Ипотека и недвижимость - Ипотека на продажу

В Великобритании начался настоящий кризис на рынке жилой недвижимости. Если еще месяц назад его участники говорили о возможности снижения темпов удешевления жилья, то сейчас они настроены на то, что темпы удешевления жилья не только не замедлятся, но наоборот ускорятся, и это ускорение будет лишь нарастать в течение ближайших 2 лет. Раньше речь шла о снижении цен в течение года на 10%, так как вплоть до апреля включительно жилая недвижимость Великобритании дешевела, по данным Nationwide, примерно по 1% в месяц. Теперь же об этом думают, как о заоблачной мечте, ведь, только за май цены упали на 2,5%. В итоге, за первые 5 месяцев 2008 года общее снижение стоимости жилья составило около 5%. По оценкам аналитического центра ирн.ru, падение цен на одном из самых дорогих рынков жилья вполне может отразится и на динамике цен на российском рынке жилья.

При этом, уже в мае участники английского рынка недвижимости заговорили о том, что в 2009 году падение рынка ускорится. Правда тогда речь шла, о том, что в 2009 году цены будут снижаться по 2% в месяц. Теперь всем стало ясно, что плавной посадки не будет, и что рынок вошел в пике. Основная проблема английского рынка жилья та же, что и в США. Никакого дефицита жилья там нет. Однако за последние 16 лет жилье в Англии подорожало более, чем в 3 раза. Конечно, это никак не идет в сравнение с российскими реалиями, где жилье подорожало на такую же величину всего лишь за 3 года. Но для Великобритании такие темпы считаются бумом.

И обусловлен этот бум был дешевизной заемных денег. Ставки по ипотечным кредитам были небывало низки. При этом, естественно, депозитные ставки также были низкими. Они всегда ниже кредитных ставок. В итоге, по сравнению с доходностью депозитов оказалось выгоднее вкладывать средства в жилье, и сдавать его в наем. При этом оказалось, что это выгодно, даже если такое инвестиционное жилье покупалось в кредит. И население активно занялось сделками в стиле cash and carry, когда что-либо приобретается за счет заемных денег для последующего извлечения дохода. За счет такой активности населения жилье в Англии стало активно дорожать. И квартиры стали покупать в кредит не только для сдачи в наем, но и для последующей перепродажи по завышенной цене, из-за чего жилье стало дорожать еще быстрее.

Однако, начиная с конца 2006 года, в мире стал разворачиваться финансовый кризис, и кредитные ставки начали расти. При этом большинство ипотечных кредитов выдается в Западной Европе, как и в США, не по фиксированной, а по плавающей ставке. Поэтому, когда банки стали повышать кредитные ставки, они стали расти и для людей уже взявших кредит. Но сначала это не сильно ударило по их карманам, так как повышение шло плавно. Однако после того, как в августе 2007 года сразу несколько международных банков признали несколько десятков миллиардов долларов, выданных на кредиты населению в США, безвозвратно утерянными, ипотечные ставки стали расти в Западной Европе очень быстро. И дальнейшее содержание доходного дома оказалось невыгодно для многих, вошедших в эту реку. В результате они стали продавать дома, купленные в кредит. При этом продать такой дом в условиях отсутствия дефицита жилья становится крайне сложно. И для ускорения этого процесса продавцы стали снижать цены.

Как известно, рынок недвижимости достаточно инертен. Именно поэтому августовские сложности на финансовом рынке отразились на английском рынке жилья лишь спустя 3 месяца в ноябре 2007 года. Однако зимний период традиционно считается временем активного спроса на съемное жилье. И в связи с этим снижение цен шло медленно. Так же всем известно, что в летний период на рынке аренды жилья наступает затишье. Однако никто не ожидал, что это так сильно отразится на динамике падения цен на недвижимость. Теперь же ясно, что рынок ожидает эффект домино.

Если даже ориентироваться на майские темпы удешевления английского жилья, это будет означать, что до конца 2009 года недвижимость в Англии может подешеветь вдвое. При этом уже сейчас средняя стоимость дома в Великобритании, по данным компании Nationwide, составляет 173,6 тыс. фунтов стерлингов или $344 тыс., а средняя московская квартира стоит около $450 тыс. Конечно, средняя стоимость жилья в Англии далеко не тождественна ценам на жилье в Лондоне. Но в Лондоне дома в среднем не существенно дороже. Разница между средней стоимостью дома в Великобритании в целом и средней стоимостью в Лондоне составляет примерно 1,3 раза. Таким образом, Москва по средней стоимости жилья обогнала уже не только Нью-Йорк, но и Лондон еще совсем недавно самый дорогой город мира.

При этом надо иметь в виду, что московские дома, не говоря о квартирах, по качеству жилья не идут ни в какое сравнение с лондонскими. Недаром большинство сильных мира нашего предпочитает покупать элитное жилье именно в Лондоне. А элитное жилье в Москве, хоть и не обогнала лондонское по стоимости, но сравнялось с ним. В то же время, есть все основания для того, что падение цен на жилье в Англии, в целом, и в Лондоне, в частности, продолжится. Дело в том, что уровень средней годичной зарплаты подданного Великобритании обычно ниже, чем средний уровень стоимости английского жилья примерно в 3,5 раза, а лондонского в 4,6 раза. Однако на данный момент это соотношение выросло на 60% и достигло по Великобритании 5,6 раза, а по Лондону 7 раз. Примерно на таком же уровне это соотношение было и в конце 80-х, как раз накануне одного из самых крупных кризисов на рынке английской недвижимости. Тогда соотношение между средней стоимостью дома и годичной зарплатой сократилось за 3 года с 5 до 2 раз.

При таком раскладе и элитный сегмент московского жилья вполне может в скором времени оказаться дороже лондонского. На этом фоне все с большей очевидностью становится ясно, что дальнейшее подорожание московского жилья делается просто абсурдным. И, как и неоднократно писали Индикаторы рынка недвижимости, вероятность того, что в ближайшее время на московском рынке недвижимости разразится стагнация, возрастает многократно.
Мало купить квартиру по ипотеке, нужно еще суметь расплатиться по кредиту. Наш читатель Андрей Соколов, осознав собственную неплатежеспособность, задался целью продать ипотечное жилье.

Письмо читателя
Три года назад я понял, что накопить на квартиру в Москве это очевидное-невероятное, и решился на ипотечный кредит. Изучил предложения, нашел подходящий банк, оформил кредит. Нашел двухкомнатную квартиру, и вскоре мы с женой и нашим двухлетним сыном уже праздновали новоселье.

Платежи по кредиту я вносил исправно, без задержек. По профессии я дизайнер был уверен, что работа для меня всегда найдется. Так что, когда мы узнали о незапланированной беременности жены, особого беспокойства не возникло. Проблемы начались уже после рождения дочери. Жене было трудно справляться с двумя маленькими детьми (наши бабушки-дедушки живут в других городах), и мне пришлось уйти с ежедневной офисной работы на вольные хлеба. Теперь у меня достаточно свободного времени для того, чтобы помогать жене и воспитывать детей. Но о стабильном ежемесячном доходе не может быть и речи: первые полгода после ухода с работы с деньгами было то густо, то пусто. В результате у меня медленно, но верно начала расти задолженность по кредиту. Да и семейные траты с появлением второго ребенка существенно увеличились. Долги нарастали как снежный ком. Я начал подумывать о продаже купленного по ипотеке жилья. К тому же мой школьный приятель на два года отбыл в США и предоставил нам свою квартиру.

Помимо того что я не знаю, как это сделать, меня мучает неуверенность: а стоит ли вообще продавать квартиру? Возможно, однажды придется повторить тот же путь с оформлением кредита. Я не теряю надежды за год-полтора обрасти постоянными клиентами и продолжить-таки регулярные выплаты по кредиту.

Комментарии экспертов
Анна Каминская, начальник управления маркетинга департамента розничного бизнеса Собинбанка; Наталия Хахалина, заместитель директора департамента розничных банковских продуктов Абсолют Банка

Что такое хорошо и что такое плохо?

Для начала разберемся, стоит или не стоит продавать квартиру. Ситуация, в которой оказался Андрей, не редкость многие заемщики, задерживая выплаты, начинают опасаться каких-то особо изощренных расправ со стороны банка. И сильно усложняют себе жизнь, сочиняя нелепые объяснения для банковских служащих. На деле ситуация не столь ужасна: выход из нее есть, и не один. С развитием ипотеки банки начали проводить более гибкую политику в отношении клиентов-должников. Разумеется, минусы для банка очевидны: вы лишаете его определенного дохода в виде ежемесячных выплат, плюс оплата сверхурочной работы служащих, которые займутся оформлением необходимых документов для аннулирования вашего кредитного договора. Но при этом банки все же стараются не разбрасываться клиентами жесткая конкуренция, которая существует между финансовыми организациями, вам на руку. Новые услуги и банковские продукты появляются едва ли не каждый месяц естественно, каждый банк желает заполучить как можно больше клиентов. И готов разделить с ними и радость и горе. Большинство кредитных организаций сегодня лояльны к заемщикам, готовы притираться. Мораль отсюда такова: возникла проблема не замалчивайте ее, идите в банк и вместе решайте, что делать дальше.

Не нужно доводить до задолженности, копить пени и штрафы, которые только утяжеляют финансовое бремя. Может закончиться тем, что банк продаст квартиру по суду, это не лучшая перспектива не только для вашей кредитной истории, но и для кошелька: все судебные издержки, госпошлины, комиссионные судебных приставов, штрафные санкции за весь период судебного разбирательства и подготовки торгов лягут на ваши плечи. Своевременно уведомите банк о возникших финансовых трудностях вашу проблему рассмотрят в индивидуальном порядке и помогут с решением.

Сначала было
Итак, вы приняли успокоительное, глубоко вздохнули и мысленно подготовились к объяснению с банком. Теперь возьмите в дрожащие руки кредитный договор и внимательно его перечитайте (мы надеемся, что хотя бы раз вы его прочли). Обратите внимание на то, что напечатано мелким шрифтом: как правило, там прописаны штрафные санкции, которые вас ожидают в том или ином случае. В частности, при досрочном погашении кредита. Большинство банков не позволяют клиенту выплатить весь долг раньше чем через 35 лет с момента предоставления кредита. Размер штрафа у каждого банка свой и может достигать 23% от размера кредита. Посчитайте: если сумма от продажи квартиры покроет и основной долг, и штраф, возможно, стоит продавать сразу и не копить задолженности по выплатам. Однако ярлык нарушитель договора в вашей кредитной истории останется. Почитайте аналитику, прикиньте, сколько ваша квартира будет стоить через год-полтора, и подумайте, может, не надо торопиться с продажей.

Но если не продавать, что остается? Наши эксперты предложили несколько вариантов решения проблемы.

Другие деньги
Для человека, которому нечем платить по кредиту, это прозвучит дико, но можно обратиться за новым кредитом в другой банк.

Это называется рефинансирование кредита. Новый банк закрывает ваш долг в старом банке, а вы в течение 34 месяцев обязаны переоформить заложенную квартиру уже на него, нового кредитора.

В чем выгода? Кредит Андрей взял три года назад, с тех пор ставки по ипотеке снизились. Практика показывает, что даже спустя несколько лет рефинансировать кредит приходится примерно на ту же сумму, на какую вы его взяли (это связано с тем, что первое время вы выплачиваете в основном проценты). Но даже в этих обстоятельствах перекредитование может оказаться выгодным делом в том случае, если новый кредитор уменьшает размер ежемесячных выплат.

Правда, здесь есть свои подводные камни. На 34 месяца, в течение которых вы переоформляете кредит, с квартиры снимается обременение, то есть запрет на любые сделки с ней. Часто банки на этот рискованный период стремятся подстраховаться временно увеличивают процентную ставку по кредиту. То есть в течение этого срока вы, возможно, будете платить больше обычного.

Также следует учесть, что проведение рефинансирования потребует дополнительных материальных затрат: за рассмотрение кредитной заявки (новый банк обязательно проверит вашу квартиру, ему безразлично, что предыдущий банк это уже сделал), оценку недвижимости придется платить. Не сказать что это большие деньги около 4 000 руб. за оценку квартиры и 1 200 руб. за рассмотрение заявки, но, если новый банк в кредите откажет, вам их никто не вернет.

Для того чтобы понять, выгодно вам рефинансирование или же нет, необходимо внимательно подсчитать, сколько вы будете выплачивать ежемесячно банку по новой схеме. Опыт показывает, что рефинансирование наиболее выгодно, когда погашена хотя бы половина кредита.

Продается все
Что еще кроме рефинансирования может предложить банк? Например, изменить график платежей, продлить сроки кредита и тем самым снизить (не сильно) ежемесячные выплаты. Эксперты отмечают, что таких случаев мало, но прецеденты были, а значит, вам ничто не мешает попытать счастье.

Возможно, банк сразу предложит вам оформить сделку купли-продажи квартиры: это наименее трудоемкий для финансовой организации вариант. Что нужно учесть, решаясь на такой шаг:

• квартиры под ипотекой почти всегда продаются дешевле текущей рыночной стоимости: сложно подыскать покупателя (почему, читайте ниже);

• подобная сделка проводится сложнее обычной купли-продажи.

Действуем пошагово:

Известны случаи, когда заемщики использовали ипотеку, а именно продажу ипотечной квартиры, как инвестиционный инструмент.

Они брали кредит, который заранее не собирались возвращать.
Когда квартира заметно подрастала в цене, они заявляли банку о неплатежеспособности и продавали квартиру. С учетом роста цен получалась сумма, которая покрывала и стоимость квартиры, и уже выплаченные по кредиту проценты.
ШАГ 1. Вам нужно написать заявление в банк с просьбой разрешить продажу квартиры, находящейся в залоге.

ШАГ 2. Найти покупателя. Сделать это непросто и вот почему: банк, как правило, не выводит квартиру из-под залога, пока на его счет не поступит сумма, полученная от продажи квартиры и покрывающая задолженность по кредиту. Покупатель, в свою очередь, боится отдавать деньги, пока квартира находится в залоге у банка. Люди боятся обмана. Опасаются, что банк в последний момент не снимет обременение с квартиры и им придется или выплачивать по ней остаток кредита, или отдавать жилье банку. Эти страхи беспочвенны: по закону ничего подобного произойти не может.

ШАГ 3. Нанять грамотного юриста и приступить к оформлению сделки. В первую очередь банк дает письменное согласие на снятие обременения с квартиры (на профессиональном языке это называется отчуждением) и указывает это в договоре купли-продажи. Одновременно банк отправляет в Главное управление Федеральной регистрационной службы уведомление о том, что он, банк, не против продажи квартиры и регистрации смены собственности. На время сделки залогодателем становится новый владелец квартиры. Затем оформляется договор купли-продажи, в котором оговаривается, что квартира находится в залоге у банка. К договору купли-продажи прилагается заявление о смене залогодателя, документы по кредиту. Продавец и покупатель (а еще лучше профессиональные риелторы и юристы с обеих сторон) внимательно изучают договор и условия сделки. Непосредственно перед подписанием бумаг деньги помещаются в две отдельные банковские ячейки. В одной остаток по кредиту, который забирает сотрудник банка. В другой оставшаяся после расчета сумма. Она отходит бывшему заемщику. Деньги изымаются сразу после подписания договора.