Ипотека и недвижимость - Как не платить лишние деньги риелтору

Период роста цен на столичную жилую недвижимость, возможно, подошел к концу. Как сообщил вчера портал недвижимости мeтринфо.ру, за неделю с 14 по 21 июля средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве в рублевом исчислении понизилась на 500 руб., до 137 722 руб. Удешевление жилья в Москве произошло впервые с января и пока касается лишь рублевых цен. В долларовом исчислении из-за снижения курса доллара к рублю московское жилье продолжило дорожать, цена предложения по данным аналитического центра ирн.ru выросла за последнюю неделю на 0,8% до 5941 долл. Опрошенные НГ аналитики предрекают стагнацию цен на столичное жилье с возможным незначительным снижением.

Рублевое снижение цен затронуло квартиры всех массовых типов. В среднем панельные и блочные дома за последнюю неделю подешевели на 0,5%, а монолитные и кирпичные на 0,3%. При этом более всего, на 0,7 и 0,6%, упал в цене квадратный метр в современных панельных домах и панельных домах старой постройки. Менее всего, на 0,1 0,2%, подешевели квартиры в сталинских домах и в домах типовой кирпичной постройки.

С конца прошлого года жилье в Москве почти все время дорожало. Лишь во вторую неделю января был зафиксирован аналогичный откат примерно на 500 руб., да во вторую неделю июня жилье подешевело на символические 6 руб. за квадратный метр. Впрочем, такое незначительное снижение можно отнести к статистической погрешности, когда речь идет о суммах свыше 135 тыс. руб. за квадратный метр. В целом же с начала года, по данным мeтринфо.ру и ирн.ru, цена квадратного метра выросла на 24,7% в рублях и на 32,6% в долларах, что значительно выше текущей инфляции, которая к июлю, по данным Росстата, разогналась до 15,1% в годовом исчислении. Такие темпы удорожания жилья на фоне нестабильности на фондовом рынке делали столичную недвижимость чрезвычайно привлекательным инструментом инвестирования. Лишь в мае июне рост рублевых цен сравнялся с уровнем инфляции, хотя в долларовом выражении квадратный метр в Москве по-прежнему дорожал на 2 3% в месяц.

Сейчас сбываются наши ранние прогнозы о том, что после майских праздников рынок остановится и начнется стабилизация цен или их небольшая коррекция назад, прокомментировал НГ снижение рублевых цен руководитель ирн.ru Олег Репченко. По его словам, основной тренд сейчас заключается в том, что рынок затормаживается и практически остановился.

Происходящее на рынке закономерно, так как уровень столичных цен давно превосходит тот показатель, который должен соответствовать так называемому понятию справедливый цены, считает гендиректор другого портала недвижимости Rway Александр Крапин. Квадратный метр жилья должен стоить чуть больше одной зарплаты одного работающего, тогда как у нас это превышение составляет 4 5 раз, и даже на жилье экономкласса цены на московском рынке сейчас перевалили за отметку в 6 тысяч долларов за квадрат, что очень много, пояснил эксперт, добавив, что товары на любом рынке не будут покупаться, если их цена превышает возможности платежеспособного спроса. Крапин считает, что осенью начнется первое снижение цен предложений на столичном рынке, а рублевые данные последней недели, возможно, являются первым звонком осеннего снижения цен. Вместе с тем Крапин призвал не делать поспешных выводов из данных одной недели. По его словам, возможно, что это случайная флуктуация.

Гендиректор Russian Researsh Group (RRG) Денис Колокольников отмечает, что темпы роста рынка снизились, но он продолжает потихоньку расти, хотя тенденция к его стабилизации и присутствует. По его данным, рынок стабилен, так как объем предложений квартир находится на минимальном уровне и накопления предложения пока не происходит.

По мнению Репченко, до осени цены будут незначительно плясать вверх-вниз, в зависимости от выборки квартир, которые в данный момент имеются в продаже. Осенью станет понятно, что будет дальше, но думаю, что новой волны подорожания не будет, и в этот период может начаться более заметная коррекция цен вниз, предположил Репченко.

Что касается более отдаленных перспектив, то существуют самые разные прогнозы развития столичного рынка недвижимости. Отдельные эксперты предсказывают возможность пятидесятипроцентного обвала цен на московские квартиры. Однако Репченко считает такой сценарий невероятным, прежде всего из-за ограниченности предложения. Имеются также и апологеты вечного роста цен на недвижимость, которые будут и дальше нас убеждать, что он продлится еще много лет и через некоторое время цена столичного квадрата превысит 6 тысяч долларов, а затем достигнет и 10 тысяч долларов, но такого тоже не будет, полагает эксперт.

По мнению Крапина, в ближайшие месяцы жилье в Москве будет дешеветь на 1 2%, максимум на 3% в месяц. Снижение цен в первую очередь затронет жилье среднего ценового диапазона, которое наиболее интенсивно покупалось с исключительно спекулятивными целями в период максимального роста цен в конце 2005-го первой половине 2006 года.

Несколько иного мнения придерживается Денис Колокольников. Рынок показал неоднократную тенденцию к цикличности, и если предыдущие периоды роста и стагнации повторяли предшествующий период, то, возможно, сейчас колебательный характер этой амплитуды и уменьшится, и периоды роста и стабилизации цен на рынке отныне не будут такими длительными, как ранее, предположил Колокольников. В Москве уже много лет строится один и тот же объем жилья, при этом средний размер квартир становится больше, а их количество снижается. В целом предложение на московском рынке не увеличивается, а значит, предпосылок для снижения цен нет, заключил эксперт.

Отметим, что сообщение о первом с 2007 года недельном снижении рублевых цен на жилье в Москве совпало с обнародованными вчера Росстатом малоутешительными данными о строительстве жилья в целом по России. Несмотря на предшествовавшую прошедшим выборам в Госдуму и президента России мощную пиар-кампанию приоритетного нацпроекта Доступное жилье, количество заложенных год-полтора назад, в разгар пиар-кампании, квадратных метров почти не увеличилось. Во всяком случае, сейчас подходят сроки сдачи заложенных в то время домов и выясняется, что показатели выросли крайне незначительно. По данным Росстата, в первом полугодии в стране было построено 21,7 млн. квадратных метров жилья, что всего на 2,9% больше, чем за аналогичный период 2007 года. При этом во втором квартале вообще отмечено снижение темпов сдачи жилья по сравнению с прошлогодними. Жилья было построено на 1,1% меньше, чем во втором квартале 2007 года после роста на 7,8% в первом квартале 2008 года. Зато в ценовом выражении в первом полугодии было сдано жилья на 1 трлн. 788,7 млрд. руб., что на 22,4% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Так что темпы удорожания строительства оказались в восемь раз выше, чем темпы наращивания объемов возведения жилья. С такой динамикой рассчитывать на долгосрочное снижение цен на жилую недвижимость в общероссийском масштабе не приходится.
Риэлторы делятся на порядочных и недобросовестных. Последние - самые настоящие мошенники - заведомо ищут тех, кого можно облапошить. О них мы поговорим в другой раз. А сейчас хочется заострить внимание на законных способах вытягивания денег из карманов клиентов.

Заработок риэлтора равен цене иллюзий его клиента
Стараясь привлечь клиента, современный специалист по недвижимости нередко указывает недостоверную информацию о величине своего вознаграждения. Занижает ее на словах. Или вынуждает клиента оплачивать работу, которую фактически не производит. В обоих случаях расходы ложатся на плечи обратившегося за помощью человека. Однако неразумных трат можно избежать, хотя это и стоит определенных моральных усилий, поскольку риэлторы расстаются с деньгами крайне неохотно. Самое сложное выдержать психологический прессинг.

Чтобы лучше понять, как происходит вытягивание денег, разберем несколько наиболее часто встречающихся ситуаций:

Аванс или задаток?
Как известно, чтобы удержать выбранную квартиру, необходимо заплатить некую сумму. В этом случае, продавец квартиры не имеет право увеличивать цену или искать другого покупателя. Такой денежный взнос называется задатком. Задаток несет в себе определенные юридические обязательства. Согласно договору, отказ от сделки по вине покупателя, внесшего задаток, кончается для него потерей внесенных денег. Если же сделка срывается по вине продавца, то он возвращает задаток покупателю, причем довольно часто в двойном размере.

Аванс - это фактически предоплата, поэтому в случае отказа от сделки авансодатель получает внесенные средства обратно и все.

Элементарное незнание этих понятий приводит к тому, что продавец не может воспользоваться более выгодным предложением, возникшим после получения им аванса. Выгода может измеряться несколькими тысячами евро. При этом, если риэлтору нужно провести эту сделку, он сделает все возможное в рамках закона, чтобы вы даже и не подумали о возникшем предложении.

Совет здесь. Обязательно изучайте свои права! Риэлтор не должен навязывать вам свою игру.

Между де юро и де факто
Предположим, вы продавец. Вашу жилплощадь решено продавать за 100 тыс. у.е. Покупатели не спешат с предложениями. Вдруг появляется тот, кто готов совершить покупку, но не более, чем за 98 тыс. у.е. Поскольку, вы давно ждете и были уже готовы снизить продажную стоимость, то соглашаетесь на эту уступку. Однако реально квартира может быть продана за 103 тысячи или больше, просто вы об этом не знаете. Наоборот, вы довольны, потому что риэлтор сделал вам скидку за обслуживание запросил не 6%, а 5%. То есть 98х5:100 =4,9 тыс. у.е. (в итоге вы получили на руки 98-4,9=93,2 тыс. у.е.) Мог бы запросить и 4%, при этом организовав продажу за 107 или 110 тыс. у.е.

Совет здесь. Обсуждайте вопрос о скидках вместе с покупателем и обязательно после того, как уточните последние рыночные цены.

Всемогущая гарантия
Как известно, на рубеже 90-х годов жилищный рынок лихорадило от всякого рода обманов и мошенничества. Страх столкнуться с подобным прочно засел в сознании собственников жилья, подумывающих об улучшении своих жилищных условий. Поэтому риэлторские агентства предлагают оформить гарантийный полис или страховой сертификат или еще какую-нибудь бумагу (свидетельство), якобы обеспечивающую покупателю отсутствие каких бы то ни было проблем с юридической точки зрения по этой квартире. Разумеется, эта услуга платная (может входить в общую стоимость оплачиваемых вами услуг).

В действительности такая бумага не является документом, подтверждающим права на недвижимость честного приобретателя. Все спорные случаи решаются только в суде! И владелец ценной бумаги при возникновении неблагоприятной ситуации, в лучшем случае может проконсультироваться с юристом из риэлторской фирмы.

Совет здесь. Изучите внимательно все, что предлагается в ценной бумаге, и если Вам это не нужно - не тратьте лишних денег. Кстати, очень часто, понять, что именно написано в этом документе не так-то просто.

Мягкая психика
Юридическая чистота, правильность оформления документов, проверка по своим каналам, сбор и рентген всех бумаг, ускорение процесса получения необходимых выписок, подтверждений и отказов и пр. Сколько всего! Жуть, сколько всякой лапши можно навешать на доверчивые уши. И как можно запугать очередями, подводными камнями и прочими сложностями, которые по плечу только опытному специалисту.

Только не стоит забывать, опытный специалист для рядового дела - вчерашний стажер. Ибо люди с 7-10-летним опытом - в прошлом великие комбинаторы, да и попросту удачливые махинаторы и жулики - сегодня занимаются только стрижкой купонов (или отошли от дел по разным причинам).

Кстати, на деле все проверки по квартире ограничиваются, как правило, просмотром выписки из домовой книги. Также можно попросить продавца показать паспорт, водительское удостоверение (или справки из психоневрологического и наркологического диспансеров), свидетельства о браке (его расторжении).

Поэтому, как говориться фильтруйте поток, сливающейся на вас информации. Сегодня нельзя не понимать того, что предстоит сделать риэлтору. В противном случае вам придется платить за каждый поворот его головы!

Совет здесь. Постарайтесь сделать так, чтобы риэлтор демонстрировал вам хотя бы копии всех документов, которые он просматривает и собирает.

Сами с усами
На самом деле в настоящее время самостоятельно совершить продажу, покупку или обмен сложно не столько технически, сколько по причине того, что на рынке недвижимости все схвачено. Даже позвонив по частному объявлению, в 90% случаев натыкаешься на риэлторское агентство, которое бесплатно не предоставит ни одного адреса. Однако, если вам посчастливилось самостоятельно подобрать удобный и чистый вариант (в общедоступной базе), составить договор, подписав его у нотариуса не составит труда.

Передача денег традиционно производится через банковскую ячейку. Если же вы не очень себе доверяете и плохо разбираетесь в юридических бумагах, попросите риэлтора только сопровождать вашу сделку (вариант-то вы нашли себе сами, да и документы возможно собрали самостоятельно). Платить ему в этом случае вы будете меньше, но тоже только за ощущение собственного спокойствия.

Конечно, перечисленными вариантами риэлторские ухищрения не заканчиваются, и мы в дальнейшем будем возвращаться к этой теме. А в завершении этой статьи хотелось бы сказать, что заработок риэлтора равен цене иллюзий его клиента!

Так, что думайте, за что платить, а за что нет!