Ипотека и недвижимость - Арендаторы коммерческой недвижимости в европе, на ближнем востоке и в африке предпочитают осторожность

В правительстве не так давно поставили четкую задачу - к 2020 году 60% россиян должны иметь возможность самостоятельно приобретать жилье. Пока лишь 18% из них могут позволить себе собственную крышу над головой. Но, судя по всему, в обозримом будущем таких счастливчиков станет еще меньше. Просто покупать скоро будет нечего - по данным Росстата, в первом полугодии 2008 года рост жилищного строительства составил ничтожную цифру - 2,9%! Что это значит? Строить меньше мы не стали, но и больше - тоже. Такими темпами квартирный вопрос, испортивший жизнь многих россиян, не решить.

Известия выясняли у экспертов, почему у нас так мало строят и как с этой бедой можно справиться.

Конечно, строить мы не перестали. В абсолютных цифрах, по данным Росстата, количество введенных в эксплуатацию квадратных метров осталось на уровне прошлого года: в первой половине 2007 года было построено 21,1 млн кв. м, в первом полугодии этого года - 21,7 млн.

Беда в том, что этого нам мало. В свое время Владимир Путин, еще будучи президентом, говорил о том, что объемы ввода жилья необходимо увеличить до 115 млн кв. м в 2012 году и до 154 млн кв. м в 2020 году. А что у нас? По данным Росстата, к июлю прошлого года рост жилищного строительства составил 34,3%. Прошел год - и вот результат: ничтожные 2,9%! Разумеется, такой резкий спад произошел не сам по себе, тому есть объективные причины.

- Первая проблема - это выделение площадок и получение разрешений на строительство. Сейчас чиновники могут сколько угодно согласовывать эти вопросы, а надо ограничить сроки, - рассказал Известиям президент Ассоциации строителей России Николай Кошман. - Второе: стоимость лимитов на подключение к электросетям и газу перевалила все разумные пределы. Например, сметная стоимость дома в Южном федеральном округе - 275 млн рублей. За подключение просят 135 млн. Кто это купит?! Плюс стоимость материалов. Все это закладывается в себестоимость.

По его словам, если ничего не предпринимать, в отрасли может случиться кризис - стоимость жилья станет настолько высокой, что никто не сможет его купить. По данным бюро недвижимости Агент 002, на вторичном рынке московской недвижимости в сегменте эконом-класса цены выросли за последнюю неделю незначительно (на 0,1%), зато предложение упало на 3%. Получается замкнутый круг. Строят меньше - квартиры дороже. А строить больше, как уверяют застройщики, они не могут - слишком дорого, да и земли нет.

- Снижение темпов роста при сложившихся ценовых уровнях может быть вызвано ограничениями как со стороны наличия подготовленных для строительства земельных участков, так и со стороны имеющихся строительных мощностей и мощностей по производству строительных материалов, - считает первый заместитель генерального директора компании Велес Капитал Девелопмент Дмитрий Джамбакиев.

Действительно, строить не только негде, но и не из чего. В этом году производство строительных материалов просто провалилось. И без того дефицитного цемента по итогам июня выпустили на 13,5% меньше, чем в июне прошлого года. То же самое касается практически всех стройматериалов.

- Мы привыкли ориентироваться на потребительскую инфляцию, - добавляет директор департамента стратегического анализа ФБК Игорь Николаев. - Но для оценки происходящего в отраслях реального сектора намного важнее учитывать то, как растут цены производителей. А здесь ценовое ралли намного выше - 28,1%, по информации Росстата. По экспертным оценкам, здесь критический уровень - 18%. Вывод очевиден.

- Главная причина резкого строительного спада в том, что инфляция, выражаемая ценами производителей, вышла далеко за критический уровень и стала гасить экономический рост, - констатировал Николаев.
Лондон-Москва, 16 июля 2008 года - Jones Lang LaSalle опубликовала новейшие данные, исследующие арендаторов коммерческой недвижимости по всему региону Европы, Ближнего Востока и Африки. Исследование анализирует основные рыночные тенденции, которые будут касаться арендаторов во втором полугодии 2008 года.

Основные выводы доклада:

•Продолжалось развитие несоразмерности в экономическом росте по всему региону Европы, Ближнего Востока и Африки, в целом прогнозы снизились в первом квартале 2008 года.
•Конкуренция оставалась прочной в течение первого квартала 2008 года, отражая рыночные настроения.
•Для тех, кто будет подбирать площади для аренды в течение следующих 12-18 месяцев, выбор увеличится, однако в более долгосрочной перспективе ожидается снижение объемов предлагаемых к аренде коммерческих площадей.
•На протяжении первого квартала происходило незначительное увеличение арендных ставок, однако на некоторых рынках наблюдалась тенденция к искусственному поддержанию текущих ставок .
•Подход подождем и посмотрим, который характеризовал поведение арендаторов на рынке коммерческой недвижимости в первом квартале 2008 года, вполне объясним, однако он может вызвать дополнительные риски и затраты в среднесрочном периоде.

Ли Элиот, директор по исследованиям в регионе Европа, Ближний Восток и Африка и соавтор отчета, комментирует: Осторожность стала основной характеристикой большинства арендаторов коммерческой недвижимости в Европе, на Ближнем Востоке и в Африке. Неустойчивость, которая сейчас ударила по рынкам, отражается на осуществлении сделок. Решения, особенно требующие значительных капиталовложений, во многих случаях просто откладываются. Стратегия подождем и посмотрим является самым распространенным подходом в принятии решений в области корпоративной недвижимости по всему региону, но причины такого поведения различны в трех субрегионах.

В Западной Европе неуверенность на рынке, снижающийся уровень доверия и опасения сложных экономических периодов заставляют арендаторов сосредотачиваться на существующих портфелях и проводить быстрореализуемые сделки, а также сделки, позволяющие снизить расходы на аренду коммерческой недвижимости.

Джон Дакворт, директор по работе с корпоративными клиентами компании Jones Lang LaSalle, заявил: В Западной Европе подход подождем и посмотрим может оказаться дорогой стратегией. Рынки постепенно начинают работать в пользу арендатора, так как предложение превышает спрос, или в худшем случае становятся более сбалансированными. Поэтому действовать быстро стало выгодно: есть возможность успеть заключить сделку по более низкой арендной ставке, воспользоваться более широким выбором помещений и потенциально опередить других арендаторов, которые ищут ту же площадь. Возможно, более подходящая стратегия подождать и проанализировать, чтобы вычислить оптимальное время для стратегических решений в области недвижимости.

В Центральной и Восточной Европе основным побуждающим настроением стратегии подождем и посмотрим является вопрос куда дальше?. Существует значительная неуверенность по поводу того, где искать новые хорошие предложения. Разница в уровне арендных ставок в Западной Европе и в городах Центральной и Восточной Европы первого уровня стабильно снижается, что снизило объем спроса со стороны тех компаний, которые идут на аутсорсинг в целях экономии. Опять же, ментальность подождем и посмотрим может оказаться и опасной, и дорогой. Те, кто применяют стратегию сейчас для ответа на вопрос куда дальше?, а также действует решительно в городах Центральной и Восточной Европы второго и третьего уровня, создадут себе условия для того, чтобы опередить арендатора-конкурента, занять площадь, и максимально выиграть на разнице стоимости.

Что касается таких субрегионов как Ближний Восток и Африка, Ли Элиот комментирует: Мы замечаем, что арендаторы в этих местах применяют тактику схвати все что можешь из-за катастрофически отсутствующего качественного предложения на рынке. Такая тенденция будет сохраняться до конца 2008 года. Однако к 2010 году начнут появляться новые площади, поэтому арендаторы перейдут к тактике подождем и посмотрим. Впервые арендаторам предстоит принимать стратегические решения относительно местоположения и пользоваться возможностью занимать качественную площадь. Мы уверены, что следует действовать сейчас для того, чтобы занять лучшие площади в наилучших местах благодаря предварительной аренде. Учитывая неуверенность касательно надежности ожидаемого предложения, стратегия подождем и посмотрим может увеличить долгосрочный риск.

Ольга Рыбакова, Руководитель аналитики рынка офисной и складской недвижимости компании Jones Lang LaSalle, комментирует: Основным фактором, определяющим развитие офисного рынка в России, является активный рост экономики, благодаря чему на рынке по-прежнему наблюдается недостаток предложения качественных офисных площадей. Это особенно заметно на самых развитых рынках Москве и Санкт-Петербурге. Тем не менее в связи с тем, что в Москве и Санкт-Петербурге появляются новые проекты Класса А, это существенно увеличивает возможности выбора для арендаторов по сравнению в прошлыми годами. С другой стороны арендаторы также занимают большие чем раньше площади, так как рассчитывают на дальнейшее расширение своих офисов. Результатом ограниченного предложения является рост арендных ставок в обоих городах. В регионах России начинают появляться новые офисные центры, но их качество пока отстает от уровня Москвы и Санкт-Петербурга.