Ипотека и недвижимость - Дом у большой воды

О том, чтобы иметь в столице собственную крышу над головой, мечтают многие. Но не всем это удается осуществить. Выход один арендовать жилье. Четыре стены в таком случае обходятся недешево. Однако в некоторых случаях снимать квартиру гораздо выгоднее, чем покупать. Причем это касается как краткосрочной, так и долгосрочной аренды.

Желания и возможности
Обладателей временного жилья иногда можно назвать квартирантами по желанию. Арендаторы элитных квартир не рассматривают вариант покупки недвижимости по нескольким причинам, поясняет Дмитрий Зайцев, консультант департамента элитной недвижимости компании Paul’s Yard. Во-первых, суммарная оплата аренды элитного жилья за определенный период равнозначна покупке квартиры в спальном районе на приличном удалении от центра Москвы (если брать равную площадь арендуемого и покупаемого жилья). Во-вторых, купленные квадраты потребуют ремонта и меблировки, которые соответствовали бы вкусам нового владельца, что за один день не делается.

И самое главное, собственная недвижимость повлечет временные затраты на оформление покупки, а затем продажи. Причем если клиент привык к роскоши, создание аналогичных условий в новой (купленной) квартире будет требовать больших финансовых затрат, которые при последующей продаже скорее всего не окупятся. Иными словами, жилье внаем для них это экономия и финансов, и времени.

А вот жилищным вопросом людей, приехавших в Москву на работу по контракту (топ-менеджеров, артистов, поваров, спортсменов и других специалистов), чаще всего занимается пригласившая их компания. Длительность аренды по большей части зависит от срока контракта, который заключен с сотрудником. Хотя возможны вариации. Организация просто оформляет квартиру в долгосрочную аренду и предоставляет ее для проживания своим сотрудникам, т.е. с одним человеком трудовой договор заканчивается, и он съезжает, а на его место заезжает новый сотрудник, поясняет Александра Косарева, руководитель отдела аренды агентства элитной недвижимости TWEED.

Но при таком подходе иногда возникают сложности. Если агентство берет квартиру для краткосрочной аренды, оно платит собственнику фиксированную сумму, все остальные заботы по ее заполняемости, уборке и так далее берет на себя, говорит Вадим Ламин, руководитель эксклюзивного отдела Департамента аренды квартир компании Penny Lane Realty. На мой взгляд, самым слабым местом в этом вопросе является ускоренная амортизации квартиры за счет частой смены арендаторов. Соседи также не всегда в восторге от встреч на лестничной клетке с новыми лицами, да и не вполне понятно, что делать и кто несет ответственность в случае возникновения технических неисправностей, аварий и других подобных ситуаций.

В последнее время к снимаемому жилью клиенты стали предъявлять достаточно высокие требования: оно должно быть обставлено мебелью, оснащено современной бытовой техникой и т.д. Правда, иногда квартира на длительный срок может сдаваться без мебели, чтобы арендатор имел возможность купить или привезти с собой предметы интерьера, которые ему по душе. Но вот охраняемая территория, консьержи в подъездах, камеры видеонаблюдения, подземный паркинг, пропускная система далеко не полный перечень того, что запрашивают будущие жильцы. Элитные квартиранты также обращают внимание на исправность электропроводки, инженерное оборудование, наличие телефона, выделенной линии Интернет, спутникового телевидения. При краткосрочной аренде требования к местоположению квартиры, в том числе близости к метро, как правило, более жесткие. Это объясняется тем, что люди, приезжающие в столицу на короткий срок, хотят жить в гуще событий, чтобы не возникало транспортных неудобств и в свободное время имелась возможность хотя бы после работы прогуляться по историческим местам города.

Бонус по договоренности
Специалисты обычно называют аренду квартиры длительной, если она сдается внаем на срок от одного года и более, и краткосрочной от нескольких дней до трех месяцев. Конечно, можно пожить в съемных апартаментах и сутки, ну а самый длительный срок временного пребывания, по рассказам риэлторов, растянулся на десять лет.

На стоимость аренды влияет то, в каком районе расположена квартира, ее видовые характеристики, уровень ремонта (некоторые клиенты интересуются не только качеством строительных материалов, но и их изготовителями) и так далее. Срок аренды тоже может возыметь действие: чем меньше дней арендатор планирует пользоваться квартирой, тем дороже она ему обойдется, и наоборот. То есть трехмесячное проживание в арендуемых квадратах может стоить, допустим, на 30 40% дешевле, чем месячное. Если, к примеру, человек приехал в Москву по работе надолго, то, естественно, имеет смысл арендовать жилье на длительный срок, говорит Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. Например, однокомнатная квартира в сутки стоит около 5 тыс. руб., в месяц это получается 150 тыс. руб. Таким образом, снимать квартиру посуточно на длительный срок невыгодно, т.к. точно такая же квартира при долгосрочной аренде обойдется примерно в 65 87 тыс. руб..

Чем дольше гость проживает в квартире, тем меньше посуточная арендная ставка. Приведу пример, говорит Денис Шмарев, управляющий Intermark Serviced Apartments. Однокомнатная квартира у метро Маяковская будет стоить 6,5 тыс. руб. при проживании от 1 до 3 суток, 5,3 тыс. руб. от 4 до 10 дней, 4,2 тыс. руб. от 11 до 29 дней, 3,9 тыс. руб. от 30 дней и 3,6 тыс. руб. при проживании от 90 дней.

Кстати, и скидку получить при долгосрочной аренде вполне реально. С хозяином недвижимости можно договориться и выхлопотать бонус, если оплата производится загодя и на месяцы вперед. Если собственник из года в год не меняет цену или корректирует ее в разумных пределах, то это побуждает арендатора к продлению договора.

Выходит, снимать жилье на короткий срок не столь выгодно? Не стоит торопиться с выводами. Во-первых, по сравнению с номером отеля, квартира всегда более просторна: даже небольшая двушка в среднем имеет площадь около 50 кв.м, что почти вдвое больше стандартной гостиничной клетки. Во-вторых, это намного экономнее по различным оценкам, почти вдвое дешевле. Хотя есть одна сложность. Из сдаваемых квартир только каждый десятый арендодатель готов предоставить их для краткосрочной аренды, поясняет Дмитрий Зайцев.

Что касается рынка элитной аренды в целом, то ценовой диапазон колеблется в среднем от 100 тыс. до 125 тыс. руб. в месяц. В некоторых риэлторских агентствах проходили сделки по цене за квартиру 750 тыс. руб. в месяц. Ставки на краткосрочную аренду за последний год выросли в среднем на 15 20%. Специалисты связывают это с ростом цен на долгосрочную аренду, которая в свою очередь зависит от роста цен на недвижимость в целом.

Минимум риска
Собственники редко сдают квартиры на короткий срок своими силами, так как хлопот не оберешься: поиск клиентов, реклама, уборка, обслуживание Куда проще сдать жилье внаем организации, специализирующейся на краткосрочной аренде. В таком случае и цена вопроса для владельца четырех стен остается прежней, поскольку он-то сдает свои квадраты компании на длительный срок, а она уже далее распоряжается ими. Либо владелец собственности заключает договор с конкретным нанимателем при посредничестве агентства, и все вопросы тоже решаются быстро. В нашей компании существует практика, когда все документы для собственника готовит его индивидуальный брокер, мы берем на себя техническое обслуживание и мелкий ремонт жилья, говорит Вадим Ламин. Помимо бесплатного страхования квартиры, предоставляем помощь юриста на всех этапах сделки, включая постдоговорное обслуживание. В общем, все сделано для того, чтобы сократить участие владельца недвижимости в рутинных процессах и минимизировать какие-либо риски с его стороны.

В основном собственники любят сдавать квартиры в долгосрочную аренду, обеспечивая себя стабильным доходом на год-два-три, поясняет Светлана Бологова, руководитель департамента аренды компании IntermarkSavills. Но есть и сторонники краткосрочной аренды. Например, на месяц-два. В этом случае величина арендной ставки увеличивается примерно на 50%, что является достаточно существенным увеличением дохода. К тому же, арендаторы на короткий срок, как правило, не предъявляют таких высоких требований по уровню отделки квартиры, как долгосрочные арендаторы. Наибольшая прибыль достается хозяевам при краткосрочной аренде и из-за того, что они могут повышать цену в соответствии с изменениями рынка. Хотя, если собственник вложил большие деньги в ремонт, оборудование, мебель, то он вряд ли будет сдавать квартиру в краткосрочку.

Сейчас рынок аренды это рынок арендодателя. Спрос не удовлетворен, и арендодатель полностью диктует свои условия, отмечает Ольга Творогова, управляющий партнер компании Ostogenka Real Estate. А они таковы, что владелец жилья старается заключить договор на короткий срок менее чем на год. Этому есть две причины: первая договор, заключенный на срок менее года, не требует государственной регистрации, вторая по закону в подписанный договор достаточно сложно вносить изменения, что, естественно, для арендодателя невыгодно, так как в этом случае он не может изменять цену в соответствии с колебаниями рынка. Но права арендатора в этом случае частично защищает Гражданский кодекс после истечения срока договора первый, кому хозяин должен предложить квартиру, это предыдущий арендатор, то есть он обладает преимущественным правом продления. Кстати, арендодатель подстраховывает себя еще и следующим образом: если клиент передумал снимать выбранную квартиру, то он должен будет заплатить штраф, который подчас сопоставим с месячной арендной платой.

Хозяева квартир в бюджете от 125 тыс. руб. сдают их почти всегда только в долгосрочную аренду. Побудительным мотивом сдачи жилья в краткосрочку, считают специалисты, может служить желание собственника получить от агентства фиксированную сумму, как правило, это меньше реальной арендной ставки. Но именно за эту разницу и борется ежедневно агентство, специализирующееся на краткосрочке.

Сервис на дому
Сегодня, снимая элитное жилье в столице, арендатор получает ко всему прочему еще и комплекс дополнительных услуг. Это уборка, услуги горничных и нянь, доставка пищи, сборка мебели, установка кабельного ТВ, Интернета, техническое обслуживание и многое другое. Причем многие организации предлагают большую часть этих услуг совершенно бесплатно.

Наша компания, рассказывает Денис Шмарев, без дополнительной оплаты предоставляет услуги по уборке квартиры три раза в неделю, смену постельного белья и полотенец раз в неделю, круглосуточное техническое обслуживание, вызов такси для встречи и проводов в аэропорт, информационную поддержку. Кроме того, бесплатно иногородним и иностранцам делается регистрация по месту пребывания.

В снимаемой квартире помимо телевизора можно найти DVD-плеер, музыкальный центр, стиральную машину, утюг с гладильной доской. Ну и что самое главное, в ней обычно есть кухня со всем необходимым оборудованием: холодильник, плита, микроволновая печь, тостер, электрочайник, посуда для еды и приготовления пищи, что делает проживание более комфортным и уютным. Одним словом, при таком обустроенном быте и богатом ассортименте подаренных услуг снимать элитное жилье в столице становится действительно более выгодным, нежели покупать собственное.
Для Подмосковья большая вода большая редкость. Иметь дом на воде мечтает каждый, но не каждый может. Заказчик, пригласивший архитектора Александра Щетинина для реализации идеи гостевого охотничьего домика, уже имел семейный особняк в Конаково. Но ему в нем было тесно.

Заказчик, успешный бизнесмен, человек разносторонних талантов и гостеприимный хозяин, обожал охоту и шумные веселые сборища. В один прекрасный день терпенье его жены лопнуло: Знаешь, дорогой, сказала она, семейный дом это семейный дом, а для гостей нужно построить что-то свое. Отдельное. Так возникла идея гостевого дома, зоны отдыха и релаксации в 350 квадратных метров с баней, выходящей на террасу и опоясанной голубой подковой реки, обеденным залом с уходящим в бесконечность столом, камином с короной из лосиных рогов, бильярдом и прочими обязательными элементами подмосковного джентльменского отдыха.

Каким должно быть новое строение, было ясно с самого начала, даже если бы речь и не шла об охотничьем домике. Заказчик слыл знатоком и любителем традиционных деревянных домов во всем многообразии их международного и исторического проявления, так что архитекторам, прежде чем начать проектирование, пришлось дотошно изучить всю историю деревянного зодчества от швейцарского шале до скандинавского сруба. Как ни пытаются в последнее время убежденные западники загнать нас в стеклянные аквариумы, все же Подмосковье это не какой-нибудь уругвайский Пунта-дель-Эсте, где канареечный бетон и прозрачное стекло смотрятся очень даже красиво. В Подмосковье нужно строить из дерева, надежно и основательно, дома простых форм и проверенных веками конструкций, от которых, кстати, приходили в восторг западники от Паоло Пива до Герцога и Де Мерона. Нам очень повезло, говорит Александр, что на этот раз мы строили дом под собственный интерьер, а не вписывали его в чужие стены. Созданный проект мы отдали московскому филиалу одной немецкой фирмы, которая перевела его в свой конструктив и собрала в невероятно быстрые для нашей реальности сроки. Трудно поверить, но весь дом объемом в 350 квадратов от проекта до сдачи был построен всего за год. Александр Щетинин и сам приятно удивлен: В декабре 2006-го я приехал на совершенно пустое, занесенное снегами место, а Новый 2007 год семья уже встречала в полностью законченном интерьере.

Если увлечение хозяина охотой и деревянной архитектурой определили стиль самого дома, то хобби хозяйки разведение ирландских волкодавов определило одну из ведущих тем в декоре. Традиционные для интерьеров от Щетинина витражи было решено создать вокруг очевидной темы охоты и псов: Поскольку дело было зимой, то сразу возникла ассоциация с брейгелевскими картинами, которые наш художник по витражам довольно удачно и обыграл. Витражами украшен второй ярус окон двусветного пространства гостиной зоны, и когда сквозь темных гончих псов, инкрустированных в туманные пейзажи, проходят лучи солнца, они становятся похожими на леденцы. Окна первого уровня решили оставить прозрачными: за ними раскинулся водный ландшафт такой красоты, что никакое произведение искусства с ним не сравнится. Чтобы не спорить с природой, весь авторский дизайн расположился внутри стен, где созданные под заказ авторские предметы конкурируют лишь друг с другом. Массивный камин подобен кустодиевской мадонне с юбкой медного колокола. В положенное ей время каминная медь зазеленеет. Разумеется, со временем камин покроется патиной, и эту метаморфозу мы изначально заложили в дизайн, закупив все светильники в столовую с уже состаренными медными элементами, соответствующими будущему камину и общему духу внутреннего домашнего времени, говорит Александр. В каждом доме есть свое внутреннее время, которое не всегда совпадает со временем снаружи, и задача дизайнера заключается в том, чтобы создать не просто профессиональный, красивый и комфортный интерьер, а воссоздать реальность, совпадающую с личным внутренним миром заказчика. Поэтому иногда в Подмосковье материализуются дома древнеегипетские, а иногда рыцарские замки. Этот дом напоминает скорее осовремененную дворянскую усадьбу. Дерева в интерьере много и практически каждый элемент создан из своей породы. Лестницы, например, дубовые и тонированные, а банная купель лиственничная. Деревянный стол на 22 персоны и стулья, разумеется, можно было бы и купить, но решили создать в единственном экземпляре по собственным эскизам. К авторской столовой примыкает огромная кухня, на которой можно не только дюжину вальдшнепов или молодого кабанчика приготовить, но и комфортно зажарить небольшого слона. Вкушать свежеприготовленную дичь рекомендуется под звуки музыки, льющейся из системы, отвечающей последнему слову техники. Камин, над которым висят напоминающие распростертые крылья окаменевшей птицы лосиные рога, разделяет пополам большое гостевое пространство, давая возможность отобедавшим гостям уединиться за его спиной. На втором этаже сильно задержавшиеся могут найти пристанище на ночь, правда, гостиницу все же из гостевого дома решили не делать и спален создали всего две. Зато баня, выходящая на просторную террасу и далее прямо на реку, способна вместить всех желающих. Баня это наше все. Чего стоят только Агатовые комнаты в Царском Селе или Банный корпус в Петергофе, построенный для Петра I и украшенный позже самим Растрелли. Баня в охотничьем доме не имеет ничего общего с растреллиевским золотом и янтарем, кроме самого главного: хорошей парилки, к которой прибавили гидромассажную ванну на открытом воздухе и круглую лиственничную купель. Баню расположили таким образом не из-за нехватки места, а для поддержания традиций чтобы зимой можно было окунуться в ледяной воде бассейна, а экстремалы могли нырнуть прямо в прорубь.

Завершив строительство охотничьего дома, архитекторы начали работу над другим помещением, отражающим еще одну страсть хозяина любовь к яхтам. Сам Александр называет причал и здание для хранения яхт сараем. Шутит, конечно. Кстати, нанимать архитектора для строительства сарая отнюдь не новое подмосковное веяние. Строил же японец Кадзухиро Исии для своих клиентов отдельный чайный домик с силуэтом прозрачного батута или американец Джон Хоук архитектурную садовую беседку с космической конструкцией. Не говоря уже о поистине шедевральных банях в том же Подмосковье, которые уже прочно вошли в историю отечественного зодчества. Важно не что строить, а как. Сарайным творчеством, впрочем, проект не заканчивается. Завершающим (но, возможно, вовсе не последним) объектом в этом новом усадебном комплексе должен стать маяк. Маяк будет венчать еще один дом, повернутый лицом к реке, в котором хозяин планирует заниматься фотографией. Верхняя часть деревянного маяка, полностью прозрачная, как стеклянная пирамида в Лувре, будет подсвечена изнутри разноцветными огнями. Среди огней можно будет приятно проводить время за сигарами и бутылочкой Balveni, подавая сигарными огнями сигналы проплывающим мимо яхтсменам.

Время, о котором мечтал в детстве американский актер Джон Траволта, когда во дворе каждого дома будет стоять собственный самолет, желательно Boeing, явно еще не настало, но вот стоящие во дворах яхты и маяки у нас уже есть.