Ипотека и недвижимость - Спад строительства в первом квартале зафиксирован не только в москве, но и в подмосковье

Вопреки обещанию главы министера регионального развития Дмитрия Козака, жители Сочи, которые лишатся земельных участков и домов, изымаемых под строительство олимпийских объектов, могут лишиться и права выбрать оценщика их имущества. Комиссия Олимпстроя выбрала всего четырех оценщиков изымаемой земли вместо обещанных 30, а крупные компании в конкурсе вообще не участвовали. Победители конкурса предлагают не давать сочинцам права выбора, просто разделив сферы влияния в городе между компаниями-победителями.

Вчера госкорпорация Олимпстрой обнародовала решение конкурсной комиссии от 24 апреля по выбору компаний, которые будут производить оценку стоимости земельных участков и строений, изымаемых Олимпстроем для строительства на них олимпийских объектов. Напомним, по итогам первого после назначения главой Олимпстроя экс-мэра Сочи Виктора Колодяжного совещания у президента (прежний глава госкорпорации Семен Вайншток был отправлен в отставку 22 апреля) Дмитрий Козак заявил, что жители Сочи, попавшие под реквизиции, будут иметь дело с 30-ю оценочными компаниями, которые будут рассчитывать справедливую стоимость компенсации за имущество. Этому обещанию не суждено было сбыться: оценивать землю в Сочи будут всего четыре компании.

Как следует из протокола решения комиссии, его итоги были предрешены еще 17 апреля к конкурсу 24 апреля были допущены четыре структуры: ООО Центр экономических и правовых экспертиз (Сочи), ЗАО АБМ Партнер (Москва), НОУ Институт оценки и управления собственностью Кубанского государственного технологического института (Краснодар) и ООО Объединенное предприятие по оценке и экспертизе специальных объектов и инвестиций (Спецоценка, Москва). В итоге две московские и две региональные компании и выиграли конкурс еще 34 оценочным компаниям отказали еще неделю назад.

Сергей Григорьев, вице-президент Олимпстроя, так прокомментировал итоги конкурса: Нам надо было выбрать 30 оценщиков, но всего четыре компании выполнили все требования, предъявляемые конкурсной комиссией, то есть представили весь необходимый набор и перечень документов. Поэтому их так мало, но мы не можем делать никакие натяжки по отношению к конкурсантам. Требования к участникам конкурса утверждены наблюдательным советом, мы не можем допустить случайные структуры в таком деле.

В число случайных компаний не попали крупнейшие игроки рынка оценки. Такие компании, как Бейкер Тилли Русаудит, ФБК, ВКR-Интерком-Аудит не участвовали в конкурсе и не смогли прокомментировать его условия и результаты, в Моор Стивенс Москва отказались от комментариев. Неофициально в компаниях утверждают, что от участия в конкурсе отказывались в основном из-за непомерных требований Олимпстроя к документам, которые должен предоставить оценщик, и низких тарифов, предлагаемых Олимпстроем. Список 34 компаний, проигравших на конкурсе, Олимпстрой не раскрывает, как и предложенные оценщикам тарифы.

Победители конкурса не скрывают, что не рассчитывали на эксклюзив. Директор Института оценки и управления собственностью Кубанского государственного технологического университета Любовь Анисимова заявила Ъ: Мы предполагали, что оценкой займутся 30 компаний, а не четыре. Но решение принимает заказчик. Думаю, опыт работы сыграл свою роль при принятии решения. Наша компания принимала участие в оценке участков, отводимых под строительство Каспийского трубопроводного консорциума и аэропорта в Геленджике.

Гендиректор АБМ Партнер Борис Мошкович подтвердил Ъ, что условия конкурса были жесткими: Могу сказать одно условия были достаточно жестки по предоставлению массы документов. Это были даже не пачки, а коробки документов. Столько документов мы не собирали еще ни для одной корпорации. Чтобы корректно их предоставить либо чтобы корректно отказаться от их предоставления, каждый находил свой путь. Могу предположить, что мой административный аппарат нашел такой выход, который более устроил Олимпстрой".

Директор ООО Центр экономических экспертиз Александр Коняхин уже настроен агрессивно: Думаю, работа будет сложной, так как есть основания полагать, что цена земельных участков искусственно завышается собственниками. Их качество, то есть пригодность под строительство, не соответствует заявленной цене. Победу ООО на конкурсе он объясняет восьмилетним опытом работы на рынке и выполнением многочисленных государственных заказов: центр работал с РФФИ по оценке конфиската и бесхозного имущества, оценивал имущество РФ в Краснодарском крае, в 2005 году компания победила в конкурсе комитета по управлению имуществом администрации Сочи на выполнение оценочных работ.

Наиболее интересно прокомментировал происходящее замгендиректора четвертого победителя ООО Спецоценка Владимир Пискурев. По его словам, должно пройти совещание Олимпстроя, которое даст распределение между компаниями по ряду объектов в соответствии с квалификацией, количеством сотрудников и всего прочего. Он высказал свои пожелания к этому совещанию: Мы предлагаем распределить объекты, разделить, так сказать, на сферы влияния, чтобы не мешать друг другу. Это будет проще. На вопрос, почему не выполнено обещание Дмитрия Козака о тридцати оценочных компаниях, он отвечает просто: Тут нет смысла размываться. Если отобрать 30 компаний, то деньги просто пойдут на ветер. По крайней мере с четырех компаний есть с кого спросить.

Господин Григорьев не столь резок в прогнозах. Мы посмотрим, если нам не будет хватать оценщиков, то мы еще раз объявим конкурс, пояснил он, добавив, что возможны субподрядные контракты, которые откроют путь к оценке изымаемой в Сочи земли конкурентам победителей. Кроме того, по его словам, выбор оценщика один из четырех у владельцев реквизируемых для олимпийских нужд участков все же будет.

Впрочем, Виктор Колодяжный на прошлой неделе уже заявил, что на оценку изымаемых земель уйдет два месяца вряд ли Олимпстрой успеет провести за это время второй конкурс. В то же время, несмотря на то что процесс выкупа земли объявлен и Дмитрием Козаком, и господином Колодяжным прозрачным, особой открытости в этом процессе ждать не приходится. Так, главный архитектор Сочи Олег Гусев на чисто технический вопрос Ъ о том, кто станет собственником земельных участков Олимпстрой, муниципалитет или другая структура, сказал лишь: В данный момент я не буду отвечать на этот вопрос.

Депрессия на строительном рынке, ранее затрагивавшая только Москву, возможно, уже наблюдается и в Московской области, регионелидере жилищного строительства в России. Согласно данным Росстата за первый квартал 2008 года, в январемарте в области введено в строй на 5% меньше жилья, чем год назад. Инвесторы в стройпроекты в Московской области не наблюдают спада, но допускают, что на данные могли оказать влияние проблемы с привлечением финансирования строителями.

Данные о состоянии строительной индустрии в первом квартале 2008 года, опубликованные вчера Росстатом, впервые показали спад ввода в строй новой жилплощади в ключевом регионе для отрасли Московской области. Темпы роста жилищного строительства заметно упали по всей стране: в среднем в первом квартале 2008 года введено в эксплуатацию 110,3 тыс. квартир общей площадью 10,2 млн кв. м, и это 107,8% к данным первого квартала 2007 года. Год назад Росстат сообщал о триумфальном росте в строительстве 151,1% роста новой вводимой в строй площади по отношению к первому кварталу 2006 года. Московская область остается крупнейшей стройплощадкой страны: на нее пришлось в январемарте 10,2% об общей площади нового жилья, тогда как на Москву приходится 7%. Но в первом квартале ввод в строй в Московской области новой жилплощади составил 95,1% от прошлогоднего аналогичного периода.

В случае с Москвой показатели предсказуемо хуже: депрессия в стройиндустрии Москвы очевидна, в январемарте ввод нового жилья в строй составил всего 716 тыс. кв. м, или 60% от показателя 2007 года. Спад в Москве традиционно объясняли большими земельными ресурсами в Подмосковье, большей эффективностью строительных проектов в окружающем столицу России регионе и в конечном итоге перетоке инвестиционных потоков в Московскую область. Если тенденция спада жилищного строительства в Подмосковье подтвердится и летом 2008 года, эту версию придется корректировать.

Некоторые проблемы в стройкомплексе России отмечает в последнем мониторинге социально-экономической ситуации МЭРТ. В 2007 году наметилась благоприятная тенденция в структуре инвестиций в основной капитал, связанная с достаточно устойчивым опережением инвестиций над динамикой объемов строительных работ, однако в начале 2008 года объем строительства вновь заметно опережал прирост инвестиций, констатируют аналитики министерства. Отметим при этом, что темпы роста индивидуального жилищного строительства в России в три-четыре раза выше, чем промышленного: вполне вероятно, что спад в большом жилищном строительстве в Подмосковье существенно больше, чем показывает общестроительная статистика.

Застройщики в Москве и Подмосковье сомневаются в том, что спад в Московской области действительно наблюдается. В компаниях, которые являются крупнейшими застройщиками Московской области (Главстрой, ГК ПИК и СУ-155), Ъ сообщили, что у них снижения темпов ввода не наблюдается, а планы ввода жилья на текущий год больше, чем на предыдущий. Результаты можно будет подводить в конце года, а первый квартал года по объемам введенного жилья не является показательным, скорее показателен четвертый квартал, так как компании стараются к концу года ввести в эксплуатацию все, что по каким-либо причинам откладывалось в предыдущие кварталы. Мы не видим причин снижения темпов строительства в области, говорит директор по PR СУ-155 Федор Сарокваша. Михаил Михайлов, замгендиректора компании МОРЕ-Плаза, заявил Ъ: В Москве существенный спад количества вводимого жилья вполне понятен, это было ожидаемо сейчас вводится жилье, которое начали строить в начале 2006-го, когда заметными стали проблемы со свободными площадками. Пойдет ли этот процесс в регионы, будет понятно по результатам следующих одного-двух кварталов. А наиболее ясная картина будет по итогам года. Что касается разницы в 5% в показателях между первыми кварталами прошлого и текущего года по Московской области, то это может быть статистической погрешностью. Первый вице-президент корпорации Бест-недвижимость (риэлтерская группа) Михаил Гороховский поясняет: 5% это около 50 тыс. кв. м, то есть несколько домов. В целом я не вижу замедления темпов строительства в области. Сокращение количества введенного жилья может быть связано, например, с ужесточением требований к вводу в эксплуатацию или с тем, что сами дома построены, а подключиться к энергомощностям и воде не могут, так как возможность подключения к инфраструктуре отстает от строительства.

Впрочем, господин Михайлов приводит версию, которая в целом согласуется с наблюдениями МЭРТа за инвестициями в строительной отрасли: Темпы строительства упали на всех площадках Московского региона из-за проблем с привлечением средств. Допускаю, что замедление темпов строительства в области, которое зафиксировал Росстат, связано с этим. С ним готов согласиться и господин Гороховский.

Данные по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, отметим, показывают другую картину, нежели в Москве и Подмосковье: при 12-процентном спаде (к данным первого квартала 2007 года) в январемарте 2008 года ввода в строй жилья в Санкт-Петербурге аналогичный показатель по области вырос в 3,5 раза. Тем не менее некоторые проблемы наблюдаются и в других регионах, входящих в группу лидеров жилищного строительства, например в Белгородской области площадь введенного в строй жилья в первом квартале на 4,6% меньше показателей год назад. Слабые данные по Москве и Московской области, Белгороду впервые привели к тому, что в Центральном федеральном округе ввод жилья в сравнении с январеммартом 2007 года уменьшился на 9%. Продолжение этой тенденции в регионе, где проживает большая часть населения России, можно будет квалифицировать уже как серьезные сложности нацпроекта по жилью он не предполагает замедления роста на строительном рынке минимум до 2012 года.