Ипотека и недвижимость - Регионы наступают

Как стало известно Ъ, единственным пайщиком ЗПИФН Ренессанс-Земельный, самого крупного земельного фонда в России (стоимость чистых активов $458 млн; площадь участков 3,53 тыс. га), является семья главы совета директоров группы Черкизово Игоря Бабаева. На этих землях Бабаевы, которым в целом по стране принадлежит более 200 тыс. га, могут построить до 2 млн кв. м недвижимости. Заняться девелоперским бизнесом семью заставила чрезмерная долговая нагрузка Черкизово: в 2007 году чистый долг группы был равен 5,6 EBITDA.

В марте Ренессанс Капитал завершил формирование ЗПИФН Ренессанс-Земельный, куда вошли около 3,53 тыс. га в Подмосковье. Эти участки принадлежат одному собственнику, рассказал тогда Ъ председатель правления УК Ренессанс Управление инвестициями Андрей Мовчан, отказавшись называть пайщика. Большая часть переданных в фонд земель (1,9 тыс. га) находится в Якотском сельском округе Дмитровского района, еще 1,47 тыс. га в бывшем совхозе Круговское Клинского района и 158 га около деревни Татарки Одинцовского района, говорится в справке о стоимости чистых активов ЗПИФН.

Эти наделы принадлежат Игорю Бабаеву и членам его семьи, рассказали Ъ сотрудник Черкизово и двое девелоперов, работающих в Подмосковье. Представитель Черкизово Мария Грачева не опровергла эту информацию. В материалах ЗАО Круговская птицефабрика говорится, что Круговское вошло в состав Черкизово в 1998 году. В Одинцовском и Дмитровском районе находятся также производственные мощности Черкизово, но земельных активов у группы там нет, уточнила госпожа Грачева. Всей землей (около 200 тыс. га), по ее словам, владеет компания Напко, принадлежащая семье Бабаевых. Директор по фондам недвижимости Ренессанс Капитал Екатерина Константинова от комментариев отказалась.

ОАО Группа Черкизово" занимается производством мяса и комбикормов. Выручка в 2007 году $840,8 млн, EBITDA $115,3 млн, чистая прибыль $61,6 млн.

По подсчетам Ренессанс Управление инвестициями, сейчас чистая стоимость активов (СЧА) Ренессанс-Земельный, куда вошли земли сельхозназначения, составляет 11 млрд руб. (около $458 млн). Участники рынка считают, что реальная стоимость земли еще выше. Гендиректор Гео Девелопмент Максим Лещев отмечает, что только текущая стоимость 158 га в Одинцовском районе составляет $79 млн. Начальник отдела маркетинга Абсолют менеджмент Анна Шишкина оценивает общую капитализацию участков в Дмитровском и Клинском районе в $540 млн. После перевода участков из сельхозназначения в земли поселения их стоимость увеличится на 50%, добавляет она.

ЗПИФН, куда семья господина Бабаева внесла свои наделы, стал самым крупным среди уже сформированных земельных фондов (см. Ъ от 14 декабря 2007 года). До этого лидером рынка считался созданный членом совета директоров АвтоВАЗа Альбертом Гавриковым фонд АГ Капитал Интерра, чья СЧА составляет 6,419 млрд руб. ($267 млн).

Большая часть участков семьи Бабаевых, внесенных в фонд, может пойти под застройку. Летом прошлого года господин Бабаев заявлял журналу Секрет фирмы, что принадлежащая его семье Mikhailovsky Development Group планирует построить в Подмосковье 1-2 млн кв. м различной недвижимости (см. Секрет фирмы от 25 июня 2007 года).

Чтобы погасить высокие долги Черкизово, основным акционерам придется диверсифицировать бизнес, убеждены эксперты. В 2007 году чистый долг группы составил $640 млн, что на 30% больше аналогичного показателя предыдущего года и составляет 5,6 EBITDA при максимально допустимом в отрасли показателе 4 EBITDA, напоминает аналитик ИГ Капитал Марина Самохвалова. При реализации девелоперских проектов в Подмосковье компания может рассчитывать на 35-процентную доходность, а темп роста рынка достигает 40%, добавляет коммерческий директор Galaxy Group Артем Цогоев. В то же время, к примеру, на рынке куриного мяса, добавляет вице-президент Международной программы развития птицеводства Альберт Давлеев, темпы роста в этом году могут замедлиться с 15-20% до 10-12%.
Прошедший в Сочи саммит коммерческой недвижимости показал, что сегодня в стране на этом рынке бал правят регионы. Именно здесь создаётся подавляющее большинство современных объектов, именно регионам удаётся не повторять ошибки столичных рынков и именно у регионов колоссальный ресурс роста.

В рамках саммита коммерческой недвижимости регионов России, который проходил в Сочи в июне этого года, на всех 16 круглых столах и дискуссиях, на нескольких семинарах и пресс-брифингах сквозила общая тема: развитие рынка коммерческой недвижимости сменило векторы. Теперь самые главные события и самые интересные проекты в регионах, а не в столицах. При этом сегодня не только столица осваивает регионы, но и у местных компаний есть все шансы выйти за границы родных территорий.

Талантливые ученики
В начале июня независимый информационный портал arendator.ru, посвящённый коммерческой недвижимости, со ссылкой на директора департамента инвестиционных услуг и торговой недвижимости компании Colliers International Максима Гасиева опубликовал следующие цифры: за 2007 год только иностранные инвестиции в коммерческую недвижимость России составили 15 млрд долларов. По сравнению с 2006 годом продемонстрирован рост около 230 300%. Участники рынка считают, что как минимум две трети инвестиций осели в регионах. В столицах же рынок коммерческой недвижимости сейчас находится в фазе некоторой если не стагнации, то как минимум стабилизации рост здесь почти прекратился, рынок насыщен, а в некоторых сегментах перенасыщен объектами. Но поскольку сам рынок продолжает показывать хорошую доходность, то деньги совершенно естественно потекли туда, где не встречают такого мощного конкурентного давления в регионы. И тут крупные столичные игроки столкнулись с тем, что, пока они были заняты развитием центров, на периферии успели вырасти и окрепнуть местные игроки.

Аннете Вассенаар, генеральный директор ИД Импресс Медиа, организатор Саммита коммерческой недвижимости, рассказывает, что они увидели реальное скачкообразное смещение интересов на примере своей ежегодной премии Commercial Real Estate Federal Awards. Изначально она предназначалась для объектов Москвы и Санкт-Петербурга, для регионов была отдельная номинация, поясняет г-жа Вассенаар. Но в прошлом году мы учредили специальную премию для региональных объектов по полному перечню номинаций. Если в 2006 году на федеральном уровне было 53 объекта, которые прошли отбор на конкурс, то в 2007 году уже 153. При этом многократно выросло число проектов, разработанных региональными же компаниями.

Участники саммита топ-менеджеры крупнейших столичных девелоперских и строительных компаний довольно ревностно относятся к достижениям своих коллег из регионов, но признают, что профессиональный уровень регионалов вырос очень существенно, а их амбиции заставляют напрячься тяжеловесов рынка.

Вячеслав Каминский, президент компании DVI Group, говорит: Местные девелоперы научились понимать ситуацию, работать с профессиональными консультантами и правильно оценивать их помощь как очень значимый фактор для будущего успеха проекта и для привлечения инвестиций. Кроме того, у них появились серьёзные амбиции, и сейчас не только Москва идёт в регионы. Мы наблюдаем и обратный процесс когда регионы идут в регионы и в Москву. А ведь для этого нужно понимать, что ты делаешь, а значит, как минимум, уже что-то построить у себя.

Рассуждения Константина Ковалёва, управляющего партнёра компании Blackwood, позволяют надеяться, что у регионалов есть все основания для амбиций: Часто именно региональные проекты и региональные девелоперы становятся истинным генератором развития собственных территорий, и, что немаловажно, средних городов, так называемых полумиллионников. То есть самого динамичного сегодня сегмента рынка. Московским же компаниям зачастую тяжелее выходить на региональные рынки и из-за местной специфики, и из-за пресловутого административного ресурса, а теперь ещё и из-за того, что там появились собственные сильные игроки. Регион пока больше замкнут на себя, но очень быстро учится. В итоге складывается ситуация, когда тот запас знаний, который имеет консалтинг, перенести на региональную почву проще, чем принести туда готовые чужие объекты. Тот запас знаний, который имеют девелоперские компании, пересадить на чужую почву немного сложнее. А те знания, которые имеют строительные компании ещё более сложно. Регионалы словно говорят: вы нас научите алгоритмам, дайте знания, покажите, а сделаем мы сами.

Ольга Галкина, заместитель управляющего директора компании Центрум Консалтанс, поддерживает коллегу и отмечает, что её компания, имеющая большой опыт на скандинавских рынках коммерческой недвижимости, вышла в Россию сравнительно поздно и сознательно начала свою деятельность именно с небольших регионов и городов-полумиллионников. В регионах жизнь кипит, говорит г-жа Галкина. Здесь есть люди, которые могут и хотят учиться и восприимчивы к критике и советам. Они хотят брать и берут из опыта рынка лучшее. Они выбирают концептуальные, продвинутые и очень смелые проекты.

Свежая кровь
Повышенный интерес к региональным проектам проявляют и инвесторы. Однако при этом отмечают, что подобным проектам пока не хватает грамотного продвижения. Дэвид О’Хара, глава московского офиса DTZ, делится своими сомнениями: Безусловно, в регионах есть масса отличных проектов. Но очень сложно общаться со всеми интересными людьми в своей сфере и повидать все проекты по всей стране, особенно такой огромной, как ваша. Если я даже целый год буду ездить в командировки, посвящая каждому проекту один-два дня, мне года не хватит, чтобы увидеть всё, не говоря уже о том, чтобы во всё вникнуть. А рынок растёт Мы стремимся смотреть проекты концентрированно на форумах, выставках, саммитах в Ницце, Каннах, Сочи, Санкт-Петербурге. Региональным компаниям не просто есть смысл, а даже необходимо представлять на таких мероприятиях свои проекты в форме открытых заявок. Иначе они рискуют попросту не найти инвесторов.

Многие участники саммита отмечают, что региональные проекты выгодно отличаются от столичных своей индивидуальностью. Анна Завьялова, PR-менеджер ОАО Система-Галс одной из крупнейших диверсифицированных компаний, работающих на рынке недвижимости России и СНГ, побывавшая на нескольких секциях по обсуждению проектов, делится впечатлениями: Велись очень жаркие споры. Но в том, что регионалы в проекты душу вкладывают это видно по архитектуре, по начинке никто не сомневается. Вячеслав Каминский более сдержан в оценках: Да, регионалы больше внимания уделяют красоте объекта, его концептуальности, оригинальности, внутренним планировкам, интерьерам. Это небольшой перекос, который одни называют провинциальностью, а другие видят в этом стремление к индивидуальности и своих проектов, и своих городов. Их проекты в собственных городах всегда знаковые. Но при этом наблюдается удивительная ситуация: региональные девелоперы тратят больше денег на объекты. Экономика проекта часто их самая слабая сторона. Московские игроки лучше считают деньги. Изменится ли это соотношение при выходе компаний в регионы вопрос.

В целом игроки отмечают, что на рынке вообще очень мало проектов, в которых не приходится выбирать между двумя критериями красотой и экономикой. Однако совершенно недопустима ситуация, когда проекты существуют словно бы в одном мире, а те, кто даёт на это деньги, и те, кто этот объект будет потом эксплуатировать совсем в другом. Ольга Галкина говорит: Западные консультанты ещё на начальной стадии проекта всегда думают о том, чтобы этот проект был так же хорош и через 10 15 лет. Краткосрочное видение уходит. Поэтому думают и о функциональности, и о прибыльности, и об архитектуре, и об экологии, и о развивающихся технологиях. Вот именно это видение свойственно региональным компаниям, возможно, в силу их местного патриотизма они не чувствуют себя временщиками на своей малой родине. Понесут ли они эти взгляды и отношение в другие регионы? Думаю, да.