Ипотека и недвижимость - По велению «царьграда»…

Вариантов продлить жизнь личному автомобилю существует множество, но самый удобный и проверенный временем, правда, не в России, а на Западе подземный гараж. Причем в том самом доме, где живет автовладелец. В этом случае машине гарантированы тепло и безопасность, а хозяину пресловутая шаговая доступность, избавляющая от необходимости возвращаться домой по темным пустынным улицам.

Кроме очевидных преимуществ есть у подземных гаражей определенные недостатки, и прежде всего цена, доходящая до 200 тыс. долл.

Где они есть?
Некоторые положения постановления правительства Москвы от 4 октября 2005 года № 769-ПП О внесении изменений в МГСН (Московские городские строительные нормы) 1.01 99 о нормировании расчетных показателей требуемого количества машино-мест для объектов жилого, общественного и производственного назначения комментирует Елена Зубарева, управляющий директор компании Delta estate.

В п. 9.3.3 сказано, что в домах второй категории (где на одного жителя приходится до 30 кв. м) следует предоставлять не менее одного машино-места на квартиру; первой категории (от 30 до 50 кв. м на человека) не менее 1,7; в домах повышенной комфортности (свыше 50 кв. м) не менее двух машино-мест. Получается, что в каждой панельной многоэтажке должен быть подземный гараж, причем мест в нем должно быть не меньше, чем квартир в доме

Разумеется, в реальности все происходит иначе. Дома типовых серий строят в основном без гаражей. В бизнес-классе паркинг обычно есть, но его вместимость смехотворно мала: на 100 120 квартир 30 35 парковочных мест. Такое сегодня встречаешь сплошь и рядом. Застройщик вроде бы учел рекомендацию городского руководства возводить все новые здания с подземными гаражами, но по сути Приблизительно та же проблема и с элитными домами. Машино-места есть, и в существенно большем количестве полтора два на квартиру. Но проблема в том, что у покупателей такой недвижимости и запросы другие. Три-четыре автомобиля на семью для них обычное дело.

Портрет паркинга в целом
Обычно в жилых домах строят двухуровневый подземный паркинг (очень редко трехуровневый). Расти вверх застройщику сложно это значит отнимать у здания жилые этажи. Опуститься ниже тоже вряд ли получится: строительство обойдется дороже; кроме того, в Москве (особенно в центре) очень много мест, где возможности вырыть глубокий котлован ограничены грунтовыми водами и коммуникациями, проложенными близко к поверхности. Так что если в 17-этажном доме всего два три уровня паркинга, вряд ли стоит удивляться, что машино-мест явно недостаточно.

На свое место в гараже автомобиль заезжает по пандусу. Прочие варианты (лифты, автоматические подъемники) у нас не очень-то прижились, в первую очередь потому, что в этом случае трудно найти виноватого, если машина окажется поцарапанной. Если же владелец едет к своему месту сам, с него и весь спрос

Юрий Синяев, директор по маркетингу группы компаний Конти, упоминает ряд других требований к подземному паркингу: высота потолков не менее 2,3 м; освещение, количество въездов и выездов (в зависимости от количества машино-мест), системы вентиляции, пожаротушения и безопасности, соответствующие нормативам.

Чрезвычайно полезная и нужная опция лифт, опускающийся с жилых этажей прямо в гараж. К сожалению, говорит Валерия Родионова, руководитель филиала Сивцев Вражек компании Новый Город, во многих домах, заявленных как элитные, об этой мелочи забыли. В результате, чтобы добраться до подъезда, хозяин машины должен выйти из паркинга на улицу. В подобной прогулке, пусть и по охраняемой территории дома, мало приятного, особенно зимой.

Еще совсем недавно в каждом гараже обязательно была мастерская. Но времена меняются сегодня авторемонт по месту жительства никому не нужен. Прежде всего потому, что разобраться в современных автомобилях, напичканных компьютерной техникой, гаражному умельцу не под силу. Ремонт стал прерогативой специализированных автосервисов. А в гараже нужно только одно мойка колес и днищ автомобилей, чтобы не пачкать пол и соседние машины. Подобную услугу оказывают практически во всех подземных гаражах, но, как отмечает Е. Зубарева, организована она не всегда безупречно: случаи, когда автомобиль, идеально чистый вечером, на утро следующего дня выглядит замарашкой, происходят довольно часто.

и машино-места в отдельности
По мнению В. Родионовой, самая главная проблема подземных гаражей теснота: Запросы состоятельных автовладельцев постоянно растут, а вместе с ними и машины. Чтобы поставить весьма скромный по сегодняшним временам автомобиль, нужно примерно 18 кв. м (3х6). Если же речь идет о крупном современном внедорожнике вроде Hummer или Cadillac Escalade, то придется накинуть еще минимум полметра в ширину и метр в длину.

Не секрет, что недвижимость живет значительно дольше автомобиля, элитные дома, построенные в конце 90-х и начале 2000-х, и сегодня претендуют на высшую ценовую лигу. Но вот размеры машино-мест в них зачастую не соответствуют классу жилья. В полной мере это относится и к проездам внутри гаражей. Застройщики экономят на них еще сильнее, чем на парковочных местах, ведь эти ничейные квадратные метры невозможно продать. Во всех паркингах, которые я видела, на стенах и колоннах видны следы от ударов бамперами, говорит В. Родионова. А апофеозом можно назвать случай, когда один наш клиент приехал смотреть квартиру, но так до нее и не дошел: его Hummer просто не проехал в ворота подземного гаража, и вопрос о приобретении данной недвижимости отпал.

Дорого ли?
За место в подземном гараже сегодня приходится платить не менее 40 тыс. долл., в некоторых случаях цены достигают 160 200 тыс. Тому, кто знаком с реалиями московского рынка, это вряд ли покажется чрезмерным: квадратный метр в типовом доме стоит сегодня около 4 тыс. долл., в бизнес-классе 8 9 тыс., а в элите уже никого не удивишь 15 20 тыс. долл.

Несмотря на единодушное мнение о дороговизне подземных гаражей, продаются они весьма успешно. В начале 2000-х годов застройщики нередко жаловались, что покупатели выбирают квартиры, а места в паркинге игнорируют. Сегодня о таких проблемах и думать забыли: машино-места в дефиците, и застройщики решают, кому их предложить. Как говорит Елена Голубева, управляющий директор компании ХИРШ, типична ситуация, когда квартиры одного метража в доме продаются хорошо, а другого похуже. И тех покупателей, которые согласны приобрести нечто менее ходовое, поощряют машино-местами. Не бесплатно, разумеется, а по рыночной цене.

И на вторичном рынке жизнь подтверждает тезис о жесточайшем дефиците мест в подземных гаражах. Купить их можно только вместе с квартирой в данном доме. Владелец прекрасно понимает, насколько возрастает в результате привлекательность его квартиры.

Что до будущего, то рост цен на машино-места продолжится. Помимо общих тенденций (недвижимость вообще дорожает) есть и частности. Например, московские власти ведут борьбу с ракушками, постепенно выдавливая их из города.

Есть и еще один аспект. С 2004 года в стадии разработки находится закон О размещении транспортных средств на территории города Москвы, который фактически запретит оставлять автомобили где-либо, кроме стоянок или официальных парковок. Штраф за нарушение 500 руб. Поскольку власти прекрасно понимают, чем грозит эта мера в социальном смысле, в силу он пока не вступил. Но если любого автовладельца, чья машина ночует во дворе, начнут штрафовать как нарушителя, то спрос на все виды легальных парковок резко возрастет. А вместе с ним и цены.

Не только для экспертов рынка загородной недвижимости, но и для ее покупателей не осталось незамеченным активное развитие Симферопольского направления. В последние два года особое внимание уделяется сегменту дальних дач, расположенных в 70 100 км от МКАД. К концу 2007 года на юге области насчитывалось около двух десятков организованных поселков, в которых дома выставлены на продажу.

На юге становится жарко
В конце прошлого и начале нынешнего года сразу несколько девелоперских компаний заявили о готовности осваивать дальние земли южного направления. В 100 км от Москвы был заложен дачный поселок экономкласса Велегож Парк (стоимость домовладения в нем от 110 до 175 тыс. долл.). В 90 км от МКАД продолжает строиться Бобровый Остров, в котором будет 137 коттеджей площадью от 117 до 223 кв. м на участках размером от 17 до 27 соток.

Компания Царьград приступила к созданию сразу двух коттеджных поселков в 70 км от МКАД. Один из них Окская слобода спланирован в формате экономкласса. Другой Царьград рассчитан на VIP-покупателей, что, по оценкам экспертов загородного рынка, довольно смело. Дело в том, что на Симферопольской магистрали, да еще на таком удалении от столицы элитных поселков пока еще никто не строил. Хотя на других направлениях подобные прецеденты случались. Например, на Новой Риге в 90 км от Москвы практически готов поселок Озерна, который числится в формате дальних дач, а на 63-м км началась застройка третьей очереди поселка Славенка. Новорижское направление от Симферопольского отличается лишь тем, что в представлении не нуждается. Дома и коттеджи раскупают здесь по всей длине трассы, к какому бы формату они ни принадлежали. Имеют ли такую заманчивую перспективу застройщики дальнего юга?

Три года назад, прежде чем решиться на приобретение симферопольских территорий, мы встретились с каждым из десяти землевладельцев, уже имевших на этом направлении участки, рассказывает Константин Малофеев, председатель совета директоров компании Царьград. И все они высказали уверенность в том, что трасса уже в ближайшее время будет востребована. В конце концов, пять лет назад сотку земли на Новой Риге тоже можно было купить за 500 600 долл., а теперь средняя цена докатилась до 15 тыс. долл. Девелоперские компании, завязанные на Новой Риге, основательно поработали над ее раскруткой и популяризацией. То же самое сегодня происходит и с Симферопольским направлением.

Почти зимой цветут тюльпаны
По мнению Дмитрия Малофеева, генерального директора компании Царьград, возрастающий интерес к загородной недвижимости по Симферопольскому шоссе обусловлен сочетанием сравнительно низкого уровня цен с прекрасными природными и экологическими характеристиками. Кроме того, существуют и другие доводы в пользу юга.

Во-первых, на автомагистрали от МКАД и до самого Серпухова практически отсутствуют светофоры, что позволяет двигаться с максимальной скоростью. По оценке некоторых экспертов, в этом отношении Симферопольское шоссе даже превосходит Новую Ригу. Проскочить расстояние в 60 70 км за 40 45 минут по силам даже начинающему водителю. Дополнительным стимулом к развитию коттеджного строительства на этом направлении стала реконструкция некоторых участков Симферопольской трассы.

Во-вторых, особый интерес для девелоперов и потенциальных покупателей представляют экологически чистые территории вокруг городов Пущино и Серпухов, граничащие с Приокско-Террасным заповедником и прибрежными зонами Оки.

Третий момент сугубо климатический. Если сравнивать с другими направлениями, то, по данным синоптиков, среднегодовая температура в Серпуховском районе на 1,5 2 °C выше, вследствие чего весной тюльпаны здесь распускаются на две недели раньше, чем на севере или востоке области.

Четвертый и самый значительный плюс, считает К. Малофеев, заключается в том, что земля здесь пока еще недорогая. Конечно, сотку за 100 долл. на берегу Оки сегодня купить уже не удастся, хотя несколько лет назад и это было возможно.

Территория дальних дач
Эксперты предсказывают, что в ближайшее время Симферопольское шоссе станет самым выгодным и удобным направлением для строительства дальних дач. Ведь не секрет, что такие поселки возникают и формируются в зависимости от степени загруженности трассы, а потому на этот счет у риелторов особое мнение: на скоростных и свободных шоссе, каковым является и Симферопольское, дальние дачи могут располагаться и за отметкой 60 км от МКАД.

Специалисты констатируют, что интерес к дальним дачам с каждым годом растет, поскольку не только ближайшее, но и среднее Подмосковье уже довольно плотно застроено. Кроме того, коттеджи в дальних зонах по карману многим москвичам, а в принятии окончательного решения существенную роль играет еще и экологическое благополучие удаленных от столицы мест.

Какие же дома в таких случаях пользуются большей популярностью?.
По данным аналитиков, значительная доля спроса приходится на коттеджи экономкласса площадью до 300 кв. м. Для поселка Окская слобода австрийские архитекторы по нашему заказу спроектировали пять типов коттеджей европейского уровня: от 100-метрового бунгало до 325-метрового дома для большой семьи, говорит Маргарита Краковская, директор отдела продаж компании Царьград. Каждое строение дополнено террасой для чаепития с видом на реку, беседкой для задушевных разговоров и баней, которую так любит русский человек. И при этом коттедж площадью 100 кв. м на десяти сотках земли пока можно приобрести за 100 тыс. долл.. Покупателей здесь порадует и продуманная инфраструктура: удобные подъездные пути, охраняемая, благоустроенная территория, центральные коммуникации газ, водоснабжение, канализация, электричество, а также магазины, детский сад. И наконец, самое главное чистая и полноводная Ока. Наши предки величали ее не иначе как поясом Богоматери.

О привлекательности предложения Царьграда можно судить по средней цене дома в организованных поселках Симферопольского направления. В конце прошлого года она поднялась до 518 тыс. долл. при средней стоимости квадратного метра 1600 долл. Уже имеется прогноз, что в этом году цены на загородные дома в Подмосковье вырастут еще на 25 %, а на ликвидные объекты экономкласса до 40 %, что во многом связано с удорожанием строительных материалов.

Как отмечают представители компании, Окская слобода это лишь своеобразный пригород элитного объекта Царьград, расположенного всего в двух километрах. Он занимает 39 га на высоком берегу Оки. Для этого поселка архитекторы из мастерской под руководством авторитетного итальянского зодчего Альберто Приоло спроектировали десять типов домов из бревна и клееного бруса площадью от 350 до 700 кв. м.

Владелец дома в Царьграде сможет наслаждаться не только прекрасными видами, но и досуговыми предложениями одноименного курорта-отеля, стоящего буквально в двух шагах от поселка, поясняет М. Краковская. Тут уже имеются спортивный комплекс, теннисный корт, футбольное поле. В скором времени откроется горнолыжный спуск, оздоровительный центр с бассейном и SPA, собственная марина с причалом и пляжем, конюшня с крытым манежем.

Интерес покупателей к симферопольскому рынку продолжает расти, особенно к объектам экономкласса, когда предлагают комфортные и недорогие дома. Пусть в 100 и более километрах от московского дома не важно. Ведь проехать это расстояние предстоит по Симферопольской трассе без светофоров, с ветерком!