Ипотека и недвижимость - Прозрачная квартира над москвой-рекой

У каждого предмета есть свои признаки, по которым человек относит его к тому или иному классу. Рынок недвижимости в этом смысле не исключение. Он разделен на определенные сегменты, в которых жилье объединено по разным параметрам. Это позволяет формировать цену на него, определять потребительский спрос и многое другое.

Незаполненные ниши
Отечественный рынок недвижимости сегодня представлен домами экономкласса, бизнес-класса и элитными. К основным критериям, которые и разделяют все жилье на сегменты, относятся, прежде всего, местоположение объекта, его транспортная доступность, безопасность и комфорт. Возьмем, для примера, экономкласс. У этих строений нет привязки к каким-либо определенным районам города. Такое жилье может находиться как в центре мегаполиса, так и на его окраине. А вот дома бизнес-класса, напротив, обязательно должны располагаться в престижных районах столицы (в основном в Центральном, Юго-Западном, Северо-Западном и Западном округах). Что касается строительных характеристик, то жилье экономкласса может быть представлено как монолитно-кирпичными домами, так и панельными, в то время как строения бизнес-класса возводятся только по индивидуальным проектам с использованием исключительно монолитно-кирпичной технологии.

Казалось бы, такое деление облегчает жизнь всем и строителям, и риэлторам, и самим жителям. Но не все так просто. Дело в том, что на рынке недвижимости существуют еще и пограничные сегменты. Специалисты относят сюда квадраты, которые явно переросли экономкласс, но еще не дотянулись до бизнес-класса. На сегодняшний день существует следующая пропорция между сегментами: 11% экономкласс, 52% бизнес-класс, 25% пограничный между ними сегмент и 13% элитный, обрисовывает ситуацию Наталия Тихоновская, управляющий партнер компании МИЭЛЬ-Новостройки. Таким образом, получается, что четверть жилья, предлагаемого покупателю (что не так уж и мало), занимает пограничную нишу.

Есть еще одна вариация на эту же тему например, когда застройщики возводят жилье бизнес-класса, а позиционируют его как элитное. Продаются такие квартиры, естественно, по цене дорогого сегмента. Пограничное состояние это результат отсутствия четких критериев классности жилья, говорит Алена Бригаднова, руководитель отдела городской недвижимости компании TWEED. У каждой компании свои критерии. Поэтому один и тот же объект может быть отнесен как к элитному, так и к бизнес-классу. Но в данном случае, скорее, речь идет о ситуации на рынке, а точнее о возросшем спросе на качественный продукт.

Существует еще одна версия появления пограничного сегмента. Это произошло, поясняет Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы агентства недвижимости МИАН, в связи с постепенным расширением границ бизнес-зоны, когда качественные дома бизнес-класса начали появляться в менее благополучных районах и на значительном удалении от Центра (например, в ВАО или ЮВАО). И наоборот, есть единичные объекты точечной застройки экономкласса в престижных районах. Стоимость таких объектов, по словам специалистов, варьируется от 125 до 175 тыс. руб. за кв.м, где нижняя граница это бизнес-класс в непрестижном районе, верхняя экономкласс в центре города.

Дорогие детали
Примерно то же самое происходит и тогда, когда проекты, реализованные за пределами Садового кольца, в элиту не попадают. Даже несмотря на все другие позиции, которые приближают их к дорогому сегменту. Именно поэтому они и стоят дешевле, чем точно такие же квартиры, но в домах, расположенных в Центре. В то же время профессионалы рынка не отрицают, что порой средняя стоимость элитных апартаментов и бизнес-квадратов не сильно отличается. Причина в том, что менее дорогой объект приукрашивают элитными деталями, а затем позиционируют его как luxury. Допустим, строят здание бизнес-класса, в котором делают шикарную входную группу, и новостройка выводится на рынок уже как элитный объект.

Элитное жилье должно соответствовать следующим параметрам: во-первых, находиться в центре города, во-вторых, в здании не должно быть много квартир. Важна архитектура, высокое качество строительства, техническое оснащение помещений, наличие паркинга. И, наконец, высокий профессиональный уровень управляющей компании, считает Жанна Бессараб, исполнительный директор компании Столичная палата недвижимости.

Однако все эти критерии вызывают споры у специалистов. Например, некоторые считают, что такой показатель, как количество квартир в доме, не является столь значительным при определении класса жилья. Иными словами, многоэтажную новостройку с несколькими десятками квартир тоже причисляют к этому сегменту. В одном только участники рынка единодушны: строительство должно быть качественным. Мы делим жилье на низкий уровень и высокий, поясняет Дмитрий Таганов, руководитель аналитического отдела корпорации ИНКОМ-Недвижимость. Есть еще категория прочее, но сюда относится все что угодно (и даже нетиповые квартиры). В связи с этим я предложил бы расширить границы эконом-класса до бизнес-класса, а некачественное жилье вообще вырезать из класса эконом. В результате получилось бы: низкокачественное жилье, экономкласс (приличное и доступное), бизнес-класс (качественные и хорошие квартиры в монолитных домах), ну и, конечно же, элитная недвижимость.

На самом деле вопрос, какие квадраты считать элитными, остается до сих пор открытым. Риэлторы успокаивают: мол, так и должно быть, поскольку рынок еще только формируется. Причем обращают внимание на то, что в процессе его становления могут происходить различные метаморфозы. Поскольку новых площадок под застройку в центре города практически не осталось, границы дорогих кварталов расширяются. В результате район, считавшийся элитным, может утратить свои позиции. А кварталы, остававшиеся долгое время в тени, наоборот, начнут купаться в лучах престижности. За примером далеко ходить не надо: и территория фабрики Красный Октябрь, и ее производственные корпуса вскоре станут элитой.

Со временем также меняются вкусы и при-страстия покупателей, клиенты становятся более требовательными, соответственно качество строительства тоже меняется в лучшую сторону. И если еще недавно некоторые новостройки бизнес-класса позиционировались на рынке как элитное жилье, теперь они даже до своего класса не дотягивают, так как построены без подземных гаражей, а наличие паркинга сегодня является одним из обязательных условий дорогого сегмента.

Прощание с панелью
Отсутствие определенности в четком разграничении сегментов не может не сказываться и на цене квадрата. В настоящее время на рынке нет общепринятых ценовых границ для каждого из сложившихся классов жилья, замечает Алексей Кудрявцев. Наиболее крупные участники рынка условно обозначают ценовые параметры, руководствуясь как сложившимися рыночными тенденциями, так и состоянием собственного портфеля предложений, а также предпочтениями потенциальных покупателей.

Кстати, о покупателях. Специалисты говорят, что нижняя ценовая планка формируется из экономики объекта, а вот верхняя задается как раз покупателями. Чем больше спрос на объект, тем дороже он стоит. Сегодня недвижимость более высокого класса дорожает быстрее, чем остальное жилье, говорит Дмитрий Таганов. Происходит это в силу того, что уровень жизни населения в целом стал выше, качество строительства значительно возросло, потому и потребительский спрос плавно перетекает в этот сегмент. Тем более что низкокачественное жилье вообще уходит с рынка: панельные пятиэтажки и ветхие строения в городе попросту сносят.

Основной объем рынка на данный момент составляет качественное жилье. Это элитные новостройки, сталинки, кирпичные дома с большой кухней, современные монолитные и сборно-монолитные строения. Наибольшим спросом пользуется жилье в Западном и Юго-Западном округах, самые популярные районы в Центре Хамовники, Тверская и Замоскворечье.

Специалисты рынка схожи в своих прогнозах: последнее слово будет за проектами бизнес-класса. Новостройки этого сегмента постепенно будут вытеснять экономкласс. В ближайшие несколько лет, говорит Наталия Тихоновская, жилье экономкласса переместится в пригород. При этом пограничный сегмент должен будет примкнуть к бизнес-классу, разделив его тем самым на три сегмента: нижний (125 150 тыс. руб.), средний (150 187,5 тыс. руб.) и бизнес-премиум (187,5 350 тыс. руб.). Причиной этому послужат соображения экономической целесообразности, поскольку с точки зрения покупателя он слишком дорог для эконом-жилья, при этом не по всем параметрам подходит под понятие бизнес-класса. Таким образом, покупатели не станут платить за квартиры, не отвечающие всем их требованиям, поэтому девелоперы будут вынуждены детально анализировать покупательские предпочтения и подтягивать свои проекты к заявленному классу.

Перспективных проектов достаточно много. Но несмотря на то, что этот сегмент станет фаворитом рынка, у него будет достойный соперник. Этот сегмент не перевесит экономкласс, видимо, никогда, как, собственно, и элитное жилье не приблизится по объему к бизнесу, говорит Алена Бригаднова. И это понятно: количество покупателей элитной недвижимости в среднем по миру 2%. Приобретателей жилья бизнес-класса в каждой стране разное количество, в России их численность составляет 10 15%. Остальные клиенты приобретают экономкласс.

Нельзя не согласиться с подобным выводом относительно элитного жилья: этот сегмент как был обособленным, таким и останется. На него всегда будет спрос, пусть и не такой значительный, как на другие квартиры. А вот границы каждого сегмента в результате развития рынка обещают стать более четкими и ясными. Просто должно пройти время.
Перед архитекторами Ириной Мавродиевой и Артуром Гога (архитектурное бюро A.M.G.-project) была поставлена необычная творческая задача превратить тренажерный зал дома, входящего в престижный комплекс Остров Фантазий, в современное респектабельное жилище. Поскольку микрорайон Крылатского, где расположился жилой комплекс, граничит с Москвой-рекой и Гребным каналом, авторы проекта решили использовать эти преимущества ландшафта, чтобы дать владельцам квартиры возможность почувствовать себя не в городской квартире, а в загородном доме.

Квартира (общая площадь 400 кв.м) представляет собой застекленный с трех сторон объем, который стоит на крыше гаража, прижимаясь к стене пятиэтажного дома. В известном смысле это пентхаус, переместившийся с вершины небоскреба на уровень второго этажа. Оригинальное планировочное решение подсказала авторам проекта конструктивная особенность бывшего спортзала вход в него находится на полтора метра выше пола. Почти в традициях Дома у водопада Фрэнка-Ллойда Райта они придумали разноуровневые полы в виде своеобразного каскада из нескольких площадок, соединенных ступеньками. Тем самым была решена двуединая задача: плавный переход от входной двери к гостиной и зонирование помещений прихожей, кухни, столовой, гостиной, спальни. С высокой точки прихожей открывается красивая панорама всего интерьера. Закрытая для дневного света зона прихожей использована под гардеробные, кладовки, постирочную, туалет, комнату персонала. Над входной группой получились антресоли, где разместился домашний кинотеатр. В него ведет винтовая лестница, тыльная сторона которой врезается в потолок гостевого туалета. Спускаясь на расположенную ниже площадку, мы попадаем в зону кухни. Из нее видна находящаяся чуть ниже уровнем гостиная. Еще ниже находится зона спальни. Конфигурация потолков, заданная конструкцией перекрытий, в основном осталась прежней. Зона гостиной помещена под максимальную высоту потолка пять метров. Все имевшиеся балки и колонны обыграны в функциональном или эстетическом плане. Общую тональность интерьера определяет теплый коричневый колорит. Камертон респектабельности и сдержанной роскоши задает характерный для ар деко золотой цвет, который акцентами разнесен по всем помещениям. Декор здесь проще, чем в классическом ар деко, поэтому стиль квартиры выглядит более современным. Рисунок золотом на стеклянных коричневых дверях кухни напоминает панно. Аналогичное решение прослеживается в ванной. В кабинете все стены, за исключением той, у которой стоит мебель, стеклянные. Книжные стеллажи глухие и немного напоминают банковские ячейки. Рельеф поверхности стеллажей слегка подчеркнут золотыми полосками. Чтобы квартира не казалась слишком темной, для полов, предназначенных для влажной уборки, выбран светлый камень. К нему подобран цвет обивки дивана и стульев. В других зонах полы сделаны из тонированного дуба под венге, который сочетается по контрасту со светлыми оттенками. Многие предметы обстановки, выполненные по чертежам авторов проекта, очень функциональны. Большое количество декоративного стекла столешницы, перегородки, двери придает интерьеру ощущение легкости и прозрачности. Выходы на просторную террасу из кухни, гостиной и спален раздвигают границы жилища, максимально приближая его к окружающей природе.

О работе над проектом рассказывает архитектор Ирина Мавродиева.

Ирина, одним из необычных моментов, связанных с этим проектом, было то, что вам пришлось участвовать в тендере. Почему заказчик выбрал именно вас?
Когда речь идет о подобном объекте, к нему проявляют интерес многие архитекторы. Такая заинтересованность объясняется тем, что в творческом плане автор может наилучшим образом проявить себя. Увидев это помещение, я сразу поняла, какие в нем таятся возможности для реализации моих фантазий. Сверхзадачей в данном проекте был поиск оригинального планировочного решения. Не случайно заказчик предложил задание разным исполнителям, надеясь получить оптимальный результат. В зависимости от двух вариантов предлагаемого метража площади мы сделали несколько эскизов. Вопрос о том, почему именно наш проект был одобрен заказчиком, мы с ним не обсуждали.

Понятно, когда открытое на все стороны застекленное пространство расположено на вершине пентхауса. А как проблема визуальной защищенности решалась на уровне второго этажа?
Квартира находится на уровне второго этажа, под окнами никто не ходит, подняться на террасу с улицы невозможно. И все же проблема визуальной защищенности была, поскольку частично квартира обращена к соседнему дому. Поэтому на той стороне мы поместили комнату персонала и другие подсобные помещения. А стеклянный периметр можно закрыть имеющимися в квартире шторами.

Работая над данным проектом, вы с Артуром шли от архитектурных решений к дизайнерским и декораторским, не так ли?
В чисто декораторских проектах в готовом с точки зрения архитектуры пространстве облик интерьера часто обновляется лишь с помощью новых предметов обстановки, перекраской стен и т.п. Когда же все приходится делать, как в данном объекте, с нуля, то для него разрабатывается целостная концепция. Тогда же в сознании автора начинает вырисовываться стилистическое направление и соответствующий ему дизайн. В данном случае это современный стиль с репликами ар деко.

Такие реализованные вашим архбюро проекты, как эта квартира и салон красоты Карита, ресторан Кальвадос и молодежный клуб, относятся к разным стилям и жанрам. Вместе с тем у них есть что-то общее. Если говорить о вашем творческом методе, то что их объединяет?
На этот вопрос я всегда отвечаю одинаково. Независимо от стиля, масштаба и назначения объекта подход должен быть креативным. В каждом конкретном случае на основе сформулированного клиентом техзадания разрабатывается собственная концепция, идея, которая призвана стать доминантой любого объекта или предмета. Эта концепция является неким синтезом большого объема обработанной автором проекта информации. Когда речь идет о ресторане или клубе, то там подобная концепция должна быть легко читаема.

В жилом интерьере эта креативность немного завуалирована, ненавязчива. Жилое пространство должно быть мобильно, в него хозяин сам может что-то привнести, например, поставить вазы, поменять картины или подушки на диване.

И какая же главная креативная идея была реализована в данной квартире?
С точки зрения архитектуры это каскад, который заменил изначально существовавшую лестницу. Каскад как бы предлагает прогулку по квартире, где с каждой площадки открываются разные видовые точки. Максимальный обзор через большое остекление как бы привносит в интерьер квартиры окружающий ландшафт. А что касается эстетики, то это современно прочитанный ар деко, который соответствует данному архитектурному решению и придает выдержанным в коричнево-золотистой гамме апартаментам респектабельный облик.

Наверное, креативность является одним из основополагающих принципов, на которых строится ваше содружество с Артуром Гога?
У Артура из маленького эскиза или беглой зарисовки в дальнейшем может получиться завершенная форма всего дома. У меня в меньшей степени, чем у него, развито инженерное мышление. Для меня часто проблема заключается не в том, чтобы генерировать творческие идеи, а в том, чтобы выбрать из них самую оптимальную. Нужен его реализм, чтобы укрощать мои фантазии. Поэтому в тандеме мы можем очень плодотворно работать, хотя и у нас бывают жаркие творческие дискуссии.

Такое творческое общение вообще весьма плодотворно для людей вашей профессии. Вероятно, ту же роль играют выставки, в которых вы нередко участвуете?
Я считаю это формой общения. Архитекторы люди очень занятые, и для нас это редкая возможность встретиться с коллегами. С другой стороны, если у вас есть достойный объект, то почему бы его не показать. Участие в выставках это часть нашей жизни в творчестве, которая позволяет делать что-то помимо текущей работы. Здесь ты делаешь что-то для кого-то, а там для себя, для собственных эмоций.