Ипотека и недвижимость - Дача под колпаком

Вчера, 21 июля, вступили в силу поправки к городскому закону Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения. Разбираем подробности нового законодательства вместе с председателем Комиссии по городскому хозяйству и жилищной политике Мосгордумы Степаном Орловым.

Проверь себя: станете ли вы новым льготником
Поправки расширяют круг счастливцев, которые могут претендовать на помощь города при решении квартирного вопроса.

Вводится новая категория льготников: жители Москвы, нуждающиеся в содействии города в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ. Если вы проходите по всем критериям, то именно так официально нужно себя называть, когда будете обращаться в органы власти (управу, Департамент жилищной политики города) для постановки на учет в отдельную очередь.

Итак, требуется, чтобы соблюдались следующие условия:

1. Член семьи, встающий на очередь, имеет прописку/постоянную регистрацию на территории Москвы сроком не менее 10 лет в общей сложности. То есть, если москвич на какое-то время выписывался, проживал в другом городе (регионе, стране), а потом вернулся и снова оформил постоянную регистрацию в столице, то при постановке на жилищную очередь будут учитываться даже разорванные между собой периоды проживания в Москве.

2. На каждого из членов семьи приходится менее 10 кв. м площади жилья.

Обратите внимание: учитывается как жилая площадь (комнаты), так и площади всех вспомогательных помещений: кухни, ванной, туалета, кладовки, а также балконов, лоджий, веранд и террас.

3. Прошло не менее 5 лет с момента сознательного ухудшения жилищных условий. Речь идет о действиях, в результате которых уменьшается размер жилплощади на каждого из домочадцев. Это и сделки с квартирами - скажем, продажа долей, комнат, и - самая распространенная ситуация - вселение и регистрация (прописка) новых жильцов.

Имейте в виду: отсрочить постановку на очередь может даже прописка самых близких людей - мужа/жены или родителей. Исключение делается для несовершеннолетних детей: их можно смело регистрировать к папе или маме, прописанным в квартире, не опасаясь прибавления 5-летнего срока для постановки на жилищную очередь.

Важно
Для постановки на учет в новую очередь на жилье не нужно доказывать свою малоимущность. Это главная новация.

Новобранцы могут участвовать только в так называемых возмездных городских жилищных программах, когда квартиры предоставляются со значительными скидками, но обязательно требуется собственный взнос.

Получить жилье от города бесплатно новый очередник в отличие от старых не может.

Что мешает попасть в жилищную очередь
- Как-то к нам обратилась с жалобой мама, - вспоминает Степан Орлов, - женился взрослый сын, девушка переехала к ним, регистрировать ее не стали - чтобы не было сознательного ухудшения жилищных условий, которое отсрочивает постановку на жилищную очередь.

Однако в жилищной комиссии нашли другое основание для отказа: превышение нормы жилплощади, учитываемой при постановке на очередь...

Чтобы не попасть впросак, имейте в виду: когда определяется норма жилья, приходящаяся на каждого из членов семьи (напомним, должно быть менее 10 кв. м), то учитывается не только квартира, в которой проживают домочадцы, но и другая жилплощадь, где члены семьи имеют право собственности или право пользования.

В нашем случае молодая жена, оставшись прописанной у своих родителей, сохранила право пользования жилплощадью в их квартире, и ее долю приплюсовали к площади квартиры супруга.

Еще одна распространенная проблема - небольшое, казалось бы, совсем незначительное превышение учетной нормы жилплощади - 10 кв. м на каждого из членов семьи. К нам обращались москвичи, у которых буквально 15 - 20-сантиметровый излишек оказался, - рассказывает Степан Орлов. Но закон есть закон. Формально даже 1 сантиметр лишней жилплощади преграждает путь для постановки в очередь.

Кстати: при расчетах площади жилья на каждого из домочадцев учитываются в том числе лица, временно отсутствующие, но сохраняющие право постоянного пользования жилплощадью. Например, военнослужащие-призывники, члены семьи, находящиеся в долгих командировках, и др. Чем больше жильцов будет числиться у вас в квартире, тем меньше окажется площади на каждого и соответственно больше шансов попасть в очередь на улучшение жилищных условий.

На заметку
Новые очередники соответствующего возраста могут участвовать в программе Молодой семье - доступное жилье. Она позволяет выбрать любую из трех форм городской помощи - субсидии, покупка в рассрочку, социальная ипотека (см. таблицу ниже). При этом объем льгот - величина субсидии, размер скидки и др. - зависит от ряда факторов: возраста супругов, наличия и возраста детей и т. д. Что полагается в вашей конкретной ситуации, нужно выяснять в Управлении департамента жилищной политики и жилищного фонда своего округа или района.

Если вы уже стоите в очереди...
Как известно, москвичи, вставшие на учет по правилам нового Жилищного кодекса, т. е. начиная с 1 марта 2005 года, для сохранения своего места в очереди должны ежегодно проходить проверку на соответствие критерию малоимущий. Это осуществляется в режиме одного окна. Напомним, учитываются как доходы (зарплата и др.), так и стоимость налогооблагаемого имущества всех членов семьи - квартир, дач, земельных участков, автомобилей.

Если у кого-либо из домочадцев повышаются заработки, достается наследство и т. д., семья может выбиться из планки малоимущих и снимается с очереди.

Теперь в этом случае можно перейти в новую очередь, введенную поправками к закону, если соблюдаются все остальные критерии (см. Проверь себя... на стр. 17 (1). Обратите внимание: при переходе в новую очередь сохраняется год постановки на учет в прежней очереди, т. е. учитывается весь накопившийся стаж очередника.

Еще одно новшество: очередники, включенные в план на бесплатное предоставление жилья в текущем году, получили право выбора: вместо готовой квартиры они могут по желанию получить 100-процентную субсидию и купить любое жилье самостоятельно.

Это развязывает руки тем, кто хочет жить поближе к работе, пожилым родителям или своим детям - ведь, как известно, квартиру от города очереднику могут предложить в любом уголке Москвы, в спальном районе и т. д.

В то же время за удобство придется доплатить часть собственных средств: субсидия рассчитывается, исходя из стоимости квадратного метра, близкой к рыночной, но все же не равной ей. Так, на третий квартал 2008 г. городские власти утвердили размер субсидии 98 014 рублей за 1 кв. м. Для справки: средняя рыночная стоимость квадрата сейчас - около 135 тысяч руб. Так что, если решите покупать квартиру самостоятельно, то даже при 100-процентной субсидии придется выложить дополнительно порядка 40 тыс. руб. за каждый квадратный метр.
С окончанием дачного сезона и приходом зимы у владельцев загородных домов и дач появляется еще одна головная боль: как защитить свое загородное имущество, брошенное на зиму, от вандалов и воришек. Нанимать сторожа (даже из местных) — выйдет не менее тысячи рублей за месяц. Причем получение «охранного эффекта» никто не гарантирует. Приглашать специально обученного человека из охранного агентства совсем разорительно: 300–500 руб. в сутки, или $1,5–2,5 тыс. за 5 месяцев. Уж лучше купить страховой полис, он обойдется в 0,2–2,6% стоимости дома в год и защитит еще от массы неприятностей, например, пожара или стихийного бедствия. Впрочем, полис страхования дома актуален и для тех, кто живет в пригороде постоянно.

По последним исследованиям страхового рынка, проведенным в октябре этого года, выяснилось, что более 5 млн граждан страхуют свое имущество, а 36,4% договоров приходится на страхование дач и загородных домов. По данным компаний, спрос на «дачные» полисы на 30% выше, чем на «квартирные». Минимальная стоимость полиса по России составила 227 руб., а максимальная — 19 631 руб. По мнению специалистов, количество людей, страхующих загородные дома и дачи, будет увеличиваться в связи с ростом строительства, а тарифы на страхование будут уменьшаться в связи с увеличением «клиентского портфеля» компаний.

В большинстве страховых компаний можно приобрести полис, покрывающий стандартный набор рисков: это пожар, залив, стихийные бедствия, взрыв газа, противоправные действия третьих лиц. Кроме того, за дополнительную плату можно включить в полис риск наезда транспортных средств, падения деревьев, пилотируемых летательных объектов и их обломков. В отношении стихийных бедствий надо иметь в виду, что под этим подразумеваются необычные для данной местности дожди, обильные снегопады, град. По словам пресс-секретаря «Столичного страхового общества» Ольги Илюшкиной, другие нестандартные риски выявляются и оцениваются в зависимости от конкретного случая и желания клиента. Например, можно застраховать свой дом от ядерного взрыва.

Тарифная считалочка
Средний тариф на страхование загородных домов и дач колеблется от 0,3 до 2,5% суммы ответственности. Однако надо иметь в виду, что к тарифу применяется целый ряд повышающих или понижающих коэффициентов. Как рассказал М2 руководитель направления по страхованию имущества физических лиц, малого и среднего бизнеса компании «РЕСО-Гарантия» Аркадий Бобиков, «увеличение тарифа происходит при наличии в конструкции строений из дерева, источника открытого огня в доме (камина, например), отсутствии металлических дверей и решеток, нахождении дома в зоне паводков». Уменьшить же страховую сумму, по словам заместителя директора департамента имущественного страхования компании «Энергогарант» Марины Шальневой, может близость к крупным населенным пунктам, наличие охраны в поселке или охранной и пожарной сигнализации в доме. Эти и ряд других факторов могут скорректировать страховой взнос на 20–30%.

Кроме всего прочего большинство компаний при продлении договора предоставляют скидку 10–20%, если за прошлый период не было произведено ни одной выплаты. Еще можно рассчитывать на скидку 5–10%, если вы приобретаете другие полисы (например, медицинский или на страховку машины) в этой же компании. Однако, по словам Марины Шальневой из «Энергогаранта», максимальная скидка не может превышать 50% базового тарифа.

Кроме самого дома можно застраховать баню, гараж, хозблоки, беседки, элементы ландшафтных сооружений, заборы и ограждения. По словам начальника отдела маркетинга департамента комплексного страхования компании «Ингосстрах» Игоря Александрова, «по каждому объекту страхования устанавливается индивидуальная тарифная ставка в зависимости от характеристик конкретного объекта». Однако в некоторых компаниях встречается и так называемое комплексное страхование, т. е. единый тариф для всех застрахованных объектов на одном участке. Комплексное страхование позволяет сэкономить на полисе до 15% взноса.

Процедурные вопросы
Для того чтобы заключить договор страхования своего дома или дачи, достаточно иметь при себе свидетельство права собственности на землю и на сам дом и удостоверение личности. Полис можно прибрести на срок от одного месяца до одного года. Дома, оцененные владельцами лишь в $10–15 тыс., большая часть компаний страхует без осмотра недвижимости. Просто придется описать все имущество (если оно страхуется).

Если же ваш дом стоит больше, то придется пригласить страховщика к себе. Его также придется пригласить, если вы хотите застраховать только отделку или только имущество. Потому что, как рассказала Ольга Илюшкина из «Столичного страхового общества», при страховании имущества применяется более высокий тариф, чем при страховании конструктивных элементов. Да и опасность того, что с имуществом внутри дома что-то случится, гораздо больше, потому страховщики применяют более высокий тариф и предпочитают описывать имущество самостоятельно.

Для того чтобы получить возмещение, надо будет представить страховщику ряд документов: это договор на страхование, удостоверение личности и документы, подтверждающие наступление страхового случая. Например, при противоправных действиях третьих лиц — справки из МВД, при пожаре — из пожарной службы, при стихийном бедствии — из Росгидрометцентра. Как пояснил Игорь Александров из «Ингосстраха», о страховом случае надо заявить, как только владельцу дома станет известно, что что-то произошло. «Это может случиться и через несколько месяцев после происшествия, если дом сезонного проживания. Но и в любом случае надо вызвать профильных специалистов и собрать нужные справки», — говорит И. Александров. Понятно, что получить всю страховую сумму будет возможно только в случае полного уничтожения имущества. В остальных случаях возмещение будет выплачиваться пропорционально нанесенному ущербу, потому будет нелишним представить чеки об оплате ремонта и материалов.

Есть варианты
Кроме того, сейчас можно застраховать по стандартному пакету и недостроенные загородные дома и дачи. Такой полис обойдется на четверть дороже, чем на готовый дом, потому что страховщику невыгодно брать на себя ответственность по недострою. Однако полис страхования недостроенного дома спасет ваш бюджет при эксцессах на стройплощадке и защитит имущество в зимнее время, когда строительство «замораживается», ведь известно, что недостроенные дома часто привлекают бомжей и вандалов.

Для строящегося дома также можно приобрести полис страхования строительно-монтажных рисков. Тариф на него составляет 0,4–0,6% страховой суммы. Он покрывает риски от действия огня и воды, механические повреждения имущества, стихийные бедствия, оплошность при проведении строительно-монтажных работ, противоправные действия третьих лиц.

А еще можно купить полис страхования своей гражданской ответственности при эксплуатации как уже жилого, так и недостроенного дома. По словам страховщиков, его можно приобрести вкупе с имущественным полисом, сумма взноса увеличится всего на $30–50. Этот полис обеспечивает риск страхования ответственности владельца дома или строителей за причинение вреда жизни, здоровью и имуществу других людей. Например, вам не придется расплачиваться с соседями, если вода из вашего шланга полностью вымыла соседские посадки или строители вашего дома неосторожно кинули кирпич со стройки и разбили окно в соседнем доме.