Ипотека и недвижимость - Прибыль – этажами, этажей

Развитие российских городов зависит не только от грамотной стратегии, но и от способности мегаполисов соответствовать рыночным изменениям, формировать агломерации, считает директор Центра стратегических разработок Северо-Запад Владимир Княгинин.

Владимир Княгинин: Если вы построили стеклянные небоскребы, но у вас пыль над дорогой или целлофановые пакеты летают, не видать вам инвесторов

Владимир Николаевич, какие элементы должна включать в себя стратегия развития мегаполиса? Есть ли какая-то специфика для уральских муниципалитетов, для российских городов в целом?

Думаю, нынешние стратегии должны базироваться на нескольких элементах. Основной это оценка функций, которые выполняет город в регионе и даже за его пределами: управленческой, транспортной, производственной. Необходимо правильно их оценить, и не по административному статусу, а по тому, какую роль город играет на рынке, насколько реально участвует в рыночных процессах. И дальше при разработке стратегии учитывать, насколько пространственная организация города соответствует его функциям и потребностям жителей.

Рынки меняются быстрее, чем может измениться городская среда. И разрыв между пространственной организацией и рыночной реальностью одна из ключевых проблем российских городов. В чем это сегодня выражается? Практически во всех крупных и средних городах умирают промзоны: их вытесняют современные коммерческие и торговые комплексы, а где-то уже и жилая недвижимость. Но для города потеря производственной функции может оказаться невосполнимой. Это видно на примере Рура и Саара в Германии, Манчестера в Британии, Детройта в США.

Другой пример: наши города не рассчитаны на высокий уровень автомобилизации, пробки характерны уже для городов с населением от 300 тыс. жителей, и с этим нужно как-то работать. Городской общественный транспорт следует перестроить, он должен перестать выполнять функцию собеса, обслуживающего только социально незащищенных жителей. Необходимо переделать транспортную схему, не допуская концентрации в одном месте объектов, притягивающих потоки со всего города, и так далее.

Кто должен разрабатывать стратегические планы и какова роль жителей территорий в этом процессе?

К разработке проектов прежде всего должны быть привлечены профессионалы. Драматизм в том, что у нас многие из профессионалов-градостроителей действуют согласно логике, сформированной еще в советские годы. Все поменялось, а стандарты проектирования прежние. Скорее всего, главная проблема проектирования не столько решение градостроительных вопросов, сколько построение экономической и социологической модели города. Дальше встает вопрос: Кто эту стратегию будет реализовывать?. Когда мы спрашиваем городские власти о привлечении населения к ее разработке, нам говорят: Наверное, нет, лучше опереться на профессионалов. В таком случае все эти планы и программы не более чем бумага. Умная, но не реализуемая стратегия. Все эти вещи имеет смысл устанавливать, если есть люди, группы интересов и они готовы к участию в проектах развития города.

В целом общение с муниципалами показывает, что стратегические планы очень редко оказываются результативны. Это не только наша практика, такая же ситуация в Европе. Где-то при разработке стратегии города были слишком сильные группы давления. Они о чем-то договаривались, а потом оказывалось, что это все глупости, не было должной коммуникации с городским сообществом и оно не приняло предлагаемые планы. Обычно в качестве удачного примера реализованной стратегии приводят Барселону. По ее примеру в Европе были разработаны стратегические планы еще нескольких городов. Но успех в полной мере повторить не удалось никому.

Оттянемся по полной
У всех столиц регионов налажены связи с прилегающими городами. Как понять, где агломерация уже сформировалась, а где еще нет?

Чтобы определить характер изменений, достаточно посмотреть, как мегаполис выстраивает отношения с городами-спутниками. Процесс формирования агломераций идет по нарастающей. Первое, что укрупняется, рынок труда. Вы получаете разнообразие предложений работы: благодаря транспортной доступности человек может жить в спутнике, а работать в центре, в то же время многие промышленные предприятия и крупные компании перемещаются в пригородные зоны, где земля дешевле. Второе укрупняется потребительский рынок, он становится интересен для торговых сетей и федеральных игроков. Соответственно, у вас идет форматизация торговли, появляется современная логистика, растет предложение товаров и услуг, появляются большие торговые комплексы. Последнее, что укрупняется, это рынок недвижимости, который становится единым для ядра и периферии. Зрелость же агломерации определяется формированием самостоятельных подцентров, связь между ними осуществляется уже не через ядро, а минуя его. То есть возникает новая цепочка системных связей. В той же Москве видно, как подцентры создаются все дальше и дальше от ядра агломерации и уже потихоньку выдвигаются за пределы области.

Кроме Москвы, есть еще зрелые агломерации в России?

В начале 2000−х годов один из известных отечественных специалистов по агломерационным процессам Георгий Лаппо утверждал, что урбанизация в России не прошла этап формирования агломераций, нам все это еще предстоит пережить. Из стихийно сформировавшихся агломераций у нас наиболее характерный пример Москва. Сейчас такие же процессы идут в Петербурге. Они менее мощны, но пояс влияния северной столицы расширяется. Еще менее ярко выражены эти процессы вокруг других крупных российских городов. Там либо сохранились этакие промышленные советские агломерации, либо агломерации сформировались пока только на уровне объединения рынка труда. Дальше нужно решать взирать на это со стороны или подталкивать процесс агломерирования: создавать подцентры, облегчать становление того или иного рынка. Кстати, тогда и решения по торговой недвижимости должны приниматься исходя не из наличия свободных площадок в городе, а из целесообразности разворачивания там опорных узлов агломерации.

Выбить пробки
Современные крупные города растут ввысь или вширь. Какие инфраструктурные проблемы с этим связаны?

Города пульсируют: какое-то время растут вширь, какое-то ввысь. Когда здания растут, город зажат, ресурс земли ограничен. Вас выгоняют вверх. Хотя подчас строительство небоскребов связано не только с экономикой, но и с политикой, желанием продемонстрировать свою исключительность. Есть исследование, посвященное строительству небоскребов во всем мире: высотки обычно строятся на спаде экономики перед кризисом. Вширь же города растут в тот момент, когда жить в них становится практически невозможно: запредельная стоимость земли, экологические нагрузки, криминал. Или городская среда сформирована таким образом, что изменить ее невозможно. Поэтому проще всего взять участок за пределами города, а в центре появляться только в случае необходимости. Но как только одна из этих проблем решается, меняется и город. Например, в европейских городах с решением экологических вопросов обеспеченные люди начали возвращаться в центр.

Те же инфраструктурные проблемы характерны и для нас. В Москве утром на въезде пробки, вечером на выезде пробки. Города-спутники превращаются в удаленные спальные районы. Крупные торговые центры, которые сейчас есть практически во всех городах, часто заползают внутрь ядра, соответственно, даже в выходные трафик внутри города напряженный, потому что люди едут в центр за покупками. Но все эти проблемы решаемы. Это вопрос проектирования.

А как снизить количество пробок, не снижая мобильности городского жителя?

Мы должны следовать за теми странами, которые с проблемами подобного вида сталкивались и их разрешили. Легких путей здесь нет. Транспорт должен развиваться. Сейчас в стратегии городов начинают закладывать растущий объем автомобилей и участников дорожного движения. Нужно проектировать город таким образом, чтобы передвижение в нем населения было минимальным. Такой круг, как правило, ограничен: дом работа торговый центр или иное публичное пространство фитнес, учеба, развлечения. Если вы проектируете жилое строительство, но не проектируете рядом рабочие места для людей, считайте, что вы создали проблему. В Петербурге люди живут в экологически чистом Приморском районе, но так как деловые центры стоят в центре, образуются дикие пробки. Только сейчас у нас начинается комплексное проектирование территории, чтобы люди не ехали, а может быть, шли пешком до необходимых объектов. В Европе эта проблема не так остра. Там люди спокойно арендуют жилье рядом с работой. Рынок недвижимости более развит, и это позволяет жить в центре. Города гораздо мобильнее.

Приведет ли комплексная застройка территорий в черте города к формированию социально неблагоприятных районов в центре? Какими путями этого можно избежать?

Комплексная застройка новых больших районов вынужденный шаг. Цель изменить город, приспособить к современной жизни. Создаст ли это ситуацию диспропорции? Такая вероятность есть. Во-первых, ядру города должны быть компенсированы потери значимых объектов: например, создание крупных торговых центров на окраине компенсируется созданием торговых улиц в центре. Во-вторых, город должен стремиться, чтобы в нем не было вымирающих на какое-то время суток зон. Поэтому в деловых районах в Европе строят гостиницы и объекты развлечений. Более того, сами деловые центры сейчас проектируются так, чтобы в нем нашлось место и офисам, и гостиницам, и даже обычным квартирам. В-третьих, в городе должно быть минимизировано число зон исключений, куда не пускают горожан. Одинаково плохо, когда доступ закрывается: тогда территория превращается в гетто для бедных за счет царящей в районе разрухи и криминала, или в гетто для богатых за счет сокращения публичных зон, огораживания и вывешивания запрещающих знаков на въезд в район.
Главная проблема на строительном рынке Юга своевременное предложение. Основной причиной его невысокого уровня выступает отсутствие обеспеченных коммуникациями земельных участков для строительства жилья.

Сегодня на Юге строительная отрасль играет большую роль в экономике по сравнению с другими федеральными округами. В южном регионе на долю строительства приходится 8,6% ВРП, в то время как в Центральном федеральном округе 5%, а в Уральском только 4,6%. По объёмам прироста строительства ЮФО в минувшем году вышел на первое место среди федеральных округов. Прирост здесь составил 25,3%, и это при том, что в целом по РФ он составил 18,2%. Однако объём ввода площадей ещё недостаточен для решения жилищного вопроса.
Региональный разрез

Распределение объёмов строительства внутри южного региона прямо коррелирует с распределением инвестиций, большая часть которых традиционно направляется на финансирование подрядных работ (см. график 1).

Безусловным лидером по объёму строительных работ является Краснодарский край, доля которого составляет 38,6% от общих объёмов округа. На втором месте со значительным отрывом Ростовская область (18,8%), на долю Дагестана приходится 10,5%. В Краснодарском крае проводится более трети окружных тендеров в сфере строительства и недвижимости: по состоянию на середину февраля 2008 года в ЮФО объявлено 1483 конкурса на поставку строительных услуг, из них 506 на Кубани (34%); в Ростовской области 353 конкурса, в Волгоградской области 171, на Ставрополье 146.

В то же время если в абсолютном выражении больше всего жилья строится в Краснодарском крае, Ростовской области и в Ставропольском крае, то при анализе относительных показателей, таких, например, как ввод площадей на душу населения, ситуация меняется. Теперь неоспоримым лидером с существенным отрывом от остальных выступает Астраханская область. Удельный вес ветхого и аварийного жилья во всём жилищном фонде составляет здесь 11,1%; приближаются к области по этому показателю только Ингушетия (17,2%) и Дагестан (22,5%). В то же время Ставрополье и Ростовская область оказываются в одной группе с Кабардино-Балкарией, Дагестаном, Северной Осетией-Аланией, Волгоградской областью и Карачаево-Черкесией (см. график 2 и график 3).

По данным федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, в 2007 году в 80 субъектах Российской Федерации объёмы построенного жилья превысили уровень соответствующего периода 2006 года. На Юге наиболее высокие темпы жилищного строительства достигнуты в Краснодарском крае (137,2%), Адыгее (155,8%) и Ингушетии (131%). Снижение объёмов этого показателя по отношению к 2006 году произошло в Чеченской Республике (56,4%). Практически во всех субъектах округа основной прирост создаёт индивидуальное жилищное строительство. В Ростовской области доля индивидуальных застройщиков составила 57,5% общей введённой в эксплуатацию жилплощади, на Ставрополье 66,4%, на Кубани свыше 70%, в Ингушетии свыше 95%, а в Чечне все 100% (см. график 1).

Рентабельность жилищного строительства в крупных южных городах значительно выше европейского уровня. Это, впрочем, относится и к стоимости квартир. Например, средний уровень цен квадратного метра на вторичном рынке в Краснодаре и Ростове уже давно обогнал этот показатель в Праге или Софии. Расходы на покупку жилья высоки, и большей части покупателей приходится выбирать не то, что хочется, а то, что они могут себе позволить. Таким образом, даже покупая жильё, эта категория лиц остаётся в группе желающих улучшить свои жилищные условия.

Незначительный объём ввода в эксплуатацию жилья и существенно превышающий предложение спрос порождают спекулятивные настроения. Ещё недавно как отдельные лица, так и риэлторские компании весьма активно скупали квартиры у застройщиков на начальных этапах строительства и перепродавали их по факту сдачи дома в эксплуатацию, что приводило к дополнительному сокращению предложения. В результате в итоговой стоимости жилья доля прямых затрат на строительно-монтажные и отделочные работы сокращается ещё больше. Вероятно, в связи с этим строительные компании начали сами открывать агентства недвижимости для получения дополнительного источника дохода и влияния на местный рынок.

Рай для девелоперов
Для того чтобы жилой фонд на Юге увеличивался на 1 кв. м в год в расчёте на одного жителя, необходимо вводить ежегодно свыше 23,8 млн кв. м жилья (с учётом устаревания жилых площадей: в 2006 году удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда во всём жилищном фонде ЮФО составил 4,5%, что выше российского показателя, зафиксированного на отметке 3,2%). В прошедшем году общий объём строительства жилой недвижимости составил 9,3 млн кв. м. Хотя для ЮФО это рекорд последних лет, но ясно, что скачкообразного улучшения ситуации в обеспеченности населения жильём на Юге в ближайшие годы не произойдёт.

Если, начиная с текущего года, темпы строительства жилой недвижимости резко увеличатся, то, согласно нашим расчётам, по самым оптимистическим прогнозам уровня Венгрии или Чехии в обеспеченности населения жильём (28 кв. м на человека) юг России достигнет не ранее 2020 года, а уровня Словении (29,5 м кв. на человека) не ранее 2022 года (см. график 4). И это без учёта прогнозируемого роста численности населения, без учёта устаревания жилья, да ещё и при условии стабильного увеличения объёма строительства жилых помещений. Достигнуть европейского стандарта (40 кв. м на 1 жителя) это задача для следующего поколения, а уровня обеспеченности жильём в 70 кв. м на человека, как, например, сегодня в США это уже долгосрочный период прогнозирования, в котором, по замечанию классика экономической теории Джона Мейнарда Кейнса, все мы будем мертвы.

В строительной индустрии уже стало традицией издержки и прибыль при возведении многоэтажных зданий считать этажами. Обычно нулевой и несколько первых этажей полностью окупают все затраты на возведение дома, оставшиеся тысячи квадратных метров этажей составляют миллионы предпринимательской прибыли. По данным Росстата, средняя фактическая стоимость квадратного метра общей площади жилых домов, построенных в 2007 году, в целом по Российской Федерации составила 16387 рублей, что существенно ниже сложившихся на рынке жилья цен (см. график 5).

Хотя среднему ростовчанину или волгоградцу в это нелегко поверить, цены на рынке жилья на Юге всё ещё сильно отстают от российского уровня: на конец 2006 года 1 кв. м на вторичном рынке жилья в ЮФО стоил 22,1 тысячи рублей, в то время как в среднем по РФ 36,6 тысячи рублей (см. график 5). Здесь сказывается влияние депрессивных экономик. Для сравнения: в Центральном федеральном округе в 2006 году 1 кв. м стоил 55,3 тысячи рублей, а в Приволжском 30,1 тысячи рублей. По стоимости жилья Южный округ занимает последнее место среди субъектов Федерации уже не первый год. В то же время цены существенно варьируются в зависимости от субъекта ЮФО, а также от уровня урбанизации. Например, по данным компании Титул, в Ростове в марте текущего года средняя удельная стоимость жилья на вторичном рынке составляла 56,7 тысячи рублей/кв. м, в декабре 2007 года 51,5 тысячи рублей/кв. м, в декабре 2006 года более 41 тысячи рублей/кв. м. Эти факторы способствовали привлечению внимания к Югу крупных столичных риэлторских компаний. Так, компания МИАН, один из крупнейших московских риэлторов, к осени 2008 года откроет офисы в Краснодаре, Сочи и Ростове, а к концу 2008 года на Юге будет работать семь отделений компании.

Панельная зависимость
Россия остаётся одной из немногих стран, в которых продолжают строить многоэтажные железобетонные дома по старой панельной технологии, уже много лет назад морально и технологически устаревшей. В то же время в Москве сегодня уже наблюдается смена приоритетов: население всё чаще предпочитает более качественное жильё, и крупнопанельное строительство переходит из столицы в регионы. Согласно основам классической модели, товары из более развитых территорий, исчерпав свой ресурс спроса, смещаются в менее развитые. В регионах такие продукты и технологии становятся источниками стабильной прибыли. Так, московская компания Интеко, выигравшая конкурс на застройку в Ростове микрорайона Левенцовка, вкладывает значительные средства в увеличение мощностей приобретённого местного крупнопанельного комбината.

Тем не менее, как отмечают многие риэлторы, и в региональных столицах характер спроса уже начинает изменяться. Например, по данным компании Титул, в Ростове увеличивается количество покупателей, желающих приобрести квартиры в каркасно-монолитных и кирпичных домах. В экономически развитых центрах доля сделок по продаже панелек сокращается, но объём строительства панельных домов пока существенно не меняется, а по некоторым оценкам, пик этого строительства ещё впереди. И тому есть объяснения. На Юге уровень доходов населения существенно ниже, чем в целом по России, а панельное жильё занимает сегмент эконом-класса, рост спроса на который в среднесрочной перспективе сокращаться не будет (как минимум за счёт роста доходов тех, кто согласен на покупку любого дешёвого жилья и ранее не мог предъявить платёжеспособный спрос на этом рынке).

Параллельно с этим процессом идёт другой: с ростом численности городского населения и его уровня жизни меняется структура издержек застройщика. В ней возрастает доля стоимости земельного участка и обеспечения объекта коммунальной инфраструктурой и снижается доля стоимости основных строительно-монтажных и отделочных работ.

Ещё одной немаловажной тенденцией развития строительной индустрии в крупных городах на Юге становится переход от точечных застроек к строительству кварталов, микрорайонов и районов к так называемой комплексной застройке. Так, в Аксайском районе Ростовской области определён участок размером 949 га для застройки жилой недвижимостью эконом-класса. В Левенцовке, перспективном микрорайоне Ростова, более 500 га будет застроено многоэтажными зданиями.

Юг заметно отстаёт от страны в целом во внедрении новых строительных технологий. Исследования в рамках проекта Российский дом будущего показали, что в отрасли строительных конструкционных материалов неуклонно растёт выпуск материалов, отличающихся сравнительно невысокой массой. В результате снижается целый ряд затрат, уменьшается мощность монтажных средств, укрупняются конструкции, сокращаются стоимость и трудоёмкость строительства. Поэтому во многих странах мира одним из критериев эффективности строительства является масса кубометра строительного объёма возведённого объекта. При использовании современных материалов со сравнительно низкой средней плотностью она может составлять 160 кг и менее. Если учесть, что в России эта масса часто достигает 430 кг и более, то становится ясно, насколько велики резервы её снижения. На южнороссийском рынке строительство с использованием новых технологий, в разы уменьшающих массу кубометра здания, пока широкого применения не получило. В краткосрочной перспективе базовым строительным материалом в жилищном строительстве останется бетон, а наблюдающиеся в последнее время рост цен на цемент и ажиотажный спрос на него в связи с олимпийской стройкой и бурным развитием индустрии не будут способствовать снижению цен на жильё.

Ограничители роста предложения
Цена входного билета на рынок строительства крупных объектов в любом регионе и даже стране высока. Компании-новичку требуется мощный финансовый и ресурсный рычаг для организации технологического процесса возведения высотных зданий и сооружений. К тому же на развитие этой отрасли значительно влияют конъюнктурные проблемы. Сегодня на Юге практически не осталось подготовленных для застройки мест, что вызвано резким сокращением объёма подготовительных работ в начале 90−х годов. Такая ситуация характерна и для других российских регионов. География жилищного строительства обусловлена спецификой финансирования коммунальной и инженерной инфраструктуры. Большинство проектов, создаваемых в городах, размещается на территориях с уже имеющейся инфраструктурой. Девелоперские компании, возводящие объекты на новых территориях, несут значительные издержки по созданию инфраструктурного комплекса.

В последние годы для целей нового строительства в основном использовался банк земель, оставшийся ещё со времён Советского Союза. Столь существенный в настоящее время дефицит предложения усугубился именно нехваткой подготовленных к строительству земельных участков. А это процедура достаточно неспешная: подготовка инфраструктуры, которая предшествует строительству, обычно отнимает 1,5 2 года.

О невозможности резкого увеличения объёма строительства говорят многие представители строительных компаний, работающих в различных регионах ЮФО. Объём строительства жилья экономического класса в Волгограде в среднесрочной перспективе будет расти на семь десять процентов в год, прогнозирует директор управления маркетинга и продаж ОАО ВЗ ЖБИ № 1 Татьяна Смирнова. Рост рынка в стоимостном выражении будет обеспечен преимущественно увеличением цен, подстёгиваемым диспропорциональным ростом объёмов спроса и предложения. По мере отработки механизмов регулирования градостроительной деятельности и решения вопросов финансирования строительства инженерной инфраструктуры начнётся реализация крупных (и, соответственно, капиталоёмких) проектов.

Среди основных сложностей, рождающих определённые риски и угрозы, стимулирующих рост цен и сдерживающих развитие всего строительного комплекса в Краснодарском крае, генеральный директор ООО Ру.Девелопмент Андрей Лукьянов называет низкую пропускную способность транспортной инфраструктуры, энергетическую зависимость Краснодарского края от других регионов, отсутствие резервов энергетических мощностей для реализации программ развития многих отраслей народного хозяйства. Одним из негативных факторов остаётся высокая изношенность и отсутствие резервных мощностей коммунальной инфраструктуры и систем коммуникаций, что требует от застройщика значительных затрат на инженерную подготовку земельных участков под застройку, уточняет г-н Лукьянов. На сегодняшний день остро стоит проблема обеспечения строительной отрасли квалифицированными кадрами. Крайне недостаточно научно-техническое сопровождение строительной деятельности.

Кадровый дефицит действительно тормозит развитие рынка, и здесь проблема выходит за рамки профессионального уровня. Вы зайдите на любую крупную стройку: там же работают в основном таджики, киргизы и узбеки, признался руководитель одной из строительных компаний.

Отдельно следует упомянуть о высокой закрытости и непрозрачности строительной отрасли Юга, что обусловлено рядом факторов, в том числе наличием значительных административных и квазиадминистративных барьеров. Ни одна другая отрасль современной российской экономики так наглядно не демонстрирует персонифицированные отношения, как строительная. Помимо традиционной коммерческой тайны, основным источником закрытости выступает здесь существенная доля неофициальных выплат застройщика за получение необходимых согласований, разрешений, заключений, экспертиз и за ускорение этих процедур. И роль личных связей переоценить тут невозможно.

Дефицит предложения на строительном рынке Юга в ближайшие годы преодолён не будет, и при перманентном росте спроса не приведёт к снижению цен. Необходимо учитывать и то, что не все сданные объекты недвижимости пригодны для заселения. Сложившаяся практика делового оборота показывает, что в 90% случаев доведение сданной недвижимости до требуемого уровня оснащения занимает в среднем от полугода до полутора лет. Многочисленные инфраструктурные проблемы, большие бюрократические издержки приводят к тому, что резко увеличить темпы роста объёмов нового строительства в ближайшие годы не удастся. В результате разрыв между спросом и предложением на протяжении ещё нескольких лет будет только расти.

Прибыль – этажами, этажей – мало