Ипотека и недвижимость - Конкуренции не будет

Крупнейшим бизнес-проектом второго квартала 2008 года стала разработка подвесного моста, который пройдет через Красное море и соединит два континента Азию и Африку. Разработкой плана занимается компания под руководством Тарека бен Ладена, сводного брата террориста номер один в мире. И он намерен привлечь под свой проект около $200 млрд.

Несколько недель назад компания Тарека бен Ладена Middle East Development (MED) начала принимать инвестиции для своего самого амбициозного проекта на сегодняшний день. Он предусматривает строительство подвесного моста через Красное море, который соединит Джибути и Йемен. Авторы проекта при всяком удобном случае подчеркивают его символическое значение. Речь идет не только о Йемене и Джибути, а о двух континентах Африке и Азии, говорит Тарик Айад, президент американской компании Noor City Development, нанятой MED для управления проектом.

Представители властей обеих стран уже выразили полную поддержку MED и подписали с ней меморандум о взаимопонимании, хотя многочисленные детали, в том числе какие доли достанутся сторонам в готовом проекте, до сих пор обсуждаются.

Положительная реакция властей на этот проект была вполне ожидаема. И дело здесь не в том, что мост поможет миллионам африканских мусульман добираться до Мекки за короткое время. Точнее, дело не только в этом. Просто и Джибути, и Йемен с ВВП на душу населения около $1000 относятся к числу самых бедных стран мира. Их развитию к тому же мешает продолжительная политическая нестабильность. И вдруг им предложили возвести мост ценой $20 млрд, а на двух его концах обустроить свободные экономические зоны для стимулирования торговли, что обойдется в оставшиеся $180 млрд. От самих стран не потребуется серьезных финансовых вложений, им нужно будет предоставить под проект землю. Такое предложение действительно выглядит очень заманчивым. Проект словно упал на нас с неба с предложением брата Осамы бен Ладена, говорит премьер-министр Джибути Дилейта Мохамед Дилейта. Власти Йемена, в свою очередь, бесплатно предоставили под проект 1300 кв. км земли. Пустынная местность вокруг почти не заселена, там находятся только маленькие рыбацкие поселки. MED откроет на этой земле несколько бетонных заводов, чтобы необходимые материалы поступали в кратчайший срок. По всей видимости, вся земля, отведенная под строительство, перейдет потом в собственность инвестирующих компаний, как это происходило еще в позапрошлом веке при прокладке железных дорог в Канаде и США. По этой схеме компании вкладывают деньги в развитие региона, чтобы получить прибыль от многократно возросшей стоимости земли. Ожидается, что строительство Азиатско-Африканского моста начнется уже в следующем году и займет около 15 лет.

По замыслу компании Тарека бен Ладена сначала предстоит возвести мост от юго-западной оконечности Йемена до острова Перим, а затем продолжить его до Джибути над Баб-эль-Мандебским проливом (название переводится как Врата слез). Общая длина моста составит 28,5 км. По нему пройдут шесть полос для автомобильного движения, железная дорога, а также газовый трубопровод.

Проектировкой моста для MED занимается датская компания COWI, которая также участвует в создании 45-километрового моста между Бахрейном и Катаром (его стоимость составит менее $3 млрд). На ее счету, впрочем, не только мосты, но и здания, дороги, тоннели, а также портовые сооружения по всему миру. И этот опыт ей, безусловно, пригодится, потому что гигантский мост только часть проекта, и основные инвестиции пойдут в те портовые свободные экономические зоны (так называемые города света), которые будут построены и в Джибути, и в Йемене.

Местным жителям будет непросто привыкнуть к тому стилю жизни, который придет с появлением огромных портовых городов. По словам одного из сотрудников MED, через 10-12 лет на берегах Баб-эль-Мандебского пролива появится город, который выглядит как Дубай или Гонконг. Жителям Йемена и Джибути придется столкнуться с полным запретом в свободных экономических зонах огнестрельного оружия, а также любых наркотических веществ, включая растение кхат, которое широко распространено в обеих странах.

MED планирует построить в новых городах жилье для 5 млн человек в Йемене и для 1,5 млн в Джибути. Помимо жилых кварталов там будут и деловые районы, а также медицинские и развлекательные центры. Это позволит создать рабочие места почти для 1 млн человек.

Масштабный проект уже привлек внимание предприятий со всего мира. О желании участвовать в строительстве моста и городов света уже заявили американские компании Bechtel и Hewlett-Packard, шведская Ericsson и французская Veolia Environnement. Сама MED планирует вложить в проект только $10 млрд, а остальные $190 млрд привлечь в виде инвестиций сторонних компаний.

Несмотря на колоссальные суммы, представители Noor City Development считают, что особых проблем с привлечением капитала не возникнет. В основном благодаря потоку нефтедолларов в страны Ближнего Востока, который с каждым днем становится больше. В конце концов, все мы здесь для того, чтобы зарабатывать деньги, говорит Тарик Айад. Как только люди поймут значение этого проекта, все захотят присоединиться к нам. Впрочем, он не забывает упомянуть и о выгоде, которую принесет строительство местным жителям: Если эта транспортная система будет открыта, можно создать рабочие места, перемещая товары и услуги. Этим можно дать толчок экономическому развитию. Поэтому мост критически важен.

Возведение моста было мечтой Тарека бен Ладена на протяжении многих лет, говорит юрист компании MED. Он хочет послужить своему отечеству. Дело в том, что отец Тарека и Осамы Мохаммед бен Ладен родился в Йемене в нищете. И именно оттуда он отправился в Саудовскую Аравию, где заработал целое состояние в строительном бизнесе. О своем знаменитом брате Тарек бен Ладен предпочитает не разговаривать, заявляя, что семья отреклась от террориста номер один больше десятилетия назад из-за его экстремистской деятельности.

Иссам Халаби, вице-президент MED, объясняет стремление Тарека бен Ладена соединить два континента именно его корнями: Йемен это родина членов его семьи. Они хотят бороться с бедностью и безработицей в регионе. Однако чтобы построить мост и помочь решить упомянутые Халаби проблемы, надо сначала придумать, как справиться с теми трудностями, которые встали на пути разработчиков и многим кажутся непреодолимыми.

В первую очередь речь идет о сложных природных условиях. По словам Хенрика Андерсена, главы отдела проектировки мостов компании COWI, бетонные пилоны будут уходить под воду на глубину до 300 м и в то же время возвышаться над поверхностью воды на расстояние 400 м, чтобы удерживать секции моста, достигающие в длину 2-3 км. То есть каждый пилон будет высотой 700 м по-настоящему огромный.

К тому же мост предстоит построить в районе, где в любой момент может произойти землетрясение. У COWI есть опыт работы в сейсмоопасных зонах. Компания, к примеру, спроектировала мост, который соединит континентальную Италию и Сицилию. Но в случае с Джибути ситуация осложняется тем, что на территории страны есть действующие вулканы. В 1978 году столкновение тектонических плит вызвало землетрясение мощностью 5 баллов по шкале Рихтера. Это привело к извержению вулкана Ардукоба, из которого вырвались потоки лавы, изменившие поверхность дна в проливе. Тем не менее разработчиков из COWI такие условия не пугают. По их мнению, современные технологии строительства могут уберечь мост от разрушения при землетрясении, а подводные платформы можно укрепить с применением таких же средств, которые используют на шельфовых буровых установках.

Более серьезную проблему представляет политическая напряженность в регионе. На юге Йемена в последние месяцы вспыхивали беспорядки по поводу безработицы и растущих цен, а на севере возобновилась борьба повстанцев и правительственных сил. В отчете американского исследовательского института The Jamestown Foundation также указывается, что на территории Йемена действуют лагеря подготовки террористов.

Следует упомянуть, что и воды Красного моря, в особенности Аденского залива, носят славу одной из наиболее опасных акваторий мира из-за процветающего пиратства (см. Власть N22 за 2008 год). Там часто происходят нападения на проходящие суда, причем пираты в атаках нередко используют противотанковые гранатометы.

Однако, несмотря на многочисленные трудности, разработчики проекта уверены в том, что их предприятие удастся. Их главной задачей на сегодня, безусловно, является поиск инвестиций. Пытаясь привлечь интерес инвесторов к своему проекту, представители MED и Noor City Development указывают, во-первых, на солидные запасы природного газа на территории Йемена, который, по их мнению, может помочь экономическому развитию Африки и на транспортировке которого можно заработать. Во-вторых, упор делается и на то, что страны Аравийского полуострова также нуждаются в африканских ресурсах. На Ближнем Востоке много денег и нефти, но нам очень не хватает рабочих рук и некоторых пищевых продуктов, например зерновых, говорит Тарик Айад. Наконец, в-третьих, люди из MED подчеркивают важность создания прямого пути из Африки к мусульманским святыням.

Но специалисты утверждают, что ни одна из этих целей не может оправдать те инвестиции, которые планируется вложить в проект. Для того чтобы Йемен мог экспортировать газ, не нужно тратить $200 млрд, пишут исследователи британского центра Oxford Analytica. По их мнению, доступ к африканским ресурсам (рабочей силе и товарам сельского хозяйства) также можно обеспечить альтернативными способами, которые обойдутся на порядок дешевле. Что же касается символизма соединения африканских мусульман и святынь в Мекке и Медине, прибыль от пассажиропотока не сможет покрыть даже части тех расходов, которые повлечет поддержание моста в рабочем состоянии. Раз уж Великобритания и Франция, одни из наиболее богатых и густонаселенных стран Европы, едва находят средства на содержание тоннеля под Ла-Маншем, трудно представить себе, как Йемен и Джибути смогут получать доход, которого хватит на содержание проекта в десять раз более дорогого.

Сомнения в том, что идея Тарека бен Ладена когда-либо воплотится, посещают многих и в Джибути, и в Йемене. Я говорю с людьми о проекте, и в 99% случаев они сначала думают, что я шучу, признается один из представителей компании Noor City Development. Масштаб проекта настолько велик, что они просто не знают, как его представить. Когда говоришь людям, что Красное море можно будет пересечь по суше, они отвечают: Так я тебе и поверю!".

Недавно Московская городская Дума приняла изменения в закон Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения. В столице вводится новая категория граждан, нуждающихся в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ.

Теперь наряду с традиционной очередью, то есть с очередниками прежних лет постановки и теми, кто встает на учет по новому Жилищному кодексу, на помощь города в решении своих проблем могут надеяться москвичи, которые частично не соответствуют установленным Кодексом кондициям постановки на учет.

Эти граждане должны удовлетворять всем прежним требованиям признания нуждающимися в жилых помещениях, за исключением малоимущности. И поскольку речь идет не о самых бедных людях, рассчитывать они могут на приобретение жилья исключительно по возмездным, но льготным формам. Имеются в виду субсидии, покупка с рассрочкой платежа, социальная ипотека и прочие. Все эти механизмы давно и весьма широко используются очередниками прежних лет постановки, теми, кто принят на учет до 1 марта 2005 года.

С точки зрения терминологии, отличить очередников от новой категории граждан просто: первые нуждаются в помещениях, вторые в содействии.

Автора этих строк всегда интересовало положение граждан, чьи жилищные условия чуть-чуть не соответствуют требованиям постановки на очередь. Для него самого это самое чуть-чуть стало в свое время препятствием для принятия на учет. Поэтому ему хорошо понятна ситуация тех, кто сегодня назван законом нуждающимся в содействии. Им действительно надо помогать. Иначе получается, что жилищные условия у них практически такие же, как у тех, кого на очередь ставят, но по формальным соображениям они не могут рассчитывать ни на какую помощь никогда.

Обреченность на всю жизнь...
С другой стороны, помочь этим людям, значит, предоставить им жилье на льготных условиях, то есть поддержать материально, деньгами. Но дать одному автоматически означает отобрать у другого, может быть, еще более нуждающегося. Возникает непростая ситуация. Обсудить ее с нами согласился руководитель Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Петр Сапрыкин.

Петр Васильевич, так как же решается проблема?

Вы, в целом, верно воспринимаете смысл нового закона. Этическая же сторона вопроса вполне разрешима. Те, кто встанет в очередь за содействием, смогут воспользоваться только возмездными формами улучшения жилищных условий. Поэтому они никак не составят конкуренции малоимущим гражданам, которые сейчас встают на очередь и имеют право исключительно на бесплатное предоставление жилья. Это параллельные, но разные потоки. Правда, точно такими же возмездными формами могут воспользоваться сегодня все очередники, вставшие на традиционную очередь до 1 марта 2005 года. Но при этом приоритет в обеспечении будет отдан старым очередникам, а не тем, кто встал только что.

Иными словами, нуждающимся в содействии пока дали надежду. Но реализована она будет все-таки не раньше, чем для прежних очередников.

Совершенно верно, если речь идет о возмездных формах. При этом надо понимать, что далеко не все, кто встал в очередь до принятия нового Жилищного кодекса, смогут воспользоваться возмездными формами, по разным причинам. Одни не захотят, у других нет реальной возможности и т.д. По нашим прикидкам, половина старой очереди уж точно не сможет к ним прибегнуть, и будет ждать бесплатного жилья. Вот и считайте: от прежней очереди осталось порядка 145 тысяч семей, половина от них это 70 тысяч. Пока с ними не рассчитаемся, просто не сможем перейти к нуждающимся в содействии.

Другое дело, может получиться так, что в группе, кому нужно оказать содействие, окажутся отдельные категории граждан, которым будет решено отдать определенное предпочтение. В порядке предположения попробую назвать многодетные семьи. До сегодняшнего дня они могли встать в очередь на жилье, если соответствовали трем условиям: 10 лет проживания в Москве, менее 10 кв. метров общей площади на человека и материально малообеспечены. Но представим многодетную семью с неплохим достатком, у которой есть 10 лет стажа, и есть менее 10 кв. метров. По новому закону мы можем принять ее на учет нуждающихся в содействии. Но она многодетная, там больше пяти детей. Допускаю, что им правительством города при определенных условиях будет отдан приоритет перед очередниками, вставшими на учет раньше.

То есть среди претендентов на возмездное жилье первыми будут, в основном, старые очередники, хотя возможны и редкие исключения. А как планируется соотносить по срокам тех, кто ожидает бесплатное жилье, и тех, кто нуждается в содействии?

Это разные очереди, поскольку люди стоят за разным товаром. И может получиться так, что вставшие сегодня за бесплатным жильем получат его позже, чем кому-то из новой категории будет оказано содействие в приобретении. Я говорил, что из традиционной очереди, по нашим оценкам, лишь примерно половина людей воспользуется возмездными формами. Но это же не значит, что после них мы эти формы отменим.

Критерии нуждаемости трудно устанавливать только двумя словами: да или нет. Переход от одного к другому в реальной жизни не такой четкий, он размыт. Но считаю, что одно требование должно быть абсолютно жестким это 10 лет проживания в Москве. А вот грань по занимаемой площади вопрос. Есть ли принципиальная разница между 10 кв. метрами на человека, и 10,1?

Сейчас город пытается посмотреть немного вперед. В 1998-м мы меняли нормы постановки на учет. Было 5 метров жилой площади, стало 10 метров общей. Но за гранью этих 10 метров есть огромный слой жителей столицы, чья жилплощадь не дотягивает до 18 метров до социальной нормы. И есть задумка смещать порог 10 метров в сторону большей обеспеченности. Но это на будущее.

Конечно, многим хотелось бы уже сегодня объявить, что мы поставим на очередь всех москвичей, у кого меньше 15 кв. метров на человека. Однако это был бы слишком революционный шаг. Сегодня он не обеспечен ресурсами.

Устанавливая те или иные критерии, надо смотреть, какой объем обязательств город при этом приобретет. И насколько эти обязательства выполнимы. Мы подготовим свои предложения правительству. Но решение (я бы назвал это решение политическим) будет принимать правительство, Дума, мэр.

А если пофантазировать на тему примерных сроков и объемов помощи новой категории нуждающихся в содействии...

Неблагодарное занятие. Ну, представьте: человек, не признанный малоимущим, встает сегодня на очередь. Разве можно сказать, когда он получит бесплатную квартиру, если в Москве 160 тысяч семей уже стоят на очереди?

Только не надо на этом основании полагать закон мертворожденным. Это будет вполне жизнеспособный, действующий закон. Вы же, наверное, слышали, что мэр принял решение о преимущественном строительстве жилья по городскому заказу. Сегодня мы хотим, чтобы не менее 50 процентов жилья в городе возводилось для социальных целей. Тогда в 2009-2010 годах получим более трех с лишним миллионов кв. метров в год на городские нужды. Это хорошая прибавка к тому, что было в прошлые годы. Напомню: по уже утвержденной программе строительства на территории города в следующие два года всего должно возводиться по 6,5 млн. кв. метров. Мы со своей стороны готовим предложения, чтобы по 3,25 млн. метров выделялось на решение социальных задач.

В обеспечении очередников есть существенные прорывы. Скажем, удалось уменьшить число нуждающихся на 20 процентов по сравнению с 1994 годом. А ведь в последующий период мы ощутимо повысили норму постановки на учет. За счет этого одно время очередь вплотную подобралась к отметке 200 тысяч семей. Потом долго топталась почти на месте. А сейчас в ней около 160 тыс. семей. Это с учетом вставших по новому Жилищному кодексу.

Кроме того, ежегодно переселяем из ветхих сносимых домов по 20 тысяч с лишним семей. Это тоже серьезный шаг. У нас заметно сократилась доля коммуналок. Их в городе осталось всего 2,5 процента. В момент начала работы по расселению на долю коммунальных квартир приходилось более 10 процентов жилищного фонда.

Конечно, очередь сокращается не так быстро, как бы всем, и, прежде всего, самим очередникам, хотелось. Но прогресс налицо. И это реальность.