Ипотека и недвижимость - Наступление на пятиэтажки

Вкладывая свободные средства в покупку жилья, россияне стремятся не только уберечь их от инфляции и неожиданных реформ, но и как можно быстрее приумножить капитал. Сравнительно новая ниша для инвестиций рекреационная недвижимость за рубежом. Насколько радужны перспективы на этом рынке и в какой европейской стране можно сделать самое выгодное приобретение?

Доступное удовольствие
Собственный дом или квартира за рубежом удовольствие, доступное в XXI веке многим россиянам. Состоявшиеся бизнесмены и топ-менеджеры довольно быстро поняли, что наградой за долгий и упорный труд может стать комфортный отдых в личных апартаментах на берегу теплого моря. Благо не только государства, когда-то принадлежавшие к социалистическому лагерю, но и развитые страны Европы предлагают покупателям из России квадратные метры. Причем на условиях гораздо более выгодных, чем на родине. Сегодня апартаменты и коттеджи в Болгарии, Черногории, Турции и на Кипре намного дешевле, чем в Москве, Питере или Сочи. Однокомнатная квартира на болгарском или черногорском курорте обойдется, например, в 30 35 тыс. евро. При этом никто не станет требовать, как это зачастую делают в России, полной оплаты за жилье в строящемся доме. Иностранные банки готовы выдавать ипотечные кредиты клиентам с русскими паспортами под смешные для нас 4% годовых.

Невысокий порог вхождения на зарубежный рынок недвижимости, короткие сроки строительства (от года до трех в зависимости от класса и масштабности проекта) и высокое качество курортного жилья помогли многим россиянам коренным образом пересмотреть свои инвестиционные планы в пользу Европы. При этом наметились и предпочтения ряд стран, где наши соотечественники, подвинув англичан, немцев и французов, стали покупать дома. Впереди оказались Болгария и Черногория, близкие по жизненному укладу, славянскому духу и языку. Чехия, ужесточив ситуацию с въездными визами, на некоторое время выпала из поля зрения россиян, зато на вторую позицию вышли Испания и Кипр. Турцию с ее мусульманскими традициями и политической нестабильностью в качестве инвестиций рассматривают в редких случаях, а квадратные метры Франции, Англии, Германии и других высокоразвитых стран в качестве выгодного вложения средств и повышения собственного статуса в приоритете только среди самых состоятельных граждан России.

Хороша страна Болгария
Болгарию и сегодня многие воспринимают как страну, которая полтора десятка лет считалась 16-й союзной республикой СССР. Но времена панельных хрущоб навсегда ушли в прошлое. Впрочем, когда Болгария открыла свои границы для европейского сообщества, к пятиэтажкам и панелькам, которые достались братскому народу от советского прошлого, проявили повышенный инвестиционный интерес англичане и ирландцы. Недорогое жилье в курортных городах представители туманного Альбиона скупали на корню, рассчитывая со временем его выгодно перепродать или сдать в аренду. Но бизнеса не получилось: дешевых болгарских квартир в собственности англичан оказалось с избытком, а покупателей и арендаторов такой недвижимости среди европейцев нашлось немного.

Что касается российских инвесторов, то и они интереса к дешевым английским квартирам в Болгарии не проявили. С первых дней вхождения на болгарский рынок наши соотечественники предпочитали покупать либо готовое, либо строящееся жилье в дорогих и современных комплексах, оснащенных инфраструктурой, которая свойственна объектам высокого класса.

Тенденция любви к элитной недвижимости среди россиян сохраняется и по сей день, даже несмотря на то что курортные квадратные метры постоянно дорожают. Первый раз цены на дома и квартиры подскочили, когда Болгария вошла в Евросоюз. Второе резкое повышение эксперты предсказывают накануне вступления страны в зону Шенгена. Если до вступления в Евросоюз цены за болгарский квадратный метр колебались от 300 до 700 евро, то теперь выросли вдвое, а на объекты класса элит в несколько раз, говорит Юлия Титова, руководитель отдела зарубежной недвижимости корпорации Бест-Недвижимость. В том что и дальше они будут расти, никто не сомневается. Ведь землю в собственность, на которой можно развернуть самостоятельное строительство, по болгарским законам продавать запрещено, остается покупать только дома и квартиры.

Новые болгарские объекты отличает приличное качество, здесь есть бассейны, рестораны, спа салоны, детские и спортивные площадки. Опыт, уже имеющийся у россиян, показывает, что при сдаче в аренду такая недвижимость приносит ежегодный доход в размере 10 15% от стоимости самого жилья (в то время как квартиры экономкласса не более 4%). Приблизительно такими же темпами в упомянутых сегментах идет удорожание самих объектов. Эксперты отмечают, что наиболее выгодное вложение в болгарские квадратные метры апартаменты на первой линии у моря, которые на протяжении долгих лет будут оставаться ликвидными.

Инвестиции в Черногории
Болгарская тенденция наблюдается и в Черногории: недвижимость в сегменте эконом покупателей из России не интересует. Как минимум принимаются во внимание предложения инвестировать в жилье бизнес-класса. Надо заметить, что местные застройщики в последние два года, учитывая русские запросы, предпочитают возводить добротные дома и жилые комплексы с парковками и необходимой инфраструктурой. В одном из недавних интервью Слободан Бацкович, Чрезвычайный и Полномочный Посол Черногории в России, отметил, что уже около 20 тыс. россиян вложили средства в черногорскую недвижимость.

По мнению Ю. Титовой, покупать жилье на берегу Адриатического моря выгодно по нескольким причинам. Во-первых, приобретение можно оформить на физическое лицо. Во-вторых, расходы при покупке не превышают 4% стоимости сделки. В-третьих, на период строительства можно воспользоваться беспроцентной рассрочкой платежа. Покупателю остается лишь решить вопрос о том, куда вложить средства: в готовую квартиру или в строящуюся? Расчеты показывают, что доходность от инвестирования на ранних этапах возведения объекта достигает 40% годовых. Таким образом, заплатив за квартиру в строящемся элитном комплексе 100 тыс. евро, через год инвестор сможет продать ее уже за 140 тыс. (если, конечно, строители успеют за это время возвести дом).

Кого привлекает Испания
Инвестиции в испанскую недвижимость делают как бизнесмены, так и покупатели жилья для семьи. Если для первой категории важную роль играет политическая и экономическая стабильность, возможность получить шенгенскую мультивизу, то людей семейных привлекают мягкий средиземноморский климат, высокие стандарты качества жизни и сравнительно низкий уровень расходов на содержание дома или квартиры. Помимо всего прочего как семьянин, так бизнесмен имеют возможность официального трудоустройства на территории Испании. Не возбраняется открыть собственный бизнес, который значительно ускорит процесс получения вида на жительство, если окажется прибыльным.

Конечно, стоимость жилья в этой стране заметно выше, чем в Болгарии и Черногории, разброс цен в зависимости от сегмента от 2,5 до 6 тыс. евро/кв. м. Но если в конце прошлого века выходец из России мог только мечтать о предоставлении испанского кредита, то теперь местные банкиры предпочтение отдают именно нашим соотечественникам. При этом банки готовы оплатить до 70% от стоимости квартиры при 4,5% годовых. Правда, расходы по сделке, по мнению уже купивших испанскую недвижимость россиян, чрезмерно завышены и порой доходят до 10% от стоимости жилья.

Италия и Кипр
Мода на приобретение недвижимости в Италии, существовавшая в России еще до революции, с завершением советского периода получила второе рождение. Насколько оправдан интерес к жилью на Апеннинском полуострове с точки зрения инвестиций?

Рейтинг недвижимости Италии можно составлять по региональному признаку. Неаполь, Рим и Венеция это центры скопления самой дорогой недвижимости, к какому бы классу она не принадлежала. В Сардинии и Сицилии такие же объекты стоят в три-четыре раза дешевле. Ценовые показатели свидетельствуют не о качестве товара, а о том, что одни территории пока не так привлекательны для туристов и, следовательно, для инвестирования, как другие. Что касается цен внутри территориальной группы, то они колеблются уже в зависимости от статуса и популярности того или иного типа жилья. Допустим, стандартная квартира в два раза дешевле квартиры типа студио, даже если у них одинаковая площадь, а дом у моря стоит в несколько раз меньше, чем вилла с собственным виноградником.

Недвижимость Кипра по-прежнему востребована российскими инвесторами. Особым спросом пользуются Лимасол, Никосия, Полис. С введением европейской валюты на острове произошла цепная реакция: подорожали энергоносители, следом транспортные услуги, стройматериалы. В конечном итоге это отразилось на стоимости квадратных метров (хотя справедливости ради надо сказать, что и зарплата местного населения также увеличилась). Сейчас муссируются слухи о введении в ближайшем будущем НДС на землю, что также приведет к подорожанию уже сданной в эксплуатацию недвижимости.

Цены на квартиры и дома на Кипре сопоставимы с испанскими, но расходы по сделке на пару процентов меньше. К тому же, как отмечает Ю. Титова, Кипр совсем не затронул разразившийся в странах Европы ипотечный кризис. При покупке квартир в новостройках можно воспользоваться ипотекой, которая также ничем не отличается от испанской.

Франция: от квартиры до замка
В настоящее время рынок жилья во Франции находится в стадии стабилизации, говорит руководитель департамента зарубежной недвижимости Prestige Property ГК Пересвет-Групп Жанна Гусейн. Поскольку мировой финансовый кризис затронул и Францию, цены на жилье не повышаются и в ближайшее время их рост не предвидится. По мнению эксперта, сейчас весьма благоприятное время покупать в этой стране недвижимость как с целью проживания, так и с точки зрения инвестирования.

По данным ГК Пересвет-Групп, на Лазурном берегу стоимость 1 кв. м в квартире с отделкой от 6000 евро. Так как обычные квартиры во Франции имеют небольшую площадь (40 45 кв. м), подобный объект в Каннах или Ницце можно приобрести уже за 260 тыс. евро столько стоит типовая двухкомнатная квартира в спальном районе Москвы. Цены на апартаменты в Каннах тоже начинаются от 260 тыс. евро и зависят от площади и расположения. В Париже апартаменты предлагают от 300 тыс. евро также в зависимости от района и метража.

Выбор объектов в престижных районах Франции достаточно разнообразен: от шикарных вилл на первой линии у моря до старинных замков, виноградников и даже озер, которые можно выкупить в личное пользование. Несомненный плюс приобретения жилья в этой стране полная проверка сделки нотариусом, который несет материальную ответственность за допущенные ошибки. Покупка обязательно сопровождается внесением залога в размере 10%, но французское законодательство допускает отказ от сделки по инициативе инвестора в течение семи дней, при этом в отличие от большинства европейских стран клиент не теряет сумму внесенного залога. Такое же право есть и у продавца, однако, если срок, после которого он отказывается от сделки, превысил неделю, покупателю выплачивается залог в двойном размере.
Снос ветхих и аварийных пятиэтажек на территории Северо-Западного административного округа столицы завершится в 2010 году. Об этом заявил первый заместитель мэра Москвы, глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин, посетивший в рамках субботнего объезда один из реконструируемых кварталов в северо-западной части города.

Как пояснил В. Ресин, в прежние годы больше всего пятиэтажек было возведено на территории Северного, Северо-Западного, Юго-Западного и Западного административных округов. Поэтому сегодня эти округа лидируют по объемам сноса морально и физически устаревших зданий и строительству жилья. К примеру, только в 75-м квартале района Хорошево-Мневники до 2010 года необходимо расселить и ликвидировать 38 ветхих пятиэтажек. На их месте запланировано построить 352 тыс. кв. м жилья.

По условиям контракта инвестор реконструкции концерн Крост отдает квадратные метры нового жилья городу в первую очередь под переселение людей из ветхого и аварийного жилищного фонда, идущего под слом. Поэтому префектурой Северо-Западного округа совместно с застройщиком разработана программа волнового переселения жителей из сносимых домов. Часть горожан уже справили новоселье. На территории квартала намечено возвести детские сады, школы, офисы, предприятия бытового обслуживания, культурно-развлекательный и бизнес-центр, магазины.

На совещании в штабе строительства концерна Крост также обсуждали вопросы реконструкции 76-го квартала (инвестор ЗАО Астиком), где нужно снести шесть панельных пятиэтажек серии К-7. Представитель инвестора сообщил, что подобрана площадка для возведения по индивидуальному проекту жилого дома, все квартиры в котором передадут жителям двух пятиэтажек, расположенных на Карамышевской набережной. К сооружению этого здания приступят в IV квартале текущего года. Параллельно будут возводить еще два жилых корпуса определенное количество квартир в них предоставят жителям оставшихся четырех пятиэтажек. Предложенную схему В. Ресин одобрил. Он потребовал от застройщика составить детальный график реконструкции квартала и немедля выходить на площадку. В следующем году первый жилой дом для переселения площадью 20 тыс. кв. м должен быть готов.

Подводя итоги обсуждения, В. Ресин заявил: Мы ставим перед собой задачу в 2010 году полностью закончить реконструкцию 74, 75 и 76-го кварталов района Хорошево-Мневники. Из них в одном квартале 75-м, где работает компания Крост, проблем практически нет. В двух других есть проблемы, которые надо решать совместно префектуре Северо-Западного округа, Департаменту градостроительства Москвы и застройщикам, чтобы завершить реконструкцию в намеченный срок.

Участники совещания рассмотрели также ход строительства всех зданий в СЗАО а это 48 объектов. Особое внимание было уделено жилому комплексу на проспекте Маршала Жукова, вл. 72 74. Объект общей площадью 164 тыс. кв. м возводит корпорация Конти в рамках программы высотного строительства Новое кольцо Москвы. Комплекс представляет собой четыре разноэтажных корпуса (14 20 24 48 этажей), объединенных стилобатной частью. В центральной, 48-этажной башне разместятся квартиры. Нижние этажи (с первого по третий) займут офисы. Во втором корпусе также будут жилые и нежилые помещения. Общая площадь квартир составит 64 тыс. кв. м. Два других корпуса займут офисные, торговые площади, дом творчества молодежи, развлекательный центр и др. В здании предусмотрена четырехэтажная подземная стоянка на 549 машино-мест с мойкой и автосервисом. Как отметил В. Ресин, этот высотный комплекс, расположенный на въезде в Москву, станет украшением столицы.

Представитель компании застройщика сообщил, что сегодня на объекте работает 21 компания, где трудятся 780 человек. Во всех корпусах, за исключением центральной башни, завершены монолитные работы. Три здания строители планируют сдать в этом году, 48-этажную башню в ноябре 2009 года.

Глава столичного стройкомплекса потребовал усилить фасадные работы, а также увеличить число занятых на стройке до 2,5 тыс. человек. В противном случае застройщик не уложится в отведенное ему время, а это грозит серьезными штрафами. Среди других первоочередных задач В. Ресин назвал обеспечение высотки инженерными коммуникациями. В пятно застройки теплотрассы и канализации попадают частные гаражи. На совещании принято решение о выводе с этой территории гаражей и выплате денежных компенсаций их владельцам.

Всего в этом году в СЗАО намечено построить 515,7 тыс. кв. м жилья. В шаговой доступности от домов будут возводить детские сады, физкультурно-оздоровительные комплексы (соответственно 12 и 11 объектов). В целом в Северо-Западном округе неплохо поставлена работа по комплексной жилой застройке территорий, подвел итог В. Ресин.

В месяц семь этажей
В текущем году в Северном округе столицы намечено ввести в строй 635,6 тыс. кв. м жилья, из них половину за счет средств городского бюджета.

В Северном округе очень серьезная ситуация со строительством социального жилья, которое надо ввести в нынешнем году. Это сродни заколдованному кругу: вовремя не построил, значит, вовремя не переселил, вовремя не переселил, значит, вовремя не снес, вовремя не снес, значит, не начал возводить жилье. Поэтому сегодня для нас каждый день имеет значение, чтобы быстрее переселить жителей из пятиэтажек в новые дома, пояснил В. Ресин журналистам. Для этого надо, чтобы квартиры не имели недоделок, чтобы места общего пользования были в хорошем состоянии, а придомовые территории благоустроены. Сроки строительства сжатые, и мы приняли решение еженедельно на уровне первых лиц организовывать и контролировать эту работу.

На первом из таких совещаний в префектуре САО был рассмотрен ход работ в районе Левобережный. По словам В. Ресина, микрорайоны № 1 и 2 Левобережного одна из самых масштабных строек севера столицы. До конца 2010 года на левом берегу предстоит сровнять с землей 37 жилых домов и возвести также 37. При этом общая площадь сносимых зданий составит порядка 190 тыс. кв. м, а сооружаемых 580 тыс. кв. м. В рамках программы комплексной реконструкции района уже ликвидировано 11 и построено 17 домов. В нынешнем году снесено два дома и построен один. До конца года предстоит разрушить еще три ветхих здания площадью 22 тыс. кв. м и возвести восемь корпусов площадью 98 тыс. кв. м.

Темпы работ впечатляют. К примеру, перед строителями, которые возводят корпус № 6 в микрорайоне 1А, поставлена задача монтировать семь этажей в месяц! Таким образом, 22-этажный дом, куда должны переехать жители расселяемых пятиэтажек, можно возвести за три месяца. Семь этажей в месяц это будет для нас настоящей победой!, заметил В. Ресин. А вот строители корпуса № 4 в микрорайоне 1Б подкачали. Заселение дома задерживается по причине того, что он не очищен от мусора, в подъездах не работают лифты, в квартирах не устранены недоделки В связи с этим В. Ресин поручил застройщику в течение суток навести порядок, отметив, что такой ценой дома принимать в эксплуатацию не будут.

Участники совещания обсудили также текущее состояние строительства объектов соцкультбыта. В этом году в САО появятся три новые школы, блоки начальных классов к школам № 272 и 1112, будет проведена реконструкция школы № 185 с сооружением пристройки. В округе сдадут в эксплуатацию 14 детских садов, девять физкультурно-оздоровительных комплексов. В сентябре запланирован ввод хирургического и вспомогательного корпусов Городской клинической больницы № 24 на Писцовой улице. Все объекты будут сданы, как и намечено, до конца нынешнего года.

На контроле доступное жилье
На совещании в штабе строительства поселка Щербинка (район Южное Бутово, Юго-Западный округ столицы) речь шла о дальнейшем освоении этой территории. Так, в прилегающей к Щербинке деревне Захарьино намечено возвести 22 малоэтажных дома для московских многодетных семей. Но пока строители не могут развернуть там работы. Конфликтная ситуация в деревне Захарьино пока не разрешена, сообщил В. Ресин журналистам. Мы не можем, к сожалению, развернуть там работы по строительству жилья для многодетных семей, даже несмотря на решение Верховного суда России, который признал, что эта земля относится к столице. Хотя мы считаем, что территория деревни Захарьино никогда не являлась спорной, она всегда относилась к Москве. Пока есть противостояние, работы не ведутся.

В самой же Щербинке полным ходом идет заселение квартир. Об этом говорит то, что на улицах стало больше людей, у подъездов появились автомобили, открываются новые магазины. Мы полностью выполнили программу строительства жилья для военнослужащих. Люди получают ордера, постепенно обживают новые квартиры, отметил В. Ресин.

Еще одна стройплощадка на карте ЮЗАО поселок Бутово. В этом году там должно появиться более 100 тыс. кв. м доступного жилья. Уже введены в строй школа и детский сад. До конца года предстоит сдать несколько многоэтажных домов для москвичей, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий.

В Бутово возводят третий и четвертый микрорайоны. Работы ведутся трудно, потому что есть противостояние со стороны уже не жителей Бутово, а разных политических сил, которые объединяются вокруг недовольных строительством граждан и создают конфликтную обстановку. Но я думаю, что мы все-таки сумеем найти общий язык с жителями, прокомментировал ситуацию В. Ресин.

По словам чиновника, из всех социальных строек в Москве самые главные, где нужно еще поработать, находятся в Щербинке (там продолжаются земельные споры) и поселке Бутово (надо построить социальное жилье). В других округах таких проблемных объектов нет.