Ипотека и недвижимость - Ипотека помогла жилью подорожать

Банки увеличивают ставки по кредитам и ужесточают требования к форме подтверждения платежеспособности заемщиков. Цены на недвижимость тоже не стоят на месте. И по прогнозам банкиров, в лучшую для заемщиков сторону условия ипотечных кредитов в этом году меняться не будут.

В наступившем году бездомным заемщикам придется понервничать. Ставки повышаются, ужесточаются требования к форме подтверждения доходов. В этих условиях только обращение к экзотическим валютам позволяет улучшить условия по кредитам. Когда Банк Москвы предложил программу ипотечного кредитования в швейцарских франках, несмотря на приличную волатильность валюты, программа нашла своего клиента. Сейчас банк даже поднял процентные ставки по программе с 7 до 8% годовых. Правда, в большинстве случаев, чтобы оформить кредит под 8%, заемщику нужно не только подтвердить доход справкой 2-НДФЛ, но и иметь наличными как минимум 30% стоимости жилья. Расплатиться с кредитом придется максимум за 10 лет.

Теперь Банк Москвы заявил о введении новой программы ипотечного кредитования -- в японских иенах. Пока программа носит экспериментальный характер: кредит в экзотической валюте можно оформить до 15 апреля. Единственный довод против этой программы -- большие риски, связанные с изменением курсы иены. За прошедший месяц иена выросла на 7,31% (по данным ЦБ, на 23 января иена стоила 0,2347 руб.). За год были более значительные изменения -- разница между максимальным и минимальным значениями иены составила 0,027 руб.). В этом смысле швейцарский франк штормило меньше -- за месяц он вырос на 4,74%.

В Банке Москвы на квартиры со вторичного рынка можно оформить кредит под 12-13% в рублях, 10,5-11% в долларах, 8-9,5% в швейцарских франках и 6-7% в японских иенах. Процентная ставка будет зависеть от суммы первоначального взноса, срока кредитования и формы подтверждения дохода.

Например, можно приобрести однокомнатную квартиру (32 кв. м) за 3430 тыс. руб. в кредит на 15 лет, первый взнос будет равен 10% стоимости жилья. На этих условиях ставка в рублях составит 12%, а ежемесячный платеж по кредиту -- 37 000 руб. При оформлении кредита в долларах под 10,5% годовых ежемесячные взносы составят 33 325 руб. На таких условиях ставка по кредиту в швейцарских франках возросла до 9%, поэтому ежемесячный платеж не сильно отличается от аналогичного в долларах -- 32 247 руб. В этих условиях ставка в иенах действительно будет наименьшей (6,5%) и, соответственно, в месяц заемщику предстоит отдавать 26 180 руб.

Управляющий директор блока Розничный бизнес Банка Москвы Алла Цытович указывает на возможность сокращения ежемесячных платежей как на главное достоинство программы: Если предположить, что курс рубля в иене останется на прежнем уровне, то заемщик сможет сэкономить на ежемесячных выплатах. Допустим, вы хотите приобрести жилье за 3 млн руб. При 10-процентном первоначальном взносе, сроке кредитования 10 лет и ставке 12% годовых аннуитетные выплаты составят 38,7 тыс. руб. При ставке 6% годовых выплаты снизятся до 30 тыс. руб. в месяц. Однако валютные риски все же будет нести заемщик. Ипотека -- долгосрочный продукт, и предсказать поведение иены на несколько лет вперед невозможно. Поэтому заемщику будет очень трудно распланировать, сколько ему придется тратить на кредит.

Если иена вырастет еще на 42% (и будет равна 0,33 руб.), кредит потеряет свою привлекательность. В этом случае ежемесячные взносы сравняются с аналогичными по рублевому кредиту. Правда, поднимется ли иена до такой высоты, предсказать трудно. Однако в конце 2004 года иена поднималась до значения 0,275 руб. Но даже при таком раскладе ежемесячный платеж по кредиту возрастет практически на 5 тыс. руб.

Программа Банка Москвы буквально пошла против рынка, потому что в ряду ипотечных прогнозов на 2008 год одна из главных тенденций -- повышение ставок на кредиты. Американский ипотечный кризис заставил банкиров переоценить риски и в некоторых случаях изменить правила игры по ипотеке. Помимо проблем с ликвидностью, которые с августа ощущает отечественная банковская система, есть еще один фактор, печальный для заемщиков: наши банкиры перестраховываются и, чтобы в России ни в коей мере не повторилась западная ситуация с дефолтом, существенно ужесточают требования к займам,-- считает гендиректор кредитного брокера Фосборн Хоум Василий Белов. Помимо повышения процентных ставок по кредитам, банки увеличивают первоначальный взнос до 20%, ужесточают требования к заемщикам, сокращают объем выдачи кредитов клиентам с серым доходом.

Правда, пока большинство банков заявляют, что в настоящее время не планируют менять условия по кредитам и повышение ставок будет зависеть от конъюнктуры рынка. Повышение ставок не является глобальным процессом, а зависит от стоимости ресурсов каждого банка. В течение 2008 года можно ожидать несколько волнообразных процессов изменения ставок и в сторону повышения, и в сторону понижения. Ставки будут изменяться не равномерно, а сегментированно, исходя из политики банка по управлению рисками и маркетингового подхода по выделению приоритетных групп клиентов. Будут присутствовать одновременно очень льготные и почти запретительные ставки,-- объясняет директор департамента по работе с физическими лицами Росевробанка Сергей Гордейко.

Тем не менее уже сейчас ряд банков заявил о повышении ставок по некоторым ипотечным продуктам. Банк Возрождение поднял стоимость своей ипотеки еще в прошлом году. С 14 января повысились процентные ставки в банке КИТ Финанс. Так, по программе кредитования на покупку жилья под его залог ставки были повышены в среднем на 0,5% в рублях и на 1% в долларах. На 1% были подняты ставки и на долларовую программу на покупку строящегося жилья под его залог, и по программе кредитования на любые цели под залог имеющейся в собственности недвижимости. Хорошая новость: если заемщик хочет приобрести жилье, взяв кредит под залог уже имеющейся у него в собственности недвижимости, то ставки понизятся на 0,5% в рублях. В отличие от КИТ Финанса в Альфа-банке повышение коснулось в основном рублевых кредитов. Ставки по долларовым кредитам практически не изменились. Увеличение ставок произошло по всем программам ипотечного кредитования. В основном повышение коснулось процентов по займам, выдаваемым в рублях. По кредитам в долларах рост незначительный, в основном он затронул займы, выдаваемые на срок 5-10 лет. В среднем ставки увеличились на 0,5-1%,-- говорит руководитель блока ипотечного кредитования Альфа-банка Илья Зибарев.

Банк Союз также заявил о намерении поднять ставки по ипотечным кредитам. Однако насколько они изменятся по сравнению с прошлым годом, пока неясно. В первую очередь это связано с прекращением выдач кредитов либо с заметным увеличением ставок по таким продуктам банками-конкурентами,-- объясняет причину повышения ставок директор департамента розничного кредитования банка Союз Алексей Любченко.

Росбанк не намерен повышать ставки, но в его планах внести изменения в дополнительные параметры кредита. Возможно, будут внесены изменения в части взаимозависимости параметров кредита. К примеру, изначально процентная ставка по ипотечному кредиту в Росбанке зависела только от характера подтверждения дохода. В конце первого полугодия 2007 года мы ввели новое условие -- зависимость ставки от срока кредита. В 2008 году планируется новое изменение программы -- зависимость процентной ставки от величины первоначального взноса,-- говорит начальник управления ипотечного кредитования Росбанка Кирилл Щилинцев.

Эксперты утверждают, что не только мелкие и средние игроки повысят ставки, но, возможно, и крупным банкам придется задуматься об удорожании кредитов. Однако пока крупные банки намерены только более тщательно проверять платежеспособность клиентов, не собираясь больше ничего менять в своих условиях. Более того, банки, у которых есть дополнительный источник привлечения средств, также пока не рассматривают увеличение ставок. В ближайшее время мы не собираемся повышать ставки. Мы внимательно следим за рынком и планируем удерживать очень хорошие условия для клиентов при любых изменениях. Наличие доступных ресурсов со стороны нашего акционера -- OTP Bank позволяет нам предлагать кредитные продукты по конкурентоспособным ставкам,-- говорит начальник управления ипотечного кредитования, замдиректора дирекции розничных продаж Инвестсбербанка Сергей Арзянцев.

Между тем похоже, что тщательной проверкой заемщиков не будет пренебрегать ни один банк. Клиентская база российской ипотеки -- это, как правило, респектабельный средний класс, обладающий достаточными доходами и высокой ответственностью по отношению к своим обязательствам. В России ситуация с качеством заемщиков сейчас принципиально отличается от Америки, где рынок из-за перенасыщенности спустился в пресловутый subprime-сегмент,-- говорит начальник отдела методологии департамента розничного бизнеса Газэнергопромбанка Ольга Токаренко.

Хотя ставки по кредитам вырастут всего на 0,5-1%, учитывая подорожание жилья, это может оказаться довольно чувствительно для заемщиков. По данным компании Blackwood, в 2008 году рост цен московской недвижимости продолжится, однако не будет таким значительным, как в 2006 году, и составит 15-20%. При этом новый год вряд ли принесет заемщикам какие-либо новые программы. Поскольку в этом году, скорее всего, следует ожидать незначительного повышения банками процентных ставок, цены на недвижимость также вырастут, то ожидать появления новых программ, дающих значительные финансовые преимущества клиентам, вряд ли стоит,-- говорит Алексей Любченко.

На Западе распространена схема, при которой в первые годы пользования кредитом выплачиваются лишь проценты, а самые существенные платежи (тело кредита) приходятся на конец срока. Она популярна в основном у молодых семей, получающих на старте семейной жизни и карьеры небольшой доход. Пока такие программы трудноосуществимы без помощи государства, поэтому реализовать ее планирует Агентство по жилищному кредитованию (АИЖК). Другая программа, о которой пока не слышно в России,-- ипотечный кредит без ограничения по возрасту. В случае выхода на пенсию или смерти заемщика ипотечный кредит за него по договору будут продолжать выплачивать дети. Пока наши банки не заявляли о том, что собираются внедрять такие программы,-- рассказывает Василий Белов.

В борьбе за заемщика банки, как правило, будут изменять параметры кредита: комиссии, плату за ячейки, срок кредита и т. д. Приоритетной по-прежнему останется программа на покупку жилья на вторичном рынке. Также большой популярностью будет пользоваться кредит на улучшение жилищных условий. Зарплаты не успевают за ценами, поэтому круг покупателей недвижимости с нуля неуклонно сужается. Вместе с тем люди, имеющие жилье, уже достаточно состоятельны, но не все осознают возможность, получив кредит, обменять однушку на двушку, двушку на трешку. Сумма кредита при этом требуется значительно меньшая и соответствует возможностям наших граждан,-- говорит Ольга Токаренко.

Еще одной тенденцией в этом году станет развитие региональных сетей и строительство в регионах. Прогнозируется постепенное увеличение доли кредитов, выданных на приобретение новостроек в регионах, связанное с тем, что значительная доля вторичного жилого фонда находится в неудовлетворительном состоянии,-- считает член правления Райффайзенбанка, руководитель дирекции по работе с физическими лицами Роман Воробьев. Банк КИТ Финанс и Русский ипотечный банк (РИБ) разработали совместную схему, по которой они будут реализовывать проект Русская ипотека. КИТ Финанс выступит агентом РИБ и предложит клиентам его ипотечные продукты в регионах. Программа начнет реализовываться в тестовом режиме и будет распространяться на 15 городов.

Несмотря на прогнозируемое удорожание ипотеки, банкиры не считают, что это отпугнет заемщиков от самой возможности покупать жилье в кредит. Правда, относительно того, насколько быстрыми темпами будет развиваться ипотека в 2008 году, мнения расходятся. Можно ожидать, что в первом полугодии 2008 года рост ставок продолжится. Вместе с тем рынок продолжит развитие, предположительно объем ипотечного кредитования в 2008 году будет сопоставим с уровнем 2007 года или превысит его на 5-10%,-- говорит управляющий директор инвестиционного банка КИТ Финанс Анастасия Фролова. Положительная динамика по сравнению с 2007 годом останется прежняя. Я связываю это прежде всего с социально ориентированной политикой государства, которая должна сохранить свои приоритеты и после смены главы государства,-- говорит начальник отдела брокериджа ипотечно-риэлтерской компании Кредит Макс Виктория Щербакова. У ипотеки в России в 2008 году очень хорошие перспективы, можно ожидать роста объемов кредитования на 80-100%. Не думаю, что банки будут уменьшать объемы ипотечного кредитования и повышать ставки, т. к. это может отпугнуть потенциальных заемщиков и сделать ипотеку менее доступной,-- считает директор департамента маркетинга розничного бизнеса Номос-банка Анна Панкратова.
За I квартал 2007 г. недвижимость на вторичном рынке стала дороже на 24%, отмечают аналитики Перспективы. По их мнению, этот скачок стал продолжением тенденции, начавшейся осенью 2006 г., когда цены на квартиры резко пошли вверх. Но активный рост рынка закончился уже в апреле 2007 г. За оставшиеся три квартала цены выросли примерно на столько же, сколько за январь март, на 25,5%.

По словам коммерческого директора Респекта Алексея Ананьева, в 2007 г. движущей силой рынка недвижимости стала ипотека. По оценкам пермских риэлторов, около 25-30% сделок на вторичном рынке в 2007 г. проводилось с использованием кредитных средств. Этот показатель, утверждает зампредседателя правления банка Урал ФД Александр Яцков, почти не менялся в течение всего 2007 г. Изменение ставок практически не влияет на число желающих взять кредит. Сдерживающий фактор один высокие цены на недвижимость, говорит банкир.

Однако пермские риэлторы отмечают, что снижение ставок привело к росту числа заемщиков. К лету ставки по кредитам снизились, а условия получения займов стали проще это подтолкнуло граждан активно получать кредиты, делится наблюдениями Ананьев. В результате, говорит он, пермский рынок в миниатюре повторил судьбу американского: в конце 2007 г. несколько заемщиков оказались неспособны вносить деньги за свои квартиры и решили, не дожидаясь дефолта, их продать, чтобы расплатиться с банками. Компания Респект реализовала ряд квартир, хозяева которых были больше не в состоянии платить ипотечные взносы. Глава пермского Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию Андрей Шинкаренко подтвердил, что у ряда заемщиков ПАИЖК есть просроченная задолженность по ипотечным займам.

Однако американский кризис явился и катализатором для рынка ипотеки в Перми. Осенью 2007 г. пошли слухи, что в России кредиты будут дорожать, вспоминает Ананьев. А уже в декабре у пермских ипотечных брокеров загрузка была почти вдвое больше, чем в сентябре. Специалисты по недвижимости АН Ника считают, что предновогодний ажиотаж лишь отчасти объясняется ростом ставок по ипотеке, основная причина опасения покупателей, что с нового года все подорожает.

Еще одно последствие роста ипотечных продаж увеличение предложения на рынке аренды. Довольно большое число заемщиков приобретали квартиры для того, чтобы их сдавать, доход от аренды шел на погашение ежемесячных взносов по ипотеке, утверждает Яцков. Увеличившееся предложение не позволило квартировладельцам повысить ставки аренды, резюмирует Ананьев. По сравнению с 2006 г. они почти не изменились.

Наиболее популярными у пермских покупателей традиционно оставались небольшие однокомнатные квартиры. Но в 2007 г. к ним добавилась новая категория: просторные квартиры в домах повышенной комфортности недавних новостройках, которые стали выходить на вторичный рынок.

Еще год назад таких домов в Перми было немного и купить жилье в них было сложно. Сейчас их предложение пополнилось покупателями выступают не только физические, но и юридические лица. Например, в Респекте ежемесячно появляется примерно 10 заявок от компаний, которые хотят купить готовое жилье для корпоративных целей, говорит Ананьев. Однако часто заявки риэлторам остаются неудовлетворенными, утверждает аналитик корпорации Перспектива Регина Давлетшина: большинство вчерашних новостроек предлагается новым хозяевам без ремонта, а клиент, который планирует потратить на покупку квартиры на вторичном рынке 10-15 млн руб., хочет получить почти идеальное жилье, готовое для проживания.

Покупая квартиру на вторичном рынке более чем за 10 млн руб., люди не хотят дополнительно платить за ее перестройку, подтверждает Алексей Ананьев. Поэтому, несмотря на декларируемый спрос, цена предложения на квартиры повышенной комфортности, расположенные преимущественно в престижных районах города, в декабре 2007 г., по данным Перспективы, увеличилась всего на 0,6% и составила 116 700 руб. за 1 кв. м.