Ипотека и недвижимость - Вывод с пресни

Начало года для всех, кто планирует совершать сделки с недвижимостью, всегда сопровождается мыслями о возможной ценовой ситуации. И хотя прогнозы далеко не всегда оправдываются, вопрос Что делать: покупать или продавать? задает себе чуть ли не каждый владелец квадратных метров

Есть строгая зависимость цен на недвижимость от мировых цен на нефть

На рынке жилья за последние два-три года темпы ежемесячного ценового прироста существенно снизились, и даже не наблюдалось ранее столь заметных скачкообразных сезонных повышений цен. Хотя и период так называемой стагнации (в смысле некоторой приостановки роста цен) на самом деле был скорее условным, чем реальным. На деле стоимость дешевого жилья повышалась постоянно, единственное, на что мог рассчитывать покупатель, так это на то, что продавец не запросит за жилье больше после внесения залога, то есть цена сохранится на период брони. Что касается элитного жилья или квартир бизнес-класса, то динамика цен здесь традиционно была менее подвижной, нежели в сегменте эконом-класса, поэтому в краткосрочном и даже среднесрочном периодах можно было говорить об установившихся ценах. При этом, как ни странно определенные виды городского жилья класса люкс сохраняли и сохраняют постоянный рост цены предложения и что называется не ищут покупателей.

К концу 2007 года квадратный метр продавался уже не за $4250-4500, как было еще летом, а примерно за $4900-5200. И если кому-то удавалось осуществить сделку чуть-чуть дешевле, то, ему просто повезло. Начало текущего года не привнесло существенных изменений, как и ранее самое ликвидное жилье уверенно дорожает. И хотя доходность рынка - не в пример уровня 2003-2004 гг. - не столь высокая, возможности рынка еще достаточно велики. Собственно, это обстоятельство и сохраняет крупных игроков приверженцами своего дела.

Причины ценового роста традиционно вытекают из общеэкономических факторов.

А поскольку экономика России с каждым годом все сильнее вливается в мировую экономику, то и ее активы все сильнее зависят от ряда общемировых экономических показателей. Так, напрямую, можно отметить строгую зависимость цен на недвижимость от мировых цен на нефть. Если бы баррель в свое время не подорожал, цены на столичное жилье могли бы рухнуть в одночасье. Сегодняшняя ситуация во многом зависит от того как разрешится экономический (и в частности ипотечный) кризис в США, где бюджет явно перенасыщен долговыми обязательствами, по цепочке подрывающими экономику богатейшей страны мира. По крайней мере, уже сейчас можно ожидать некоторого снижения стоимости одного барреля черного золота, соответственно подешевеет и российская нефть (иначе на мировой рынок мы не выйдем), а она, как и недвижимость, привязана к доллару.

Можно ли в связи с этим ожидать падение цен на жилье?

В какой-то степени, да. Такое возможно. Причем очевидно, что, в первую очередь, ситуацию с ценами ощутят жители крупных городов и, прежде всего, столицы. Но не стоит забывать о компенсационных факторах, которые будут препятствовать снижению цен на рынке жилого фонда. Для начала можно вспомнить увеличение цен на строительные материалы и, в первую очередь, на цемент, который за прошедший год подорожал более, чем в два раза. Не секрет, что рынок новостроек задает цены, а вторичный уже подхватывает эстафету. Так что если дорожает строительство, то соответственно дорожает и то, что строится, и то, что уже построено ранее. Разумеется, противостоять падению цен будут и крупнейшие инвесторы, застройщики и девелоперы - им не выгодно уменьшать размер своей прибыли. И дело тут вовсе не в сговоре, как многим кажется, тут и не сговариваясь каждый будет отстаивать свои коммерческие интересы.

При этом рынок - это саморегулирующаяся система и сдерживать его искусственным способом длительное время - не реально. Не случайно мы можем наблюдать его колебания: так, в первой половине прошедшего года эксперты говорили о некотором снижении цен, а с приходом осени, наоборот, об их повышении. Впрочем, заключения аналитиков зачастую не совпадают. Например, по данным портала rway.ru цены конца декабря 2007 года и конца 2006 года совпадают. И, по словам гендиректора одноименного портала - информационно-аналитического агентства RWAY - Александра Крапина, рублевое подорожание в 1,2% вызвано ничем иным, как снижением курса доллара по отношению к рублю. А вот Олег Репченко, глава аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости, если верить публикациям в Интернете, считает повышение цен в октябре-ноябре 2007 года в среднем на 2% естетственной ответной реакцией на падение доллара на 1 рубль (то есть на 4%). Еще одно мнение - Владислава Луцкова - руководителя аналитического центра холдинга Миэль-недвижимость, который утверждает, что октябрьский рост цен составил 3,8%.

Что же все-таки можно ждать от рынка жилья с приближением весны?

По мнению многих специалистов, подорожание не должно намного превысить темпы инфляции. К слову сказать, на конец 2007 года инфляция составила 12%. Согласно аналитическим обзорам рост цен может составить 15-18%, возможно и 20%, а в отдельных сегментах и 25%. Дело в том, что в настоящее время на рынке внимательнее относятся к классам жилья. Если еще несколько лет назад не было особой разницы между квартирой бизнес-уровня и жильем повышенного комфорта, то теперь, как говорится, найдите 10 отличий. Возможно это только повод для ценовой накрутки, но с другой стороны повышение цены без увеличения спроса вызывает сомнения. К слову сказать, по мнению специалистов управляющих партнеров компании МИЭЛЬ-новостройки к концу 2008 года со столичного рынка исчезнет жилье эконом-класса: спрос на него значительно превышает предложение, поэтому рынок дешевых квартир перебазируется за МКАД. В Москве же будет активно развиваться рынок жилья бизнес-класса и элитного жилья.

Сложно представить себе, что за однокомнатной квартирой нужно будет ехать за МКАД, все-таки однушки и дешевенькие двушки - один из наиболее оборачиваемых сегментов на рынке жилья. К тому же дефицит предложения пресловутых однушек ощущается и ближайшем Подмосковье!

Стоит также отметить, что, несмотря на ценовую моду новостроек рынок вводимого жилья, по мнению экспертов корпорации ИНКОМ-недвижимость, составляет примерно 37 тыс. объектов, а в сравнении с имеющимся жилищным фондом - 3 млн. квартир - это около 1%. Так что в значительной степени при расчете среднерыночных цен непременно стоит учитывать положение дел на вторичном рынке.

Интересно, что многие опасались негативного влияния на рынок парламентских выборов в декабре 2007 года. Однако ничего страшного не произошло, активность на рынке сохранилась высокой. В связи с этим не стоит опасаться и предстоящих выборов Президента России - вряд ли они повлияют на изменение ценовой ситуации, предсказываемой нам ведущими экспертами в области жилой недвижимости. Соответственно и планы по покупке или продаже (а, может, аренде, ренте и пр.) нужно проводить с учетом типа имеющегося жилья и прогнозируемого роста цен.
B декабре 2002 года вышло постановление правительства Москвы «О градостроительном плане развития территории Пресненского района на период до 2020 года». В постановлении, в частности, указывается, что из общей площади земли, ныне занимаемой промышленными предприятиями, 40 га должны быть отданы под строительство жилых домов, посадки деревьев и прочие «полезные либо практически выгодные и экономически рентабельные нужды».

Процесс перемещения предприятий с территории столичной Пресни за МКАД уже начался. Интересно, что директоров большинства предприятий... не расстраивает перспектива переселения. Ведь иметь промышленную недвижимость в Москве — удовольствие дорогое. В первую очередь из-за ежемесячной платы за пользование городской землей и коммуникациями.

Взвесив все «за» и «против», руководители нескольких заводов предпочли покинуть насиженные места. Они намерены продать принадлежащие им в районе Пресни территории и купить земли в Подмосковье. В организации переезда активное участие принимают инвесторы, заинтересованные в освоении земель в центре Москвы.

По предварительным расчетам, вырученных предприятиями денег хватит не только на возведение заводских корпусов, перевоз оборудования и налаживание производства. Их будет достаточно для приобретения участков земли и строительства коттеджных поселков. Часть домов продадут по льготным ценам сотрудникам предприятий, а остальные — всем желающим. Что и говорить, выгодная сделка! Неудивительно, что в столичном правительстве нет никаких беспокойств о «выводе предприятий за свой счет». Уже решено, что методом самовывоза навсегда покинут Пресненский район ОАО «Восток», ОАО «Фабрика Снежка», ЗАО «Хортекс» и ОАО «Новоком Инвест». А на территориях пионеров этого процесса ОАО «Московский метизный завод «Рассвет»» и ЗАО «Обувная фабрика «Патита» уже началось строительство новых жилых домов.

В целом спрос на квартиры в районе Красной Пресни очень высокий. ДИПС недавно закончил строительство в этом районе целого квартала, общая жилая площадь которого составляет 57,5 тыс. кв. м. Некоторые новые квартиры, недавно там купленные и уже поступившие на вторичный рынок, продаются по $4,5 тыс. за 1 кв. м.

Как нам сообщили в пресс-службе ДИПСа, при строительстве квартала им пришлось вывести одно промышленное предприятие, располагавшееся на улице Александра Невского. ДИПС подобрал для предприятия новые помещения, за свой счет организовал переезд. Многие промышленные предприятия, которые перемещаются из Центрального округа Москвы за кольцевую автодорогу и в область, на средства инвестора имеют возможность произвести реновацию. Так как центр Москвы является зоной повышенной плотности населения, то нецелесообразно иметь здесь занимающие большие площади, негативно влияющие на экологию и уродующие облик города предприятия.

Иногда случаются конфликты, но громкие скандалы происходят редко. Обычно инвестор по-хорошему договаривается с предприятием, на территории которого он решил начать строительство. Кроме того, часто выводу предприятия предшествует предписание правительства Москвы, издание соответствующего законодательного документа в адрес предприятия.

Если вывод первых шести предприятий можно считать несомненной удачей московских властей, то имеющий федеральное значение Пресненский машиностроительный завод пока остается неприступной крепостью. Генеральный директор завода Андрей Громадчук в интервью М2 заявил, что «планов по выселению завода с территории Пресненского района не было и не предвидится». «Сейчас мы перепрофилируемся и закрываем опасные производства. Завод несколько изменит сферу своей деятельности, но территории завода не будут отданы под строительство жилых домов и не будут сданы в аренду под магазины и офисные помещения. Тем более никогда не шло речи о закрытии завода или о его выводе из района Пресни», — сообщил М2 А. Громадчук.

Жители Пресни считают, что на этих территориях надо возводить не дома или торговые центры, а сажать деревья и разбивать парки. Увы, лесопосадка — далеко не прибыльный бизнес, а потому на месте заводов в ближайшем будущем будут красоваться не бульвары, а новые дома и объекты инфраструктуры для состоятельных граждан. Что поделать, Пресня — центр столицы, и жить здесь считается престижным. Коренные жители района опасаются, что, когда будут выселены почти все предприятия, возведены новостройки, начнет функционировать ММДЦ «Москва-Сити», закроются недорогие магазинчики с продуктами, а на их месте появятся бутики и супермаркеты.

На сегодняшний день в районе Пресненский ведется довольно активное строительство и реконструкция кварталов (порядка десяти объектов с планируемым сроком сдачи от IV квартала 2003 до II квартала 2005 года). Квартиры бизнес-класса в среднем стоят $1500–2500 за 1 кв. м. Более дорогие квартиры в таких элитных домах, как в Большом Палашевском переулке, обойдутся покупателям по $3350–5600 за 1 кв. м.

Алексей Веденский
Руководитель специальных проектов Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции:
Сейчас промышленные зоны занимают в городе более 20 тыс. га. Генеральный план развития Москвы предусматривает их сокращение за счет реформирования находящихся на них предприятий до 15 тыс. га до 2020 года. Площадь 66 существующих в Москве предприятий планируют сократить, ликвидируют же 16 промзон.
В настоящее время в Москве идет масштабная работа по исследованию промышленных зон. По его итогам принимается решение о форме дальнейшего использования того или иного предприятия.
Как правило, собственники предприятий сами заинтересованы в реформировании своих производств. Часто, перемещаясь из Центрального округа Москвы в промзоны, они имеют возможность на средства инвестора произвести реновацию. Кроме того, в промышленных зонах Москвы упрощен подъезд к предприятию грузового транспорта, и там куда ниже плата за землю и за аренду помещений.
Правительство Москвы заинтересовано в создании системы цивилизованного переноса промышленных предприятий. Этот процесс должен производиться согласно единственно правильному принципу перебазирования промышленности: создание аналогичных мощностей в пределах Москвы и ближайшем Подмосковье.

Андрей Шалыгин
Руководитель аппарата управы Пресненского района:
— Жители района действительно иногда выступают против строительства новых зданий. Например, недавно были проблемы со строительством компьютерного центра, так как жители заявили протест. Но им же будет спокойнее, если их дети проведут досуг в цивилизованном компьютерном центре, а не в подворотнях.
Вместе с тем нельзя сказать, что большое количество жителей противятся строительству в Пресненском районе новостроек. Обычно инициаторами беспокойства и даже организаторами митингов протеста выступает 10–15 человек. Как правило, это пожилые люди, которым хотелось бы видеть район таким, каким они его помнят на протяжении многих лет. Не всем приятно видеть, как Красная Пресня меняется буквально на глазах.