Ипотека и недвижимость - Изыски на окраине

Традиционно считается, что таунхаусы являются промежуточным форматом между многоэтажными домами, которые более свойственны для города, и коттеджами, которые чаще строят за городом. Однако последнее время наблюдается тенденция к постепенному вытеснению их за пределы Москвы, то есть таунхаусы все больше дрейфуют в сторону загородного жилья. По оценкам Индикаторов рынка недвижимости, это связано с тем, что земля в Москве все больше дорожает.

В течение последних двух лет земля в московском регионе подорожала примерно в 4-5 раз. В результате строить малоэтажное жилье становится в Москве все менее выгодно. Ведь в коттеджах и в таунхаусах средняя стоимость 1 кв. м даже с учетом стоимости земли значительно ниже, чем в средняя стоимость 1 кв. м в многоквартирных домах Москвы. В итоге, по данным Исследования рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья - 2008, проведенного аналитическим центром ирн.ru в марте этого года, доля таунхаусов, расположенных непосредственно в Москве, сократилась за прошедший год более, чем на 9%. При этом отрицательная динамика наблюдалась и год назад. В итоге, за 2 года доля московских таунхаусов сократилась почти на 12%.

Естественно, что данное сокращение не прошло бесследно для других направлений. При этом, больше всех выиграло от сокращения доли Москвы Новорижское шоссе, доля которого выросла за 2 года на 10,4%. Стоит отметить, что и в абсолютном выражении количество поселков таунхаусов на новорижском направлении выросло весьма ощутимо в 3,5 раза, с 4 до 14 объектов. Оставшаяся часть доли рынка, которую потеряла Москва, на первый взгляд примерно равномерно распределилась между остальными направлениями.

Однако даже на первый взгляд видно, что прирост доли Новорижского шоссе происходил не синхронно с сокращением доли Москвы. Если с марта 2006 по март 2007 года доля Москвы сократилась примерно на 2,5%, то за этот же период доля Новорижского шоссе выросла на 9,7%. А когда с марта 2007 года по март 2008 года доля Москвы сократилась более чем на 9%, доля Новориги выросла примерно на 1%. Так же оказывается затруднительным выявить сколь бы то ни было постоянную динамику и по другим направлениям. В итоге, оценку изменения структуры рынка лучше делать в более крупном масштабе, не по направлениям, а по сегментам. Для этого московский регион был разбит на четыре сектора по сторонам света.

В северный сегмент попали Алтуфьевское, Дмитровское, Осташковское, Куркинское, Ленинградское и Ярославское шоссе. В западный Новорижское, Ильинское, Минское, Можайское, Рублево-Успенское, Калужское, Киевское и Волоколамское шоссе. В южный Варшавское, Каширское, Симферопольское и Новорязанское шоссе, а в восточный Горьковское, Щелковское и Егорьевское шоссе.

В этом случае тенденция становится полностью очевидной. С марта 2006 года по март 2007 года рос только запад, доля которого увеличилась на 9,5%, тогда как остальные направления сокращались, в том числе и Москва. При этом падение ее доли не было самым большим только в силу того, что в отличие от востока, где сокращение доли было наибольшим, число поселков таунхаусов в Москве, как и в целом по рынку росло (с 9 до 13 объектов).

В течение 12 месяцев с марта 2007 по март 2008 год сократилась только доля Москвы, тогда как доля радиальных направлений выросла. Но доля западного направления в этом смысле, как и в течение предыдущих 12 месяцев, увеличилась больше всех. Таким образом, исходя из данных Исследования рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья - 2008, проведенного Индикаторами рынка недвижимости в марте этого года, становится понятно, что таунхаусы из очень дорого сегмента рынка Москвы постепенно все больше вытесняются в самый дорогой из оставшихся сегментов рынка - западный.

Более подробная информация в исследованиях от аналитического центра ирн.RU:

Исследование рынка загородных жилых комплексов (Март 2008)
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья (Март 2008)
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья (Март 2008)
Если для размещения жилых комплексов топ-уровня есть вполне понятные географические ограничения, то дом бизнес-класса может возникнуть почти в любом районе, и вовсе не обязательно близком к центру. Подтверждение тому новый проект Искры радости в Бабушкинском районе, стартовавший в начале этого года.

Район, где появятся Искры радости, необычен, он выделяется среди спальных окраин Москвы. Здесь есть привычные глазу панельные дома брежневского времени, однако в глаза бросается обилие застройки сталинского времени кирпичные дома высотой в четыре или пять этажей, иногда даже с эркерами. Дело в том, что когда-то Бабушкин был самостоятельным городом, названным в честь знаменитого летчика-испытателя, со своим элитным для 50-х годов сектором домостроения. И только в 1960-е, после строительства Кольцевой дороги, этот населенный пункт превратился в окраинный район Москвы. Кстати, здесь по сей день сохранились такие приметы прошлого, как старые одноэтажные деревянные дома.

Искры радости, дом яркой модернистской архитектуры, в таком окружении будет смотреться отчасти как фантом, объект из какого-то иного мира.

Будущий жилой комплекс, спроектированный мастерской А-Б (известная такими объектами, как Смоленский пассаж и дом Стольник), представляет собой два 18-этажных корпуса. Прямоугольные в плане, оба имеют расширение один в нижней части, другой в верхней. Корпуса поставлены по диагонали относительно друг друга.

Сегодня это одна из привлекательных московских новостроек здесь довольно низкие для качественной недвижимости бизнес-класса цены. В то же время надо понимать, что проект пока находится в самом начале реализации. Котлован еще не начат, ожидается разрешение на строительство.

Ведет проект компания Промингруп, которая некогда работала в качестве инвестора муниципального внебюджетного фонда СЗАО Москвы, имеет опыт реализации собственных строительных проектов, в том числе и домов бизнес-класса. Три года назад усилиями компании около театра Советской армии появился жилой комплекс Диамант, башня в Октябрьском пер., 5. Помимо застройщика реализацией квартир занимается агентство недвижимости Маспи-М.

Продажи квартир официально пока не открыты, тем не менее, вложить деньги в Искры радости уже можно. В настоящее время застройщик ведет реализацию пула квартир в агентстве Маспи-М объяснили, что это связано с необходимостью оплатить проектные работы. Квартиры можно приобрести по предварительному договору, для чего в течение двух месяцев нужно внести 100-процентную оплату. В феврале ожидалось, что через месяц появится разрешение на строительство и начнутся как работы на площадке, так и реализация площадей, причем уже по договорам долевого инвестирования. Однако до сих пор разрешение на строительство не получено, ожидается через месяц.

Сейчас квартиры, которых всего в Искрах радости насчитывается более 200, предлагаются по цене от 100 до 130 тыс. руб. за кв. м. Верхний ценовой уровень у небольших квартир на самых высоких этажах комплекса. Стоимость метра в трешках варьировалась в конце апреля от 110 до 125 тыс. руб.

По устройству дом займет твердые позиции среди предложений московского бизнес-класса, несмотря на свое окраинное местоположение. Проектировщики не поскупились с площадями. Самая маленькая квартира 50-метровая однокомнатная. Самые большие по площади 133-метровые трехкомнатные квартиры, которые расположены в наиболее просторной, выступающей части корпусов. На остальных этажах есть два типа трешек около 100 и 118,5 кв. м и двухкомнатные квартиры площадью от 70 кв. м. Высота потолков, как и положено в хороших домах бизнес-класса, 3,2 м.

Квартиры в Искрах весьма интересны, причем среди них встречаются очень удачные варианты. Существенным для устройства жилья является частый шаг окон, который будет отличительной архитектурной особенностью комплекса. За счет этого, к примеру, в угловых трех- и двухкомнатных квартирах будет по семь окон. У самых больших по площади квартир половина окон выходит на северную сторону. Квартиры будут сдаваться со свободной планировкой и без стяжки полов. Из внутренних конструкций будут только несущие плоские столбы в больших по площади квартирах (по одному на каждую). Проектировщики оставили максимум возможностей для творчества дизайнера.

Новый жилой комплекс будет в достаточной степени оснащен машиноместами. В подземной части разместится двухуровневый паркинг, в котором предусмотрено 350 машиномест. Создатели дома справедливо полагают, что в семьях покупателей недвижимости такого уровня, скорее всего, имеется не одна машина.

В районе, как и по всей Москве, ведется строительство новых объектов, причем их немало в том числе еще один объект компании Промингруп, который должен быть реализован неподалеку, на улице Коминтерна. Но все это постройки, мало чем отличающиеся от стандартов столичного домостроительства. Искры радости на фоне этих строек уверенно займут первое место в районе. Когда комплекс состоится как строительный объект, конкурентов у него, скорее всего, не возникнет проектов такого уровня в этом районе пока не было. В то же время спрос на недвижимость хорошего качества есть, как и в любом другом районе Москвы. Поэтому, несмотря на транспортные проблемы на ведущих на северо-восток Москвы магистралях, Искры радости своих покупателей найдут.

Самая слабая часть местоположения будущего комплекса его непосредственное окружение. Бульвар на улице Искры, который застройщик позиционирует как достоинство объекта, на вид довольно скромен, а кроме того, вместе со сквером около Верхоянской улицы это единственные природные объекты шаговой доступности. Социальная инфраструктура окрестностей также не вызывает особого восторга. Самая большая торговая точка здесь дешевый продуктовый рынок около платформы Лосиноостровская, но вряд ли он порадует владельцев недвижимости бизнес-класса. С объектами общепита тоже не все обстоит идеально. Причем вряд ли нежилые нижние этажи комплекса, где планируется расположить предприятия бытового обслуживания и спортивный центр, обеспечат жителям необходимую инфраструктуру. Однако если от шагового масштаба подняться на другой уровень, то тогда и начнут проявляться достоинства комплекса. При том, что значительная часть застройки невысока, комплекс будет над ней существенно возвышаться. Открывающаяся из окон панорама Лосиный остров, находящийся к востоку от будущей стройки.