Ипотека и недвижимость - Страхование недвижимости. вторичный рынок.

Загородный особняк обычно ассоциируется с богатством. Но пригородный рынок не исчерпывается виллами у воды в сосновом лесу. Покосившиеся дачки в садоводствах и дешевые маленькие квартирки в областных городках как их альтернатива занимают гораздо большую его долю, если считать не по обороту денег, а по числу сделок.

Предпочтения "субурбанистов", выбирающих загородный покой на природе, а не "город, который никогда не спит", за последний год изменились мало. Все так же бизнес- и политический бомонд вздыхает по виллам на Рублево-Успенке, а менеджмент крупных компаний тянется к менее загруженным Калужскому и Новорижскому направлениям. Неожиданно в этом году увеличилась популярность Пятницкого шоссе, но вряд ли эта тенденция сохранится - там продается мало участков. По мере распространения известий о горнолыжных пристрастиях президента России Владимира Путина в число популярных магистралей добавилось Дмитровское шоссе, которое спешно благоустраивается.

Пионерами развития Дмитровского направления были создатели спортивного парка "Волен", у которого 20 декабря появится неподалеку конкурент: будет введена в строй первая очередь комплекса "Яхрома" - спортивные и развлекательные аттракционы. По словам председателя совета директоров строящей его группы компаний "Конкор" Владимира Кононова, впоследствии фирма планирует построить там также гостиницу и несколько коттеджных поселков. "Это очень удобное место - на полпути между Москвой и Волгой, - говорит он. - До работы и до мест настоящего водного отдыха одинаковое расстояние". А по сведениям управляющего агентством "Усадьба" Евгения Иванова, сейчас по этому направлению распродаются значительные участки по 20 - 50 га, так что в будущем здесь вполне можно ожидать оживления рынка.

Тем не менее большинство специализирующихся на загородной недвижимости риэлторов и застройщиков предпочитают концентрировать усилия на Рублево-Успенском направлении. Тот же "Конкор" построил сверхэлитный поселок из шести домов "Николина Гора", в котором дома стоят в среднем по $2,5 млн. А в начале декабря первым 16 покупателям были вручены ключи от их домов в поселке "Горки-XXI" из 29 домов площадью от 364 до 500 кв. м. Дома здесь подешевле - от $1 млн до $1,5 млн. Инициаторы проекта - "Абсолют Банк" и компания "Техно-ПРО" - пошли на беспрецедентный шаг, вручая ключи в присутствии прессы и тем самым раскрыв имена 16 московских миллионеров. Один из них, Игорь Брановицкий, глава "КВ-Инжиниринг", точно разбирается, что покупать: его девелоперская компания, в частности, возвела жилой комплекс "Дворянское гнездо" (Б. Левшинский пер. , 9) и работает сейчас над проектом высотного офисного здания на Поклонной горе, который она выкупила у ММВБ.

По данным аналитиков недавно заработавшего специализированного сайта Cottage.Ru, в самом престижном районе Рублевки, между Жуковкой и Барвихой, в скором времени поступят в продажу земельные участки общей площадью 10 га. Скорее всего, земля будет выкуплена оптом кем-то из застройщиков, однако нельзя исключать вариант, что участки будут распроданы частным лицам.

По словам источников в риэлторских кругах, банки в этом году активно вкладывали средства в землю на популярных направлениях, в том числе на Киевском, Минском и других. "Инвестиции в недвижимость - это всегда интересно, - считает Михаил Кадыков, заместитель начальника управления клиентского обслуживания банка "Авангард", который также совершал вложения в загородное строительство. - Залогом служит или сам строящийся объект, или права на него, так что залог всегда перед глазами. Тенденция налицо: спрос на загородное жилье повышается, и сегодня самое главное - не опоздать, ибо через 2 - 4 года рынок будет уже поделен". Аналогичные действия предпринимают и крупные застройщики: по словам директора департамента вторичного рынка недвижимости Московского инвестиционного агентства недвижимости (МИАН) Нины Кузнецовой, они активно вкладывают средства в земельные участки на Новорижском, Осташковском и Дмитровском шоссе на перспективу.

Риэлторы даже более осторожны в оценках инвестиционной привлекательности подобных проектов, хотя подтверждают, что в условиях политической и макроэкономической стабильности интерес к загородному жилью сохраняется. Директор управления загородной недвижимости компании "Миэль" Савелий Орбант говорит, что в будущем году предложений будет больше чем достаточно: на рынок будет выставлено около 30 коттеджных поселков. Если в этом году наблюдался повсеместный рост цен, то в следующем положение изменится. "Цены будут стабильны, некоторый их рост будет наблюдаться лишь в традиционно престижных местах - на Рублевке, в стародачных местах или рядом с водой", - говорит он.

По словам Алексея Пащенко, ведущего эксперта департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty, сейчас почти каждый месяц на рынок выводится по 2 - 3 новых поселка или заявляется о намерении построить такой поселок. По данным Penny Lane Realty, сейчас известно о 137 продающихся охраняемых коттеджных поселках, еще примерно столько же - так называемых шанхаев, поселений без централизованной охраны, с разнородной застройкой. Но, по словам Пащенко, особенностью последнего года стал резко возросший интерес покупателей к охраняемым поселкам, построенным по единой концепции и имеющим единую инфраструктуру. Он считает, что в будущем году эта тенденция сохранится, так как все больше клиентов желает иметь соседей своего социального уровня и не испытывать проблем с обслуживанием.

Кроме того, отмечает генеральный директор агентства "Терра" Андрей Мажаров, рост цен на готовые дома в последнее время заметно отстает от роста цен на земельные участки. Поэтому экономия на "самострое" уже далеко не та, что в прошлые годы. Соответственно, покупателям становится все более выгодно приобретать готовые дома.

Страхование рисков приобретает в последнее время все более массовый характер. Особенно актуальным страхование становится в сфере недвижимости.

К сожалению, нельзя еще сказать, что тема страхования в нашей стране разработана до мелочей. В некоторых случаях страхование становится последней гарантией возврата средств или покрытия убытков, и тем более парадоксальным выглядит тот факт, что часто люди не могут получить со страховой компании причитающееся им вознаграждение. Не менее парадоксально будет звучать рекомендация пригласить юриста, который изучит документы страховой компании и предлагаемый вам договор страхования. Однако это является сегодня наилучшим способом сделать страхование действительно финансовой «страховкой» для вас, т.е. средством спасения. В «Ликбезе», оправдывая его название, дадим только общую информацию, рассмотрим наиболее распространенные виды страховых услуг и «подводные камни» им сопутствующие.

Для начала кратко остановимся на общих юридических терминах, относящихся к страхованию (вы их встретите, когда будете читать документы страховой компании и страховой договор).

Страхованием называется система экономических отношений, включающая образование специального фонда средств (страхового фонда) и его использование (распределение и перераспределение) для преодоления и возмещения разного рода потерь, ущерба, вызванных неблагоприятными событиями – страховыми случаями – путем выплаты страхового возмещения и страховых сумм. В соответствии с российским законодательством страхование производится в добровольной и обязательной форме. Обязательное страхование — государственная система материального обеспечения наемных работников при наступлении нетрудоспособности, старости и в иных предусмотренных законом случаях осуществляется путем взимания соответствующего налога с работников. Добровольное страхование осуществляется по личному желанию.

Страховщик – организация, ведающая созданием и использованием страхового фонда (страховая компания).

Страхователь — юридическое или физическое лицо, вносящее в фонд установленные платежи. Между страховщиком и страхователем заключается договор страхования. Договор страхования может быть заключен в пользу третьего лица — выгодоприобретателя. По договору страхования страховщик обязуется произвести страховое возмещение убытков страховщику (выгодоприобретателю) в пределах страховой суммы. Факт заключения договора страхования подтверждается выдачей страхового полиса.

Страховая сумма – сумма, в пределах которой страховщик обязуется выплатить страховое возмещение по договору имущественного страхования или которую он обязуется выплатить по договору личного страхования. Страховая сумма определяется соглашением страхователя со страховщиком.

Страховая премия – плата за страхование, которую страхователь (выгодоприобретатель) обязан уплатить страховщику в порядке и в сроки, которые установлены договором страхования.

Страхование недвижимости — один из видов добровольного имущественного страхования, при котором собственник или наниматель объекта недвижимости страхует свое право на объект недвижимости, отделку объекта или ее отдельные элементы. Также возможно страхование общей гражданской ответственности собственника (нанимателя) объекта недвижимости перед третьими лицами.

При обращении к страховщику нужно знать, что страховая компания обязательно должна иметь лицензию на осуществление страховой деятельности. Виды страховой деятельности, на которые имеет право страховщик, должны быть отражены в перечне, приложенном к лицензии. Проверить подлинность информации, указанной в этих документах можно, позвонив в Московскую лицензионную палату.

Цена страхования – размер страховой премии — зависит от нескольких параметров: страхового тарифа, который устанавливается страховой компанией, страховой суммы, срока страхования и других показателей, которые определяются в каждом конкретном случае.

Различные страховые компании предлагают свои наборы услуг, свои формы страховых договоров. Как наиболее общие сегодня можно выделить три направления.

1.Страхование риска утраты права собственности на жилье или титульное страхование.

2.Страхование риска уничтожения или частичного повреждения недвижимого имущества, а также движимого имущества, находящегося внутри объекта недвижимости.

3.Страхование гражданской ответственности перед третьими лицами.

Страхование риска утраты права собственности или титульное страхование.

Все знают, что приобретение квартиры связано с риском. По официальным данным, за последний год около 2,5% сделок на вторичном рынке жилья, зарегистрированных в Москве, были впоследствии расторгнуты судами. Риск тем больше, чем длиннее цепочка предыдущих собственников квартиры. Расторгнута может быть как ваша, так и любая из предыдущих сделок, что автоматически влечет признание недействительными и всех последующих, в том числе и вашей.

Действующее законодательство предусматривает достаточно оснований для признания сделки недействительной:

- мошенничество, подлог документов;

- нарушение прав несовершеннолетних, наследников, иных лиц;

- совершение сделки недееспособным лицом или лицом, ограниченным в дееспособности;

- совершение сделки лицом, неспособным понимать значение своих действий;

- совершение сделки под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы;

- иные основания.

Если вы только собираетесь приобрести квартиру, то стоит обратиться в страховую компанию до того, как будет подписан договор купли-продажи или мены. В этом случае специалисты оценят степень рисков и назначат цену страхования либо посоветуют отказаться от сделки. В случае, если страховая премия окажется на «верхнем» для страховой компании уровне, также стоит подумать о приобретении другой квартиры.

«Подводные камни» в этом виде страхования поджидают вас при определении срока страхования и страховой суммы. Согласно законодательству, срок, в течение которого сделка может быть оспорена в суде, составляет 10 лет с момента ее свершения. Соответственно, меньший срок страхования будет явной полумерой. Такой же полумерой будет определение страховой суммы по стоимости квартиры, указанной БТИ. При наступлении страхового случая страховщик будет обязан выплатить именно эту сумму, а не ту, за которую вы реально купили квартиру. Поэтому, если вы решили воспользоваться этим видом страхования, то необходимо обратиться в оценочную компанию для определения рыночной стоимости приобретаемого жилья, указать эту сумму в договоре купли-продажи жилья и в договоре страхования в качестве страховой суммы. К страховому договору будет необходимо приложить договор купли-продажи квартиры и оценочный акт.

Уничтожение или частичное повреждение недвижимого имущества, а также движимого имущества, находящегося внутри объекта недвижимости (мебели, бытовой техники и т.п.), а также элементов отделки, выполненных ремонтных работ, интерьера.

Включает в себя страхование от ущерба, возникшего в результате:

- несчастного случая, стихийного бедствия, пожара, затопления, при разрушении здания и т.п.

- противоправных действий третьих лиц (кража, грабеж, вандализм, теракт и т.п.)

Как и в предыдущем случае, здесь необходимо определить сумму страхования. Кроме актов оценки и договора купли-продажи, такая оценка производится на основании технической и сметной документации, определяющей стоимость ремонтных (отделочных) работ. В случае уничтожения имущества страховая сумма выплачивается полностью, в случае его частичного повреждения – в размере затрат на восстановление.

Также необходимо четкое описание страховых случаев, выплат или невыплат страхового возмещения в зависимости от причины их происшествия. Например, такие формулировки, как «пожар, независимо от причины возникновения», «взрыв, независимо от причины» можно считать удачными с точки зрения клиента (умышленный поджог или взрыв будут классифицироваться по Уголовному кодексу и, кроме того, страхователь лишается страховых выплат в случае умышленного содействия наступлению страхового случая). А «залив водой из соседних помещений» не дает вам права на получение страхового возмещения в случае протечки крыши дома, если ваша квартира находится на последнем этаже, так как улица не будет являться «соседним помещением».

При наступлении последнего выплата страхового возмещения производится на основании страхового акта, составленного страховщиком. В общем случае наступление страхового случая должно быть зафиксировано правоохранительными органами, а в некоторых случаях и другими службами – пожарными, МЧС, представителем МОСГАЗА, жилищно-эксплуатационной организации, РЭО, ДЕЗа и т.д. Если ущерб нанесен по причине стихийного бедствия, то необходимо заключение Гидрометцентра о том, что стихийное бедствие действительно произошло. Все условия фиксации наступления страхового случая и составления страхового акта обязательно должны быть оговорены в договоре страхования.

Страхование гражданской ответственности перед третьими лицами, если по вине страхователя произошло уничтожение или повреждение чужого имущества (например, затоплена другая квартира). Следует отметить, что страховыми случаями признаются только «случайное событие» и «непреднамеренное действие», разумеется, в договоре должна быть их расшифровка.

Выплата страхового возмещения производится на основании обоснованных, т.е. подтверждаемых документально требований пострадавших, подтвержденных, как и в предыдущем случае, актами из жилищно-эксплуатационной организации, ДЕЗа, аварийной службы, МЧС, специально созданных и уполномоченных комиссий и т.д. Обоснованиями требований пострадавших будут служить: смета восстановительных работ, счета или квитанции за проведенные работы, кассовые чеки, в которых указана стоимость испорченных или уничтоженных предметов обстановки и т.д.