Ипотека и недвижимость - Спор о цене за метр

Корпорация Mirax Group объявила о приобретении 19,09% ОАО Сити, управляющего одной из самых амбициозных строек столицы -- ММДЦ Москва-Сити, но не назвала продавца этих акций. Как стало известно Ъ, долю в ОАО сократили структуры Михаила Прохорова и Владимира Потанина, ранее контролировавшие около 47% компании. До лета экс-партнеры собираются избавиться от оставшихся акций ОАО. После сделки крупнейшим совладельцем Сити стал Олег Дерипаска, в собственности которого 38% ОАО.

Вчера корпорация Mirax Group (застраивает участки N13 и N25 ММДЦ Москва-Сити) официально сообщила, что 30 января 2008 года одна из ее компаний закрыла сделку по приобретению 19,09% ОАО Сити. В компании не раскрывают ни сумму сделки, ни контрагента. Источник Ъ, знакомый с ходом переговоров, уточнил, что владелец Mirax Group Сергей Полонский приобрел акции ОАО у структур Михаила Прохорова и Владимира Потанина, контролировавших 47% Сити (см. справку). В Mirax эту информацию не подтвердили и не опровергли, а в Интерросе от комментариев отказались.

Официальный представитель ЗАО КМ Инвест (управляет совместными активами господ Прохорова и Потанина) Константин Воронцов пояснил, что 19 декабря совет директоров ЗАО решил выкупить у офшоров, подконтрольных экс-партнерам, все акции ОАО Сити. Но у нас (у КМ-Инвеста) этих акций пока нет,-- добавил господин Воронцов.

Источник из окружения бизнесменов подтвердил Ъ, что Михаил Прохоров и Владимир Потанин собирались продавать весь пакет акций Сити, а среди претендентов называлась Mirax. По его словам, инициатором продажи выступал Владимир Потанин: Причина -- в неясных правилах игры (в управлении строительством делового центра Москва-Сити.-- Ъ) и отсутствии гарантий на этом рынке,-- пояснил он. По его словам, сделку по продаже долей экс-партнеров вел президент ОАО Сити Олег Байбаков (в 2005 году был членом совета директоров ОАО Сити от Норникеля). Начальник управления общественных связей Сити Наталья Орехова заявила, что господин Байбаков проинформирован о том, что в составе акционеров происходят определенные изменения, но свое личное участие в ведении сделки он отрицает.

После сделки крупнейшим совладельцем Сити стал Олег Дерипаска, владелец Базового элемента: еще в июне 2007 года он выкупил 38% ОАО у группы Гута. Пресс-секретарь Базэла Сергей Рыбак вчера отказался от комментариев.

Московский международный деловой центр (ММДЦ) Москва-Сити строится на Краснопресненской набережной на участке в 60 га. Инвестиции в первую очередь (около 3 млн кв. м) оцениваются в $10 млрд. Здесь строят турецкая Enka, СТ Тауэрс Шалвы Чигиринского, Капитал груп, Интеко Елены Батуриной, Снегири Александра Чигиринского, AFI Development Льва Леваева.

Учитывая, что на 30 октября капитализация ОАО Сити на индикативной площадке RTS Board составляла $154 млн, за 19,09% акций управляющей компании Mirax могла заплатить около $29,39 млн, подсчитала аналитик Банка Москвы Сабина Мухамеджанова. Не исключено, что Mirax пришлось заплатить продавцу премию в размере не менее 15% от суммы сделки, добавляет аналитик.

Останавливаться на приобретении 19,09% в Сити Сергей Полонский не собирается: Mirax планирует докупить акции ОАО, говорит член совета директоров Mirax Group Дмитрий Луценко. Возможно, эти акции будут также выкуплены у Михаила Прохорова и Владимир Потанина: источник Ъ, близкий к сделке, заверил, что бывшие партнеры по бизнесу собираются реализовать оставшийся у них пакет до лета 2008 года.

Выкупив акции Сити, Mirax получает доступ к двум новым площадкам в районе ММДЦ: на участке N20 ОАО построит небоскреб (180 тыс. кв. м), а по соседству на набережной Тараса Шевченко -- малоэтажный комплекс (57 тыс. кв. м).
В январе 2007 г. сделок на вторичном рынке было мало: предложение сократилось до 860 объектов, подсчитали аналитики Нижегородского центра научной экспертизы (НЦНЭ).

Весной по мере пополнения предложения и готовности продавцов идти на уступки рынок активизировался. Менеджер АН Монолит Сергей Сорочан утверждает, что в этот период реальные сделки закрывались как минимум с 10%-ным дисконтом от цены предложения. По оценке Антона Кузнецова, замдиректора АН Чекни, весной вторичный рынок жилья стал рынком покупателя.

В летние месяцы спрос упал до такого уровня, что риэлторы заговорили о стагнации. Однако в середине августа покупатели вернулись на рынок. Риэлторы говорят, что этому способствовал и рост объема предложения, и готовность продавцов идти на небольшие уступки, и понимание, что падения цен не будет. К ноябрю предложение, по данным НЦНЭ, увеличилось до 5160 объектов. Всю осень мы продавали то, что накопилось с начала года, когда квартиры выставлялись на рынок, а покупали их мало, говорит Елена Соловьева, директор по продажам АН Адрес. К концу года наиболее ликвидные из них были раскуплены, добавляет Марина Куландина, исполнительный директор АН Успех, и в начале января 2008 г. предложение сократилось до 1475 квартир.

Почувствовали разницу
Главной тенденцией 2007 г. стала дифференциация цен. В условиях ажиотажного спроса 2006 г. разница между престижными и непрестижными районами, между дорогим и дешевым жильем нивелировалась: дорожала любая недвижимость. В 2007 г. ситуация изменилась. Жилье в домах постройки 50-60-х гг. прошлого века перестало расти в цене. Стоимость хрущевок и брежневок увеличивалась, но медленнее, чем у современного жилья. По словам Куландиной, покупатели, особенно те, кто улучшал жилищные условия, предпочитали взять кредит, но купить жилье качеством повыше.

Как констатирует Татьяна Романчева, директор НЦНЭ, по итогам 2007 г., судя по ценам предложения, типовое жилье, которое в основном расположено в непрестижной заречной части города, подорожало на 25-30%. А прирост цен в центральных Нижегородском и Советском районах достиг 40-50%. По оценке Ильи Рубцова, заместителя директора НЦНЭ, такой высокий показатель был обеспечен в основном квартирами элитного и бизнес-класса, которые здесь преобладают.

По данным Рубцова, средняя стоимость 1 кв. м двухкомнатной квартиры в историческом центре города за первую половину года выросла на $640, а за второе полугодие на $470.

Ипотека для немногих
По словам Куландиной из Успеха, весной спрос держался только благодаря ипотеке. Массовой ипотека не стала, ожидаемого прорыва не произошло, возражает Кузнецов.

Алексей Денисов, директор агентства ипотечного жилищного кредитования Ника, сообщил, что в 2007 г. по сравнению с 2006 г. число выданных при помощи АИЖК кредитов увеличилось всего с 700 до 720, зато почти в два раза с 456 млн руб. до 800 млн руб. вырос их объем в денежном выражении. Вследствие американского ипотечного кризиса ряд нижегородских банков ужесточил условия кредитования, рассказывает Соловьева, это изменило соотношение сил на рынке.

Сергей Олонцев, начальник отдела заключения и сопровождения ипотечных сделок нижегородского филиала ВТБ 24, утверждает, что их банк оказался в выигрыше. Клиенты, получившие одобрение в других банках, но не захотевшие брать кредит после повышения ставок, перешли в ВТБ 24. Объем ипотеки в Нижнем Новгороде у ВТБ 24 возрос в два-три раза. Только в декабре 2007 г. мы выдали кредитов на общую сумму $6 млн, радуется Олонцев.

Потенциальные покупатели из числа несостоявшихся в 2007 г. заемщиков, возможно, выйдут на вторичный рынок в 2008 г., прогнозирует Соловьева. Это приведет к оживлению спроса и росту цен на 35-40%, по оценке Соловьевой. По мнению Романчевой, в этом году квартиры на вторичном рынке подорожают не больше чем на 25-30%. Более высоким темпам роста помешают, по ее мнению, рост предложения на рынке новостроек и отток туда части покупателей.