Ипотека и недвижимость - Пенсионные фонды предпочли недвижимость

Сейчас новостройки предлагаются покупателям по двум основным схемам: либо по договору долевого участия в строительстве, либо по предварительному договору купли-продажи квартиры.

Первый вариант однозначно надежнее и выгоднее для будущего новосела, поскольку применяются все гарантии, предусмотренные Законом о долевом строительстве. Для застройщиков же эта медаль предстает обратной стороной - дополнительными расходами и большей ответственностью. Поэтому по такой схеме до сих пор реализуется меньшинство квартир в новостройках: по оценкам экспертов, в столице - до 10%, в Подмосковье - до 40%.

Предварительный договор купли-продажи, наоборот, очень распространен, поскольку максимально выгоден застройщикам: они не несут никакой ответственности в случае основной засады долевого строительства - просрочки сдачи дома и оформления права собственности на квартиры. Для покупателей такая схема, конечно, малоприятна, однако зачастую выбора у них нет - новостройки очень востребованы, приходится брать что дают.

Сохрани
Предварительный договор: снижаем степени риска

1. Выясните, есть ли у застройщика разрешение на строительство дома; попросите выдать вам копию этого документа.

Прочитайте внимательно: бывает, хитрые менеджеры показывают дотошным гражданам похожий по названию документ - разрешение или распоряжение местных властей, однако речь в нем идет не о строительстве дома, а об обустройстве территории.

Имейте в виду: если у застройщика нет настоящего разрешения на строительство, то, скорее всего, оно будет оформляться задним числом перед сдачей дома в эксплуатацию. В результате приемка новостройки и соответственно оформление прав новоселов могут сильно затянуться. Напомним, при схеме предварительного договора купли-продажи неустойки за просрочку гражданам не светят.

2. Проследите, чтобы в договоре были максимально подробно указаны характеристики квартиры: этаж, площадь, наличие балконов и проч. Зафиксируйте в том числе сторону, на которую выходят окна, если для вас это принципиально важно: скажем, когда часть квартир оказывается лицом в зеленый тенистый двор, а часть - на шумное пыльное шоссе.

Если квартира описана в предварительном договоре кратко, с расплывчатыми формулировками, то при заключении основного договора купли-продажи застройщик может подсунуть другое, менее привлекательное жилье. У покупателя в этом случае не окажется документальных подтверждений, что изначально была договоренность о лучшем варианте.

3. Постарайтесь разобраться в порядке оплаты. Обычно это навороченная схема с выдачей векселей. Вам важно уяснить следующие моменты:

- каков срок погашения векселя: лучше, чтобы он был не более одного года - это позволит быстрее вернуть свои деньги, если со стройкой начнутся серьезные проблемы;

- как формулируется приемка векселя в счет оплаты квартиры по основному договору купли-продажи. Выражение вексель может быть принят рискованно для покупателя, надежнее однозначно-утвердительная формулировка вексель принимается в счет оплаты квартиры.

Совет эксперта
Елена Максименкова, руководитель Департамента маркетинга Инвестиционной компании МГСН:

- Обратите внимание, что иногда инвесторы предлагают более выгодные условия продажи, нежели сам застройщик. Это связано с тем, что крупные инвестиционные компании заинтересованы в максимально быстром обороте вложенных в строительство средств и предлагают квартиры по более интересным для покупателя ценам, а также более гибкие схемы оплаты.

Это не отменяет, конечно, юридической стороны вопроса: покупая квартиру через инвестора, следует убедиться, что застройщик располагает полным комплектом разрешительной документации на дом (разрешение на строительство, инвестиционный контракт, договор аренды земли и т. п.).

Страховые компании и негосударственные пенсионные фонды (НПФ) за прошлый год сократили инвестиции в рынок акций. Для этих инвесторов в условиях нестабильности рынка тихой гаванью стали банковские депозиты, а компенсировать убытки удалось лишь за счет закрытых ПИФов недвижимости. Если для НПФ с их длинными деньгами такая ситуация некритична, то страховщики в этом году будут вынуждены вернуться на рынок акций, считают эксперты.

Банк России опубликовал отчет о размещении средств страховых организаций и НПФ в 2007 году. По данным ЦБ, страховые резервы в прошлом году выросли на 29,5% млрд руб., причем это произошло на фоне сокращения количества страховых организаций (с 918 до 857). Вместе с тем в 2007 году существенно снизились темпы роста пенсионных резервов, прирост составил 20% против 48% в 2006-м.

В структуре вложений средств НПФ и страховых организаций в 2007 году наиболее привлекательными для вложений оставались сектор финансовых организаций и банковский сектор. Однако в условиях нестабильности на фондовом рынке страховщики и НПФ сократили объем инвестиций в ценные бумаги нефинансового сектора на 36% и 11% соответственно.

Данные отчетности свидетельствует о том, что большей популярностью у НПФ стали пользоваться паи ПИФов. Инвестиции в них возросли с 19,1 млрд руб. в 2006 году до 94,9 млрд руб. в 2007 году. Всплеск интереса к ПИФам объясняется тем, что НПФ получили право инвестировать в них лишь в прошлом году. После этого многие фонды перевели часть своих резервов в закрытые ПИФы недвижимости, которые принесли им больший доход, чем фондовый рынок, поясняет генеральный директор управляющей компании Вадим Сосков.

Изменилась и институциональная структура вложений средств страховых организаций. Самым популярным инструментом инвестирования для них в прошлом году стали банковские депозиты. Их объем за год увеличился на 37%, до 174,7 млрд руб. В прошлом году финансовый сектор стал испытывать кризис ликвидности и поднял ставки по привлечению денежных средств в среднем с 7% до 11% годовых. В этих условиях страховщикам стало интересно размещать свои резервы именно в кредитных организациях, говорит директор по работе со страховыми компаниями управляющей компании АМК Финанс Андрей Алешин. Этим же руководствовались и НПФ: за 2007 год размещенные в кредитных организациях средства фондов увеличились на 28%, составив 143,7 млрд руб.

Между тем в этом году страховщики придерживаются несколько иной стратегии. Рентабельность страхового бизнеса сильно снижается, поэтому основной заработок страховщик получает именно от инвестиционной деятельности, констатирует господин Алешин. По его словам, это заставляет страховые организации использовать более рискованные инвестдекларации. В банковском секторе большой доход получить невозможно, поэтому все больше компаний смотрят на акции эмитентов нефинансового сектора, говорит господин Алешин.

В отличие от страховых организаций, для размещения пенсионных резервов наиболее привлекательными остаются ПИФы и депозиты, говорят эксперты. Фондовый рынок в этом году по-прежнему непредсказуем, и одна из немногих возможностей заработать закрытые ПИФы недвижимости, отмечает президент НПФ Стратегия Петр Пьянков. По его убеждению, так же популярны останутся и депозиты. Этот инструмент является для многих фондов тихой гаванью, и сейчас еще рано из нее выходить. К тому же пенсионные резервы это длинные деньги, не требующие сиюминутной доходности, резюмирует господин Пьянков.