Ипотека и недвижимость - Переменчивый стандарт

Вопрос о том, кто и как будет управлять государственными землями, изъятыми у министерств и ведомств, практически решен. В Госдуму внесен законопроект о Федеральном фонде содействия развитию жилищного строительства. Напомним, что в апреле президент Дмитрий Медведев предложил вовлечь в хозяйственный оборот для жилищного строительства земли, неэффективно используемые госпредприятиями. Министерство регионального развития разработало законопроект, по которому управлять такими землями будет специальный фонд. У минэкономразвития была своя версия. Министерство считало, что земли необходимо передать специальной госкомпании или госкорпорации. Помимо этого возникли различные версии о том, как будет работать фонд, какими полномочиями он будет наделен.

В одном варианте предлагалось, что фонд будет сам распределять земли, в другом, что он будет только давать разрешения на застройку. Эксперты высказывали свое мнение. Считая, что право на существование имеют те варианты, которые предполагают за фондом функции доведения земли до аукционов, на которых она распределяется между застройщиками. Участие государства в этом вопросе должно быть минимальным. В идеале, по их мнению, фонд должен выявлять подлежащий застройке земельный участок, производить его юридическую подготовку, кадастровую регистрацию, а затем передавать права распоряжения им муниципалитету.

В результате в Думу законопроект вносили депутаты. По словам председателя комитета по строительству Мартина Шаккума, именно он внес законопроект, это компромиссный вариант.

Для начала законопроект устанавливает, что это будет все-таки Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства.

Далее устанавливаются особенности его создания и правовое положение. Определяются цели, задачи, функции, порядок управления фондом и распоряжения его имуществом, ликвидация фонда. Так же законопроектом регулируются отношения между фондом, органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими и физическими лицами.

Целью деятельности фонда в соответствии с законопроектом является содействие развитию жилищного строительства и инженерной, социальной, транспортной инфраструктуры, инфраструктуры связи производства строительных материалов, изделий, конструкций для целей жилищного строительства, а также создания промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов, иного развития территории для формирования благоприятной жизненной среды, создания комфортных условий проживания для всех категорий граждан.

Учредителем фонда будет государство. Имущество его будет формироваться за счет имущественного взноса РФ в виде находящихся в федеральной собственности земельных участков и расположенного на них федерального недвижимого имущества, других объектов недвижимого и иного имущества, включая денежные средства, а также других, не запрещённых законом, поступлений. Имущество фонда принадлежит ему на праве собственности и используется для достижения целей и решения задач, предусмотренных законопроектом.

Фонд вправе распоряжаться земельными участками, переданными в собственность исключительно следующими способами: передача в залог земельных участков фонда; продажа права на заключение договоров аренды земельных участков фонда для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Помимо этого, разрешена продажа земельных участков фонда предназначенных для строительства предприятий по производству строительных материалов, изделий, конструкций для целей жилищного строительства, а также создания промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов, иного строительства в целях развития территории, а так же продажа права на заключение договоров аренды таких земельных участков и продажа земельных участков фонда и расположенного на них недвижимого имущества. Кстати, фонд будет вправе принимать решения по разделу, объединению, уточнению границ указанных земельных участков.

Руководить фондом будет попечительский совет, который состоит из одиннадцати членов. Персональный состав попечительского совета определяется правительством РФ. Помимо попечительского совета, органами управления так же являются генеральный директор и правление фонда. Генеральный директор тоже назначается и освобождается от должности правительством.

Эксперты отмечают, что полномочия у фонда предусмотренные законопроектом, гораздо больше, чем у некоторых госкорпораций. Фонд будет сам проводить аукционы по передаче земель под застройку. Он будет определять целесообразность использования земель министерствами и ведомствами. Оценит, удовлетворяют ли регионы критериям, позволяющим выделить им земли. Сможет проводить маркетинговые исследования рынка строительства, разрабатывать программы стимулирования спроса и так далее.
Региональные операторы АИЖК, выдающие кредиты на приобретение строящегося жилья, опасаются последствий, к которым может привести частая смена стандартов рефинансирования. В соответствии со стандартами центральное АИЖК выкупает у региональных операторов выданные ими ипотечные кредиты, оформленные в виде закладных. Или отказывается выкупать те, что под стандарты не подходят. Главные факторы риска связаны с тем, что основная доля выдаваемых ипотечных займов осуществляется на стадии долевого строительства жилья, в соответствии со стандартами <...> действующими на дату выдачи займа, предупреждает в своем отчете за 2007 г. АИЖК Орловской области. К моменту оформления закладной <...> часто происходят изменения требований стандартов, которые влекут за собой признание такой закладной дефолтной, т. е. отсутствует какая-либо возможность привести сделку в стандартное состояние, и кредитный риск достигает неприемлемого для агентства уровня.

С начала 2008 г. стандарты менялись уже дважды, напоминает представитель одного из региональных операторов АИЖК: например, максимальный возраст окончания выплат по кредиту сократился с 75 до 65 лет, максимальное число возможных созаемщиков по кредиту снизилось с четырех до трех. Кое-что мы можем изменить и привести в соответствие новым условиям, но не все. Есть риск, что такие закладные останутся на нашем балансе, а этого не должно быть, говорит представитель оператора, выдающего 80-90% кредитов на стадии строительства.

Даже один-два невыкупленных кредита уже плохо, мы ставим задачу продавать все выданные кредиты. А ухудшить договор заемщику задним числом, чтобы он соответствовал новым стандартам, мы не можем, говорит представитель другого оператора АИЖК, где доля займов на стадии строительства не столь существенна. Пока отказов агентства купить закладные, оформленные до изменения стандартов, не было, говорят оба оператора, но как раз сейчас они готовятся предложить такие закладные агентству.

Региональные операторы поднимали этот вопрос, но проблемы здесь нет мы даем достаточный срок, в течение которого АИЖК будет выкупать закладные, оформленные в соответствии с требованиями старой редакции стандартов, главное, чтобы оформлены они были качественно, утверждает директор департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцева. Например, выданные до середины мая кредиты могут быть рефинансированы агентством до конца года, пояснила она.