Ипотека и недвижимость - Торговая недвижимость: цифры и тенденции

В конце апреля в выставочном центре Крокус Экспо прошла Международная выставка Вся недвижимость мира. В рамках этого мероприятия состоялась конференция Недвижимость России. Работа секции, посвященной анализу и прогнозам развития рынка недвижимости и ипотеки в РФ, началась с доклада Бориса Немцова.

Известный политик прокомментировал мнения экспертов относительно продолжающегося кризиса в США. Пессимисты полагают, что сложившаяся ситуация может привести к полному краху американской экономики. Поэтому необходимо скорейшее государственное вмешательство в финансовые рынки и ипотечные программы. Оптимисты дают более сдержанную оценку: экономика страны будет планомерно развиваться, и масштабного кризиса удастся избежать. Разговор об Америке в рамках данного мероприятия актуален, ведь то, что происходит в США, происходит и во всем мире. По словам Б. Немцова, на рынке недвижимости Соединенных Штатов Америки сложилась интересная ситуация: Обычно во время кризиса капитал убегает. Но сейчас многие идут туда с инвестициями, и правительство всячески это поддерживает. Причем в настоящее время в рынок США инвестируют преимущественно иностранцы, поскольку верят в американскую экономику. Прогноз Б. Немцова таков: глубокого кризиса не будет, а тем более Великой депрессии.

События в США незначительно затронут российский рынок недвижимости, поскольку он во многом зависит от внутреннего спроса и реального положения дел в экономике. Такого роста цен на жилье, как в Москве в 2005 2006 годах, ожидать не стоит, но повышение в пределах 20 25% в год вполне вероятно.

Огульджан Худайберенова, директор по развитию бизнеса департамента ипотечного кредитования GE Money Bank (GEMB), привела данные исследования, согласно которым около 70% россиян хотели бы улучшить свои жилищные условия за счет приобретения жилья в новостройках. Приблизительно 33% опрошенных готовы сделать это в ближайшие три года, а 34% россиян в течение пяти лет. Причем если около 30% населения нашей страны могут потратить на эти цели от 17 до 42 тыс. евро, то жители Восточной Европы не хотят вкладывать в покупку недвижимости такие суммы. Получается, что у наших граждан либо имеются существенные сбережения, либо возможность изыскать часть средств на покупку жилья. Вопрос только в том, устроят ли их имеющиеся банковские программы.

Никто не сомневается, что кредитные ставки вырастут. Хотя, как полагает эксперт, самые высокие проценты мы уже пережили и они нам стали в общем-то привычны. По словам О. Худайбереновой, 14% в валюте сегодня уже никого не испугают. Проблема в том, что ужесточаются условия предоставления кредита. Из 70% желающих приобрести квартиру в новостройках сделать это смогут лишь 15%. Лет восемь назад ходила такая шутка: Банк выдаст вам ипотечный кредит, если вы докажете, что деньги вам не нужны. Аналитики не сомневаются, что подобный алгоритм возвращается в практику выдачи кредитов. Как считает О. Худайберенова, кредитные организации предоставят деньги только тем заемщикам, в которых будут уверены на 120%.

Интересно, что сегодня выигрывают регионы, потому что они гораздо белее, чем Москва и Санкт-Петербург. Местные градообразующие предприятия хоть и платят своим сотрудникам меньше, чем в мегаполисах, но обеспечивают им как потенциальным заемщикам гарантии и стабильность. Поэтому банки в основном ориентируются на те субъекты Федерации, где есть подобные компании.

Дания Вагапова, исполнительный директор Самарского областного фонда жилья и ипотеки, вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования, сообщила, что если за первые три месяца 2007 года было выдано ипотечных займов на 600 млн руб., то за тот же период текущего года на 237 млн. При этом в конце прошлого года в Самарской области ипотечные программы предлагали 49 банков, а сегодня их осталось четыре шесть. Кроме того, что мы не удовлетворяем потребности наших клиентов в кредитах, сложившаяся ситуация не позволяет реализовывать основанные на ипотеке федеральные и региональные программы, посетовала Д. Вагапова.

До сих пор на довольно низком уровне остается информированность населения об ипотечном кредитовании. Ирина Радченко, вице-президент Московской академии ипотеки и недвижимости, рассказала, что не так давно был проведен опрос, с помощью которого выясняли отношение соотечественников к ипотеке. Оказалось, что каждый третий россиянин считает ее обманом, а в Брянской области каждый второй. Если претендент подал неправильно оформленные документы и получил отказ, у него может появиться ощущение, что его обидели, поясняет О. Худайберенова. Чтобы исправить ситуацию, нужно больше работать с гражданами.

Специалисты единодушны во мнении, что заемщиков испортили потребительские кредиты, позволяющие получить деньги здесь и сейчас, без предоставления многочисленных справок. Такое же отношение складывается и к ипотечным кредитам во многом благодаря недобросовестным компаниям, предлагающим получить заем без подтверждения дохода за 15 минут. В результате граждане подходят к ипотеке с меньшей ответственностью, чем следовало бы. Неслучайно сегодня мы уже наблюдаем рост просрочек по кредитам, отметила Д. Вагапова. Причины, по которым заемщики вовремя не погашают положенные суммы, приводят экспертов в замешательство. Человек может уехать на несколько месяцев из страны, а потом прислать уведомление, что продолжит расплачиваться по кредиту с определенного числа, в то время как в договоре указаны конкретные сроки внесения денежных сумм. По мнению Д. Вагаповой, далеко не все заемщики внимательно читают договор, если вообще знакомятся с этим документом.

Однако в целом ситуация по России некритична. Например, за рубежом нормой считается 10% задержек выплат от общего объема рынка. У нас же этот показатель, по данным GEMB, сегодня составляет не более 2%. По словам О. Худайбереновой, просрочки нередко связаны с тем, что платежи региональных заемщиков идут через банк в Москве, где они могут на какое-то время осесть и оказаться невидимыми для региональных операторов.

Для подведения итогов конференции слово предоставили Татьяне Ивановне Никитиной, генеральному директору Международной академии ипотеки и недвижимости. Она отметила, что жилищный фонд в России находится в плачевном состоянии, 3,5% жилья, или 95 млн кв. м, являются аварийными и требуют безотлагательного ремонта. Если вспомнить решение правительства строить по квадрату на человека в год, то следует возводить 142,2 кв. м жилья, но реально планируют по 80 100 млн кв. м. Сохраняя такие темпы, мы догоним Америку через 43 года. А для Москвы потребуется целых 112 лет!

Вместе с тем в статистике присутствует и доля оптимизма. Сегодня сложилась благоприятная ситуация для строительной индустрии: можно возводить много жилья, получать от этого хороший доход и развивать бизнес.

В первом квартале 2008 года существенно увеличился общий объем качественных площадей в сегменте торговой недвижимости. Стремительно нарастали тенденции к укрупнению и усложнению форматов торговых центров (ТЦ). Наблюдалась высокая инвестиционная активность, особенно западных компаний, что вызвано выходом на рынок новых объектов, а также высокой ставкой капитализации столичных объектов.

Вместе с тем международные инвесторы готовы приобретать как функционирующие ТЦ, в том числе объекты в регионах, так и строящиеся или проектируемые. (Хотя в последнем случае значительно возрастают инвестиционные риски, особенно при недостаточном опыте местных девелоперов, несовершенстве административной, финансовой, страховой и других систем.) Этим отчасти объясняется острый дефицит объектов для инвестирования. Желание компаний, которые уже объявили о готовности вкладывать средства в российскую недвижимость или только планируют это сделать, существенно превосходит возможности удовлетворения такого спроса.

По данным компании Colliers International, к началу 2008 года в Москве общая площадь торговых центров превышала 3,4 млн кв. м (торговая 1,8 млн кв. м, в пересчете на 1 тыс. жителей 174 кв. м). До конца текущего года откроется несколько десятков объектов, которые добавят к существующим объемам около 1 млн кв. м, уточняют специалисты компании Praedium. Пока же за первые три месяца было введено в эксплуатацию более 100 тыс. кв. м качественных торговых площадей.

• В первом квартале продолжилась тенденция доминирования предложения торговых площадей в аренду над продажей: 251 тыс. и 171 тыс. кв. м соответственно. Разница составила порядка 31%, отмечают эксперты компании MAYFAIR Properties. Но по сравнению как с предыдущим кварталом, так и с аналогичным периодом 2007 года объем предложения снизился. Это произошло из-за несвоевременного ввода в эксплуатацию торговых центров.

Зато в апреле наметился небольшой рост. По данным консалтинговой компании Russian Research Group (RRG), на продажу, например, было выставлено порядка 439 торговых объектов, что на 11% больше, чем в марте. Правда, средняя площадь магазинов, экспонируемых, скажем, в центре города, не превышала 375 кв. м это почти в два раза меньше средней площади торговых точек, выставленных на продажу в 2007 году. Как следствие, низким оказался и суммарный объем всего 26 тыс. кв. м, что на 32% ниже, чем в марте. Кстати, общая стоимость объектов составила 521 млн долл., и это несколько меньше, чем в апреле прошлого года.

Анализируя ситуацию с торговыми объектами, расположенными в центре столицы, специалисты RRG пришли к выводу: сегодня можно выявить тенденцию накопления на рынке качественных и дорогих объектов (порядка 50 тыс. долл. за 1 кв. м) небольшой площади и предположить, что инвесторы не торопятся вкладывать в них деньги.

Рассматривая структуру предложения торговых помещений по площади, можно отметить, что на блоки от 1 до 3 тыс. кв. м приходится наибольший процент: аренда 25%, продажа 33%. Это объясняется тенденцией укрупнения возводимых ТЦ, считают в компании MAYFAIR Properties. Если ранее торговые центры площадью более 50 тыс. кв. м были редким, единичным явлением на рынке, то сейчас многие из проектов, заявленных к открытию в ближайшие два-три года, в несколько раз превышают этот объем.

За первые три месяца доля вакантных площадей в высококачественных ТЦ изменилась незначительно и составила порядка 1%. Однако количество морально устаревших и созданных на основе неудачной концепции объектов увеличилось на 7 8%. Отток из них арендаторов можно объяснить наметившейся тенденцией перераспределения покупательских потоков в сторону наиболее интересных и удобно расположенных ТЦ. В результате арендные ставки в не удовлетворяющих этим условиям торговых центрах наверняка будут понижены.

Больше всего предложений было отмечено в Юго-Восточном и Западном административных округах: 20 и 16 % от общего объема соответственно. Это объясняется тем, что в конце 2007 года на их территории были введены в строй крупные торговые центры: вторая очередь Мега Белая Дача (14-й км МКАД; 190 тыс. кв. м), Мосмарт (Боровское шоссе, стр. 20; 72 тыс. кв. м), Времена года (Кутузовский проспект, вл. 48; 64,3 тыс. кв. м). Наименьший объем предложений по-прежнему в ЦАО. В пределах Садового кольца он составил всего 6% от общего объема.

• Что касается спроса, то здесь наблюдаются две основные тенденции, по-своему характеризующие сегменты рынка аренды и купли-продажи. Среди желающих снять помещение наибольшей популярностью пользуются торговые блоки от 100 до 250 кв. м (43%), на втором месте площади до 100 кв. м (25%). Ситуация вполне типична, и связана она с активным развитием малого предпринимательства. Менее всего у потенциальных арендаторов востребованы блоки более 1 тыс. кв. м (7%), считают в компании MAYFAIR Properties. По мнению экспертов, причина заключается в том, что большие помещения требуют дополнительных финансовых затрат, поэтому целесообразнее их приобрести.

В свою очередь в сегменте купли-продажи на 1 тыс. кв. м и более нацелены многочисленные сетевые операторы (магазины бытовой техники, электроники, продуктовые гипермаркеты). Кроме того, обширные площади приобретают для последующей сдачи в аренду. В этом случае их нарезают небольшими блоками.

В первом квартале получила дальнейшее развитие тенденция децентрализации. Спрос на аренду и покупку торговых площадей в пределах МКАД увеличился по сравнению с прошлым годом на 3% и составил 12%. Однако торговые помещения в центральной части города по-прежнему востребованы. Судя по количеству запросов, поступивших в компанию MAYFAIR Properties, лидируют объекты, находящиеся в пределах Садового кольца (48%). На втором месте район Третьего транспортного кольца (40%). Примерно такое же соотношение фиксируют и другие игроки рынка.

Если говорить о ценовых предпочтениях, то у потенциальных арендаторов наиболее востребованы торговые площади со ставкой от 500 до 1 тыс. долл. за 1 кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов). Впрочем, многое зависит от месторасположения объекта, требуемой площади, профиля и статуса компании, претендующей на свободные помещения.

• Наибольшие ставки в торговых центрах предлагают для так называемых сопутствующих арендаторов. По мнению специалистов компании Praedium, это связано с появлением новых и расширением деятельности уже присутствующих на рынке торговых операторов, которые являются для ТЦ якорными. Как правило, девелоперы предоставляют им большие площади и большие скидки, а финансовые потери компенсируют за счет непрофильных (или сопутствующих) арендаторов.

По данным компании MAYFAIR Properties, в первом квартале 2008 года арендная ставка (без учета НДС и операционных расходов) в среднем составляла 1,9 2,2 тыс. долл. за 1 кв. м в год в центральной части города и 900 1 тыс. долл. за 1 кв. м в год за пределами Садового кольца. По сравнению с аналогичным периодом 2007 года этот показатель увеличился более чем на 20% (с учетом падения курса доллара на 10,8%), считают эксперты компании МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость. Максимальное повышение ставок на качественные торговые площади было отмечено в формате street-retail. В пределах основных торговых коридоров города уровень цен преодолел отметку 50 тыс. долл. за 1 кв. м в год.

Если говорить о средней цене продажи торговых помещений, то в этом случае наивысший показатель зафиксирован в пределах Садового кольца (19,8 тыс. долл. за 1 кв. м). В САО и ЮЗАО этот уровень вдвое ниже 9,9 тыс. и 9, 4 тыс. долл. за 1 кв. м соответственно. Наименьшая цена отмечена в ЮАО (5,8 тыс. долл. за 1 кв. м) и СВАО (4,6 тыс. долл. за 1 кв. м). Что касается динамики стоимостных показателей рынка торговых помещений, то в первом квартале 2008 года стоимость квадратного метра повышалась более высокими темпами, чем ставка аренды. Кстати, эта тенденция наблюдается уже на протяжении нескольких кварталов.

Специалисты компании RRG назвали три самых дорогих объекта, выставленных на продажу весной: рестораны Обломов на Пресне и Клеопатра, расположенные в районе станции метро Улица 1905 года, которые предлагали в общей сложности за 16 млн долл., и торговое помещение на первой линии домов около станции метро Пушкинская, выставленное по цене 50 тыс. долл. за 1 кв. м.