Ипотека и недвижимость - Определенный срок

Через неделю, 12 мая, будет поставлена окончательная точка в истории миграции Конституционного суда из Москвы в Санкт-Петербург. Как сообщила пресс-служба КС, в этот день в северную столицу переедут все 19 судей и 30 сотрудников аппарата из 250. В здание Сената и Синода, где отныне будет располагаться эта высшая инстанция, уже перевезены архив и все документы, находящиеся в данный момент на рассмотрении судей. Туда же перенаправляются обращения заявителей. Пока жалобы в КС еще можно отправлять по старому адресу (103132, Москва, улица Ильинка, дом 21), но с 21 мая адрес сменится окончательно и будет выглядеть так: 190000, Санкт-Петербург, площадь Декабристов, дом 1. К слову, в скором времени этой площади вернут историческое название -- Сенатская. 11 апреля соответствующее решение утверждено топонимической комиссией Санкт-Петербурга, причем в качестве одной из причин переименования члены комиссии указали именно переезд КC.

Уже 22 мая в свежеотреставрированном здании суда пройдет первое слушание: КС рассмотрит жалобу правительства Ставропольского края по поводу прописанного в краевом уставе разграничения полномочий между исполнительной и законодательной властью региона. Кстати, для того чтобы ознакомиться с текущей работой суда, можно и не ехать в Питер -- заседания КС будут транслироваться в московском представительстве. В столице останется и часть пресс-службы суда.

Путешествие из Москвы в Петербург, которое началось 1 февраля, обошлось бюджету в 221 млн руб. Причем в эту сумму не были включены расходы на реконструкцию исторического здания. Из финансово-экономического обоснования переезда следует, что 179 млн потрачено на обустройство жилья судей и работников аппарата суда и 3 млн -- непосредственно на сам их переезд и перевозку имущества.

В числе прочего рассматривался вопрос о возведении жилого здания, гаража и поликлиники для судей и о строительстве социально-бытового комплекса в поселке Комарово для их летнего отдыха. Приобретение мебели для суда обошлось в 30 млн, 6 млн стоили услуги связи, и 3 млн -- перевозка архивов. Заметим, что судьям (которых, судя по официальной версии, не устраивали стесненные условия в здании на Старой площади) придется потесниться и на новом месте -- с декабря этого года в том же здании Сената и Синода будет открыта Библиотека имени Бориса Ельцина.

Если сам переезд занял три месяца, то обсуждение вопроса о переводе КС в город на Неве тянулось как минимум три года. В 2005-м вопрос о смене места жительства суда был внесен в Госдуму. В марте 2006 года Закон о переезде прошел первое чтение, но лишь спустя почти год, в феврале 2007-го, был подписан президентом. Как известно, Владимир Путин пошел навстречу пожеланиям властей своей малой родины, уже давно настаивавших на том, что в северную столицу неплохо было бы перевести один из высших судов. На одной из пресс-конференций президент подчеркнул, что, располагаясь в здании на Ильинке, КС находится не в лучших бытовых условиях. Поэтому переезд Конституционного суда не будет связан с огромными необоснованными затратами, имея в виду, что здание Сената и Синода все равно нужно реконструировать и реставрировать, -- резонно заметил глава государства. -- Переедет туда Конституционный суд или не переедет -- все равно нужно вкладывать деньги в его реставрацию. Поэтому, решая проблему реставрации и обеспечения нормальной деятельности Конституционного суда, мы сразу одним ударом убиваем двух зайцев.

Правда, сами судьи изначально не испытывали особого восторга от идеи сменить Старую площадь на площадь Декабристов. После того как Дума утвердила закон в первом чтении, против переезда неожиданно выступил председатель КС Валерий Зорькин. Обратившись к законодателям, председатель суда выразил надежду на то, что они передумают, ибо изменение места работы негативно скажется на качестве этой работы. Г-н Зорькин доказывал, что отнюдь не все судьи согласятся поехать в Петербург, а набрать с улицы квалифицированных юристов, способных выносить решения о конституционности законов, вряд ли получится.

Впрочем, в результате судей и сотрудников КС все же удалось убедить покинуть Москву. В Питер не переедут лишь два начальника управлений суда, Петр Кондратов и Елена Гетман, которые перешли на работу в другую высшую инстанцию -- они были назначены судьями Верховного суда.
Элитное жилье по-прежнему является одним из самых востребованных на отечественном рынке недвижимости. Однако времена, когда оазисы комфорта и благополучия разлетались как горячие пирожки, пожалуй, остались в прошлом. Сегодня сроки экспозиции vip-жилья по сравнению с предыдущими годами значительно увеличились, а в некоторых случаях затягиваются на несколько лет. В чем причина столь значительных пауз перед выбором покупки у состоятельных клиентов?

Барометр продаж
Штучный товар, коим являются эксклюзивные проекты на рынке жилья, рано или поздно находит своего покупателя. Однако, по словам большинства экспертов, наибольший спрос существует на клубные дома. Апартаменты в них, особенно в центре Москвы, действительно раскупаются очень быстро, подтверждает Ирина Наумова, начальник отдела по связям с общественностью компании Пересвет-Групп. Очередь на них выстраивается еще до начала строительства. Среди огромного количества желающих приобрести такую недвижимость служба безопасности будущего комплекса ведет строгий отбор. Более того, как рассказала Ирина Наумова, спрос сохраняется и после сдачи объекта Госкомиссии, и даже после его заселения. В качестве одного из самых удачных примеров с точки зрения реализации игроки рынка отметили клубный дом Шоколад в Тетеринском переулке. Этот качественно новый комплекс включает в себя два жилых дома (общее число квартир 43), а цена 1 кв.м составляет от 200 до 411 тыс. рублей.

По словам Юлии Мальковой, PR-менеджера компании Лидер, к числу интересных клубных домов можно отнести также проект компании Капитал Груп Имперский дом, расположенный в Якиманском переулке. Комплекс представляет собой трехсекционное строение переменной этажности, в котором располагаются роскошные квартиры (всего 65) с великолепными видами, каждая из которых имеет индивидуальный доступ к лифту. По оценкам экспертов, Имперский дом можно смело назвать эталоном совершенства по отделке, техническому оснащению и уровню обслуживания.

Огромной популярностью и высоким спросом среди покупателей пользуется также жилой комплекс Арт-Хаус на набережной Москвы-реки. Это уникальный клубный дом, включающий в себя два строения в стиле лофт, соединенных вымощенным кирпичом променадом, рассказывает Ольга Творогова, управляющий партнер компании Ostogenka Real Estate. Сама территория не огорожена, так как концепция лофта представляет собой территорию, свободную от всех стандартов и условностей.

Масштаб не проблема
Несмотря на большую популярность клубных домов, все же определенная часть покупателей отдает предпочтение именно масштабным жилым комплексам, которые насыщены объектами инфраструктуры. И хотя некоторые эксперты придерживаются мнения, что многоквартирные дома достаточно долго экспонируются на рынке, все же большинство из них убеждены, что при грамотном подходе к проекту простои могут быть сведены к минимуму.

Жилье в многоквартирном ЖК Фьюжн_Парк (в комплексе 236 квартир, стоимость 1 кв.м от 212 до 400 тыс. руб.) в Хамовниках было реализовано за полтора года (продажи начались в июле 2006 г.). Большое число квартир на тот период времени было нетипично для элитного дома, комментирует Кайдо Каарма, директор департамента элитной недвижимости МИЭЛЬ-Новостройки. Для подобного масштаба столь короткий срок реализации связан с такими факторами, как удачное расположение в престижном районе (рядом с парком Усадьба Трубецких), большой отложенный спрос на проекты подобного качества в этом районе, низкая конкуренция в период реализации объекта и, безусловно, известное имя застройщика. Кроме того, стоит добавить, что у комплекса есть и своя изюминка: здесь расположится городской музей ретроавтомобилей Автовилль, который вызвал дополнительный интерес у покупателей.

К удачным с точки зрения реализации можно отнести также новый жилой комплекс Аквамарин на Озерковской набережной. По данным компании Blackwood, на сегодняшний день в нем куплено более половины квартир, хотя продажи начались только в прошлом году. Адекватная цена и полностью белая схема продажи делают этот проект оптимальным для покупателей, говорит Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood. Кроме того, положительная тенденция в его реализации связана с оптимальными площадями квартир (от 76 кв.м) и хорошими видовыми характеристиками.

Высоким спросом на рынке недвижимости пользуется и проект Английский квартал (ул. Мытная, вл. 13). Хотя застройщик собирается сдать комплекс в 2010 году, на сегодняшний день, по данным разных источников, свободных квартир в нем практически не осталось. Большая территория застройки (более 4 га) позволяет создать район с единой социальной средой по сути, в центре столицы поселятся люди одного уровня, достатка и статуса. По данным компании Пересвет-Групп, на сегодняшний день стоимость квадратного метра в Английском квартале составляет от 170 до 195 тыс. руб.

Успех под сомнением
Несмотря на востребованность клубных домов и комплексов с оригинальной концепцией, общая тенденция на рынке элитной недвижимости такова: сроки экспонирования объектов высокого класса за последнее время значительно увеличились. Подобная тенденция наблюдается уже в течение года, комментирует Ольга Творогова. Раньше период экспонирования составлял от 1 до 4 месяцев, а полгода и более длительное время уже наводили на определенные сомнения, что с объектом что-то не так (либо, к примеру, цена завышена, либо имеется какой-то конструктивный дефект и т.д.).

Сегодня же, по мнению специалистов, средний срок продажи новых элиток составляет около двух лет. Подобная ситуация обусловлена тем, что в первую очередь повысилась взыскательность потенциальных покупателей. В связи с ростом информированности клиенты стали более тщательно и обдуманно подходить к выбору жилья, существенно возросли их требования относительно набора качественных характеристик. Особое внимание стало уделяться тем составляющим, что ранее считались вторичными (инженерное оснащение, коммуникации, инфраструктура), отмечает Кайдо Каарма. Иное отношение и к обеспеченности машиноместами (как правило, не менее двух на одну квартиру). Это касается и предпочтений на вторичном рынке. Они ярко выразились в адекватной оценке соотношения качества и стоимости квартир клиенты не готовы платить за явно переоцененные предложения.

По мнению специалистов компании Ostogenka Real Estate, одной из причин долгого экспонирования элитных объектов действительно может быть завышенная цена, по которой продавцы выставляют их на рынок. В качестве примера они приводят дома в Хилковом переулке и в 1-м Зачатьевском. Эксперты полагают, что именно слишком высокая цена стала основной причиной долгой реализации обоих объектов.

А вот у жилого комплекса Остоженка Парк Палас своя продажная история. Длительная экспозиция этого объекта обусловлена неудачными планировочными решениями, поясняет Мария Литинецкая. Квартиры в нем слишком большой площади (например, площадь апартаментов с двумя спальнями составляет не менее 170 кв.м). Кроме того, часть помещений темные из-за глубокого расположения самих квартир в комплексе.

К разряду зависших проектов специалисты компании Blackwood отнесли жилой комплекс Коперник. Причиной затянувшейся экспозиции стали неудачные видовые характеристики. Кроме того, во многих квартирах были начаты ремонтные работы, поскольку застройщик хотел часть жилья сдавать в аренду. Однако потом ситуация изменилась, и теперь недоделанные помещения производят на покупателей крайне негативное впечатление.

Еще одной проблемой может служить неадекватное позиционирование объекта.

К примеру, дольше всего экспонируются многоквартирные дома, позиционируемые как элита, но в реальности представляющие собой верхний сегмент бизнес-класса, уверены специалисты компании Пересвет-Групп. Особенно это касается тех из них, что находятся за пределами Садового кольца, но на престижных направлениях (например, на Кутузовском проспекте). Такова, в частности, классификация, предлагаемая одной из крупных компаний, добавляет Ирина Наумова. Большинство ее объектов на рынке принято относить к бизнес-классу, однако она позиционирует свое жилье как элитное, вследствие чего квартиры в таких домах долго остаются невостребованными.

По данным ФСК Лидер, долгие сроки экспозиции зависят и от масштаба проекта.

Если говорить о застройке целого микрорайона, то, безусловно, срок реализации затянется, говорит Юлия Малькова. Однако даже на фоне создавшегося дисбаланса спроса и предложения на рынке элитной недвижимости всякое жилье данной категории рано или поздно найдет своего покупателя.

Перспективные предложения
По данным компании МИЭЛЬ-Новостройки, в течение последних нескольких лет наибольшее количество домов высокого класса было введено в эксплуатацию в 2005 году (общая жилая площадь объектов составила около 190 тыс. кв.м). В следующем году было построено около 160 тыс. кв.м и примерно столько же в 2007-м. Сегодня в Москве реализуется ряд оригинальных проектов, которые, по прогнозам экспертов, быстро найдут своих покупателей. Так, например, на берегу Москвы-реки в столичном районе Дорогомилово уже началось возведение Paradise Living. Архитектурная концепция разработана известным японским архитектором Кионоре Кикутаке. Впервые в России внутри жилого комплекса будут созданы просторные четырехуровневые атриумы с живыми деревьями и растениями (так называемые небесные сады). Всего в здании на разных этажах (51 этаж) разобьют от 25 до 35 таких садов. Кроме того, фасад здания будет полностью стеклянным, что обеспечит естественное освещение и панорамные виды практически из всех квартир комплекса.

Одним из интересных проектов станет также жилой комплекс в Хамовниках, больше известный на рынке под неформальным названием Каучук. Прежде всего, объект привлекает своим объемом (на территории бывшего завода будет построено более 450 тыс. кв.м элитного жилья, объединенных в четыре обособленных квартала). Помимо масштабности и удачного местоположения проект интересен и тем, что авторы планируют перестроить заводские помещения в лофты или квартиры на территории исторических промышленных зданий с характерными чертами интерьера.

Ну и, конечно, рынок недвижимости ждет запуска затянувшегося проекта Золотой остров, который не имеет аналогов. Расположение в самом центре столицы, в ста метрах от Кремля, заведомо определяет престижность недвижимости любого формата, поясняет Юлия Малькова. А изолированность острова от окружающей застройки еще раз подчеркивает исключительный статус владельцев недвижимости. Остров относительно небольшой, поэтому предложения любого формата ограничены, а это вполне обеспечит постоянный покупательский интерес.