Ипотека и недвижимость - Первая

По прогнозам риэлтеров САНЭксперт с весны 2008 года в каждый квартал на рынок будет выходить новый поселок в пригороде. При этом, как отмечают эксперты, земли под застройку, обладающей стопроцентной привлекательностью для клиента, на сегодняшний день очень мало. Поэтому каждый застройщик, дабы привлечь своего покупателя, вынужден придумывать все новые и новые фишки, позволяющие будущему владельцу загородного дома, чувствовать себя на природе, так же комфортно, как в городском жилье и реализовывать запрещенные в мегаполисе способы отдыха.

Новые идеи быстро устаревают и перестают привлекать внимание покупателей и перестают играть решающую роль в выборе. Поэтому девелоперам приходится постоянно придумывать что-то нестандартное.

Оригинальная архитектурная концепция - еще одно веяние времени, но сегодня поселков, претендующих на это, не так-то много. Сегодня покупатель предпочитает выбрать дом под отделку, а не под ключ, чтобы оформить его на свой вкус, учитывая потребности своей семьи. Да и коттедж под ключ стоит процентов на 30-35% дороже, чем аналогичный по параметрам коттедж под отделку.

Зная правило торговли: каждый товар найдет своего покупателя, за застройщиков можно не волноваться, главное, чтоб мы - покупатели - были довольны результатом. А сегодня есть из чего выбрать: - отмечает Ахунова Роза, риэлтор загородной недвижимости Эксперт.

Безусловно, собственная инфраструктура - это здорово. Состоятельному человеку для нормальной жизни нужно многое.
Вместе с тем не следует забывать, что обратной стороной богатого набора инфраструктуры является дороговизна. За дополнительные услуги покупателю придется приготовиться и к дополнительным расходам. Причем не только в
момент приобретения коттеджа, но и при ежемесячной выплате квартплаты. Конечно, очень многое зависит от профессионализма обслуживающей поселок компании. Так, в некоторых поселках наличествуют общественные центры,
спортивные залы, теннисные корты, которые пустуют из-за неграмотного управления. В то же время есть поселки с успешно работающей огромной инфраструктурой.

Основной принцип инфраструктуры коттеджного поселка - все только для своих. В рамках наметившейся тенденции укрупнения возникающих на рынке загородных проектов инфраструктура зачастую берёт на себя роль индивидуальности посёлка. В таких проектах она может быть дополнена объектами, которые выделят посёлок среди других - гольф-полями, конно-спортивными базами, площадками для картинга и даже трассами для радиоуправляемых гоночных автомобилей. Всё ограничивается только фантазией застройщика и финансово коммерческой составляющей проекта.
Впрочем, говорить об обязательном наборе инфраструктуры не совсем правильно. Всё зависит от месторасположения посёлка и его размеров. Наличие магазинов на территории поселка для них не принципиально, так как продукты, как правило, закупаются заблаговременно. Образовательные учреждения так же не нужны по понятным причинам. Медицинское учреждение может быть создано в формате медицинско-аптечного пункта. Разница в требованиях к инфраструктуре у людей, выезжающих на отдых и людей, живущих за городом постоянно, безусловно, существует. Среди
дополнительных пожеланий людей, переселяющихся в загородный дом на постоянное место жительства, как правило, наличие выделенной линии интернет и телефонии, спортивные центры, магазины и рестораны.

К базовым элементам инфраструктуры поселка, которые необходимы в любом случае, все эксперты без исключения отнесли только здание администрации, включающее службы эксплуатации, охраны и уборки территории. Фактически
эти службы - основа организованного коттеджного поселка, которая объединяет отдельные дома в единый социум. Наличие остальных элементов инфраструктуры считают необходимыми не все эксперты, а только их часть, следовательно, целесообразность наличия этих объектов зависит от конкретного поселка, его местоположения, класса и локальных особенностей - считает Бурханова Гульнара Ринатовна, начальник отдела загородной недвижимости Эксперт.

Нужна или нет инфраструктура - вопрос сугубо личный, и каждый покупатель решает его сам. Очевидно одно: чем больше всевозможных благ цивилизации, тем выше ежемесячная плата. С другой стороны, покупатели качественной
недвижимости обычно не экономят на хороших ресторанах, мебели или одежде. Значит, и качество обслуживания собственного жилья для них должно быть на уровне. Более того, чем ниже стоимость эксплуатации, тем хуже поселок. И не только в смысле инфраструктуры - там могут появиться проблемы с обслуживанием инженерных сетей, уборкой и т.п. И проживание там никак нельзя будет назвать комфортным.
Промышленная зона Перово в Восточном округе станет пилотным проектом в деле коренного преобразования производственного сектора экономики Москвы. Если удастся воплотить все задуманное, то через 5-6 лет Перово должно превратиться в компактную промзону, которая в несколько раз превзойдет свои нынешние показатели, начиная с количества рабочих мест и заканчивая объемами выпускаемой продукции. Изюминка данного проекта - все реформы на конкретной территории станет курировать профессиональная управляющая компания, которая будет выбрана посредством конкурса.

Промышленность Москвы в последнее время находится в центре внимания городских властей. С одной стороны, промышленный комплекс рассматривается как один из существенных земельных резервов для развития непроизводственных функций столицы. С другой стороны, власти поставили перед собой задачу трансформировать производственный сектор, превратив его в современный, высокотехнологичный и эффективный сегмент московской экономики. На перекрестье этих двух задач и рождаются конкретные проекты по развитию и формированию компактных промышленных зон на территории города. Как рассказал руководитель Департамента науки и промышленной политики Москвы Евгений Пантелеев, сейчас уже определена 161 промзона в составе cуществующих производственных территорий и 49 промзон вне их. Общая площадь участков, которые они занимают, составляет около 7,5 тыс. га. Этот ресурс позволяет стабильно развивать промышленность и ставить перед ней задачи по повышению эффективности и модернизации.

Примечательно, что городские власти серьезно изменили концепцию регулирования и контроля над промышленными зонами. Они несколько отходят на задний план, выдвигая на первый план новый институт -профессиональные управляющие компании (УК). При этом Евгений Пантелеев отмечает, что в тактическом и стратегическом направлениях УК будут действовать не самовольно, а по заданию правительства и на возмездной основе. В 2008 году планируется выделить из бюджета города на развитие рынка управляющих компаний 150-200 млн. рублей. Деньги небольшие, но они. несомненно, дадут толчок для развития нового сегмента. Важно то, что столичное правительство оставляет широкое поле для инициативы самих предприятий, работающих в промзонах. Как говорят чиновники, если предприятия сами собираются и организуют свою управляющую компанию, то ей и флаг в руки. В этом случае никто не будет насильно навязывать со стороны чужую управляющую компанию. Однако, как показывает анализ, далеко не все промзо-ны могут сейчас оперативно самоорганизоваться. Но время не ждет, а потому городские власти идут на проведение конкурсов, которые позволят выбрать профессиональные управляющие компании.

Характерный пример -промзона Перово в Восточном округе. По словам префекта ВАО Николая Евтихиева, ее однозначно можно отнести к компактным промзонам. Если в недалеком прошлом она занимала 36 га, то после преобразований, которые уже стоят на повестке дня, она уменьшится до 13 га. Главный кандидат на выбывание - Кусковский химический завод, которого, собственно, уже не существует. На территории в ближайшей перспективе начнется возведение жилого квартала. Как отмечает Николай Евтихиев, этому заводу - однозначно не место в городе, так как он относился к экологически грязным производствам. Самый наглядный факт - придется провести серьезную рекультивацию заводского грунта, который в некоторых местах пропитался всяческими химическими гадостями на глубину до 8 метров.

Остальным же предприятиям предстоит жить и развиваться, правда, под руководством управляющей компании, которую выберут по конкурсу. Промзона Перово, - говорит Николай Евтихиев, - это как раз тот случай, где производства не смогли между собой договориться и создать собственную УК. Причем последней придется хорошенько поработать, а то и побегать, утрясая все моменты по дальнейшему развитию конкретной промзоны. Судя по всему, дел у нее будет много. Евгений Пантелеев указывает, что деятельность управляющей компании четко разбивается на три этапа. Первый - разработка технико-экономического обоснования и плана мероприятий по развитию промзоны. Второй этап - подготовка градостроительной планировки и разрешительной документации, и третий этап - это собственно осуществление капиталовложений и инвестиций в строительство, реконструкцию и техническое перевооружение. Самой управляющей компании не возбраняется быть активным участником процесса модернизации - она может стать приобретателем земельных участков в промзоне, инвестором в конкретные проекты строительства, технического перевооружения и т.д. Но в то же время УК будет работать в тесном контакте с существующими предприятиями, особенно на первом этапе. Фактически речь идет о нахождении компромисса между всеми заинтересованными участниками.

В случае с промзоной Перово все проще, так как по ней разработан проект планировки, который уже утвержден. В нем прописана, в том числе, и схема инфраструктурного обеспечения, начиная с энергетической инженерии и заканчивая транспортной сетью. Через 5-6 лет, если удастся реализовать все задуманное, Перово должно превратиться в компактную высокоэффективную зону, которая в несколько раз превысит нынешние экономические показатели. Так, число рабочих мест должно возрасти в два раза, выпуск продукции - раза в четыре, прибыль - до 8 раз. Точкой отсчета для определения успеха преобразования станет минимальный уровень съема продукции с квадратного метра территории. Если промзона превышает пороговый показатель, значит, дела у нее идут хорошо, предприятия развиваются в заданном русле промышленной политики Москвы. Если же нет, то возникает прямой повод заняться лечением и выяснением проблем. Столичным властям вместе с управляющими компаниями это будет сделать легче.

Первая - "перово"