Ипотека и недвижимость - Трудное взросление

На Лазурном берегу Франции горячие денечки. Погода жаркая, туристы прибывают и прибывают. Вследствие этого оживление рынка недвижимости. Ведь многие пытаются совместить отдых с осмотром объектов, предлагаемых на продажу, чтобы осенью перейти к конкретным действиям.

У Ривьеры плохие манеры
Цены здесь высокие на все продукты, одежду, сервис, аренду и тем более на дома и землю. Но престиж есть престиж! Кому-то очень важно поселиться именно здесь, пусть даже не сумев уложиться в определенную сумму. А так здесь часто и происходит. Цены на французской Ривьере растут такими же темпами, как еще недавно росли в Москве.

Знающие люди рассказывают подробности. Найдя нужный объект, покупатель через агентство недвижимости связывается с продавцом. А тот, установив цену на виллу с участком земли (скажем, в 8-10 млн. евро), может заявить об отказе ее продавать, а при следующем контакте попросить на миллион больше... В лучшем случае сделка все-таки состоится. В худшем описанный сюжет с повышением цены через год может повториться. Одним словом, местный рынок уже довольно давно остается рынком продавца.

Виноват во всем не только пресловутый престиж. Есть и более объективные причины нехватка земли, ограниченность пространства самой Ривьеры, максимально застроенной и обжитой. Это бросается в глаза, стоит лишь спуститься с трапа самолета. Просторы Родины вспоминаются здесь как прекрасные и безразмерные миражи: вся полоска суши вдоль Средиземного моря плавно перетекающие друг в друга поселения с популярными и сладостными названиями. Точка на карте понятие относительное. Канн плавно перетекает в Антиб (несмотря на все географические неровности), Антиб в Ниццу, Ницца в Кап Ферра и т.д.

При всей урбанизации Ривьера не теряет очарования. Морское побережье с его то пологими, то крутыми каменными берегами первый и главный козырь. Второй все связанное с растительным миром этих мест, а это пальмы, плющи и цветы, увивающие стены гостиниц, частных вилл и прочих строений. Есть на Лазурном берегу чудное местечко Жуал-Ле-Пэн. Пэн по-французски сосна. Эти огромные деревья с какими-то необычными зонтичными кронами растут в изобилии именно здесь, обступая пляжи и виллы. Стволы расходятся в разные стороны. Из-за этого с моря создается обманчивое впечатление сильного ветра, постоянно обдувающего этот участок суши. С моря и с гор открываются особенно живописные виды на побережье, усыпанное домами с черепичными крышами, на узкие полоски пляжей.

Абрамович уже там
Земля полнится слухами о том, что здесь приобретают недвижимость российские знаменитости. И надо сказать, слухи подтверждаются. Например, вилла Романа Абрамовича соседствует с мэрией Антиба. Приобретение недвижимости Абрамовичем стало одним из самых известных фактов новейшей истории этого места по причине высокой цены покупки. Правда, ему не удалось побить рекорд, когда дом с участком в четыре гектара был куплен за 700 млн. евро. Это самые дорогие приобретения недвижимости на Лазурном берегу.

Разумеется, есть объекты попроще и цены пониже. К примеру, небольшая студия в известном многоэтажном комплексе Бухта Ангелов обойдется всего в 90 тыс. евро. Хотя понятно, что такое жилье в многоквартирном муравейнике не имеет ничего общего с эксклюзивными предложениями местного рынка недвижимости. Очень романтично выглядят старые терракотовые виллы маленькие, ухоженные, с небольшими, но очень живописными садиками.

Найти нужный объект особого труда не составит. В городах и поселках множество агентств недвижимости. Фотографии предлагаемых объектов вывешены в стеклянных витринах местных бюро. Российским гражданам удобнее, конечно, обращаться к агентствам, которые работают в Москве. Правда, в последние годы многие наши компании свернули бизнес-направления, связанные с продажами дорогой недвижимости в таких странах, как Италия и Франция, перейдя на более демократичные Черногорию, Болгарию, Словению.

Недвижимость на Лазурном берегу можно не только купить, но и снять. Разброс цен на самые эксклюзивные объекты в разгар курортного сезона составляет от 35 тыс. до 650 тыс. евро в месяц. Примечательно, что сами владельцы сдавать по-настоящему дорогую недвижимость не стремятся. Ведь самые дорогие покупки делают для жизни, а не для того, чтобы извлечь прибыль. Зато в уже упомянутом комплексе Бухта Ангелов жилье приобретают и для временного проживания, и для последующей сдачи в аренду.

Ценообразование полностью зависит от местоположения объекта. Если он находится далеко от моря, то цена на самую дорогую и комфортабельную виллу будет в разы ниже той, что находится в прибрежной зоне. Огромное значение имеет вид на море. Это прибавляет к цене дополнительно 30 процентов.

Звезды на службе бизнеса
Впрочем, назначая ту или иную цену, продавцы принимают во внимание не только близость к морю, вид на него и уровень комфорта. Имеет значение и так называемый исторический аспект. Для массового российского покупателя это явление мало знакомое. Хотя, как утверждают в столичных агентствах, к московским домам с красующимися на них мемориальными досками покупатели относятся с большим интересом. Такие объекты и продаются активнее.

На мировых курортах, в местах сосредоточения дорогих и даже роскошных объектов, ссылки на проживание в них известных персон давно уже стали обычным маркетинговым ходом. И богатые россияне ничем в этом смысле не отличаются от богатых западных покупателей. Пожалуй, наши люди реагируют на это даже еще острее.

Недавно в местечке Жуал-Ле-Пэн, расположенном на мысе Антиб, прошла презентация объекта, вошедшего в историю как место отдыха целого созвездия мировых знаменитостей Чарли Чаплина, Мерилин Монро, Коко Шанель, Эсти Лаудер, Марлен Дитрих, Тома Джонса, четы Кеннеди, Френсиса Скотта Фицджеральда. И сейчас построенный в 1927 отель начинает новую жизнь. Пережив 30-летний период простоя после бурной популярности довоенных и послевоенных лет, он стал собственностью нового владельца, девелопера Сирила Дэниса. Дэнис ведет реконструкцию отеля, перепрофилировав его в жилой комплекс с 50 апартаментами. Работы завершатся к 2010 году, но продажи уже начаты. Стартовая стоимость жилья колеблется от 2 млн. евро до 40 млн. евро. Цена зависит не только от числа квадратных метров квартир, но также от вида из окна и даже от того, ветреная сторона или, наоборот, тихая.

Все апартаменты будут, как это принято на Западе, продаваться владельцам готовыми к проживанию. Хотя те, кто купит жилье на ранних стадиях, получат возможность внести изменения в декор помещений.

Отвечает ли такой уровень цен конъюнктуре рынка? Вполне. Да, за такие деньги можно приобрести целую виллу с отдельным участком. Но у такой покупки есть свои минусы. Например, необходимость содержать территорию и ухаживать за ней. Немаловажно также решить вопрос охраны случаев воровства на престижном побережье хоть отбавляй. Житель апартаментов в новом комплексе будет избавлен от этих проблем. А, кроме того, получит отличный сервис подземную парковку, бассейн, спа, фитнес-центр, возможность бронировать яхты, автомобили и пр.

Имеет ли для покупателя значение, что некогда под сводами этого комплекса веселились все перечисленные выше звезды и знаменитости? С. Дэнис отвечает на этот вопрос так: Все очень индивидуально. Но о том, что многих людей такие факты не оставляют равнодушными, говорит практика продаж вещей с аукционов. Приобретают же там за баснословные деньги личные вещи Мерилин Монро или Папы Римского. Так же и с недвижимостью. Только этой покупкой квадратными метрами можно пользоваться самому.
Человек и жилье... Долгие десятилетия сочетание этих слов означало одно - тесноту. Семья растет, а метры не прибавляются. Но сейчас даже эта острая проблема отступает: на первое место выходят вопросы содержания домов. Об этом мы беседуем с депутатом Мосгордумы Александром Семенниковым.

Основоположник был прав
Александр Григорьевич, Маргарет Тэтчер принадлежит известное, хотя и спорное выражение: Рабочим не нужна свобода, им нужна хорошая зарплата. Спорное потому что в обществе несвободных людей и зарплата невысока... Хотя если в одной комнате, да еще в коммуналке, живут пять человек, им не до высоких идей о правах личности и свободе выбора. Как изменилась ситуация сейчас?

Можно сказать, что острота жилищной проблемы во многом снята. Это, конечно, не относится к тем москвичам, которые продолжают жить в коммуналках или разваливающихся хрущобах. Но для остальных как показал один из последних социологических опросов тема жилья не входит даже в первую пятерку насущных проблем. Их рейтинг явлений и фактов, отравляющих жизнь, выглядит так: рост стоимости жизни, состояние уличного движения, уровень и доступность медицинского и лекарственного обслуживания, преступность, действенность органов власти и коррупция, экологическая обстановка, угроза безработицы. И только после этого жилье. Им озабочено лишь семь процентов опрошенных.

Известно, что обладателями новых квартир становятся, в основном, покупатели, а не очередники. Последних существенно меньше. Люди становятся не номинальными собственниками (как это происходит в случае с приватизацией), а реальными. Бытие если вспомнить марксистскую терминологию изменилось. А сознание?

Больной вопрос. Бремя собственности юридический термин, означающий ответственность за нее все еще не стал жизненным принципом для большинства. Если, к примеру, что-то случается с машиной, ее владелец не винит власти, а справляется сам. Но даже в ТСЖ, где дом тоже принадлежит жильцам, чуть что жалобы. Между тем без привлечения жильцов к управлению своим жилищем, любые реформы в отрасли обречены на провал.
Игра в товарищества

При всем том число товариществ хотя и медленно, но увеличивается.

Официальную статистику знаю. Согласно ей, в городе их сейчас свыше 4,5 тыс. Но мэр Москвы Юрий Лужков на недавней встрече с депутатами Мосгордумы посетовал: программа формирования товариществ в столице не дала ожидаемых результатов.

Есть городская программа, согласно которой к 2010 году в Москве должны появиться свыше 12 тыс. ТСЖ. А на ваш взгляд, сколько их должно быть?

По-моему, надо приближаться к европейским стандартам: все коммерческие дома должны находиться в собственности их владельцев. Купив квартиру, человек автоматически становится членом объединения собственников (наши ТСЖ). И соответственно отвечает за состояние дома.

Понятно, что жильцам не обязательно разбираться в инженерных коммуникациях и прочности кровли. Их обязанности другие - выбрать управляющую компанию, оплачивать ее услуги... Город ко всему этому уже не должен иметь прямого отношения.

О товариществах еще мало информации согласен. На ТВ Столица в ближайшее время начнет выходить еженедельная воскресная передача Реформа ЖКХ. Хотя этого тоже недостаточно, надо думать о новых формах. Возможно, помогли бы специальные деловые игры, разъясняющие суть самоуправления.

Обучение, конечно, хорошо, но главное надо сделать товарищества привлекательными для москвичей. А с них берут налоги, как с коммерческих предприятий.

Да, это несовершенство федерального законодательства. Что касается города, мы сделали все возможное. В октябре прошлого года Мосгордума приняла изменения в закон О земельном налоге, освобождающие товарищества и жилищные кооперативы от налога на землю. Не платят они и налог на имущество. Конечно, нужны и другие стимулы, тем не менее, уже сейчас в домах, где созданы объединения, людям живется лучше. Приведены в порядок инженерные системы, отремонтирована кровля, в хорошем состоянии подъезды.

Согласно Жилищному кодексу, управленцы не менее раза в год обязаны отчитываться в своих расходах перед любыми собственниками не обязательно в ТСЖ.

Конечно. Нo реально добиваются этого лишь в товариществах. При этом часто выясняется, что платежи населения плюс бюджетные субсидии не так уж малы. Их можно даже экономить без ущерба для качества обслуживания. И за счет этого получать дополнительные услуги, направлять на улучшение технического состояния строений. К тому же товарищество может создавать для своих жильцов рабочие места. Если оно само управляет домом, то отпадает необходимость в посреднике, управляющей компании тоже экономятся деньги.

Если бы еще давали зарабатывать...

Имеется в виду сдача в аренду нежилых помещений? Вопрос сложный, ведь у многих из них уже появились собственники. Но есть и другие способы. ТСЖ может создавать различные коммерческие структуры: небольшие магазины, предприятия службы быта, детские садики. Такие примеры уже есть. При этом вырученные деньги идут в казну дома. Но почему одни могут, а другие нет? Опять же потребительское отношение к жилищно-коммунальным делам.

Вы говорите об инертности жителей, но согласитесь, что власти на местах не очень-то рады самоуправлению. Более 80 процентов домов, включая ТСЖ и ЖСК, выбрали те же ДЕЗы. Только выбирали ли? Управы районов двигали родные организации.

А кто сказал, что чиновники так просто расстаются со своими полномочиями? Без усилий, напора, энергии граждан ничего не получится. Есть правительственные постановления, законы, принятые Мосгордумой, которые всячески поощряют самоуправление. Но движение должно быть с двух сторон. Если бывший ДЕЗ, ставший акционерной компанией, не удовлетворяет запросам жильцов, почему договор перезаключают на новый срок?

Приведу пример из жизни. Одному дому выставили счет за покупку кровельного железа. Но крыша как текла, так и течет. Никакие работы не проводились. Однако если не подпишут собственники акта вообще останутся без обслуживания.

Такого быть не должно: конкуренция среди управляющих компаний есть. Здесь другое: социальная апатия. Борись, не борись, все уже решено за нас. Нет, не все! Пришло извещение из ГУ ИСа с непривычно большой суммой? Или предлагают доплатить за что-то, грозя карами в случае отказа? Не спешите в банк, сначала разберитесь.

Не говорю уже об откровенных жуликах, которые периодически подбрасывают липовые платежки. Бывает и так, что коммунальщики перекладывают на жильцов свои недоработки, а то и занимаются приписками. В том примере, который вы привели имеются ли акты о выполненных работах?

Ни одного.

Тогда подобные отчеты надо сразу переправлять в городскую прокуратуру по признакам статьи о мошенничестве.

Активная защита общих интересов первый шаг на пути к гражданскому обществу. Есть один кооператив, председатель которого украл у него три миллиона рублей. Этого следовало ожидать в ЖСК десять лет не созывались собрания, не работала ревизионная комиссия. Жильцы подали в суд, вор получил пять лет, но и это еще не все. Нашли дом, который тот купил за пределами Москвы, и сейчас добиваются, чтобы его конфисковали в счет уплаты долга ресурсоснабжающим организациям. Все это требует больших усилий со стороны нового правления, но оно не отступает. С 1 февраля текущего года вступил в действие федеральный закон Об исполнительном производстве, существенно расширивший полномочия судебных приставов. Есть надежда...

Город не оставит
Чтобы почувствовать себя собственником, недостаточно купить квартиру. Ее и содержать надо, а на это денег уже не остается. В общем, оставлять человека один на один с многочисленными жилищно-коммунальными проблемами еще рановато. Без существенной помощи города не обойтись.

Социально ориентированная политика города в сфере ЖКХ не пустые слова. Многие регионы страны уже перешли на 100-процентную оплату услуг, Москва же по-прежнему дотирует расходы на проживание людей. А теперь новая масштабная программа капремонт жилищного фонда. Вообще затраты на него достигают 20-25 процентов исходной стоимости самого строения. У абсолютного большинства москвичей таких денег просто нет. Поэтому городскими властями принято принципиальное решение проводить ремонт за счет городского бюджета. В том числе для собственников, хотя Гражданский и Жилищный кодексы возлагают эти работы на них.

А где люди могут узнать, когда ремонт начнется в их доме?

На два ближайших года список уже утвержден, он не раз публиковался в газетах, существует и в электронном виде. Познакомиться с ним можно также в своей управе, префектуре. Но я бы хотел обратить внимание на название программы: Ответственным собственникам отремонтированный дом. Это значит, что в первую очередь капремонт будет проводиться в домах, где есть объединения.

В программу уже вошли все дома ТСЖ старше 30 лет. И вовсе не потому, что городские власти стремятся создать как можно больше товариществ, и тем самым снять с себя заботу о дальнейшем содержании жилищного фонда. Мотив другой: в этом случае вложение денег наиболее эффективно. В товариществах жильцы больше заботятся о сохранности своих строений. Так что программа, о которой идет речь, не только долг города, но и стимул к большей социальной активности граждан.