек входил в число наследников. К данной группе граждан относятся наследники по завещанию или по закону любой очереди, не лишенные наследства, в том числе те, кто призван к наследованию по праву представления или в порядке наследственной трансмиссии.

В ряде случаев отказ не допускается. Нельзя отказаться:

* от имущества, если оно завещано наследодателем назначенным им наследникам;
* от обязательной доли в наследстве;
* от имущества, если наследнику подназначен другой наследник, указанный в завещании.

Для того чтобы оформить отказ от наследства, достаточно прийти к нотариусу по месту открытия наследства и подать заявление.

Недостойны наследства
Те граждане, кто не имеет права наследовать или отстранен от наследства, считаются недостойными наследниками.

Кто не имеет права наследовать?
В соответствии со ст. 1117 ГК РФ граждане не имеют права наследовать ни по закону, ни по завещанию, если они своими умышленными, противоправными действиями, направленными против наследодателя, кого-либо из его наследников или против осуществления последней воли наследодателя, выраженной в завещании, способствовали призванию их самих или других лиц к наследованию.

Также недостойным наследником можно стать за попытки или действия, направленные на увеличение причитающейся доли себе или другим лицам. Все приведенные выше обстоятельства сами по себе не влекут признания наследника недостойным. Такие факты должны быть подтверждены в судебном порядке. Другими словами, стать недостойным наследником можно только после того, как таковым гражданина признает суд. Но даже после решения суда получить наследство можно. При условии, что наследодатель вновь завещает гражданину, утратившему право наследовать, свое имущество. Правда, такой наследник будет бороться за имущество на общих основаниях.

К числу недостойных наследников закон относит также родителей, лишенных родительских прав. Они не могут наследовать имущество по закону после смерти своих детей, если к моменту открытия наследства они не восстановлены в родительских правах.

Кого могут отстранить от наследства?
Отстранить гражданина от права наследовать по закону может только суд. Происходит это по требованию заинтересованного лица. Основанием для отстранения от наследования по закону может послужить злостное уклонение от выполнения обязанностей по содержанию наследодателя. Речь идет не только о финансовой поддержке, но и моральной. Например, дети не навещали своих родителей, не помогали деньгами, не заботились о них и т. д.

Если человек уже получил наследство, но его признали недостойным наследником, то он обязан вернуть все полученное имущество.

Наследники не приняли наследство
Как вытекает из ГК РФ, для приобретения наследства наследник должен его принять.

Существует два основных способа принятия наследства. Во-первых, путем подачи нотариусу заявления о выдаче свидетельства о праве на наследство. Такой документ приносят по месту открытия наследства. Если в данном месте нотариуса нет, то заявление подают должностному лицу, которое в соответствии с законом уполномочено выдавать свидетельство о праве на наследство.

Во-вторых, допускается фактическое принятие наследства. Закон признает наследство принятым, если наследник совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства. К ним, в частности, относится:

* вступление во владение или в управление наследственным имуществом;
* принятие мер по сохранению наследственного имущества, защита его от посягательств или притязаний третьих лиц;
* оплата за свой счет долгов наследодателя или получение от третьих лиц причитающихся наследодателю денежных средств;
* оплата за свой счет расходов на содержание наследственного имущества.

Наследство можно принять в течение шести месяцев со дня его открытия. Если по тем или иным причинам этот срок был пропущен, то он может быть восстановлен в судебном порядке. Допустим, квартира стала выморочным имуществом, и муниципалитет оформил ее в собственность. А тут объявился наследник, который не знал о наследстве или не успел принять его. В данном случае, чтобы вернуть себе квартиру, придется обращаться в суд.

В соответствии со ст. 1155 ГК РФ по заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства, суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если тот не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил срок по другим уважительным причинам. Но при условии, что наследник обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины несоблюдения этого срока отпали. Таким образом, для такого наследника возможность получить квартиру будет связана с восстановлением пропущенного для принятия наследства срока. А затем уже с решением вопроса о признании права собственности за наследником.