Ипотека и недвижимость - Вкладчики гадают, куда вложить деньги, изъятые из пифов

Считается, что с суммами меньше $250-300 тыс. на рынке недвижимости уже делать нечего. В том смысле, что купить что-то можно, но это что-то будет неликвидно, не принесет ожидаемой прибыли, а то и не покроет инфляции. Утверждение спорное даже для Москвы. Что же касается Подмосковья, то здесь и втрое меньшая сумма позволяет быть самостоятельным игроком. Перефразируя профессора Преображенского: Читайте газеты и не только, до обеда и после. Ищите правильный объект в правильном месте.

Вокзал отправляется...
Новость: На месте завода Серп и Молот у площади Ильича появится вокзал. Он будет обслуживать южные направления.

На вопрос, какие именно направления и как будет обслуживать новый вокзал, в пресс-службе РЖД ответили: Вопрос прорабатывается. Неофициально любой служащий Курского вокзала расскажет чуть больше. Сначала прорабатывался вопрос о том, чтобы просто перенести на Серп и Молот поезда курского направления, а на Курском вокзале оставить только поезда горьковского направления (отчего его следовало бы переименовать). Затем будто бы решили перенести оба направления, а территорию Курского вокзала (архитектурно-историческая ценность нулевая) пустить под офисное строительство. С одной стороны, место дорогое Садовое кольцо, с другой собственно, места там совсем немного.

Тем временем появились и более масштабные идеи. Например, такая: вывести новое полотно железной дороги к станции метро Волжская и вдоль жилой застройки Люблина и Марьина, по санитарной зоне Капотненского НПЗ, через Братеевскую излучину Москвы-реки к МКАД у Бесединской развязки. Как вывести полотно к самой Волжской большой и интересный вопрос. Один вариант вдоль нынешней линии Курской железной дороги до платформы Текстильщики и далее, зацепив зону Люблинского рынка, через самый сложный участок около километра вдоль северного берега Люблинского пруда (прощай, парк!) к Волжской. Второй вариант более смелый: новая линия прямо от Серпа и Молота по 1-му Кабельному проезду и через промзону Грайвороново пройдет прямиком по Волжскому бульвару. То есть рядом с только что распроданным микрорайоном Волжский (Новые Кузьминки).

Трамвай Желание
Ясно, что участок железной дороги по Люблинскому парку или Волжскому бульвару означает их уничтожение и может оказаться властям не по силам. Но ведь железную дорогу можно назвать как-то иначе. Как? Косвенный ответ дает подмосковное продолжение линии. По мнению одного из собеседников, хорошие шансы имеет проект дороги от Бесединской развязки по прямой параллельно с ЛЭП на Бронницы и далее на Малино. К этой же развязке частично параллельно с железной дорогой должен подойти и так называемый дублер Волгоградского проспекта. 100 против 1, что на МКАД дублер не остановится.

Понятно, что железная и автомобильная дорога резко повысят привлекательность любого района для инвестиций. Заинтересованных субъектов много, и судьба их во многом в руках московских властей. С Бронниц, конечно, много не возьмешь, а вот проект компании Coalco Василия Анисимова полумиллионный город Большое Домодедово (на границе Домодедовского и Ступинского районов) куда интереснее. Кстати, Малино находится в зоне проекта и... что мы слышим? Глава администрации городского округа Домодедово Дмитрий Городецкий рассказывает агентству Интерфакс: В ходе реализации проекта планируется построить еще четыре-пять новых дорог. Рассматривается и идея проложить из нашего города в Москву линию скоростного трамвая. Вот как: скоростной трамвай... Конечную остановку трамвая в Москве Д. Городецкий не указал, но ведь не МКАД?

Компания Coalco с проектом Большое Домодедово еще в 2006 году была внесена в список участников национального проекта Доступное жилье. Тогда же, по имеющейся информации, начались переговоры компании с областными и столичными властями о решении транспортного вопроса. В 2007 году переговоры шли сложно, но с начала этого года резко активизировались.

Спекулянта обидеть всякий может
Что же все это означает для нас мелких инвесторов? Вариантов действий несколько.

Первый прикупить несколько участков в деревнях и садовых товариществах в узких местах будущего железнодорожного полотна (трассу автодороги просчитать сложнее). Сегодня цена сотки от Бесединской развязки до Зеленой Слободы гораздо ниже, чем за рекой в стародачных Малаховке и Кратово с их электричкой. Собственно из-за этого малоликвидного пятна в западном секторе Каширского шоссе статистика и относит его к самым недорогим. К тому же покупаем участки почти под ЛЭП. Дешево и сердито, места красивейшие, Москва-река хрустальная (вся дрянь уже осела). Но не советую: в час Х отнимут за мизерную компенсацию под государственные нужды.

Вариант второй покупать участки в относительной, но безопасной близости к будущему трамваю: в Молоково, Нижнем Мячково, той же Зеленой Слободе, в лесных деревнях Васильево, Петровское. В конце концов, даже если строительство трамвая затянется, Бесединскую развязку в ближайшие два-три года все равно реконструируют. Приличный домик на этом направлении дачники будут снимать с радостью.

Цены по этим двум вариантам смешные. Из недавних предложений, например, в Заворово и Слободино (это уже за Бронницами, в 1-1,5 км от ЛЭП) за участки в 10 соток в деревне просят по $2,5 тыс. за сотку. Но это, что называется, товарищ хочет. А так, в Синьково (25 км по Новорязанскому) 10 соток продавались по $1,5 тыс. А уж за $2-2,5 тыс. за сотку можно найти участок со старым домом, куда можно запросто пустить дачников на лето и даже на Новый год. При правильной постановке дела окупится лет за пять-шесть. В общем, искать надо.

Бронируй Бронницы
Третий вариант покупать квартиру в Бронницах, самом дешевом городе на Малом московском кольце (оно же: А-107 и первая бетонка). 41 км от МКАД, 17 тыс. жителей, самая высокая в Подмосковье колокольня. Промышленность живая, поэтому ЖКХ на плаву. Как положено в Подмосковье, есть и свой номерной НИИ, но вполне чистый автомобильный. А при нем автомобильно-дорожный колледж и филиал Московского автодорожного института (МАДИ).

Любимая тема дискуссий местных пикейных жилетов скорое восстановление Бронницкого района на правобережье Москвы-реки. Идея не лишена смысла, поскольку в условиях вертикали власти из той же деревни Синьково приходится ехать в райцентр Раменское через один из всего двух мостов: в Чулково и Бронницах. В общем, приличный подмосковный городок.

Из недостатков: строят мало (может быть, потому городок и приличный). А инвестировать следует именно в ликвид новостройку. Здесь, как и в некоторых других городах Подмосковья, строятся пятиэтажные жилые комплексы повышенной комфортности, по местным понятиям элита. В одном из комплексов предлагаются однокомнатные квартиры в 55 кв. м, двухкомнатные 65-83 кв. м трехкомнатные 102 кв. м, кухни не менее 12 кв. м, большие холлы и лоджии. В другом комплексе есть однушки и в 38 кв. м. Цены кв. м в таких новостройках от $1,6 тыс. Есть и проекты повыше, но новостройка-пятиэтажка для инвестиций предпочтительнее. Город компактный: вдвое меньший по населению и площади, чем поселок Малаховка. Парки, озеро, лес. Аренда коттеджей и загородных домов не всем москвичам по карману и в последние годы они снимают на лето квартиры и в пятиэтажках: для них это почти избушка. На долгосрочной же аренде однушки в Бронницах можно заработать до $400-500 в месяц.

***

Таким образом, с вашими $100 тыс., и даже с $70 тыс., вы желанный клиент новостройки. Разумеется, ставка на дорожное строительство между Москвой и проектом Coalco, которое могло бы стать причиной бума в Бронницах, выглядит слишком рискованной. Не стоит возлагать большие надежды на столь же зыбкий проект ЦКАД. Хотя только начало работ по прокладке того же скоростного трамвая добавит к ежегодному росту цен в зоне его трассы 5% и более. И пусть он строится хоть 10 лет. Куда важнее то, что такие относительно дешевые города, как Бронницы или Климовск уже превратились в инородные островки. Они просто обречены на ускоренный рост цен по сравнению с соседями.
Можно подумать, что в стране начался кризис доверия к финансовым институтам. С начала года из паевых инвестиционных фондов россияне вывели почти 9 млрд рублей. Что является абсолютным рекордом. Наибольший отток средств случился в апреле-мае. Эксперты считают, что большинство вкладчиков переложили свои сбережения из ПИФов на валютные депозиты, чтобы пересидеть трудные времена.

По данным Национальной лиги управляющих, начиная с февраля 2008 года из открытых ПИФов выведено 8,888 млрд рублей. При этом больше всего потеряли фонды акций - 5,448 миллиарда. Смешанные фонды лишились за это время 4,406 миллиарда. И только у ПИФов облигаций пополнение - им удалось привлечь 1,834 млрд рублей. Но даже этот штрих только дополняет картину, которая лишний раз свидетельствует о кризисе на фондовом рынке. Терпение пайщиков окончательно лопнуло. Долгий летаргический сон на наших рынках не оставил им шансов дождаться прибыли. Выиграл лишь тот, кто зашел в рынок в конце апреля и зафиксировал прибыль в конце прошлого месяца. Но теперь удачливым пайщикам приходится искать активы, которые менее доходны, чем вложения в фонды, зато более надежны. Вопрос - найдут ли?

По иронии судьбы активное бегство пайщиков совпало с рекордным ростом в мае индексов РТС и ММВБ, которые к концу месяца прибавили в среднем по 13%. При этом лучше всего дела обстояли с ценными бумагами нефтегазовых компаний. Индекс РТС - Нефть и Газ сумел вырасти почти на 17%, а лучшие ПИФы, которые вкладываются в акции ТЭКа, показали доходность выше 23%.

Предсказать такое нефтяное ралли в мае могли немногие, однако все же рост можно было предвидеть. Известно же было, что на 7 мая назначена инаугурация Дмитрия Медведева, а на следующий день - первая речь Владимира Путина в качестве нового премьер-министра. Именно Путин пообещал в своем первом обращении к депутатам Госдумы льготы для нефтяной отрасли и фондовых инвесторов. Услышав такое, трейдеры стали скупать все подряд, но особенно взлетела нефтянка. Казалось бы, за резким ростом должна была последовать сильная коррекция. Но тут помогли иностранные деньги...

По данным The Wall Street Journal, за период с 10 января по 23 мая приток средств во взаимные фонды, работающие с российскими активами, составил $852 млн. По другим оценкам, только в мае на наши биржи пришло более $1,5 млрд. И рост рынка аналитики связывают именно с этим. То есть зарубежные инвесторы вложились в российские активы в надежде, что рост продолжится. Так и случилось - вместо коррекции мы видим пусть и небольшое, но движение вперед. Объяснение тут простое: одновременно с увеличением стоимости нефти на мировых рынках инвестиционные банки пересматривают в сторону повышения справедливые оценки российских нефтяных бумаг. А раз так, то российская нефтянка еще долго будет дорожать. Есть и еще одно объяснение: на биржах просто скупили все что могли. Небольшое предложение, как известно, рождает высокий спрос. То есть очевидно, что пока иностранные инвесторы и наши крупные игроки в проигрыше не остались.

А что же пайщики, которые вышли из фондов в апреле-мае? Повезло ли им? Тем, кто поторопился выйти, увы, пришлось подсчитывать убытки.

- Я думаю, что случившийся отток из ПИФов говорит о падении доверия частных инвесторов к нашим финансовым институтам, - считает Олег Душин, ведущий аналитик ИК ЦЕРИХ Кэпитал Менеджмент. - Не дождавшись хорошей прибыли, многие стали фиксировать и вкладывать деньги хоть куда-нибудь.

По словам эксперта, выведенные средства отчасти пошли в недвижимость. В ситуации, когда рынок шарахает из стороны в сторону, у людей остается единственный выход - старая добрая московская недвижимость. Когда экономика растет, должны дорожать в первую очередь реальные активы - недвижимость и земля.

Майским беженцам, особенно тем, которые досидели до последнего, повезло больше. Они смогли если не получить доход, то хотя бы отбить свои вложения. Кстати, отток в мае происходил именно за счет рациональных инвесторов, которые напуганы разговорами о предстоящих в конце лета потрясениях на фондовом рынке. Но теперь у них новая проблема - куда вложить средства? В недвижимость - уже вряд ли имеет смысл.

- По моим данным, в недвижимость вкладывали в ноябре-декабре, максимум в январе. Тем, кто покупал квартиры позже, вряд ли стоит рассчитывать на отдачу в ближайшее время, - говорит Елена Матросова, директор Центра макроэкономических исследований БДО Юникон.

Во-первых, эксперты прогнозируют замедление роста цен на жилье во второй половине года. Во-вторых, доходность на рынке недвижимости можно получить в среднесрочной перспективе - год или больше. А отсидеться в квартирах быстрее не получится. Недвижимость продолжает дорожать, и как следствие горизонтов для роста остается все меньше и меньше. Если вообще скоро не случится кризис в этом секторе - просто из-за того, что этот рынок слишком сильно перегрет.

Елена Матросова полагает, что люди, которые бежали из ПИФов весной, переложили деньги в валютные депозиты. Благо в тот же период мы наблюдали повышение ставок по вкладам. Сейчас многие банки предлагают вложить деньги под 10% годовых. Можно найти и более выгодные условия, но это уже небезопасно.

Дальнейшие возможные варианты инвестиций будут зависеть от поведения доллара и цен на нефть. Если сырье продолжит дорожать - иностранные спекулянты будут по-прежнему сидеть в России, а значит, фондовые площадки будут расти. Если же начнется рост доллара, то горячие иностранные капиталы побегут из нашей страны в первую очередь. Понятное дело, что особого выбора у вкладчиков ПИФов нет. С одной стороны, депозиты даже не отбивают инфляции. С другой - будучи острожными по своей натуре, пайщики вряд ли изберут высокорисковые инструменты. Поэтому вернутся в фонды. Главное - правильно выбрать момент.

- Тем, кто вышел из ПИФов, возвращаться прямо сейчас не стоит, поскольку рынок находится на максимуме. Когда рынок просядет процентов на 10, стоит подумать о вложениях в фонды, - советует Алексей Никитин, аналитик ИК Антанта Капитал.

Правда, специалисты уверены, что долго на депозитах деньги вкладчиков не задержатся.

- Разгоняющаяся инфляция будет толкать многих на высокорисковые инвестиции - депозиты рост цен все равно не обгонят. Но и ожидать, что на рынке повторятся рекорды, в ближайшее время также не стоит. Рынок будет более осторожным, считает Валерий Пивень, эксперт ФК Открытие. - Возможно, стоит дождаться падения рынка и затем повторить заход. Пайщики должны быть готовыми к внезапным коррекциям, ведь очень сложно угадать, когда котировки достигли дна и когда они вот-вот начнут падать со своих максимумов.