Ипотека и недвижимость - Черные риелторы получили сроки

За последние 2 года структура рынка загородных жилых комплексов (ЗЖК) существенно изменилась. Их стали строить на всех возможных направлениях. При этом на первый взгляд может показаться, что застройщики не делают никаких заметных предпочтений относительно выбора места и строят там, где это получается. Однако при более детальном рассмотрении, по данным аналитического центра ирн.ru, становится ясно, что хотя концентрация рынка заметно ослабла, она все же не размазалась равномерно по рынку. Как всегда, когда какой-либо рынок завершает начальную стадию своего развития, лидера рынка начинает активно теснить участник, доля которого еще совсем недавно была близка к нулю.

ЗЖК впервые появились в московском регионе на привлекательных для проживания землях, которые не подлежали продаже. При этом земли эти находились за городом, где тогда преимущественно строили коттеджи. Но без земли коттеджи никто не купит. Вот тут-то и появились ЗЖК. Сначала такие комплексы, естественно, строились рядом с трассами, которые и сейчас считаются очень престижными, и которые только за счет своего бренда делали новый формат жилья востребованным. Однако с течением времени на фоне общего дефицита многоквартирного жилья ЗЖК стали пользоваться все большим спросом даже на менее престижных направлениях. За последние 2 года эта тенденция усилилась и, в результате, существенным образом изменила структуру рынка.

Если раньше на долю ЗЖК на Рублево-Успенском и Сколовском направлениях приходилось почти половина рынка, то теперь их доля уменьшилась почти в 2 раза. При этом больше всего просела, конечно, не Рублевка, а Сколовское шоссе: вместо 20%, которые оно занимало в 2006 году, теперь на ее долю приходится всего 9,5%. Следует отметить, что из 11 направлений, на которых сейчас возводятся ЗЖК, у 6 направлений доля составляет по 9,5%. Но резкое сокращение доли Сколовского шоссе произошло не потому, что число ЗЖК на этом направлении существенно уменьшилось. Главной причиной столь существенного снижения доли рынка Сколовского шоссе стало значительное строительство ЗЖК на других направлениях. Общее число ЗЖК за 2 года выросло на 40%.

Одним из новых лидеров стало Ленинградское направление. Ему удалось увеличить свою долю рынка более чем в 2 раза. Если в 2006 году доля Ленинградского шоссе составляла 6,7%, то спустя 2 года она сравнялась с долей старого лидера Рублевки и составила 14,7%. Так что в каком-то смысле можно говорить и о некоторой преемственности: как и 2 года назад, на рынке доминируют 2 лидера. Однако существенно то, что разрыв между ними и остальным рынком значительно сократился и контролировать рынок, как и раньше они не могут. По сути, контроль перешел к миноритариям. Причем в отличие от ситуации двухгодичной давности, когда 2 лидера совокупно держали лишь контрольный пакет рынка (почти 50%), то сейчас миноритариям совокупно принадлежит так называемый эффективный контроль над рынком (почти 75%). Это означает, что концентрация рынка значительно ослабла и мягко распределилась по всему его пространству.

И все же для того, чтобы с достаточным основанием говорить о том, что ЗЖК почти равномерно распределены по рынку, следует посмотреть на структуру рынка уже не в разрезе шоссе, а по сторонам света. Ведь, как известно, одним из значимых параметров при расположении жилья являются условия окружающей среды. Наиболее привлекательным в этом плане всегда был запад московского региона. Вопрос в том, насколько западное направление действительно уступило свое лидерство за последние 2 года.

Для ответа на поставленный вопрос все шоссе были распределены по четырем сторонам света. В западное попали Рублево-Успенское, Минское, Новорижское, Сколковское, Волоколамское и Боровское шоссе. В северное Ленинградское, Дмитровское, Ярославское и Куркинское шоссе. В восточное Горьковское, Носовихинское и Егорьевское шоссе. На Южном направлении ЗЖК строятся только на Калужском шоссе.

При таком распределении становится ясно, что хотя запад и просел, но все равно остался в лидерах рынка. Причем на его долю приходится почти половина рынка. Конечно, это существенно меньше, чем 2 года назад, когда запад контролировал почти 70% рынка, однако контроль все-таки остается на его стороне. Существенно новым становится то, что значительно увеличил свою долю север. Если раньше он держал чуть более 13%, то сейчас под его контролем добрая треть рынка. Остальные стороны света остались примерно на том же уровне, что и 2 года назад.

Таким образом, можно сказать, что концентрация распределилась далеко не равным образом по всему рынку. Фактически, север откусил у запада 20%, что, в общем-то, не удивительно. Как показывает практика, если рынок находится в ранней стадии развития на нем обычно доминирует 1 игрок, которому принадлежит от 70% до 100% рынка. Когда рынок находится на более зрелой уровне, старого лидера теснит новый. При этом ему обычно с ходу не удается полностью сместить предшественника. Новичок в зависимости от конъюнктуры может откусить лишь от 20% до 40%, что в нашем случае и наблюдается. В дальнейшем же эти 2 лидера обычно примерно выравниваются в долях. Как это произойдет в нашем случае, покажет время.

Более подробная информация в исследованиях от аналитического центра ирн.RU:

Исследование рынка загородных жилых комплексов (Март 2008)
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья (Март 2008)
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья (Март 2008)
16 мошенников, которые в течение двух лет незаконно присвоили более десятка квартир, приговорены к срокам от 3 до 12 лет. Они будут отбывать наказание в колониях общего и строгого режима. Самый большой срок получил нотариус, который подделывал документы и официально проводил сделки. Мошенники приходили к пенсионерам под видом госорганов, и пострадавшие даже не подозревали, что, подписывая какие-то документы, лишаются своих квартир.

На скамье подсудимых находились 19 человек. Следствие установило, что с 2004 по 2006 год мошенникам удалось незаконно присвоить себе 14 квартир.

Преступники находили одиноких пенсионеров и под видом судебных служащих заставляли их подписывать документыТрое обвиняемых были оправданы. Додо Фролову, Георгия Сартанию и Олега Серегина суд признал невиновными. Остальные 16 подсудимых приговорены к лишению свободы на срок от 3 до 12 лет с отбыванием наказания в исправительных колониях общего и строгого режима, рассказала агентству ИТАР-ТАСС руководитель пресс-службы Мосгорсуда Анна Усачева.

Самый большой срок получил нотариус, работа которого и венчала преступную деятельность квартирных мошенников. Он заверял договоры купли-продажи квартир, а также подделывал доверенности и завещания, указывает следствие.

Преступники находили одиноких пенсионеров и под видом судебных служащих заставляли их подписывать документы.

В большинстве случаев хозяева квартир даже не предполагали, что таким образом они лишались своей собственности, рассказала Усачева. После получения подписей хозяев мошенники переоформляли квартиры на себя, а затем продавали их.

Стоит отметить, что в Москве постоянно разоблачают банды, которые проворачивают аферы с недвижимостью.

Месяц назад Хорошевский районный суд Москвы вынес обвинительный приговор генеральному директору торговой фирмы Прогресс Алексею Корышеву и гражданину Армении Артуру Карагезяну.

Выяснилось, что Корышев создал преступную группу, которая, действуя на северо-западе столицы, выбирала приватизированные квартиры, собственники которых умерли. Получая информацию о смерти хозяина жилья, мошенники собирали необходимые документы, после чего изготавливали поддельные завещания. Оформив права на квартиру, мошенники ее продавали.

Суд приговорил Корышева к 8 годам, а Карагезяна к 6 годам лишения свободы в колонии общего режима.

А год назад в Москве была задержана группа мошенников, которая незаконно присваивала и перепродавала квартиры одиноких граждан.

Как правило, по подложным завещаниям и другим поддельным документам они переоформляли квартиры умерших москвичей, родственники которых почему-то не объявлялись, рассказал пресс-секретарь управления по борьбе с организованной преступностью (УБОП) ГУВД по Москве Игорь Цирульников. Также мошенники входили в доверие к пьющим гражданам, некоторое время спаивали их, а потом похищали и вынуждали переоформить на них жилье.

В ходе проведения оперативно-разыскных мероприятий, которые длились около года, поочередно были задержаны 20 участников группировки, среди которых были сотрудники жилищных контор, домоуправлений и нотариусы.

Каждый участник группировки играл свою роль. Одни сообщали об освободившихся квартирах и делали все возможное, чтобы о смерти владельцев не узнали законные наследники, другие подделывали завещания и заверяли документы, третьи переоформляли и продавали жилье, рассказал Цирульников.