Ипотека и недвижимость - С инвестициями в недвижимость лучше подождать полгода

Борьба со схемами минимизации налогообложения в последние годы затронула почти все отрасли российской экономики. Исключение составляет, пожалуй, только российский рынок недвижимости, на котором процветают самые разнообразные схемы ухода от уплаты налогов. Робкие попытки навести порядок в этой отрасли совсем недавно начали предприниматься, но пока к ощутимым результатам не привели.

Спустя несколько месяцев после скандала с компанией МИАН, сократившей себе налогооблагаемую базу за 2002-2003 годы, по версии налоговой службы, на 1 млрд рублей, над рынком недвижимости повисло напряженное ожидание. Прибегнут ли фискальные власти к радикальным мерам по пресечению увода выручки всех застройщиков из-под налогообложения или это была лишь разовая акция? Ответ на этот вопрос непрост: сращение крупного строительного бизнеса с властью не является секретом ни для кого.

С другой стороны, ситуация, когда застройщики, получающие сверхдоходы от своей деятельности, оказываются, согласно отчетности, убыточными, - это нонсенс. Вместе с тем такова реальность. В опубликованном летом минувшего года Управлением Федеральной налоговой службы (УФНС) России по Москве перечне убыточных организаций были упомянуты крупные застройщики и риэлторы, а также связанные с ними компании. В частности, среди них ЗАО Корпорация МИАН, ЗАО Миракс-сити, ООО ОГЭ СУ-155, ЗАО Декра, ОАО Компания Главмосстрой, ЗАО Корпорация Конти и др.

Спрятать прибыль
То, что покупатели квартир в Москве вольно или невольно помогают компаниям-продавцам укрывать доходы, вряд ли прозвучит откровением для рядового потребителя, имеющего опыт приобретения недвижимости. Ведь практически все новые квартиры продаются либо с помощью векселей, либо с участием фирм-однодневок. При этом расчеты по договорам купли-продажи почти всегда проходят с использованием банковских ячеек наличными.

Скандал с вексельной схемой в прошлом году очень показателен. УФНС России по Москве в порядке контроля нижестоящего налогового органа - ИФНС № 33 - провело повторную налоговую проверку ЗАО МИАН на предмет соблюдения налогового законодательства за 2002-2003 годы. И в ходе проверки УФНС обязала вернуть в казну государства более 1 млрд рублей.

Схема выглядела так. Клиентам компании предлагалось заключить договор инвестирования в строительство жилья. При этом оплата производилась векселями, которые клиенты приобретали у технической компании, как посчитала УФНС, связанной с МИАНом и возглавляемой ее финдиректором, по цене, эквивалентной реальной стоимости квартиры. После этого ЗАО МИАН уступало права на квартиры гражданам, а векселя учитывало по цене ниже номинала. При этом разница между реальной и номинальной стоимостью векселя якобы возвращалась покупателю, за что последний расписывался в фиктивном приходном ордере.

Что в какой-то мере оправдывает одну из крупнейших компаний рынка - так это то, что страдает компания за всех участников рынка (ЮКОСу, впрочем, это оправдание не помогло). Опрос Газеты, проведенный среди профессиональных участников рынка, показал, что серые схемы при продаже квартир используют при оформлении перехода прав собственности на подавляющее большинство квартир - от 70 до 90%. Даже если условно считать, что из-под налогового учета уводится половина рыночной стоимости квартиры, из поля зрения налоговых органов исчезло почти $4 млрд только от продаж квартир в Москве.

Вексельная схема после разборок МИАНа с налоговиками стала менее популярной. Впрочем, у застройщиков есть из чего выбрать. Как говорит руководитель группы финансовых расследований ФБК-Право Александр Сотов, чаще всего застройщиками применяются следующие приемы для уклонения от налогов: привлечение фиктивных подрядчиков, которые используются для завышения расходов; занижение реальной стоимости квартир в договорах инвестирования или купли-продажи (при этом основная оплата идет черным налом).

На рынке самых дорогих квартир объект может перепродаваться через перепродажу долей в офшорной компании, которой принадлежит квартира, внесенная в качестве доли в уставном капитале.

Кроме того, для занижения налогооблагаемых сумм может использоваться аффилированная с застройщиком страховая компания. Или квартиры могут продаваться подставным лицам по заниженной стоимости, а затем реализовываться на вторичном рынке. Описывать все схемы не имеет смысла, суть их в одном: они позволяют спрятать прибыль от налогообложения. Впрочем, сделаем одно исключение: офшорная схема достойна отдельного описания.

Офшорные дыры
Борьба с офшорами с приходом Владимира Путина на пост президента была оформлена чуть ли не в качестве национальной идеи. И вроде бы канули в Лету схемы, когда российское сырье продавалось аффилированным иностранным трейдерам за копейки, а вся прибыль оседала в офшорах. Однако на улице регистраторов офшорных компаний сейчас праздник: дефицит клиентов, еще несколько лет назад подкосивший их бизнес, закончился. В последние два года именно строительный бизнес начал активно использовать офшорные схемы.

Чаще всего офшоры применяются девелоперами при осуществлении инвестиционных сделок в строительстве. Кроме того, построенные объекты также продаются с использованием иностранной компании.

Приобретение объектов недвижимости в России сегодня зачастую сопряжено с регистрацией целевой организации в иностранной юрисдикции, - рассказывает Руслан Васютин, партнер международной юридической фирмы DLA Piper. - Ни один из девелоперов не хочет платить 24% налога на прибыль от прироста капитала, возникающего в результате реализации проекта в сфере недвижимости. Создание специальной property company и финансирование строительства за счет займов позволяет принимать к вычету в полном объеме проценты по таким займам и уменьшать налог на прибыль.

Преимущество в том, что в офшорах от налогов освобождены компании с особым статусом, так называемые нерезидентские компании, которые не имеют недвижимости на территории офшора и не ведут там коммерческой деятельности.

Эксперты утверждают, что более 90% трансакций в строительстве в России осуществляется с использованием иностранных компаний, а наиболее популярной офшорной зоной является Кипр. Кипр вступил в Евросоюз и с 2004 года перестал быть официальным офшором. Но при этом здесь сохранился льготный режим налогообложения и по-прежнему действует закон о неразглашении тайны бенефициара, конечного владельца бизнеса.

Так, если офшорная компания, действительным владельцем (бенефициаром) которой является резидент России, приобрела здание в России, то для всех третьих лиц владельцем данного здания будет именно эта компания. Если кто-то пожелает купить объект, то его владелец может просто заменить себя, как бенефициара офшорной компании, на нового человека (или юридическое лицо). Таким образом, внешне собственник объекта не меняется, поэтому не возникает ни пошлин, ни налогов, сделка проводится быстро и конфиденциально.

Бой с тенью
Интересно, что в России с продажей недвижимости под видом смены собственников компаний ведется активная борьба. Налоговые риски в случае проведения сделки купли-продажи под юрисдикцией РФ в виде реализации компаний, держащих на балансе объекты недвижимости, значительно выросли со вступившей в силу 1 января 2006 года новой редакцией п. 6 ст. 280 Налогового кодекса РФ. Тогда было введено обязательное привлечение независимого оценщика для определения стоимости акций, не обращающихся на организованном рынке.

Используя новшества в законодательстве, налоговики возбудили немало дел по сокрытию сделок с недвижимостью и выиграли их в российских судах. Скорее всего, именно это и стало причиной сокрытия сделок с недвижимостью с помощью офшоров.

Для борьбы с офшорами у налоговиков вроде бы тоже есть инструменты. Так, в соответствии с п. 5 ст. 309 НК РФ доходы от реализации акций (долей) российских организаций, более 50% активов которых состоит из недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, относятся к доходам иностранной организации от источников в Российской Федерации и подлежат обложению налогом, удерживаемым у источника выплаты доходов.

Однако с рядом стран у России заключены договоры об избежании двойного обложения, которые прямо противоречат этому положению. Например, согласно п. 4 ст. 13 соглашения между правительством Российской Федерации и правительством Республики Кипр об избежании двойного налогообложения в отношении налогов на доходы и капитал от 5 декабря 1998 года, доходы от отчуждения любого имущества, иного, чем то, о котором говорится в предыдущих пунктах соглашения, подлежат налогообложению только в том договаривающемся государстве, резидентом которого является лицо, отчуждающее имущество.

Таким образом, доходы, полученные резидентом одного из договаривающихся государств (в нашем случае это Кипр. - Газета) от отчуждения долей компании, которая является резидентом другого договаривающегося государства, подлежат налогообложению на территории первого упомянутого договаривающегося государства, - объясняет Минфин в письме от 3 августа 2007 года № 03-08-05/3.

При этом на нормы Налогового кодекса можно не обращать внимания. Учитывая, что, согласно ст. 7 кодекса, нормы международных договоров Российской Федерации, касающихся вопросов налогообложения, имеют приоритет над нормами внутреннего законодательства, при налогообложении доходов от отчуждения долей российской компании, полученных иностранными компаниями, следует применять положения соответствующих соглашений об избежании двойного налогообложения, устанавливающие специальные налоговые ставки, - говорится в том же письме Минфина.

Налоговики в поисках смысла
Большая часть схем, используемых застройщиками, трудно назвать незаконными. У налоговиков есть только один способ, позволяющий им уличить застройщиков, - доказать, что сделка совершается исключительно для избежания налогообложения. Эту возможность подарил налоговикам Высший арбитражный суд. 12 октября 2006 года пленум ВАС выпустил постановление № 53, в п. 3 и 4 которого говорится, что налоговая выгода может считаться необоснованной, если: а) выгода получена в результате отражения операций не в соответствии с их действительным экономическим смыслом; б) выгода получена в результате отражения операций, не имеющих экономического смысла; в) выгода получена не в связи с осуществлением реальной предпринимательской деятельности.

Эти общие определения уже начали использоваться налоговиками в судах, и множество дел против небольших компаний они уже выиграли. На базе этого же постановления ВАС строилось и обвинение против МИАНа. Можно ли считать это началом борьбы за чистоту всего рынка недвижимости, покажет время. По крайней мере, прецедент с наказанием крупной компании уже есть.
Частные инвесторы на рынке недвижимости сегодня в тупике. Профессиональные участники рынка недвижимости советуют им потерпеть: в ближайшие месяцы здесь сохранится крайне неоднозначная ситуация.

Приобретать с инвестиционными целями в Москве и в столичном регионе не стоит ни квартиры, ни коммерческую недвижимость, ни землю. Доходность квартиры экономкласса в Москве, как и квартиры элитарной, сегодня составляет не более 3-4% годовых, а квартира бизнес-класса принесет инвестору 4-5% годовых, что, мягко говоря, не делает привлекательными спекулятивные покупки, - рассказал Газете вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев.

Коммерческая недвижимость по итогам прошлого года принесла инвесторам до 9% годовых. Это самый высокий показатель доходности на рынке, отмечают эксперты: арендные ставки в офисных центрах, например, в среднем выросли на 15-20%. Но успешно играть в этом сегменте рынка может лишь крупный инвестор: начальные инвестиции составляют от $500 тысяч за объект. Хотя руководитель информационно-аналитического центра RWAY Александр Крапин советует быть очень и очень осторожным даже на этом относительно благополучном рынке.

Управляющий директор группы AG Capital Александр Агибалов считает, что жилье в Москве по итогам прошлого года принесло отрицательную доходность, тогда как в российских регионах жилье выросло в цене в среднем 20-25%. Доходность коммерческой недвижимости, по его же словам, составила 15-20%, а земля в Подмосковье подорожала за год минимум на 30% на ликвидных направлениях. Александр Крапин соглашается, что земля выросла в цене, но цены реальных сделок - это терра инкогнита, ибо в этом сегменте узкая группа инвесторов дозированно перепродает небольшие объемы своих латифундий. Составить картину для практических советов на земельном рынке сегодня крайне сложно. Впечатление пузыря относительно земельного рынка у меня устойчиво, - признается Крапин.

Во что же вкладывать сегодня свободные средства? В собственный, непременно доходный бизнес, - считает Крапин. - Тренды на рынке недвижимости более или менее определенно проявятся спустя полгода. Руководитель аналитической службы МИАН - агентство недвижимости Алексей Кудрявцев видит все же возможности заработка в коммерческой недвижимости. Для частных инвесторов объектами вложений могут быть недорогие нежилые помещения в жилых объектах - новостройках. Инвестиционным потенциалом сегодня обладают подмосковные многоэтажки, - замечает Кудрявцев.

Загородное жилье и участки земли на общем непривлекательном инвестиционном фоне продаются дольше по сравнению с предыдущим годом в два раза: срок экспозиции - до года и более, говорит Кудрявцев, тогда как год назад средний срок составлял не более трех - шести месяцев. Земля - самый невыгодный с инвестиционной точки зрения для частного лица товар, - категорично отрубает Апрелев. Она не приносит текущего дохода. С точки зрения текущей рыночной ситуации ликвидность земли снижается, поскольку для продажи необходимо ее освоение, которое обойдется минимум в 70% суммы затрат при покупке.